Sentencia Civil Nº 297/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 333/2016 de 27 de Julio de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0044410

Recurso de Apelación 333/2016

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 04 de Getafe

Autos de Juicio Verbal (250.2) 573/2014

APELANTE:Dña. Julia

PROCURADORA Dña. PALOMA BRIONES TORRALBA

APELADO:NESCAM 2006 SL

PROCURADORA Dña. INES MARIA ALVAREZ GODOY

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintisiete de julio de dos mil dieciséis.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 573/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Getafe, en los que aparece como parte apelante Dña. Julia representada en esta alzada por la Procuradora Dña. PALOMA BRIONES TORRALBA y defendida por el Letrado D. MARIANO COELLO BALAGUER , y como parte apelada NESCAM 2006 SL, representada en esta alzada por la Procuradora Dña. INES MARIA ALVAREZ GODOY y defendida por la Letrada Dña. RAQUEL TIREZ CUENCA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/09/2015 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Getafe se dictó Sentencia de fecha 29/09/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Ines Alvarez Godoy, en nombre y representación de 'NESCAM 2006, S.L.', contra Dª Julia , debo condenar y condeno a esta a que abone a la parte actora la cantidad de 3.577,93 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Julia a la que se opuso la parte apelada NESCAM 2006 S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de julio de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Nescam 2006, S.L., contra doña Julia , pretendía la condena de la demandada al pago de 4289'41 €, relatando que la actora es propietaria de la vivienda arrendada a la demandada mediante contrato suscrito el 2 de Enero de 2013. El día 31 de Diciembre de 2013 la arrendataria comunicó su voluntad de abandonar la vivienda con fecha 31 de Marzo siguiente, incumpliendo la estipulación quinta en cuya virtud el arrendatario deberá comunicar su voluntad de concluir el arriendo con preaviso de dos meses antes de la finalización de cada anualidad, y en caso de preaviso responderá de las mensualidades que falten hasta el vencimiento de la anualidad arrendaticia. En Febrero de 2014 la demandada devolvió el recibo de esa mensualidad, comprensivo de la renta y otros conceptos, por 1112'85 €, así como el de Marzo, por 660'85 €. Antes de abandonar la vivienda la arrendataria realizó dos ingresos, reduciendo la deuda pendiente a 631'39 €, cantidad que reconoció adeudar en documento suscrito el día de la restitución de la posesión, el 31 de Marzo. Al siguiente día se levantó acta del estado de la vivienda, apreciándose daños cuya reparación asciende a 711'48 €. Finalmente, por incumplimiento del plazo de preaviso, debe pagar la arrendataria la cifra de 2.946'54 € por las nueve mensualidades restantes hasta la finalización de la anualidad arrendaticia.

La demandada se opuso a la pretensión. Reconoció adeudar la cantidad correspondiente al primer concepto demandado, por 660'85 € en virtud de rentas y otras cantidades devengadas en Febrero y Marzo de 2014, del que habría de deducirse la fianza de 368 €. La suma de 711 € por gastos de reparación no se adeuda, pues el deterioro de la vivienda fue solo producto del uso normal, y la factura presentada fue confeccionada meses después de restituirse la posesión, en Agosto de 2014, y además por una empresa, Nesgar Promociones, S.A., vinculada a la demandante. Finalmente, respecto de la cantidad adeudada por las mensualidades que restaban hasta cumplirse la anualidad arrendaticia, la reclamación resulta extemporánea por cuanto se firmó un documento de resolución consensuada del contrato al abandonarse la vivienda, el 31 de Marzo de 2014. La cláusula contractual que establece esa cláusula penal ha sido redactada unilateralmente por la arrendadora, y resulta ineficaz por abusiva.

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia explica que la demandada, doña Julia , reconoce adeudar la primera de las partidas reclamadas, de 631'39 €, correspondiente a rentas y cantidades asimiladas debidas. La suma reclamada por daños materiales, de 711'48 €, incluye trabajos de reparación por pintura de paredes y por desperfectos en el cabecero de la puerta del baño. Para determinar las condiciones en que debe restituirse la vivienda, ha de atenderse al art. 1561 Cc ., sobre devolución de la finca tal como se recibió, salvo menoscabos debidos al tiempo o a causa inevitable, en concordancia con la LAU de 1964, lo que obliga a restituir la vivienda con la pintura en el mismo color en que se recibió, sobre la base de que incumbe a la demandante la carga de probar el color de la pintura al tiempo de la entrega, ex art. 217.2 L.E.c . En el presente caso no se ha propuesto prueba por la entidad demandante sobre el color de las paredes al inicio del arrendamiento, ni consta que sea imputable a la parte demandada la necesidad de realizar emplastecido en zonas deterioradas de la pared, lo que se pone en relación con la vinculación apreciada entre la arrendadora y la empresa que emite la factura por reparaciones. Tampoco se justifica que los precios facturados se correspondan con los de mercado. El daño del cabecero de la puerta del baño, mediante su sola observación, debe imputarse al mero desgaste o uso, o bien a una mala instalación. Que si bien la cláusula novena del contrato impone al arrendatario realizar 'pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario' de la vivienda, dicho pacto contraviene el art. 21 LAU de 1994 , que obliga al arrendador a acometer las reparaciones que exija la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo deterioros imputables al arrendatario. El art. 21.4 sólo obliga al arrendatario a asumir las 'pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario', y no las de mayor entidad. En el caso del cabecero de la puerta, se desconoce si el deterioro deriva del uso, o de un fallo de montaje, caso éste en que se soportaría por el arrendador, y esa falta de prueba perjudica a la parte actora según la citada norma del art. 217.2 L.E.c . Finalmente, en cuanto a la reclamación de 2.946'54 € por desistimiento no comunicado de la arrendataria, y según la doctrina jurisprudencial que se transcribe, no se aprecia que el documento suscrito por las partes el 31 de Marzo de 2014 entrañe renuncia de la arrendadora a la indemnización pactada para esos supuestos en la cláusula quinta del contrato, y por el contrario enuncia una reserva del derecho de aquélla a practicar la liquidación de lo debido por incumplimiento de la arrendataria. Sin perjuicio de descontar la fianza arrendaticia, al no haberse acreditado la causación de deterioros o desperfectos en el inmueble. Por todo lo cual se estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada al pago de 3.577'93 €, con intereses legales, así como al pago de las costas procesales.

TERCERO.-Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación doña Julia , alegando que el documento número 14 implica una renuncia de la arrendadora a percibir indemnización por desistimiento unilateral de la arrendataria, pues al aceptar las llaves de la vivienda sin oposición al desistimiento, ni reclamar nada por esa causa, se entiende que renuncia tácitamente a dicha indemnización.

En todo caso, la estipulación quinta del contrato, sobre cláusula penal por desistimiento anticipado del arrendatario, resulta abusiva, al imponer a éste el pago de la renta, pese al cese en el disfrute, durante toda una anualidad. Como máximo procedería aplicar analógicamente la indemnización por desistimiento unilateral prevista en el art. 11 LAU , lo que equivale a una mensualidad de renta por cada año de contrato que resta por cumplir.

Finalmente, se impugna el pronunciamiento de condena en costas, pues la estimación parcial de la demanda implica no hacer pronunciamiento expreso a cargo de ninguna de las partes.

CUARTO.-Renuncia del arrendador a la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario.

En el supuesto enjuiciado debe estarse a lo dispuesto en el art. 11 LAU en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de Junio, que sólo atribuye al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, y sólo una vez transcurridos los primeros cinco años de duración, mediante preaviso de dos meses. En esos supuestos, las partes podrán pactar que 'para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir'.

El contrato litigioso, comprendido en el ámbito de aplicación de dicho precepto, otorga al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente antes del transcurso de cinco años, pero supeditada a un preaviso de dos meses de antelación al vencimiento anual. A tenor de su estipulación quinta, 'El plazo de duración del presente contrato se ha pactado por un plazo de seis años, más diez meses (...)

Pactan las partes expresamente que el primer año [será] de obligado cumplimiento para ambas partes.

Si el arrendatario deseara concluir el arriendo pasado el primer año y en cualquier momento antes de la finalización del plazo de seis años más diez meses fijado en este documento, deberá comunicarlo al arrendador con un preaviso de dos meses antes de cada anualidad de que se trate, en caso contrario deberá abonar al arrendador las mensualidades que falten hasta el vencimiento de la anualidad arrendaticia'.

Es incontrovertido que doña Julia incumplió ese plazo de preaviso, pues cursó la comunicación de desistimiento el 31 de Diciembre de 2013, dos días antes de concluir la primera anualidad, que vencía el 2 de Enero de 2014. De forma que la aplicación automática de la estipulación quinta entrañaría el pago de una indemnización equivalente al pago de las rentas pendientes hasta el 2 de Enero de 2015. En este caso, restituida la posesión el 31 de Marzo de 2014, la indemnización ascendería a nueve mensualidades de renta.

Frente a lo pretendido en el recurso, no es cierto que los documentos suscritos por las partes el 31 de Marzo de 2014 (documentos 13 y 14 de la demanda) supongan una renuncia del arrendador a percibir indemnización por desistimiento unilateral. De su lectura resulta que tienen por objeto dejar constancia de la entrega de las llaves, y del reconocimiento por la arrendataria de adeudar a esa fecha la suma de 631'39 €, pero no incluye la renuncia explícita del arrendador a reclamar la indemnización pactada en la estipulación quinta del contrato. La renuncia de derechos, cuando no es expresa, debe deducirse de actos claros, terminantes e inequívocos, sin que puedan calificarse así los pactos reflejados en aquellos documentos. Por el contrario, el documento número 14 refleja en su cláusula segunda el incumplimiento por la arrendataria del plazo temporal pactado, y en su cláusula tercera enuncia la reserva de la arrendadora a liquidar las cantidades derivadas del incumplimiento del contrato.

No es de aplicación al presente caso la doctrina reflejada en S. T.S. 9.Jun.2004 , cuando deduce la renuncia del arrendador a esa indemnización de la mera aceptación de la restitución de llaves y recuperación de la posesión del inmueble, sin explícita reserva de derechos, pues en ese supuesto no existía pacto contractual sobre desistimiento unilateral, ni sobre indemnización derivada del desistimiento anticipado, ni tampoco documento confeccionado a la fecha de entrega de llaves aludiendo a la reserva del derecho de la arrendadora a liquidar deudas pendientes, como sí sucede en el este caso. En la presente controversia, la estipulación quinta, y las menciones reflejadas en el documento 14, de 31 de Marzo de 2014, impiden apreciar una renuncia tácita del arrendador a percibir la indemnización expresamente pactada en el contrato, sobre la doctrina jurisprudencial general (por todas, S. T.S. 10.Oct.2007 ), en cuya virtud la aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución unilateral del contrato, ni abandono de la consiguiente indemnización.

QUINTO.-Abusividad de la cláusula penal por desistimiento unilateral del arrendatario. Nulidad, o minoración de la indemnización por aplicación analógica del art. 11 LAU .

La parte apelante, como ya lo hiciera en la primera instancia, denuncia el carácter abusivo de la indemnización pactada en la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, por excesiva y unilateralmente impuesta. En otro caso, solicita la aplicación analógica del art. 11 LAU , que conduciría a imponer una indemnización de una mensualidad de renta por cada anualidad pendiente de cumplimiento.

No se alega, ni se aprecia, la razón concreta por la que la cláusula quinta del contrato se encuentre viciada de nulidad con arreglo al art. 1261 Cc., o a los arts. 82 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre , que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Sin embargo, sí resulta posible minorar la indemnización reclamada, mediante la aplicación analógica del art. 11 LAU , a través de lo dispuesto en el art. 1154 Cc .

La aplicación directa del art. 11 LAU , en su redacción entonces vigente, no sería posible porque, en interpretación prácticamente unánime de las Audiencias Provinciales, sólo alude a los desistimientos anticipados producidos después de la quinta anualidad de vigencia del contrato, lo que no sucede en el presente caso. Ahora bien, sí puede tomarse como parámetro para cuantificar, mediante su moderación, la indemnización resultante.

Tradicionalmente la doctrina jurisprudencial, tanto bajo la vigencia de la LAU de 1964 ( art. 56), como de la actual LAU ( art. 11), o para arrendamientos de fincas sujetos al ámbito de aplicación de los arts. 1156 ss. Cc ., aplica la solución de moderar la indemnización resultante del desistimiento anticipado del arrendatario que restituye la posesión y desatiende el abono de rentas antes del cumplimiento del plazo pactado. Se toma como referencia, por todas, la Sentencia del T.S. 29.May.2014 , alusiva a la moderación a través de los arts. 1103 y 1154 Cc .:

'No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato'.

(...)'No hay duda y no se discute que la cláusula 2.3 del contrato que ha sido transcrita sobre penalización por desistimiento del arrendatario es una cláusula penal, naturaleza contractual que coincide con la previsión legal del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 sólo se contempla en el arrendamiento de vivienda, como pacto (artículo 11).'

(...)'Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 200 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano'.

Aplicando ahora la anterior doctrina, visto que el preaviso de desistimiento de la arrendataria infringió casi totalmente la previsión contractual de dos meses, que se materializó tres meses después de su anuncio, y que restaban nueve meses para cumplirse la anualidad contractual vigente, se estima procedente ajustar la indemnización resultante, ex art. 1152 Cc ., por analogía con el art. 11 LAU , a la suma de una mensualidad de renta por cada año de vigencia restante del contrato, o cantidad asimilada por periodo inferior al año. Lo que equivale a 5'5 mensualidades de renta, y arroja una indemnización de 2018'94 €. De donde resulta que, sumando a esa indemnización lo debido por rentas y gastos de devolución (631'39 €) y deduciendo la fianza (367'08 €), el total adeudado por la arrendataria asciende a 2.283'25 €.

SEXTO.-Costas.

Acogiendo el último motivo de recurso, especialmente a la vista de su estimación parcial en la cuantía indemnizatoria, no procede hacer expresa condena en las costas de la primera instancia por virtud de la estimación parcial de la demanda ( art. 394 L.E.c .), de igual forma que no procede hacer expresa condena en las causadas en esta alzada ( art. 398 L.E.c .).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Solbes Montero de Espinosa en representación de doña Julia , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Getafe, bajo el número 573 de 2014, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS en parte dicha resolución, en el sentido de condenar a la ahora apelante a pagar a la actora, Nescam 2006, S.L., la cantidad de dos mil doscientos ochenta y tres euros con veinticinco cms., más los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en ambas instancias.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos deesta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el númeroIBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0333-16»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 15 de septiembre de 2016.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.