Sentencia CIVIL Nº 300/2019, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 270/2019 de 10 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6PONTEVEDRA - VIGO
SENTENCIA: 00300/2019
N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
-
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
NV
N.I.G. 36057 42 1 2017 0001779
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000270 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 10 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000134 /2017
Recurrente: Irene
Procurador: ALBERTO VIDAL RUIBAL
Abogado: MIGUEL ANGEL LOPEZ DE ARCE ARGÜELLO
Recurrido: Patricia , Diego
Procurador: ALBERTO VIDAL RUIBAL, KATIA FERNANDEZ MEIRIÑO
Abogado: ISAAC MANUEL MORGADE GARCIA, ISAAC MANUEL MORGADE GARCIA
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, DON JULIO C. PICATOSTE BOBILLO
y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARES ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A Nº300/19
En VIGO a diez de junio de dos mil diecinueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA,
los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000134/2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA
NÚM. 10 DE VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000270/2019
, en los que aparece como parte apelante, Irene , representada por el Procurador de los tribunales, Sr.
ALBERTO VIDAL RUIBAL, asistido por el Abogado D. MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ DE ARCE ARGÜELLO, y
como parte apelada, Patricia , Diego , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. KATIA
FERNÁNDEZ MEIRIÑO, asistida por el Abogado D. ISAAC MANUEL MORGADE GARCÍA.

Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado D. EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARES, quien expresa
el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo, se dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 2018 , en el procedimiento del que dimana este recurso, cuyo fallo textualmente dice: ' FALLO DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Dña. Irene frente a Dña. Patricia y D. Diego NO HA LUGAR A LA RESOLUCION del contrato privado suscrito por las partes el 28 de mayo de 2015.

No se hace declaración de condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Irene , que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Cumplimentados los trámites legales y elevadas las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial para la resolución el recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala.

Se señaló el día 6 de junio de 2019 para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- A través del recurso interpuesto se reproduce por la parte actora la pretensión entablada en la demanda relativa a que se declare la resolución del contrato de compraventa concertado el 28 de mayo de 2015 entre las partes litigantes y se condene a los demandados a abonar a la actora la suma de 30.000 euros.

Se invoca por la parte recurrente la existencia de infracción de los artículos 1124 y 1454 CC y error en la valoración de la prueba, al considerar que procede la resolución del contrato por incumplimiento grave de los vendedores, con la devolución de las arras penitenciales.

La parte demandada impugnó la sentencia al no hacerse en la misma condena en costas.



SEGUNDO.- En la citada fecha del 28 de mayo de 2015 se concertó contrato entre doña Irene , como compradora, y doña Patricia y don Diego , como vendedores, en virtud del cual estos últimos venden a aquella la vivienda sita en Rúa de DIRECCION000 , nº NUM000 en Vigo por el precio de 79.000 euros.

Se acordó como forma de pago del precio la suma de 6.400 euros a la firma del contrato, 8.600 euros como ampliación del contrato de arras con el plazo máximo del 4 de junio de 2015 y los restantes 64.000 euros a la fecha del otorgamiento de la escritura pública con el plazo máximo del 15 de octubre de 2015. Se establece el carácter de arras penitenciales de las cantidades entregadas, con el efecto reseñado en el artículo 1154 CC . Consta probado el pago por la actora de la suma de 15.000 euros y que no se llegó a otorgar la escritura pública de compraventa.

El debate se centra en determinar a cuál de las partes del contrato debe imputarse la existencia de incumplimiento, que es la base de la facultad resolutoria contenida en el artículo 1124 CC , ya que la parte demandante alega que doña Irene compraba una casa con jardín, pero que el jardín no se podía transmitir porque no era propiedad de los vendedores, mientras que la parte demandada alega que los lindes de la casa objeto de venta eran claros y que la actora incumplió el contrato al desistir de forma unilateral del mismo.



TERCERO.- Debemos analizar la concreta acción ejercitada en el presente proceso, esto es, la de resolución del contrato de 28 de mayo de 2015. Como ya expresamos en la sentencia de esta sección de 30 de diciembre de 2014, el 'TS suele exigir del incumplimiento resolutorio que sea verdadero y propio ( STS 15-11-1994 ), grave (STS 243-1-1996), sustancial o esencial ( STS 11-4-2003 ) e injustificado, esto es, carente de toda causa, razón o justificación ( SSTS 29-9-1994 , 10-6-1996 )'. La STS Sala 1ª, de 21 de marzo de 2012 señala que 'la resolución de las obligaciones debe interpretarse de manera restrictiva y aun excepcional'.

La parte recurrente alega que decidió comprar la casa porque tenía un jardín. Este extremo fue ratificado en la vista por la testigo doña Enma que le acompañó a visitar la vivienda. Los otros dos testigos manifestaron ignorar si la venta incluía un jardín y no examinaron el contrato privado de compraventa, ya que su actuación se limitó a la viabilidad económica de la operación.

En el recurso se hace referencia a una serie de documentos para sustentar la reclamación. Se indica que la oferta de la venta de la casa la localizo la demandante a través de Internet por medio de la entidad Low Cost Inmobiliario y se anunciaba como casa en Bouzas de bajo y piso a rehabilitar totalmente, con pequeño jardín.

Sin embargo no se aporta dicho anuncio, ya que los que se adjuntan con la demanda son de marzo de 2016 de Fotocasa y de febrero de 2017 de Low Cost, aunque es cierto que en ambos anuncios se hace referencia a un pequeño jardín. Asimismo constan aportados con la demanda una serie de correos electrónicos y de mensajes de whastapp entre doña Irene y personal de Low Cost Inmobiliario en los que se hace referencia al jardín. Se adjunta además un presupuesto sobre obras de reforma del inmueble y el primer capítulo hace referencia a actuaciones en la parcela. Estos datos podrían inducir a pensar que efectivamente se estaba vendiendo la casa con un jardín, y tanto la demandante como la testigo doña Enma manifestaron que la existencia de este último era decisivo para formalizar la compraventa.

Frente a estos datos nos encontramos, sin embargo, con los siguientes hechos relevantes: 1) En el contrato de compraventa privado de 28 de mayo de 2015 se describió la finca objeto de venta como 'Urbana. Casa unifamiliar, denominada NUM001 , destinada a 'Vivienda Protegida', situada en la Tercera Alineación de casas de la Urbanización, entrando en la misma calle desde la calle DIRECCION001 , del Grupo de Viviendas ' DIRECCION002 ', en Bouzas, Lugar del DIRECCION001 , del Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda -hoy número NUM000 a la Rúa de DIRECCION000 - en la ciudad de Vigo, de planta baja y piso alto, comunicados interiormente; ocupa una superficie de treinta y seis metros cuadrados en planta, distribuida en comedor-cocina y bodega, en la planta baja, y tres dormitorios, baño y solana, en la planta alta; y limita: Frente, Oeste, calle de la Urbanización, que le separa de la segunda Alineación; Derecha, entrando en ella, casa denominada NUM002 de la misma alineación; Izquierda, espacio libre de uso público y luego DIRECCION001 ; y fondo, patio de uso común que se interpone a la Cuarta Alineacion de viviendas del Grupo'.

En el contrato privado se hace constar de forma errónea que la finca no figura inmatriculada en el Registro de la Propiedad, ya que sí estaba inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Vigo como finca NUM003 , tal y como además ya se reseñaba en la escritura pública de compraventa de fecha 9 de marzo de 2012 en virtud de la cual doña Patricia y Don Diego adquirieron la misma de los anteriores propietarios.

Ese dato erróneo en el contrato privado resulta irrelevante porque no se ha introducido una alteración en la descripción del bien inmueble objeto de la compraventa.

Tanto la demandante como la testigo doña Enma reconocen que examinaron dicho documento, y en el mismo no se hace mención alguna a la existencia de jardín, parcela o terreno adyacente que forme parte de la propiedad vendida. En el contrato se señala que se vende una casa unifamiliar de planta baja y piso alto. En cuanto a la interpretación del contrato respecto a lo que es objeto de la venta debe estarse así a los términos literales del mismo, tal y como dispone el artículo 1281 CC .

2) En las fotografías aportadas a las actuaciones se observa que no existe puerta que comunique la casa objeto de venta con la parcela de terreno, dato este que reconoció la testigo doña Enma , por lo que no existe presunción de que forme parte de la vivienda.

3) No ha sido aportado el anuncio de internet del año 2015 en el que se describe la finca, ni han sido traídos a juicio ni las personas de Low Cost Inmobiliario que mediaron en la venta, ni el arquitecto que efectuó el presupuesto de reforma. La acreditación de lo afirmado en la demanda -y en este punto podían resultar relevante la declaración de esas personas- corresponde a la parte actora en base al principio de la carga de la prueba del artículo 217 LEC , conforme al cual corresponde a la parte actora probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda.

4) La demandante trabaja en una entidad bancaria, por lo que cabe presuponer su conocimiento de que el préstamo personal o hipotecario se obtiene en función de lo que es materialmente objeto de venta, y esto es lo que se reseña en el contrato de compraventa y no lo que supuestamente se puede haber considerado en base a manifestaciones del personal de la inmobiliaria. Hay que tener en cuenta que se insta en la demanda la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor y no la nulidad del mismo por vicio de consentimiento por error o dolo.

5) Se insta la resolución en base a un alegado incumplimiento de los vendedores, pero no se ha acreditado el mismo. En este punto son decisivos los siguientes documentos aportados a las actuaciones: a) El documento nº 9 de la contestación a la demanda consistente en un burofax enviado personalmente por don Diego a doña Irene con fecha 9 de octubre de 2015, en el que solicita que le notifique el nombre y dirección de la notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la casa con base en el contrato privado de 28 de mayo de 2015, y en el que se fijó como plazo máximo el 15 de octubre de 2015.

Este documento indica la voluntad de cumplimiento por parte de los vendedores y frente al mismo la parte compradora, ahora demandante, no dio respuesta alguna, pudiendo en dicho instante manifestar a aquellos los motivos de oposición al otorgamiento por los problemas con el jardín, ya que es la primera vez que consta una comunicación directa entre vendedor y compradora sin la mediación de la inmobiliaria.

b) El documento nº 21 de la demanda que contiene una serie de whatsapps que envió doña Patricia a la demandante en el mes de noviembre de 2015 en relación con la venta de la casa y a los que tampoco se dio contestación alguna.

c) La parte actora afirma, como ya indicamos, que solo le interesaba comprar la casa si tenía el jardín; sin embargo aporta como documento nº 22 de la demanda un correo electrónico enviado a una persona llamada Luis Manuel en la que manifiesta que ofrece como precio de compra de la vivienda sin jardín la suma de 40.000 euros. Esta oferta contradice lo manifestado repetidamente por la parte actora de que la existencia del jardín era decisiva para concertar la compraventa. Además de no constar la certeza de lo expresado en dicho documento acerca de que los vendedores están dispuesto a renegociar el precio, pues nada se ha probado sobre tal extremo, lo cierto es que la casa fue comprada por doña Patricia y don Diego en el mes de marzo de 2012 por el precio de 95.000 euros y habían acordado venderla a doña Irene en mayo de 2015 por el precio de 79.000 euros, por lo que difícilmente se puede otorgar credibilidad a la existencia de negociaciones que desembocasen en la última oferta de 40.000 euros.

Debemos entonces concluir que el incumplimiento es imputable a la compradora que, por las razones que fueran, bien económicas -pues consta sus dificultades para asumir el pago del precio y de las reformas que deseaba realizar, tal y como resulta de las declaraciones testificales de don Anibal , al que no llegaron a mostrar documento alguno para poder gestionar el préstamo, y de don Aureliano que niega la viabilidad económica de la operación- o bien por cualquier otro motivo, desistió de otorgar la escritura pública de compraventa, resultando entonces de aplicación lo pactado en el contrato acerca del carácter penitencial de las arras entregadas como parte del precio.



CUARTO.- Impugnación por costas.

Lo expresado en el fundamento jurídico anterior, en el que se considera acreditado que el no otorgamiento de la escritura pública de compraventa debe imputarse a la demandante doña Irene , lleva a la estimación de la impugnación por aplicación del principio de vencimiento objetivo en materia de costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC , al no apreciarse la existencia de dudas de hecho en relación con la acción de resolución de contrato ejercitada en la demanda.



QUINTO.- Respecto a las costas del recurso de apelación planteado por doña Irene , de conformidad con lo previsto en los arts. 394 y 398 LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de derecho.

En cuanto a las costas de la impugnación formulada por doña Patricia y don Diego resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Alberto Vidal Ruibal, en nombre y representación de doña Irene , y estimando la impugnación planteada por la Procuradora doña Katia Fernández Meiriño, en nombre y representación de doña Patricia y don Diego , contra la Sentencia de fecha 18 de octubre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Vigo , revocamos parcialmente la misma, únicamente en el sentido de imponer a la parte demandante las costas causadas en la instancia; con imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en el recurso y sin que haya lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en la impugnación.

Al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, en base a lo establecido en el artículo 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el artículo 479 LEC .

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANCO SANTANDER, en la cuenta de este expediente 0915000012027019.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.