Sentencia Civil Nº 3/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 663/2014 de 09 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00003/2015

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 663/14

Asunto: Juicio Verbal

Número: 27/14

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Cambados

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA EN TRIBUNAL UNIPERSONAL POR EL MAGISTRADO D. MANUEL ALMENAR BELENGUER,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM.3

En Pontevedra, nueve de enero de dos mil quince.

Visto el rollo de apelación seguido con el núm. 663/14, dimanante de los autos de juicio verbal incoados con el núm. 27/14 por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción núm. 2 de Cambados, siendo apelante la demandada ' GRUPO INMOBILIARIO COSTA SANXENXO, S.L.', representada por el procurador Sr. Martínez Melón, y parte apelada la demandante ' COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ', sito en el lugar de Pombal, Adina (Portonovo) ,representada por la procuradora Sra. Abella Otero. El Tribunal Unipersonal está constituido por el magistrado Ilmo. Sr. D. MANUEL ALMENAR BELENGUER.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 8 de septiembre de 2014 se pronunció por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Cambados, en los autos de juicio verbal de los que deriva el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

' Que ESTIMO la demanda interpuesta por la actora, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , con procuradora Sra. Abella Otero, frente a la mercantil GRUPO INMOBILIARIO COSTA SANXENXO, S.L., con procurador Sr. Martínez Melón. Y DEBO CONDENAR Y CONDENO, a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de dos mil ciento quince euros con veintiocho céntimos, (2.115,28 €), cantidad que deberá ser incrementada en el interés legal del dinero que se devengará desde el día 29/10/2013, hasta la fecha de pago, sin perjuicio de la aplicación del art. 576 LEC ; más los gastos correspondientes a las cuotas de comunidad que genere el bloque NUM000 del EDIFICIO000 , hasta tanto se lleve a cabo la comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Se imponen las costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada la resolución a las partes, por la representación de la demandada se interpuso recurso de apelación mediante escrito presentado el 22 de octubre de 2014 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, revocando la de primera instancia, se desestime la demanda, con imposición de costas a la recurrida.

TERCERO.- Del referido recurso se dio traslado a la parte demandante, que se opuso al mismo a medio de escrito presentado el 18 de noviembre de 2014 y por el que interesaba que, previos los trámites legales, se dictara resolución confirmando íntegramente la de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas, tras lo cual con fecha 9 de diciembre de 2014 se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo de apelación y se repartió el procedimiento al magistrado Sr. MANUEL ALMENAR BELENGUER.

CUARTO.- En la sustanciación del recurso se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia de instancia en cuanto no se opongan a los que seguidamente se exponen.

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

En el presente procedimiento se ejercita por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ', sito en el lugar del mismo nombre, Adina (Portonovo), acción al amparo del art. 9.1 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal , contra la mercantil 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.', en reclamación de 2.115,28 €, por las cuotas comunitarias adeudadas por la demandada en su condición de propietaria de los NUM001 letras NUM002 y NUM003 , pisos NUM004 letras NUM002 y NUM003 , y NUM005 NUM002 y NUM003 , así como de ocho plazas de garaje, radicados en el bloque NUM000 del mencionado edificio y que representan una participación del 33,33%.

La entidad demandada se opone a la demanda alegando la falta de legitimación pasiva, sobre la base de que, desde el mismo momento en que se constituyó la propia Comunidad, el 28 de agosto de 2009, la titularidad de las referidas fincas corresponde a Dña. Flor , quien ha actuado como tal en las reuniones de la Comunidad y a la que la propia demandante tiene por dueña de los inmuebles, por más que en el Registro de la Propiedad figuren a nombre de la promotora 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.', al negarse la Sra. Flor a otorgar la correspondiente escritura pública elevando a público el contrato de permuta de terreno por pisos formalizado en su día entre ambas partes.

Centrado así el debate, el Juzgado 'a quo' analiza detenidamente la prueba documental y testifical practicada y concluye que 'si bien inicialmente los inmuebles figuraban como titularidad de la demandada y luego por las vicisitudes que fuesen esa titularidad ha cambiado, era obligación del anterior titular (...) notificar de un modo fehaciente a la/el secretario de la comunidad el cambio de titularidad por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, y esta obligación no se cumplió en el presente caso, pues no hay prueba alguna de la comunicación, sino que fue la comunidad de propietarios la que tuvo que tratar de averiguar por los medios a su alcance quien seguía siendo el propietario a la vista del conflicto judicial existente entre las partes, y aún pese a ser requerida formalmente la demanda con anterioridad a la presentación de la demanda, tampoco cumplió con el trámite de notificación fehaciente'.

Con esta base fáctica, la sentencia considera de aplicación del art. 9.1 letra i) LPH y descarta la falta de legitimación pasiva alegada por la demandada, estimando la pretensión ejercitada, sin perjuicio del derecho de repetición que pudiera corresponder a esta última contra quien considere obligada al pago.

Frente a esta resolución se alza la mercantil demandada, reiterando por vía de recurso los motivos alegados al contestar a la demanda y que giran en torno a dos ejes argumentales: primero, las fincas pertenecieron desde la constitución de la Comunidad a la Sra. Flor , y, segundo, la propia Comunidad de Propietarios era conocedora de dicha situación, al extremo de que a lo largo de los cuatro años transcurridos las relaciones se entendieron siempre con la citada propietaria, sin que en ningún caso ni para ninguna actuación se tuviera en tal condición a 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.'.

SEGUNDO.- La obligación de contribuir a los gastos generales. El art. 9.1 letras e ) e i) LPH .

Como se acaba de exponer, la discusión en esta alzada se circunscribe a determinar sobre quien recae la obligación de abonar las cuotas ordinarias de la Comunidad de Propietarios, lo que a su vez exige, por una parte, precisar a quien correspondía la propiedad de las fincas durante el período reclamado (desde el 4º trimestre de 2009 hasta hoy), y, por otra parte, para el caso de que no fuera la entidad demandada porque las fincas se hubieran transmitido a un tercero, si se cumplió la obligación de notificación prevista en el art. 9.1 letra i) LPH o la Comunidad tuvo conocimiento por cualquier otra vía del cambio de titularidad.

En efecto, la obligación de hacer frente al pago de los gastos comunes corresponde, como regla general, al dueño de la finca en cuestión, conforme a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente pactado. Así se previene en el art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual:

' [S]on obligaciones de cada propietario: (...)

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización...

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.'

No obstante y para evitar que las dudas sobre la titularidad del inmueble puedan ser utilizadas en perjuicio de los intereses comunitarios, el mismo art. 9.1 LPH extiende la obligación al transmitente o propietario anterior en determinados casos, sin perjuicio del derecho de repetición contra quien en definitiva resultare verdadero dueño y, por tanto, verdadero responsable por razón de la titularidad del bien.

Así, en la letra i) del art. 9.1 LPH se incluye entre las obligaciones de cada propietario la de ' Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local'.

Y para asegurar el cumplimiento del citado deber, el mismo precepto añade a continuación:

' Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.'

En consecuencia, como se ha apuntado al inicio, se trata de abordar tanto la cuestión de la propiedad como, en su caso, la aplicación del art. 9.1 letra i) LPH .

TERCERO.- La prueba de la propiedad de los inmuebles. Prejudicialidad civil.

El art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige, para que la sentencia que haya puesto fin a un proceso y ganado firmeza vincule al Tribunal que conoce de otro posterior, además de que constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto de éste, que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o que la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal.

El precepto recoge de este modo la máxima clásica ' res inter alios iudicata nullum aliis praeiudicium facit'' -Digesto 44.2.-, que impide extender los efectos de un proceso a quien no ha sido parte en el mismo.

Pero, al margen de que el requisito de la identidad subjetiva, exigido por aquella norma, admite alguna extensión por equivalencia, lo cierto es que, además de la cosa juzgada (a cuya eficacia positiva se refieren las SSTS de 20 de noviembre de 2000 , 13 de marzo de 2007 o 16 de julio de 2009 , entre otras muchas), la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que las sentencias firmes pueden producir en un ulterior proceso un efecto distinto, conocido como indirecto o reflejo ( SSTS 7 de mayo de 2007 y de 30 de diciembre de 2010 ), cual es el que deriva de contener la afirmación de un hecho destinado a integrar el supuesto de una relación jurídica en la que es parte un tercero y constituye la materia de un posterior proceso.

Como ha declarado la STS de 5 de septiembre de 2013 , la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron viene a ser incompatible, además de con el principio de seguridad jurídica (en cuanto el mismo integra también la expectativa legítima de quienes son justiciables a obtener para una idéntica cuestión una respuesta inequívoca de los órganos encargados de impartir justicia), con el derecho a una tutela judicial efectiva, como precisa la sentencia del Tribunal Constitucional 34/2003, de 25 de febrero , y las que en ella se citan.

En esta misma línea, la STC núm. 192/2009, de 28 de septiembre , fija la doctrina constitucional sobre este extremo, declarando: ' Este Tribunal ha reiterado que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron no sólo es incompatible con el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE ), sino también con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ), pues no resultan compatibles la efectividad de dicha tutela y la firmeza de los pronunciamientos judiciales contradictorios (por todas, STC 60/2008, de 26 de mayo , F.9). Igualmente se ha destacado que en la realidad histórica relevante para el Derecho no puede admitirse que unos hechos existen y dejan de existir para los órganos del Estado, pues a ello se oponen principios elementales de lógica jurídica y extrajurídica, salvo que la contradicción derive de haberse abordado unos mismos hechos desde perspectivas jurídicas diversas (por todas, STC 109/2008, de 22 de septiembre [ RTC 2008, 109], F. 3)'.

Y este efecto reflejo se extiende, con algunas matizaciones, incluso a los pronunciamientos adoptados por otras jurisdicciones. Así, la STS de 19 de septiembre de 2013 , con cita de la STS de 26 de enero de 2012 , recuerda que ' puede afirmarse que art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a sentencias firmes dictadas por órganos de la jurisdicción civil cuando se trata de definir relaciones jurídicas de tal carácter, por lo que difícilmente puede atribuirse efectos de cosa juzgada, siquiera como prejudicial, a lo decidido por otras jurisdicciones. Únicamente en cuanto a la fijación de hechos pudiera producirse tal efecto, pues la circunstancia de que los hechos enjuiciados hayan sido objeto de un proceso ante otra jurisdicción no impide a los órganos del orden jurisdiccional civil examinarlos bajo el prisma del ordenamiento civil, teniendo que aceptar las conclusiones obtenidas en aquel proceso en aras del principio de seguridad jurídica'.

Como conclusión, podemos afirmar que los tribunales deben tomar en consideración los hechos declarados probados en resoluciones firmes dictadas por tribunales del mismo orden jurisdiccional e, incluso de una jurisdicción distinta, si bien en este último caso podrán separarse de tales hechos exponiendo las razones y fundamentos que justifiquen tal divergencia, ya que nada impide, antes al contrario, los principios y normas aplicables en los distintos órdenes jurisdiccionales imponen que en cada uno haya de producirse un enjuiciamiento y una calificación en el plano jurídico de forma independiente y con resultados distintos si ello resulta de la aplicación de normativas diferentes.

En otras palabras, aunque formalmente esta Sala sólo resuelve a través de la presente sentencia y otorga efectos de cosa juzgada material al pleito sometido a su consideración, no deja de ser consciente que la resolución a dictar viene mediatizada por el efecto positivo vinculante (prejudicialidad civil homogénea) de la cosa juzgada, que supone el que ya se haya dictado sentencia sobre el mismo hecho y que no puede decidirse en este proceso ulterior o pendiente un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como fue resuelto por la sentencia firme en el pleito anterior (por todas, véanse las SSTS de 21 de marzo de 1996 y 30 de diciembre de 1986 ), con la obligación por el juez o tribunal que conoce del procedimiento posterior o pendiente, de aceptar y someterse a la decisión del primero como único modo de evitar fallos distintos e incompatibles, so pena de atentar contra al principio de seguridad jurídica ( STS de 20 de febrero de 1990 ).

Supone esto que el Juzgador no puede, al armonizar uno y otro fallo y adoptar una solución, actuar al margen de lo acreditado en el otro pleito o desconocerlo.

La aplicación de esta línea jurisprudencial comporta que la Sala deba tener por transmitido el derecho de propiedad con efectos de 28 de abril de 2011, fecha en que Dña. Flor tomó posesión de las fincas de que se trata.

En efecto, con fecha 30 de junio de 2010, Dña. Flor presentó demanda contra la mercantil 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.' interesando que se dictara sentencia por la que se declarara la obligación de la demandada de otorgar escritura pública de la ejecución de la permuta con entrega de las fincas registrales que se relacionan, del bloque NUM000 del EDIFICIO000 ', condenando a la demandada a la entrega de dichos bienes y pagar a la actora en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados las cantidades que se citan. Dicha demanda dio lugar a la incoación por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Cambados de los autos núm. 385/10, en los que la demandada se allanó al otorgamiento de escritura pública y se opuso al resto de pretensiones, formulando a su vez demanda reconvencional en la que solicitaba que se declare la existencia de obras realizadas a mayores y condenase a la actora al pago de su importe.

Previos los trámites legales, con fecha 4 de junio de 2012 recayó en el mencionado procedimiento sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda, se declaró que procedía que por las partes se elevara a escritura pública la ejecución de la permuta de las fincas y se condenó a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 16.093,00 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento parcial del contrato de permuta en que había incurrido, por los defectos de ejecución y falta de elementos contratados, desestimando la demanda reconvencional.

En el FD 3º de la sentencia se recogía que la Sra. Flor había accedido y tomado posesión de los inmuebles del bloque NUM000 , rompiendo para ello las cerraduras, en fecha 28 de abril de 2011.

La demandante reconvenida interpuso recurso de apelación contra la repetida resolución, tramitándose por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial el rollo núm. 692/12, en el que con fecha 27 de noviembre de 2012 recayó sentencia en la que se estimó parcialmente el recurso y, declarando, entre otros extremos, en lo que aquí interesa:

' La sentencia recurrida dedica su primer fundamento a recoger un extenso resumen de las pretensiones de las partes que cumple dar por reproducido en este lugar para evitar repeticiones innecesarias. Bastará anticipar aquí que en el escrito de contestación se produjo un allanamiento parcial, quedando sin discusión el primero de los pedimentos del escrito rector, relativo a que se condenara a la demandada a reconocer la propiedad actora sobre la cosa y a la elevación a público del contrato de permuta concertado originariamente el día 1.4.2006 entre la actora y el causante jurídico de la mercantil demandada. Pretensión acogida en el apartado primero del fallo de la resolución combatida.

La clave del litigio, que permanece en su integridad en esta alzada, radica en determinar si existió o no algún incumplimiento contractual por parte de permutante y permutada y, en su caso, con qué extensión. No se pretende la resolución del contrato ni la reposición de la situación jurídica a una situación preexistente sino, -se insiste-, la determinación de las consecuencias indemnizatorias, -para cada una de las partes-, de un posible incumplimiento imputable culpablemente a la contraria.' (FD 1º).

' Según la demanda, -que dedica a esta cuestión, nuclear en el litigio, un escueto fundamento-, como quiera que la entrega, con la efectiva toma de posesión por la Sra. Flor , no tuvo lugar hasta el 28.4.2011, se habría rebasado en exceso dicho plazo, generándose un incumplimiento contractual indemnizable. Este último momento se identifica con lo documentado en el acta notarial de la misma fecha, presentada en el acto de la audiencia previa, referida a una singular 'toma de posesión', por cuya virtud la actora, en compañía del notario y de un cerrajero, procedió a forzar todas las cerraduras de acceso a las diversas dependencias de la edificación (vid. folios 402 y ss.). ' (FD 2º)

En otras palabras, no solo existe discusión sobre el derecho de propiedad de las fincas, que ambas partes reconocían que pertenecían a la demandante, sino que tanto la sentencia de instancia como la de apelación fijaron la materialización del derecho de propiedad, constituido por el documento privado de permuta y la efectiva toma de posesión, en fecha 28 de abril de 2011.

Pues bien, tales afirmaciones no pueden obviadas en el procedimiento que nos ocupa. Cierto que los litigantes no son exactamente los mismos, ya que la que ahora interpone la demanda es la Comunidad de Propietarios, mas la sociedad demandada es la misma y, lo que resulta más relevante, la causa de pedir está íntimamente relacionada: si en el primer procedimiento se planteó la cuestión de la propiedad de las fincas, en el segundo esa cuestión es la que aparece como presupuesto de la decisión, en la medida en que, a priori, el obligado al pago no es otro que quien en cada momento sea propietario del inmueble, por lo que es evidente que, si no cosa juzgada propiamente dicha, sí existe un efecto reflejo o prejudicialidad positiva sobre el hecho desencadenante de la obligación de responder, en el que se apoya la pretensión formulada por la Comunidad de Propietarios.

En otras palabras, la sentencia recaída en el primer procedimiento es antecedente lógico de la pronunciada en el segundo pleito.

Y a esta conclusión no obsta ni el hecho de que Dña. Flor estuviera presente en el acto en que se constituyó la Comunidad de Propietarios el 28 de agosto de 2009 (según se indica expresamente en el acta constitutiva, aunque se la incluye en la relación como propietaria, la misma resaltó que, por no ser titular 'no debe entrar en los gastos de la Comunidad' -folios 28 y 29-), como tampoco el que no impugnara el tenor de dicha acta constitutiva, ni que fuera convocada y acudiera habitualmente a la reuniones de la Comunidad, ni, en definitiva, que en el Registro de la Propiedad continuara figurando a nombre de la promotora, puesto que tales actos son compatibles con la situación de incertidumbre suscitada en relación con la transmisión de la propiedad y el cumplimiento por las dos partes de las obligaciones respectivamente asumidas en el contrato de permuta.

CUARTO.- La aplicación del art. 9.1 letra i) párrafos 2 º y 3º LPH .

Ahora bien, el puro hecho del cambio de titularidad no releva por sí solo al transmitente de cualquier obligación que derive de la propiedad del inmueble. El art. 9.1. letra i) LPH impone el deber de comunicar al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Obligación cuyo incumplimiento comporta que seguirá respondiendo de las deudas devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo titular, a menos que cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

De entrada, lo cierto es que, transcurridos varios años y al no haberse elevado a público el documento privado de permuta, las fincas figuran todavía a nombre del 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.' en el Registro de la Propiedad, si bien en el correspondiente folio registral consta una anotación de demanda a favor de Dña. Flor , ' según autos seguidos con el número 385/2010 en el Juzgado de 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CAMBADOS. Por el que en demanda de juicio ordinario se solicita se dicte sentencia por la que: Se declare la obligación de la mercantil demandada de otorgar escritura pública de la ejecución de la permuta con entrega de las fincas registrales que se relacionan en el hecho cuarto de la demanda, una la de este número, del Bloque NUM000 del EDIFICIO000 , sito en O Pombal, Adina, Portonovo, municipio de Sanxenxo, con independencia del derecho que le otorga el artículo 1.101 del Código Civil a la demandante Doña Flor . Anotada en fecha 14/10/2010bajo la letra A ' (cfr. la nota simple informativa aportada con la demanda -folio 7-).

Por otra parte, el testigo Sr. Manuel , administrador de la Comunidad de Propietarios demandante, manifestó en el juicio que la Sra. Flor estuvo en el acto de constitución de la Comunidad y era la persona a la que consideraban propietaria, pero que, al indicarles que no era así y que no le enviasen requerimientos de pago, acudieron al Registro de la Propiedad y, al constatar que estaba a nombre de la demandada, hablaron con el representante de la misma, que se limitó a facilitarles el nombre y apellidos de quien afirmaban que era la propietaria. Asimismo, el aludido testigo señaló que, con anterioridad a la vista, le enviaron la sentencia recaída en el otro procedimiento.

En estas condiciones, es evidente que, por una parte, aunque la mercantil demandada se desvinculó desde el primer momento de la titularidad de las fincas, no consta que la transmisión se hiciera hasta el 28 de abril de 2011 (de hecho, en la sentencia dictada por esta Sala se afirma que no pudo considerarse cumplida la obligación de entrega antes de la licencia de primera ocupación, que no se obtuvo hasta el mes de enero de 2011); por otra parte, no hay constancia de que la demandada comunicara formalmente a la Comunidad la transmisión de la propiedad de los inmuebles, que continuaron figurando inscritos a su nombre en el Registro de la Propiedad; y, finalmente, las versiones contradictorias que Dña. Flor y la entidad demandada proporcionaron a la Comunidad sobre la propiedad de los inmuebles, unido a la existencia de una controversia judicializada, impedían a la Comunidad conocer a quien correspondía la titularidad con la seguridad necesaria para interponer la demanda en reclamación de las cuotas.

La demandante actuó con base en la única circunstancia que permitía aseverar con un mínimo fundamento el derecho de propiedad que determinaba la obligación de abonar las cuotas comunitarias, esto es, la inscripción en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 38 de la Ley Hipotecaria (' A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo...').

En consecuencia, no cabe sino concluir, primero, que la entidad demandada adeuda en su condición de propietaria, las cuotas devengadas entre el 4º trimestre de 2009 y hasta el 28 de abril de 2011, y, segundo, que ha de abonar igualmente las devengadas con posterioridad, al infringir la obligación establecida en el art. 9.1 letra i) LPH , sin perjuicio, respecto a estas últimas, de su derecho a repetir contra la verdadera propietaria desde aquella fecha.

QUINTO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso determina la imposición a la recurrente de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debo desestimar y desestimo el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Martínez Melón, en nombre y representación de la entidad 'Grupo Inmobiliario Costa Sanxenxo, S.L.', contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Cambados, y, en su consecuencia, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con la precisión introducida en el fundamento de derecho cuarto. Se imponen a la recurrente las costas de esta alzada.

Así lo acuerdo y lo pronuncio, mando y firmo el Magistrado expresado al margen.