Sentencia Civil Nº 296/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 450/2015 de 16 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 450/2015 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 582/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 296

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de junio de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 582/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Cerdanyola del Vallès, a instancia de EGEA PIDELASERRA S.A.,contra PROMOCIONES HOSTELERAS CESPESABA S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de enero de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda promovida por la procuradora de los Tribunales Sra. Nieves Cano López en nombre y representación de EGEA PIDELASERRA S.A. contra PROMOCIONES HOSTELERAS CESPESABA S.L. debo DECLARAR y DECLARO resuelto el contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes en fecha 3 de mayo de 2009, haciendo suyo el demandante el importe de las arras penitenciales entregadas por valor de 92.500 euros y debo condenar y condeno a la mercantil demandada a que deje libre, vacua, expedita y a disposición de la parte actora la nave industrial sita en la calle Telemática nº 4 Polígono Industrial La Ferrería de Montcada i Reixac, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa, sin expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 8 de junio de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare que (a) el contrato de subarriendo de la nave industrial sita en la C/ Telemática, 4, Polígono Industrial La Ferrería de Montcada i Reixac y de las 7 plazas de aparcamiento ubicadas en el edificio de aparcamiento de la misma calle, s/n, concertado entre EGEA PIDELASERRA SL y PROMOCIONES HOSTELERAS CESPESABA SL, se halla extinguido por expiración del término contractual, (b) que la demandada ha ejercido de forma defectuosa la opción de compra que tenía sobre dicha nave y las plazas de aparcamiento, y, en su consecuencia, dicha opción se halla caducada, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración con todos los efectos inherentes a la misma, en especial la pérdida de cantidades entregadas a la actora a raíz del contrato privado de arras y su posterior prórroga, condenándola a desalojar las fincas y dejarlas libres, vacuas y expeditas a total disposición de la demandante, y que de no verificarlo podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa, (c) 'alternativa y subsidiariamente', de considerarse que la opción se ha ejercitado correctamente en tiempo y forma, se declare resuelta la compraventa de la nave por incumplimiento grave de las obligaciones derivadas de la misma al no haber otorgado la escritura de compraventa ni satisfecho el precio tras haber requerido para ello, condenándolo a estar y pasar por dicha declaración con todos los efectos inherentes, en especial la pérdida de cantidades entregadas a raíz del contrato privado de arras y su posterior prórroga, condenándola a desalojar la finca dejándola libre, vacua y expedita a total disposición de la actora, o en otro caso, ser lanzada, (d) en los supuestos b y c, se condene además a la demandada a pagar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento que cifra en 10.000 € mensuales, equivalentes al importe de una mensualidad de renta, por cada uno de los meses transcurridos desde la finalización del subarriendo hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca (3'5 meses al formularse la demanda), sin perjuicio de dar por compensada la fianza del subarriendo (20.000 €), €, (e) 'alternativa y subsidiariamente' a b y c, de considerarse que se ha ejercitado adecuadamente la opción y que, además, no ha incumplido las obligaciones propias de la compraventa, se declare haber lugar al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa de la referida nave y plazas de aparcamiento, en los términos de la opción, quedando obligada la compradora a abonar en dicho acto, en concepto de precio pendiente, la suma de 632.941'12 €.

A dichas pretensiones se opuso la demandada en base a que (1) el contrato de leasing tiene una duración de 15 años, y no puede ejercitarse la opción de forma anticipada, sino hasta el transcurso de 10 ('mínimo legal'), que se cumplen en 30.3.2016, (2) que ejercitó la opción antes de la fecha límite y solo falta por pagar una parte del precio (no arras, no rentas, no fianza), que podía reclamarse por la actora (una vez libre de cargas), pero no podía pedir la resolución, (3) que existía la condición de la inscripción previa, no siendo válida 'la autorización del BBVA' porque está éste obligado a 'permanecer' en el leasing un mínimo de 10 años según el contrato de leasing, (4) que es el comprador el que puede elegir notaría, y no el vendedor, (5) que no ha incumplido, sino ejercitó la opción en tiempo y forma, habiendo pagado 524.979'48 €, (6) que está de acuerdo con el otorgamiento de escritura, siempre que la actora sea titular de las fincas.

La sentencia de instancia (completada con auto aclaratorio) estima 'parcialmente' la demanda (no considera acreditada la existencia de perjuicios), declarando extinguido el contrato de subarriendo por expiración del término contractual, haciendo suya la actora las arras por 92.500 €, habiendo ejercido la demandada de forma defectuosa la opción de compra sobre la referida nave, cuya opción se halla caducada y condenando a la demandada a dejar la nave libre, vacua y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, sin declaración sobre las costas. Frente a dicha resolución se alza la demandada por (1) error en la valoración de la prueba testifical y documental y omisión de valoración del interrogatorio del LR de la actora, en el sentido de que la demandada había solicitado la subrogación, que fue denegada por el BBVA (lo que considera incumplimiento del contrato por la actora, al ofrecer en el mismo la posibilidad de subrogación); (2) que los pactos entre actora y BBVA son de obligado cumplimiento para los mismos, lo que determina que la actora no puede ejercitar la opción de compra ante el BBVA de forma anticipada sino hasta transcurridos 10 años, por lo que no puede cumplir el contrato con la demandada (no tiene título para vender ni puede vender hasta que ejercite la opción ante el BBVA); (3) la demandada ejerció la opción (habiendo abonado hasta entonces 524.979'48 €) y devino propietaria, pendiendo solo el pago de parte del precio (524.979'48 €); (4) si se ejercitó la opción antes de que finalizara el plazo (no caducidad), nada tiene que ver con que se extinguiera el contrato por expiración del término, y ello, con independencia de la ejecución de la compraventa; y si se ejercitó, procede devolver los 92.500 € de las arras. Prácticamente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) Mediante escritura pública de 30.3.2006, y con la finalidad de financiación de la adquisición, la entidad EGEA PIDELASERRA SL concertó con BBVA SA, el arrendamiento financiero (leasing) de la nave industrial sita en la C/ Telemática, 4, Polígono Industrial 'La Ferrería' de Montcada i Reixac y de las 7 plazas de aparcamiento ubicadas en el edificio de aparcamiento de la misma calle, s/n (f. 72 y ss); la referida arrendataria (actora) se halla al corriente en el pago de las cuotas del leasing (f. 329).

2) Por documento autodenominado 'contrato privado de arras' de 29.1.2008, D. Indalecio , se comprometía a comprar a EGEA PIDELASERRA SL que se comprometía a vender, con expresa autorización de la arrendadora BBVA SA (f. 110 y ss, 273 y 274 y ss, en relación con la testifical del Sr. Jesús ), como fecha máxima el 15.12.2008 la nave y las 7 plazas de aparcamiento (f. 105 y ss) y por un precio de 1.075.000 €. Y en concepto de arras, el Sr. Indalecio entrega a la actora. 62.500 €; mediante nota manuscrita el 50% de las arras se atribuían a D. Luis , que firma; en el pacto 3º se hizo constar que 'los inmuebles se transmitenlibres de toda carga y gravamen, a excepción de un leasing inmobiliariode importe 849.935'84 €, concedida por BBVA de Sta. Coloma de Gramanet. Tal cantidad ó lo que de ella quede pendiente en el día de elevación a público de la compraventa, la parte vendedora se obliga a cancelarla como máximo el mismo día del otorgamiento de la escritura pública, salvo que la parte compradora determinara subrogarse en el referido arrendamiento financiero'; en el pacto 8º los compradores manifestaron su intención de constituir en el futuro que sería a favor de la que se escriturarían las fincas ('...se reserva designar a persona física o jurídica...'); en dicha operación intervino como intermediario D. Narciso (f. 113); se trata de arras penitenciales, lo que no se cuestiona.

3) Llegada la fecha de vencimiento del contrato de arras, sin que los compradores estuviesen en disponibilidad de efectuar la compraventa por falta de financiación (admisión por el Sr. Indalecio en diligencias finales), en 23.12.2008 las mismas partes pactaronprorrogarhasta el 30.4.2009 la posibilidad de otorgar la compraventa ampliando la suma de las arras en otros 30.000 € (f. 116).

4) llegado el nuevo vencimiento sin que los compradores se hallasen en disponibilidad de financiación para abonar el precio acordado, en 3.5.2009 la entidad actora y la entidad PROMOCIONES HOSTELERAS CESPESABA SL (suscrito por su administradora, Dª Paula - esposa de D. Luis - quienes, con el Sr. Indalecio , la constituyeron en 26.5.2008, al 50 % del capital social, f. 128 y ss) acordaron suscribir un contrato desubarriendo con opción de compra,con fecha de finalización el 31.3.2012 (f. 120 y ss) con anexo suscrito el 29.5.2009 referido al aval (f. 125); en el pfo. letra b) de la última hoja del contrato de subarriendo se establece que 'De la citada cantidad se deducirán las cantidades de 62.500 € y 30.000 €...(92.500)..., dicha cantidad total en poder del subarrendador, proviene del incumplimiento por parte del subarrendatario de la compraventa, mediante documento de arras de la nave subarrendada en el día de hoy y una primera prórroga del mismo y que no se escrituró en la fecha pactada por ambas partes. Tal cantidad será devuelta al subarrendatario única y exclusivamente si ejercita la opción de compra .... La cual se formalizará como máximo por todo el 31.3.2012'.De dicho contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) el precio para el ejercicio de la opción se fija en 1.075.000 €, pagaderos al contado al formalizarla escritura pública de compraventa, de cuya se deducirían las arras antedichas y las cantidades abonadas por el subarriendo; b) la opción debía ser ejercitada y formalizarse la escritura como máximo, por todo el día 31.3.2012; c) no existe ninguna alusión a la necesidad de previa inscripción a favor de la actora; d) se pacta por 3 años y 10.000 € de renta mensual, constituyendo fianza arrendaticia por importe de 20000 €, con un aval de 60.000 €.

5) La demandada dejó de abonar la renta del subarriendo desde el mes de agosto 2011, lo que motivó que por la actora se instase el desahucio por falta de pago, dando lugar a los autos de juicio verbal 866/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª instancia 8 de Cerdanyola (f. 138 y ss); a dicha pretensión se opuso la demandada alegando defecto en el modo de proponer la demanda, falta de legitimación activa, cuestión compleja (afirmando que se trataba de un contrato de compraventa ya perfeccionado) e inexistencia de impago (en el sentido que debía computarse como pago a cuenta, la fianza de 60.000 € (f. 142 y ss); antes del juicio las partes alcanzaron un acuerdo transaccional, que fue homologado por el Juzgado, por auto de 23.2.2012, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) La actora desistía de la demanda; b) el dinero depositado en la cuenta de consignaciones por la entidad demandada, quedaba para la actora hasta la suma de 15.008'28 €, quedando liquidadas las rentas hasta el 31.3.2012,al aceptar la actora que se computara como pago a cuenta de las rentas la referida fianza; c) se mantenía vigente el contrato de subarriendo hasta la fecha contractualmente prevista (f. 148 y ss).

6) Por carta de 7.3.2012, la demandada comunica a la actora el ejercicio de la opción de compra, si bien añade que 'es de mi interés formalizar la escritura de compraventa y pagar el resto del precio al contadouna vez que la titularidad de dicha finca figure inscrita en el registro de la propiedad a su nombre libre de cargas y gravámenes,a fin de obtener la correspondiente financiación al objeto de pagarle el resto del precio pactado', así como que 'parece que en la actualidad...sólo es arrendatario financiero...por lo que deberá ... adquirir previamente de la propietaria ....BBVA, dichas fincas para poder a su vez proceder a la formalización de la escritura de compraventa...' (f. 152 y 153).

7) La actora contestó en el sentido de que aceptaba el ejercicio de la opción, siempre que se verificase en las condiciones pactadas, de que estaba en disposición de otorgar la escritura pública de compraventa, contando con la autorización de la entidad financiera ('desde principios de 2008', f. 273), y de que se requería el pago del precio en el momento del otorgamiento, convocando a la demandada para el 30 de marzo, a las 9 horas, a tal efecto en determinada notaria (f. 155 y ss).

8) Llegada la referida fecha, la demandadano comparecióa la notaría haciéndolo la actora y los apoderados del BBVA SA (en relación con la testifical del Sr. Jesús ), de lo que se levantó acta notarial (f. 160 y ss); el mismo día, la actora recibió un burofax en que la demandada reiteraba su exigencia de que la finca la debían previamente adquirir, así como que figurase inscrita a nombre de la actora, como requisito previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y en fin que es a la compradora a quien corresponde la elección de notaría (f. 172 y ss).

9) La actora comunicó a la demandada en 12.4.3012 que el hecho de que la actora fuese arrendataria financiera no constituía impedimento para el otorgamiento, al contar con la autorización del BBVA (testifical del Sr. Jesús ), que resultaba improcedente la exigencia de inscripción previa del título, que el precio pendiente de pago en el momento de otorgar escritura era de 646.782 €, y se le requería para que fijase día y hora para otorgar escritura (f. 177).

10) La demandada contestó en el sentido de que requería a la actora para que le hiciese llegar la escritura de compraventa con BBVA (¿) así como la exigencia de la inscripción en el Registro del título, afirmando que ello era una exigencia de la entidad que iba a financiar la compraventa, a fin de comprobar que la finca se hallaba libre de cargas (f.180).

11) Contestó la actora, reiterando la plena disponibilidad a efectuar la compraventa y requiriendo a la demandada para que en el plazo de 15 días indicara notaría y fecha para el otorgamiento (f. 182 y ss).

12) La única respuesta fue el burofax de 20.6.2012, instando a la devolución de la fianza del subarriendo de 20.000 € y declarándose plena propietaria de la nave (f. 186 y ss).

13) El plazo de vigencia del arrendamiento concluyó en 31.3.2011.

14) No obstante estar la demandada en posesión de la nave desde el contrato de subarriendo, no consta haya desarrollado actividad alguna, permaneciendo aquella cerrada (declaración de la administradora de la demandada, Sra. Paula ).

TERCERO.- Se trata de unarrendamiento con opción de compra,opción que se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el el optante), que faculta al optatario para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 24.1.1991 ,....), suponiendo, en definitiva, con dicha manifestación, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos ( SSTS. 9.2.1985 , 4.4.1987 , 24.1.1994 , 13.11.1992 , 22.9.1993 , 2.11.1995 , 29.2.1996 , 14.2.1997 , 14.11.2000 , 18.5.2005 ..., figura reconocida en el art. 568-8 a 12 del CCC), quedando desde entonces sometido a las regulación del contrato de compraventa, ex arts. 1445 y ss y, por ello,ejercitada la opciónpor quien es arrendatario y perfecta la venta, se extingue el arrendamiento por consolidación de derechos.

La STS Pleno de 17-09-2010 , dentro del contrato de opción de compra se refiere al plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de opción, estableciendo que el mismo constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia, que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, partiendo de que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.

En el presente caso, además (en cuanto a las consecuencias), el 'contrato privado de arras' se halla vinculado al subarriendo con opción de compra:

a) en el primer contrato, en su pacto 8º los compradores manifestaron su intención de constituir en el futuro que sería a favor de la que se escriturarían las fincas ('...se reserva designar a persona física o jurídica...');

b) después del primer contrato El Sr. Indalecio y la Sra Paula (esposa del otro 'comprador') constituyen la demandada al 50%;

c) en el contrato de subarriedo con opción, como se ha dicho, se establece que 'De la citada cantidad se deducirán las cantidades de 62.500 € y 30.000 €... (arras y ampliación de arras)..., dicha cantidad total en poder del subarrendador, provine del incumplimiento por partedel subarrendatariode la compraventa, mediante documento de arras de la nave subarrendada en el día de hoy y una primera prórroga del mismo y que no se escrituró en la fecha pactada por ambas partes. Tal cantidad será devuelta al subarrendatario única y exclusivamente si ejercita la opción de compra .... La cual se formalizará como máximo por todo el 31.3.2012'.

CUARTO.- En orden al ejercicio de la opción, clarificado el precio (1.075.000 €, de los que se deducirían los 62.500, los 30.000 antedichos y las rentas de subarriendo: precio a pagar al contado en el 'acto de formalizarla escritura pública de compraventa') y el plazo ('seformalizarácomo máximo por todo el 31-3- 2012'), no se halla condicionado al cumplimiento de exigencia alguna que debiese cumplir la concedente (ni la previa adquisición por escritura ni la previa inscripción a favor de la actora). Sin embargo, la demandada, como se ha expuesto, por carta de 7.3.2012, comunica a la actora el ejercicio de la opción de compra, si bien añade que 'es de mi interés formalizar la escritura de compraventa y pagar el resto del precio al contadouna vez que la titularidad de dicha finca figure inscrita en el registro de la propiedad a su nombre libre de cargas y gravámenes,a fin de obtener la correspondiente financiación al objeto de pagarle el resto del precio pactado', así como que 'parece que en la actualidad...sólo es arrendatario financiero...por lo que deberá ... adquirir previamente de la propietaria ....BBVA, dichas fincas para poder a su vez proceder a la formalización de la escritura de compraventa...'; es decir se anuncia el ejercicio de la opción o el interés en ejercitarla, pero se supedita al cumplimiento de determinados requisitos, lo que después (hechos básicos) se reitera, cuando: a) el hecho de que existiese un leasing no era obstáculo para el ejercicio de la opción; como se ha expuesto, la actora tiene autorización desde principios de 2008 del BBVA para la venta, 'si bien para poder elevar a pública la compraventa....queda obligada a cancelar anticipadamente y liquidar, como máximoel mismo día del otorgamiento de la escritura pública,el arrendamiento financiero' salvo subrogación del tercero comprador (f. 273 y 274 y ss), así como que la demandada, pudiendo hacerlo (o cancelar el leasing), no ha solicitadoeficazmentela subrogación en el arrendamiento financiero, como se dirá. b) y ello en relación con la testifical de los Sres Jesús y Eloy (por el BBVA), el intermediario Sr. Narciso ; y, todo (así cancelación cargas) podía hacerse enunidad de acto, lo que constituye práctica habitual; c) Por lo demás, el plazo de 10 años del leasing, cuyo cumplimiento considera la apelante de obligado cumplimiento, carece de la relevancia que se pretende, pues, previsto en la DA 7ª Ley 26/1988 y pacto 4.4 del leasing, dicha DA fue derogada por Ley 43/1995, se trata de normas tributarias que no afectan al orden civil (sin perjuicio de que su infracción pueda conllevar consecuencias tributarias), solo se invoca después de todos los contratos a que se ha aludido, prima la voluntad de las partes en el leasing (para el ejercicio anticipado o la extinción por expiración del término, todo lo cual se puede hacer en la misma escritura de compraventa), existe autorización del BBVA para la compraventa. d) Respecto de la posibilidad de subrogación,dice la demandada que la intentó pero no pudo subrogarse, lo que considera un incumplimiento de la actora (pacto 3º del contrato de leasing); ciertamente, ello no fue debatido en la instancia.

Pero, por de pronto, no consta la solicitud formal de subrogación, y, en todo caso, de existir alguna reunión en tal sentido (así, la testifical de los Sres. Jesús y Eloy ), concluyó sin resultado al constatar las insuficientes condiciones de solvencia de la demandada 'casi inexistentes' (dice el Sr. Eloy , quien añade que 'con eso, el Banco no podía ni siquiera plantearse estudiar la posibilidad de subrogar'). Y, efectivamente, esa falta de solvencia se pone de manifiesto en el iter de la operación: se cumplió el plazo del contrato de 'arras' por falta de financiación (así lo admiten los Sres. Indalecio y Narciso ), se cumplió la prórroga por falta de financiación (testifical del Sr. Narciso ), se cumplió el plazo del subarriedo y no consta la posibilidad de financiación (así lo reconocen los Sres. Indalecio y Narciso , así como los representantes del BBVA, e incluso la Sra. Paula , manifiesta que 'se ha ido pagando hasta que han podido'); es más, en ningún momento - estando la nave en posesión de la demandada desde 2009 - se ha desarrollado actividad de clase alguna en la nave. Reiteramos, 'no consta solicitud formal de subrogación', y no pueden tener relevancia a estos efectos los requerimientos remitidos, vía burofax a la actora y al BBVA en 15.9.2014 y 25.9.2014 (en los queno existe ofrecimiento del precio), precisamentemás de dos años después de la finalización del pazo para el ejercicio de la opción, y sin haber interesado previamente la conformidad del BBVA; en todo momento la demandada sabía que la operación (opción) requería el consentimiento del BBVA ( art. 1205 CC ): 'no dependía' de la actora (no puede obligarse a ésta a que el BBVA preste su consentimiento a la subrogación).

En todo caso, además de la posibilidad de subrogación, podía buscar otras fuentes de financiación (no solo a través de la subrogación), lo que no consta que hiciese.

QUINTO.- Se dice por la demandada, que la actora carece de título para vender, sin que sea válida la autorización del BBVA; pero está fuera de toda duda la validez de la venta de cosa ajena ( arts. 609 y 1095 CC y, por todas, la STS 10.6.2003 o la citada en la demanda de 31.12.1981 ), máxime teniendo la posesión, y la autorización de la titular para negociar la compraventa, quien, en su momento, comparece al otorgamiento de la escritura

Incluso se supedita la realidad de la opción a la necesidad de la inscripción previa a favor de la actora, cuando ni en el contrato de arras, ni en su prórroga, ni en la autorización del BBVA (anexo al primero) ni en el subarriendo, ninguno de ellos impugnado, se exige dicha inscripción, no está previsto contractualmente, y se pacta que 'los inmuebles se transmitenlibres de toda carga y gravamen, a excepción de un leasing inmobiliariode importe 849.935'84 €, concedida por BBVA de Sta. Coloma de Gramanet (arras), o '... Tal cantidad será devuelta al subarrendatario única y exclusivamente si ejercita la opción de compra .... La cual se formalizará como máximo por todo el 31.3.2012'.(subarriedo) ,con lo que se excluye la necesidad de la inscripción previa para otorgar la escritura de compraventa, aparte de que podía cancelarse el leasing el mismo día del otorgamiento; y ello, con independencia de que se prevea la imputación del gasto derivado de la formalización del negocio final en escritura pública y su inscripción (a su vez, independiente del leasing). Y el anuncio del ejercicio de la opción se acepta por la actora, siempre que se cumplan las condiciones legales y contractuales. Por todo lo cual se comparten las consideraciones sobre el ejercicio defectuoso de la opción, pues:

a) la demandada simplemente 'comunica' el ejercicio de la opción, antes del 31.3.2012 (el día 7), pero lo condiciona a la exigencia de determinadas condiciones (inscripción), lo que reitera en posteriores comunicaciones, como se ha expuesto, cuando en absoluto constan pactadas.

b) no existen obstáculos para el ejercicio de la opción (como el leasing mismo, según se alega).

c) Tampoco se exige legalmente (la necesidad de la previa inscripción para la venta, ex arts. 1445 CC , con independencia de la 'voluntariedad' de la inscripción, meramente declarativa)

d) Aparte de ello, 'todo' (cancelación del leasing y de cargas, compraventa) puede hacerse en un solo acto (así, la STS 4.7.2011 ).

e) La parte actora, ciertamente acepta el ejercicio de la opción, pero matiza en el sentido de que había de efectuarse en las condiciones pactadas, que llega a explicitar.

f) en ningún momento consta ofrecimiento del precio, y sí, por el contrario, la imposibilidad de financiación.

g) compareció la actora, para escriturar, con el BBVA, sin que lo hiciese la demandada, no obstante serle comunicado previamente en la Notaría

h) Consecuentemente, se ejercitó de forma 'defectuosa' (no se ejercitó en forma y plazo) y por ello, no válida a efectos de su eficacia, si que en el plazo establecido (ejercicio de la opción hasta el 31.3.2012) se ejercitase válidamente, luego 'caducó'.

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta alzada, dándose por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso formulado por la entidad PROMOCIONES HOSTELERAS CESPESABA SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr. /a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.