Sentencia Civil Nº 291/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 111/2013 de 15 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0001874
Recurso de Apelación 111/2013
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares
Autos de Juicio Verbal 726/2011
APELANTE: D./Dña. Rosendo
PROCURADOR D./Dña. MARIA ELENA JUANAS FABEIRO
APELADO: D./Dña. Luis Pedro y D./Dña. Olga
PROCURADOR D./Dña. SONIA MARIA MORANTE MUDARRA
SENTENCIA
ILMA. SRA. MAGISTRADA:
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a quince de septiembre de dos mil catorce.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por la Ilma. Magistrada
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA, ha visto en trámite de apelación los presentes
autos civiles Juicio Verbal 726/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares a
instancia de Dª. Rosendo como parte apelante/apelada, representado por la Procuradora Dña. MARIA
ELENA JUANAS FABEIRO contra D. Luis Pedro y Dña. Olga , representados por la Procuradora Dña.
SONIA MARIA MORANTE MUDARRA, como partes apelantes/apelados, DÑA. Alejandra y D. Conrado ;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 19/07/2011 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente DÑA. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 19/07/2011 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales D.ª María Teresa Morena Morena, en nombre y representación de D.ª Rosendo , frente a D. Conrado , D. Luis Pedro , D.ª Alejandra , y D.ª Olga , todos ellos representados por la Procuradora de los Tribunales D.ª Gema García Merino, debo condenar y condeno a los referidos demandados a abonar a la actora 3.000 #, más intereses legales desde el 26-9-07, sin hacer expresa imposición de costas.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpusieron recursos de apelación por la representación procesal de Dª Rosendo , y por la representación procesal de Dª Olga y D. Luis Pedro , que fueron admitidos en ambos efectos, dándose traslado de los mismos a las partes contrarias a fin de que formularan oposición al recurso. Por la representación procesal de Dª Olga y de D. Luis Pedro se formuló oposición al recurso presentado de contrario, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso trae causa de la demanda presentada por DÑA. Rosendo contra DÑA. Olga , D. Luis Pedro , DÑA. Alejandra y D. Conrado en reclamación de la cantidad de 6.000 euros, en concepto del doble de la señal entregada, y resolución de contrato de arras penitenciales. Se sostenía que con fecha 26 de septiembre de 2007 suscribió con los demandados un contrato de arras penitenciales de un local sito en la localidad de Alcalá de Henares, mediante el que éstos se comprometían a vender un local de su propiedad y la actora a comprarlo por precio de 87.000 euros, entregando como señal 3.000 euros, habiendo incumplido los vendedores dicho contrato al recoger en el mismo una superficie de 95 metros cuadrados cuando la real era de 55,60 metros cuadrados útiles y 63,92 metros cuadrados construidos, lo que conoce cuando al haber acudido el 1 de octubre de 2007 a una entidad financiera a solicitar un préstamo con garantía hipotecaria se le entrega un certificado de tasación en el que consta esa superficie real del local, siendo un elemento esencial del contrato y que provoca que el inmueble no sirva para el fin que se pretendía, desconociendo la actora que el local objeto del contrato tenía solamente dicha superficie. Habiendo reclamado a los demandados la devolución de la cantidad entregada mediante burofax remitido el 17 de abril de 2008.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando la existencia de incumplimiento de la demandante al no abonar el precio previsto, lo que atribuyen a la no concesión del préstamo solicitado, habiendo remitido fax a la compradora el 4 de enero de 2008 resolviendo el contrato por impago del precio y manifestando que hacían suyos los 3.000 euros entregados. Sostienen que la demandada estaba interesada en el local en sí y que no ha existido mala fe por su parte en la discrepancia de la superficie del local consignada en el documento suscrito y la real, que fue debido a que se atuvieron a la consignada en la tasación que se les había realizado previamente por una inmobiliaria que a efectos de publicidad lo sacó con dicha superficie, que es la que luego ellos consignaron. Rechazan que el local no sirviera para el uso que pretendía darle la actora. Y añaden que ésta no manifiesta que no resuelve el contrato sino hasta abril de 2008, seis meses después de haberlo firmado.

La sentencia desecha, en primer lugar, que exista un incumplimiento por parte de los demandados, dado que la actora realizó varias visitas al local previamente a la formalización del contrato, por lo que tenía conocimiento aproximado de la superficie del mismo. Tampoco aprecia la existencia de vicio oculto pues la superficie real del inmueble estuvo a la vista de la compradora con anterioridad a la firma del contrato. Rechaza las alegaciones de la parte demandada relativas al incumplimiento de la compradora al no abonar el precio previsto en el contrato y sobre la comunicación que le dirigieron a la demandante resolviendo el contrato por tal causa, aunque añade que, no habiendo sido aceptada por aquélla, precisa de declaración judicial, no solicitada en cuanto que no se ha formulado reconvención. Aprecia sin embargo error sustancial en la compradora y por ello estima parcialmente la demanda, condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 3.000 euros, que es la suma entregada en su día como arras.

La demandante interpuso recurso de apelación alegando, como motivo: error e indebida aplicación del art. 1454 CC en relación con el art. 1461 del mismo texto legal y error en la valoración de la prueba. Sostiene que los vendedores actuaron de manera fraudulenta y con la intención de ocultar a la compradora la superficie real del local y así justificar el precio y obtener un beneficio económico superior al que realmente tiene. Que acudió dos veces al local, pero no estaba diáfano, sino repleto de estanterías y con mercancía, por lo que no pudo apreciar la superficie real del mismo. Y como no es una experta, cuando firmó el contrato lo hizo con la convicción de que la superficie del local es de 95 metros cuadrados y no de 55,60 metros cuadrados útiles, de lo que tuvo conocimiento al solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera que le entregó una certificación de la empresa tasadora en la que consta tal superficie.

No obstante, al no haberse personado en plazo la apelante, se le tuvo por desistida de su recurso mediante decreto de 4 de abril de 2013, contra el que se presentó recurso de revisión que fue desestimado por auto de esta Sala el 7 de mayo de 2013 .

Los codemandados Dña. Olga y D. Luis Pedro formularon igualmente recurso de apelación alegando como motivo: error en la valoración de la prueba. Sostienen, invocando el art. 1471 del Código Civil , que en el contrato de arras se determina que el objeto de la compraventa es el local comercial como cuerpo cierto y no por metros, por lo que la indicación de la superficie del local en el documento de arras carece de valor esencial.

Que la interesada visitó el local en varias ocasiones por lo que conocía perfectamente la situación física de la finca, habiéndose además incluido en el contrato la transcripción registral. Y que ha sido la demandante quien ha incumplido al no llevarse a cabo la compraventa, de modo que los vendedores no vienen obligados a devolver a dicha señora los 3.000 euros entregados en concepto de arras o señal en el momento de la firma del citado documento.



SEGUNDO .- Centrado así los términos de la presente alzada, limitada al recurso de apelación de los demandados, se ha de recordar, como punto de partida, que conforme a una reiterada Jurisprudencia, la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, según se expresa, entre otras muchas en la STS de 14 de diciembre de 1989 . Al respecto, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995 , entre otras muchas). Por ello, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

En este sentido, señala la SAP Madrid, Sección 21, en sentencia de 21.02.2013 : 'Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 458.1 LEC ).

O como recuerda la sentencia de la AP de Valladolid de 18 de octubre 2006 , que la ponderación probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia que, sabido es, opera con las ventajas que confieren la inmediación, oralidad y contradicción, de manera que en esta alzada, y a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste se limita a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio, el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica.'

TERCERO .- En este caso, de la revisión del material probatorio obrante en las actuaciones resultan acreditados los siguientes hechos de relevancia en el litigio: Con fecha 26 de septiembre de 2007 las partes suscribieron en fecha 26 de septiembre de 2007 documento mediante el que los vendedores, Dña. Olga , D. Luis Pedro , Dña. Alejandra y D. Conrado , de una parte, y la compradora Dña. Rosendo , indican, en primer lugar, que es intención de las partes formalizar Contrato de Compraventa.

El objeto de este contrato era un local propiedad de los primeros sito en la localidad de Alcalá de Henares (Madrid, en la calle Pablo Coronel, num. 6 (posterior), con inscripción en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Henares en el tomo 3454, libro 10, folio 76, finca número 1407, inscripción 8312703 VK 6881 S 0004 MR.

Los propietarios de dicho local se obligan a vender a Dña. Rosendo , que se obliga a comprar el mencionado local, como cuerpo cierto, por precio de 87.000 euros. La compradora entrega a los vendedores, a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de 3.000 euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjera por los vendedores. La compradora se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de 60 días naturales desde la fecha del documento, momento en el que se firmará ante Notario Escritura Pública de compraventa. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.

En el mencionado documento se reflejó que el local posee una superficie de 95 metros cuadrados, cuando en realidad, según figura en las hojas de la escritura pública del mismo incorporadas al certificado de tasación emitido con ocasión de la solicitud de préstamo hipotecario por parte de la compradora a una entidad financiera, y se hace constar también en dicho certificado, la superficie real del local es de 55,60 m2 de superficie útil y 63,92 m2 de superficie construida.

Ante tal situación, los demandados remitieron a la demandante con fecha 3 de enero de 2008 carta mediante la que le ponen de manifiesto su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento, al no entregar el resto del precio convenido para la compraventa del local en el plazo de 60 días desde la fecha del documento, debiéndose otorgar al mismo tiempo escritura de compraventa, y que hacen suya la cantidad de 3.000 euros entregada en su día. A su vez, la demandante remitió con fecha 17 de abril de 2008 burofax a los demandados reclamándoles la devolución de la cantidad entregada por incumplimiento del contrato, añadiendo que la resolución del contrato se produjo porque el local no disponía de los metros cuadrados estipulados en el contrato y de conformidad con el art. 1471 CC se optó y se les comunicó dicha resolución.



CUARTO .- Dada la redacción del documento suscrito por los litigantes el 26 de septiembre de 2007, podemos decir que estamos ante una promesa recíproca de vender y comprar.

Y hemos de recordar, en lo que aquí hace al caso, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo sienta que la promesa o precontrato de venta vale en todo caso como verdadera venta si media la conformidad exigida por el legislador sobre la cosa y el precio, cuando el pacto ofrece elementos bastantes para llegar sin nuevo convenio a la efectividad de lo estipulado, de tal manera que para la consumación de la promesa de contrato no se requiere una nueva y especial manifestación de voluntad al venir ésta ya suficientemente expresada en el convenio originario ( SSTS de 21 de diciembre de 1955 , 2 de febrero de 1959 , 5 de octubre de 1961 ), y que los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no se diferencian según el artículo 1451 del Código Civil en esencia de los que produce la compraventa ( STS de 26 de junio de 1973 ). También en sentencia de 6 de junio de 2000 se dice textualmente: 'La doctrina legal de esta Sala sobre dicho precepto llega a decir que en cuanto a los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse, en esencia, de los que produce la compraventa - sentencia de 26 de junio de 1973 -. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que este fue la verdadera intención de los contratantes.

La sentencia de 22 de marzo de 1985 señaló que sólo cabría rechazar la equiparación del compromiso mutuo de vender y comprar con el contrato de compraventa, si apareciese patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la venta.' Y la STS de 17 de junio de 2008 declara lo siguiente: 'Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo (pacto de contratar) en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991 ; 17 de marzo de 1993 ; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008 ). La distinción del precontrato de compraventa bilateral o promesa de vender o comprar, regulado el artículo 1451 Cº Civil , por una parte, y la compraventa, de otra, debe deducirse de la voluntad de los contratantes en virtud de las reglas de interpretación de los contratos.'.

Calificada de este modo la relación establecida como precontrato o promesa de venta, las partes fijan una penalización para el caso de incumplimiento -arras penitenciales-; así textualmente se indica: '... como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de 3.000 euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores', por lo que se sanciona el incumplimiento del deber de suscribir el contrato de compraventa, que es a lo que se obligaron las partes en el precontrato. Tendríamos que aceptar, por tanto, que la actora podría válidamente separarse de su cumplimiento y ejecución y, en consecuencia, tendría derecho a exigir la devolución de las cantidades entregadas, si estuviera justificada su decisión de no concluir el contrato ante el conocimiento de circunstancias esenciales que se le ocultaron al suscribir el precontrato o promesa de venta donde se entregaron las arras. En tal caso, no podría aceptarse que la negativa a la firma del contrato deviniese de un incumplimiento del futuro comprador.



QUINTO .- Llegados a este punto, partiendo de los hechos probados antes expuestos y constatada, por tanto, la divergencia en la superficie real del local objeto del contrato, la primera cuestión que debemos sentada es que, tal como se reconoce en la sentencia de instancia, y la revisión del material probatorio en esta alzada no nos lleva a distinta conclusión, los vendedores no actuaron de mala fe. No ocultaron la realidad física de la finca. El local fue visitado personalmente por la actora al menos en dos ocasiones, los vendedores facilitaron a la compradora la documentación necesaria relativa al local a efectos del préstamo hipotecario que iba a solicitar a una entidad financiera (constan dos de los folios de la escritura pública de compraventa del local, constando dos de sus folios incorporados al certificado de tasación del banco al que acude la compradora para obtener el préstamo para su adquisición, donde figura la superficie del local), y en el precontrato se recogen también los datos registrales del inmueble. No hubo por tanto dolo, ni medió incumplimiento contractual en la conducta de los vendedores.

Lo que hubo es error en la compradora, producto de su poca diligencia. Como indica la STS de 18 de febrero de 1.994 , para que el error sea invalidante 'además de ser esencial, ha de ser excusable, requisito que el Código Civil no menciona expresamente y que se deduce de los llamados principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el artículo 7 del Código Civil ; es inexcusable el error (de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero 1.982 ) cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues 'la función básica de requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error. Cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración; y el problema no estriba en la admisión del requisito, que debe considerarse firmemente asentado, cuanto en elaborar los criterios que deben utilizarse para apreciar la excusabilidad del error: en términos generales -se continúa- la Jurisprudencia utiliza el criterio de la inmutabilidad del error a quien lo invoca y el de la diligencia que le era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible y que la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas: así es exigible mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto (...). La diligencia exigible es por el contrario, menor, cuando se trata de persona inexperta que entre en negociaciones con un experto (...).



SEXTO .- Dicho lo cual, para la resolución de la cuestión planteada resulta necesaria la cita del artículo 1.471 del Código Civil que señala que la venta de un inmueble hecha por precio alzado, y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aun cuando resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Lo que nos lleva a determinar si la compraventa discutida lo fue a cuerpo cierto o precio alzado, o bien por unidad de medida número.

Respecto de esta cuestión la STS de 21 de julio de 2000 ya declaraba que cuando se vende un inmueble no es necesario que se precisen las dimensiones en el contrato para la determinación del mismo, pudiendo tener esta indicación dos significaciones o valores distintos: a) Hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los artículos 1469 y 1470 del Código Civil , en que las partes hayan querido obtener una determinada medida por un determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tiene dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en mas o en menos; b) que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el artículo 1.471 del Código Civil . En este caso, para la determinación del objeto vendido en este caso no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituye tan solo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.

También la STS 31 de enero de 2001 expresa que: 'la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida, y estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado. Debe de figurar en el contrato la conexión entre precio y unidad de medida para que en la venta se considere que no existe venta a cuerpo cierto, exigencia muy fácil de cumplir, que evita interpretaciones dispares con posterioridad a la celebración del contrato sobre la cuestión, con imposibilidad de hecho de probar convincentemente cuál fue en el pasado la voluntad común de los contratantes'.

Con ello se reitera la jurisprudencia sentada por la Sala Civil con anterioridad, así en sentencias de 30 de septiembre de 1992 y de 25 de febrero de 1997 . Manteniendo la misma línea interpretativa la STS de 5 de mayo de 2008 .

Por tanto, como declara la SAP Palma de Mallorca, Sección 5, de 27 de abril de 2012, 'el vendedor no incurre en negligencia, ni en ninguna clase de incumplimiento, si entrega la vivienda comprometida aunque ésta tenga una cabida menor de la establecida en el contrato, por cuanto que si el local fue adquirido como cuerpo cierto ha de suponerse que la exacta dimensión del mismo no fue condición esencial para su adquisición, salvo que expresamente se contemplara en el contrato lo contrario.' Y en el mismo sentido la SAP Elche/Elx, Sección 9, de 17 de enero de 2013, SAP Melilla, Sección 7, de 27 de julio de 2010 y la SAP Alicante, Sección 6, de 24 de octubre de 2007 .

A tenor de la precedente doctrina, basta un somero examen del contrato en discusión para comprobar que la actora pretendió adquirir el local en su conjunto, por un precio determinado, sin que para su fijación se tuviera en cuenta la unidad por metro cuadrado. En el documento no existe la más mínima indicación de precio concreto por unidad de medida, y de hecho se consigna que los vendedores se obligan a vender a Dña. Rosendo , que se obliga a comprar, la finca 'como cuerpo cierto' y 'por el precio de 87.000 euros', debiendo concluirse que la compradora acepta la adquisición de ese local como cuerpo cierto donde la cabida no resulta un elemento esencial del contrato.

Es decir, en el caso debatido, tal falta de indicación del precio concreto por unidad de medida hace suponer que la promesa de compra y venta se produjo con independencia de las dimensiones reales del local, por lo que la alteración que después se constata sobre una disminución de la superficie real del inmueble frente a lo reflejado en el documento, no puede erigirse como un incumplimiento de las obligaciones de la parte vendedora.

Además, el lógico y reconocido conocimiento previo del local, que visita al menos en dos ocasiones, como reconoce, evidencia que la compradora era conocedora de las características del local, por lo que la superficie que se refleja en el precontrato no tuvo para las partes valor esencial, de tal manera que lo que las partes quisieron, en esencia, fue realizar la compraventa de un local ya existente y perfectamente conocido por la demandante. El local no era de grandes dimensiones por lo que en las visitas que hizo la actora, aun cuando no sea una experta inmobiliaria, y no pasando de meras alegaciones el que cuando lo visita estuviera repleto de estanterías y cajas que le impidieron percibir el tamaño del mismo, era perfectamente posible conocer la realidad física del mismo, y por ello cual era el objeto del contrato.

En definitiva, la compradora fue consciente de las características del local, incluidas sus dimensiones, que se presentaba como un cuerpo cierto, siendo por tanto indiferente las diferencias de medición, y por ello que tenga una menor superficie que la recogida en el contrato. Lo que conlleva la estimación del recurso.

SEPTIMO .- Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las de la primera instancia, la desestimación de la demanda comporta su imposición a la parte demandante ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Olga y D. Luis Pedro contra la sentencia de fecha 19 de julio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcalá de Henares, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y desestimamos la demanda formulada por DÑA. Rosendo contra DÑA. Olga , D. Luis Pedro , DÑA.

Alejandra y D. Conrado . Con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, y sin pronunciamiento especial en cuanto a las de esta segunda instancia.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0111-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe