Sentencia Civil Nº 302/2005, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 344/2005 de 13 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00302/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES

Sección 001. Civil.

Domicilio : AVDA. DE LA HISPANIDAD S/N

Telf : 927 620308

Fax : 927 620315

Modelo : SEN00

N.I.G.: 10037 37 1 2005 0101687

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000344 /2005

Juzgado procedencia : JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de PLASENCIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000462 /2004

RECURRENTE : Arturo , Sofía

Procurador/a :

Letrado/a : MERCEDES VAZQUEZ CORTES

RECURRIDO/A : Emilio , María Inmaculada

Procurador/a :

Letrado/a : MARCELINO PLATA GARCIA

S E N T E N C I A NÚM. 302/05

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO

DON ABEL MANUEL BUSTILLO JUNCAL

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Rollo de Apelación núm. 344/05 =

Autos núm. 462/04 (Procedimiento Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia =

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En la Ciudad de Cáceres a trece de Julio de dos mil cinco.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Procedimiento Ordinario núm. 462/04 sobre reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de señal o arras, del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia , siendo parte apelante, los demandantes, DON Arturo y DOÑA Sofía , representados en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Anaya Gómez y no personados en la alzada al momento de dictarse la presente resolución, y defendidos por el Letrado Sra. Vázquez Cortés, y como parte apelada, los demandados, DON Emilio y DOÑA María Inmaculada , representados en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Munárriz Modrego y no personados en la alzada al momento de dictarse la presente resolución, y defendidos por el Letrado Sr. Plata García.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia, en los Autos núm. 462/04, con fecha 29 de Abril de 2005, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALENTE la demanda presentada por la Procuradora Sra. Anaya Gómez, en nombre y representación de D. Arturo Y DÑA Sofía contra D,. Emilio Y DÑA María Inmaculada debo condenar y condeno a los demandados a restituir a los actores la suma de cuatro mil doscientos euros (4.200 €) correspondiente a la cantidad entregada en fecha 22 de noviembre de 2.003, en concepto de señal y parte del precio de la vivienda objeto de la venta.

Sin expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de los demandantes, se solicitó la preparación del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C . por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO.- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandante, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandada, se remitieron los autos originales a esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO.- Recibidos los autos en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a incoar el correspondiente Rollo de Sala, turnándose de ponencia; y habiéndose evacuado el trámite de emplazamiento conferido a las partes, no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día doce de Julio de dos mil cinco, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

SÉPTIMO - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA .

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción personal en reclamación de cantidad, derivada del incumplimiento por los demandados de lo acordado sobre la señal en el contrato de arras; pretensión que fue estimada parcialmente en la sentencia de instancia, y disconforme la parte actora se alza el recurso de apelación, alegando en primer lugar, error en la valoración de las pruebas respecto al incumplimiento atribuido a los demandados, al decir la juzgadora que las pruebas no permiten afirmar incumplimiento por una u otra parte, cuando la documental acredita la realidad del contrato, la posibilidad de diferir la fecha de otorgamiento de escritura pública, y los trámites de descalificación de la vivienda se prolongaron hasta el 29 de junio de 2004, siendo a partir de dicha fecha cuando se podía haber otorgado la escritura pública, y durante todo ese tiempo los actores estuvieron esperando para formalizar el contrato. Admite que existen contradicciones entre las partes sobre el incumplimiento, debiendo estarse al resto de las pruebas, como el burofax remitido a los vendedores comunicando la intención de adquirir la vivienda y reclamación del doble de la señal, y que remitieron al único domicilio que conocían. Asimismo, consta resolución de la Dirección General de Arquitectura concediendo la descalificación de la vivienda, que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 29 de junio de 2004, y siendo obligación de los vendedores comunicar la descalificación no se realiza, antes al contrario, acuden a una inmobiliaria y venden la vivienda a un tercero por un precio escriturado muy superior al pactado entre los litigantes. Niega todo valor al escrito de la inmobiliaria, para estimar incumplimiento imputable a los demandados, al obtener mayor precio con la venta a terceros. Termina solicitando la estimación del recurso y se condene a los demandados al pago del doble de la señal, más intereses legales desde la interpelación judicial.

La parte contraria se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas. Como consta en la prueba documental y admiten ambas partes, en fecha 22 de noviembre de 2003 suscribieron un contrato que denominaron de "señalización de compraventa" en virtud del cual los actores entregaron a los demandados la cantidad de 4.200 € en concepto de señal y como parte del precio acordado por la compra de una vivienda. Después de fijar el precio y hacer referencia a la necesidad de descalificación, por ser de protección oficial, los contratantes estipulan que "En caso de que la presente compraventa no se llegara a producir por causas imputables a la parte vendedora, ésta deberá abonar a la parte compradora el doble de la señal que se había entregado. Si al contrario, la venta no se produjera por causas imputables a la parte compradora, ésta perderá la señal entregada".

Después de los oportunos trámites, la vivienda fue descalificada por resolución de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, de fecha 23 d e enero de 2004, inscrita posteriormente en el Registro de la Propiedad el 29 de junio de 2004.

Según escritura pública de fecha 29 de julio de 2004, los demandados vendieron dicha vivienda a un tercer matrimonio, y como quiera que los apelantes se habían enterado a través de la agencia de la propiedad inmobiliaria que la vivienda se había vendido en el mes de junio, con fecha 26 de julio de 2004 remiten un burofax a los demandados diciendo "Reclamo el doble de la señal entregada en el plazo de quince días por incumplimiento contractual y si no procederé a ejercitar las acciones oportunas".

Finalmente, la inmobiliaria Miscasa que intervino en la compraventa informa que el demandado le encargó la venta de la vivienda el 9 de julio de 2004, el día 13 realizaron el documento de reserva y el 29 del mismo mes firmaron la escritura pública de compraventa, y según el contrato acompañado a la demanda, el plazo máximo estipulado para consumar la compraventa se fijó el día 7 de marzo de 2004. Es decir, desde la expiración de ese plazo hasta que se vendió la vivienda a un tercero había transcurrido casi cinco meses y seis meses desde que se dictó resolución descalificando la vivienda.

TERCERO.- Pues bien, dicho lo anterior, la primera cuestión que se plantea es la relativa al error en la valoración de las pruebas, para lo cual hemos de partir de lo estipulado en el contrato privado, siendo necesario subrayar que en orden a proceder al examen de las estipulaciones del contrato, a fin de determinar su alcance y efectos, ha de ponerse de manifiesto, con carácter previo, como lo hacen las SSTS de 4 y 10 de marzo de 1986, 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990, entre otras , que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1. º del artículo 1.281 del Código Civil , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C ., de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281, las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

A tenor de referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado, siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige ( SSTS de 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984, 5 de febrero, 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio, 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987, entre otras ), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento ( SSTS 13 de febrero de 1964, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Y decimos lo anterior, porque la cláusula discutida aparece clara y terminante, no ofreciendo dudas en su interpretación, al decir que "En caso de que la presente compraventa no se llegara a producir por causas imputables a la parte vendedora, ésta deberá abonar a la parte compradora el doble de la señal que se había entregado. Si al contrario, la venta no se produjera por causas imputables a la parte compradora, ésta perderá la señal entregada".

CUARTO.- Desde esta perspectiva, la expresa pero genérica referencia contenida a las "arras" en el contrato celebrado entre las litigantes se puede interpretar que comportaba la firme, deliberada y decidida voluntad de vendedores y compradores de suscribir un pacto de genuinas arras penitenciales, como acertadamente se dice en la sentencia de instancia, de manera que la demostración del incumplimiento reprochable a la vendedora comportase que ésta estuviera obligada a restituir al eventual interesado en la compra el doble de la cantidad entregada por éste, y así se estipuló expresamente. Tal es así que, transcurrido el tiempo, cuando el apelante remite el burofax a los demandados, se limita a reclamar el doble de la señal entregada, olvidándose de todo lo relativo a la perfección de la compraventa, igual que sucede en la demanda que inicia el presente procedimiento.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 21 junio 1994 y 30 diciembre 1995 "en orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia viene admitiendo la existencia de las siguientes clases:

1) Penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato.

2) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio (...).

3) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del Art. 1.154, como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada.

Ciertamente, según la doctrina jurisprudencial las arras o señal del artículo 1.454 (arras penitenciales) tienen carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido.

En el caso enjuiciado, no existe duda alguna que en la cláusula examinada se estableció el correlativo derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, como así lo admite el propio apelante en cuanto se limita a reclamar el doble de la señal, atribuyendo a los demandados incumplimiento de lo pactado.

QUINTO.- Dicho lo anterior, resta por determinar si realmente los demandados incumplieron lo estipulado, como se afirma en la demanda, en cuyo caso los actores tendrían derecho a percibir el doble de la señal prestada, o, si el incumplimiento es imputable a los propios actores, como afirman los demandados, se daría por perdida la señal entregada, mientras que la juzgadora de instancia entiende que, ante las versiones contradictorias de las partes no se acredita el incumplimiento de una u otra parte, y, por tanto, se limita a condenar la devolución de la cantidad entregada.

Pues bien, analizadas las pruebas, y con independencia de las declaraciones de las propias partes, que, obviamente, son parciales e interesadas, debemos indicar que corresponde a los actores acreditar que la compraventa no se consumó por causas imputables a los demandados, presupuesto para devolver duplicada la cantidad entregada en concepto de arras, y ello según las reglas de la carga de la prueba establecidas en el Art. 217 LEC , y según las pruebas practicadas no se puede determinar la verdadera causa por la que no se llevó a efecto la compraventa.

Lo cierto es que los demandados tenían voluntad de enajenar la vivienda de su propiedad, como así lo hicieron, para lo cual era necesario la previa descalificación como vivienda de protección oficial, que también se llevó a efecto, desconociéndose realmente la causa por la que no se transmitió la vivienda a los demandados dado el tiempo transcurrido desde la descalificación. Ni siquiera el único testigo que puso en contacto a las partes conoce el motivo por el que no consumaron la compraventa. Lo cierto es que transcurridos varios meses desde la descalificación, los vendedores acudieron a una agencia de la propiedad inmobiliaria y pusieron en venta la vivienda, y, si bien no podemos afirmar que la venta no se llevó a efecto por culpa de los compradores, no lo es menos que existía una verdadera voluntad de los vendedores de enajenar la vivienda, hasta el punto que la llevó a efecto. Tampoco se puede decir que no se vendió a los actores porque los otros compradores abonaron mayor cantidad, y ello porque el precio se estipuló siete u ocho meses después, con el notorio incremento del mismo, pero no se puede hablar de que realmente obtuvieran mayor precio, porque en el primer contrato no intervino ninguna inmobiliaria, como sí lo hizo en el segundo, quedando obligados los demandados a afrontar unos gastos de comisión que antes no tenía.

Finalmente, la remisión del burofax al anterior domicilio de los demandados, cuando ya no vivían en el mismo, y por tanto no llegó a su conocimiento, tampoco tiene la importancia que se pretende atribuir, porque en el mismo los actores se limitan a reclamar el doble de la señal, pero en ningún caso indica las causas del incumplimiento, siendo tan verosímil la versión de los actores como la de los demandados.

En definitiva, no existiendo error en la valoración de las pruebas, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

SEXTO.- De conformidad con el Art. 398 en relación con el Art. 394, ambos de la LEC , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse sus pretensiones.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Arturo Y DOÑA Sofía contra la sentencia núm. 115/05 de fecha 29 de abril dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Plasencia en autos núm. 462/04 , de los que este rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de las costas a la parte apelante.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha,, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.

DILIGENCIA.- Seguidamente se deduce testimonio de la anterior sentencia para el rollo de Sala. Certifico.