Sentencia CIVIL Nº 285/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 583/2021 de 14 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120208034975

Recurso de apelación 583/2021 -P

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 144/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012058321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012058321

Parte recurrente/Solicitante: Adelaida

Procurador/a: Ana Tarragó Perez

Abogado/a: Julian Carlos De Dios Garrido

Parte recurrida: FINCAS BELMONT, S.L..

Procurador/a: Uriel Pesqueira Puyol

Abogado/a: CAROLINA ESCOBAR BUENO

SENTENCIA Nº 285/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 14 de junio de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 9 de junio de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 144/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Ana Tarragó Perez, en nombre y representación de Adelaida contra Sentencia - 18/03/2021 y en el que consta como parte apelada el Procurador/a Uriel Pesqueira Puyol, en nombre y representación de FINCAS BELMONT, S.L...

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

DESESTIMO la demanda presentada por Dña. Adelaida, representada por la Procuradora Dña. ANA TARRAGÓ PÉREZ contra FINCAS BELMONT, S.L., absolviendo a ésta de todos los pedimentos efectuados en su contra e imponiendo a la demandante el pago de las costas causadas.

ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por FINCAS BELMONT, S.L., representada por el Procurador D. URIEL PESQUEIRA PUYOL contra Dña. Adelaida, y en consecuencia:

DECLARO la nulidad del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2014 suscrito por las partes, condenando a la sra. Adelaida a satisfacer a Fincas Belmont, S.L. la cantidad de 23.933'80 euros, la cual devengará los intereses legales generados desde cada uno de los pagos de renta efectuados por Fincas Belmont, S.L. Impongo las costas de la reconvención a la parte demandada reconvencional.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/03/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la actora, Dª Adelaida, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra FINCAS BELMONT, S.L. y estimada la reconvención formulada por esta última contra Dª Adelaida.

En la demanda, la actora peticionó la condena de la demandada a pagarle: 1) la suma 15.214,92 euros adeudada en concepto de rentas y gastos impagados desde el mes de julio de 2016 al mes de agosto de 2017, ambos inclusive, y 2) en concepto de indemnización de daños y perjuicios del art. 1108 CC, el interés legal del dinero por mora desde el impago de cada una de cada una de las mensualidades de renta, calculado desde el 6º día de cada mes (esto es, una vez transcurrido el plazo contractual pactado en la cláusula 22 a apartado A) de los 5 primeros días del mes).

Partió la actora de que FINCAS BELMONT, S.L. es una sociedad dedicada a la administración de fincas, constituida el 2 de noviembre de 1994por la actora y por su padre, D. Edmundo, cuyo capital social pertenecía a este último en un 75% y a la actora en un 25 %, siendo su administrador único D. Edmundo, salvo en algún período, en que fueron administradores solidarios ambos; la citada sociedad tenía la sede social y sus oficinas en la planta entresuelo de la calle Comte Borrell 334-336 de Barcelona, donde ocupaba todos los pisos entresuelos en régimen de arrendamiento, y era la Secretaria-administradora de fincas del propio desde que fue construido, así como de todas las propiedades de la actora; añadió que, tras la salida de los socios iniciales, tuvo lugar también un cambio en el órgano de administración, y que el 12 de julio de 2016pasó a ser administrador único un tercero, D. Felipe. Seguidamente, alegó que, mediante escritura pública de 18 de julio de 1999, la actora adquirió la propiedad del ENTRESUELO INTERIOR, ENTIDAD Nº TRES BIS del edificio sito en la calle Comte Borrell, 334-336 de Barcelona, cuya descripción registral era la siguiente: ' ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona, con una superficie de 111,12 metros cuadrados y una terraza de 20,26 metros cuadrados. LINDA: Frente, tomando como frente la calle de situación, con la entidad número cinco de mismo inmueble; izquierda, entrando, Norte, con finca de Marisa y Leovigildo; derecha, Sur, con finca de Jaime y Nicolas; espalda, Este, con finca de los derecho-habientes de la Diputación de Barcelona, mediante en parte el patio posterior. Coeficiente: 3,30 por ciento', y que se compró tras ser previamente segregada del local comercial bajos y que se agrupó al entresuelo segunda en la misma escritura; tras la agrupación (del entresuelo interior y del 'originario ' entresuelo segunda), la finca resultante ('nuevo' entresuelo segunda, con el doble de superficie), quedó en propiedad de la actora y de su padre D. Edmundo (propietario del 'originario' entresuelo segunda), en la proporción de un cincuenta por cientocada uno de ellos. Adujo que, sin embargo, por decisión de los copropietarios, aceptada por la parte arrendataria (FINCAS BELMONT, S.L.), se vinieron manteniendo dos contratos de arrendamiento diferenciados y separados: uno, por parte del copropietario Sr. Edmundo respecto de la parte correspondiente al 'originario' entresuelo 2a (que arrendaba unido a los otros 3 entresuelos de su propiedad, puertas I a, 3 a y 4ª) y, otro por actora, respecto de la parte correspondiente al 'entresuelo interior'; el arrendamiento de la parte correspondiente al entresuelo interior se había venido realizando desde el inicio, y se habían celebrado cuatro contratos de arrendamiento (1 de octubre de1999, 1 de octubre de 2004, 1 de octubre de 2009, y el último el 1 de octubre de 2014, siendo parte arrendataria en todos ellos FINCAS BELMONT, S.L. (representada por su administrador, D. Edmundo).

Adujo la actora que ese último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de octubre de 2014 tenía una duración de cinco años, y que quedó registrado en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona el día 16 de octubre de 2014 con el nº 627718, y depositada su fianza en el INCASÒL en esa misma fecha, por importe de 1.978 euros (dos mensualidades de renta) con el nº de registro 2137129. Alegó que, durante 16 años, la arrendataria fue abonando la renta, hasta julio de 2016 inclusive, y que dejó de abonarla desde julio de 2016, cuando entró en el cargo de administrador de FINCAS BELMONT, S.L. el citado Sr. Felipe, por lo que la demandada debía estar a sus actos propios; además, al ser FINCAS BELMONT, S.L. la administradora de fincas de todas las propiedades de la actora, se encargaba de cobrarse 'a sí misma', como arrendataria, las rentas mensuales del citado ENTRESUELO INTERIOR, y de efectuar las liquidaciones mensuales a su propietaria (la actora). Alegó que la demandada había incumplido la obligación de pago de la renta pactada en la cláusula 22ª del contrato, y que, en concreto, adeudaba el importe reclamado de 15.214,92 euros, correspondiente a las mensualidades de julio de 2016 a agosto de 2017, ambas inclusive, a razón de 1.086,78 euros, computados el IVA, la retención por IRPF y los gastos de Comunidad, siendo agosto cuando, al parecer, la demandada había desalojado toda la planta entresuelo de la calle Comte Borrell, nº 334-336; en prueba de la existencia y de la aceptación del arrendamiento separado, aportaba liquidación de los alquileres de los ejercicios 2004 a julio de 2016, en las que aparece entre las fincas el citado entresuelo interior y la correspondiente renta mensual cobrada, y también actas de Juntas de Propietarios desde febrero de 2010 mayo de 2015, donde aparece con finca separada y diferenciada. Añadió que había efectuado requerimientos de pago a la demandada, tanto verbales como mediante sendos burofaxes.

La demandada contestó y se opuso a la demanda, y lo hace partiendo de no aceptar que la actora sea propietaria del departamento Entresuelo Interior, porque: a) el departamento entresuelo interior no existe, toda vez que la entidad adquirida por la actora se encuentra agrupada al entresuelo 2ª como mitad indivisa del mismo; como reconoce la actora, la entidad número 3bis (entidad adquirida por la actora y que denomina 'entresuelo interior'), fue segregada del local comercial bajos y se agregó al departamento entresuelo 2ª mediante la misma escritura de compraventa de18 de junio de 1999; tras la correspondiente agregación de la entidad número 3bis al entresuelo nº 2, la actora pasó a ser la titular de la mitad indivisa del departamento entresuelo 2ª, no habiéndose hecho jamás referencia a la existencia de ningún departamento entresuelo interior, aportando copia de nota simple registral del entresuelo 2º, de la cual resultaba que la actora es titular de la mitad indivisa del departamento entresuelo 2ª, y que la propiedad de la actora, que es malintencionadamente identificada en el contrato de arrendamiento como 'entresuelo interior', se encuentra integrada en el departamento entresuelo 2ª; b) la entidad entresuelo interior no consta en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad como entidad independiente(solamente constan el Entresuelo 1º, con ref. catastral 8627311DF2882H0060AK, el Entresuelo 2ª, con ref. catastral 8627311 DF2882H0062DB, el Entresuelo 3ª, con ref. catastral 8627311 DF2882H0061SL, y el Entresuelo 4ª, con ref. catastral 8627311DF2882H0063FZ ); c) la actora requirió extrajudicialmente a la demandada el pago de las rentas que basando su reclamación en ser copropietaria del entresuelo 2ª, a tenor de los burofaxes enviados, y jamás ha actuado en calidad de propietaria de ningún entresuelo interior, al ser plenamente conocedora de que el mismo no existe, y d) la actora presentó solicitud de diligencias preliminares en su condición de copropietaria del entresuelo 2ª, para que le fueran exhibidos por la ahora demandada los justificantes bancarios del pago de las rentas reclamadas como propietaria del 'entresuelo interior'.

Seguidamente, la demandada alega que el contrato de arrendamiento del entresuelo interior de 16 de octubre de 2014 es radicalmente nulo, pues, aunque la demandada no niega que fuese firmado por FINCAS BELMONT, S.L: a) carece de objeto, que es un elemento esencial del contrato ex art.1261 CC, dado que no existe, por lo expuesto; de entender que el objeto de arrendamiento efectivamente existe (aunque interesadamente mal denominado), existen dos contratos de arrendamiento sobre el mismo objeto, porque D. Edmundo, propietario entonces de los entresuelos 1º, 2º, 3º y 4º arrendaba desde el inicio a la demandada dichos departamentos para el desarrollo de los servicios profesionales de la demandada, y, posteriormente, tras la adquisición por la actora de la mitad indivisa del departamento entresuelo 2ª, se comenzaron a suscribir contratos de arrendamiento con la demandada sobre el inexistente 'entresuelo interior'; a partir de 1999, han coexistido dos tipos de contratos de arrendamiento, si bien la realidad era que la actora es únicamente propietaria de la mitad indivisa de un único entresuelo, el entresuelo 2ª; la actora intentaba justificar la existencia de dos contratos de arrendamiento que recaen sobre la misma mitad indivisa propiedad de la actora (en uno, denominándolo entresuelo 2ª y en otro, entresuelo interior); para acreditarlo, la demandada aportó el contrato de arrendamiento del entresuelo 2ª de fecha 25 de octubre de 2012, en cuya cláusula 4ª no hacía referencia al 'entresuelo interior', al igual que, en el contrato de arrendamiento de 16 de octubre de 2014; concluyó que, mediante el contrato de arrendamiento del entresuelo 2ª de fecha 25 de octubre de 2012, FINCAS BELMONT, S.L. ya se encontraba legitimada para hacer uso de la mitad indivisa de la actora, al integrarse aquélla en las paredes del local y al formar parte de la unidad registral de la finca arrendada, pero posteriormente (2014) volvió a arrendarse el mismo objeto, en un contrato en el que la referencia catastral 8627311DF2882H0060AK no correspondía ni tan siquiera al entresuelo 2ª; b) ausencia de causa lícita, y simulación absoluta del contrato, pues reiteró que la mitad indivisa propiedad de la actora fue arrendada dos veces a la demandada, con el único fin de padre e hija de obtener rentas del arrendamiento por duplicado, mediante dos contratos de arrendamiento distintos que compartían objeto; bajo la apariencia de buen derecho, padre e hija, aprovechando su cualidad de socios (el padre como administrador y la actora como socia) pretendieron ocultar una falsedad, para que la actora percibiera rentas de la sociedad; reiteró que, en el momento en que se concertó el contrato de arrendamiento del entresuelo interior, la demandada ya venía haciendo uso de la mitad indivisa propiedad de la actora y abonando las rentas, al encontrarse vigente el contrato de arrendamiento del entresuelo 2ª; negó que el pago de rentas durante 16 años condujese a aplicar la doctrina de los actos propios, máxime cuando eran padre e hija quienes se ocupaban de expedir las liquidaciones y de levantar las actas de Junta, y adujo que la simulación contractual cesó cuando se procedió a la venta de FINCAS BELMONT, S.L. al Sr. Felipe, administrador único.

La demandada alegó, asimismo, haber procedido al pago de las rentas correspondientes al arrendamiento del entresuelo 2º entre julio de 2016 y junio de 2017, y añadió que, en fecha 21 de junio de 2017, las partes suscribieron documento de resolución anticipada del contrato de arrendamiento, de mutuo acuerdo, por lo no procedía reclamar rentas de los meses de julio y agosto de 2017.

La demandada formuló reconvención, con apoyo en los hechos alegados en la contestación, y solicitó: 1) que fuese declarada la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento del entresuelo interior, suscrito en fecha 16 de octubre de 2014, y 2) la condena de la demandada reconvenida a abonar a la actora reconvencional la suma de 23.933,80 euros, correspondiente al importe total de las rentas abonadas por la demandada derivadas del citado contrato, más los intereses legales generados desde cada uno de los pagos.

La demandada reconvenida se opuso a la reconvención, partiendo de que, al quedar inscrita la escritura de constitución de FINCAS BELMONT, S.L. en el Registro Mercantil, adquirió personalidad jurídica propia e independiente de la de sus socios y, por consiguiente, es un sujeto de derecho, con capacidad de obrar plena, propia e independiente de sus socios y administradores, y de que el administrador único (Sr. Edmundo) era quien actuaba válidamente en nombre de la compañía demandada, vinculándola a todos los efectos por tener legalmente atribuida su representación, e intervino en los contratos de arrendamiento en virtud de la 'representación orgánica' que ostentaba y de la que necesariamente debe valerse toda persona jurídica en sus actuaciones ( arts. 209, 233 y 234 LSC); actuando en nombre y representación de la sociedad demandada y como Parte Arrendataria, suscribió los sucesivos contratos de arrendamiento de la 'porción superficial' del entresuelo segunda (agrupado) relativa a la parte o cuota indivisa de Dña. Adelaida, correspondiente y denominada 'entresuelo interior', desde su 1999 (contratos de 1-10-1999, 1-10-2004, 1-10-2009 y 1-10-2014). Alegó que, cuando en 1999 la demandada reconvenida adquirió el entresuelo interior, que agrupó al entresuelo 2ª que pertenecía a su padre, convirtiéndose ambos en copropietarios por mitades indivisas del nuevo y mayor entresuelo 2ª agrupado, el padre ya tenía arrendado el originario entresuelo 2ª a la sociedad demandada, en un único contrato junto con los entresuelos primera, tercera y cuarta, que también eran de su exclusiva propiedad; ambos comuneros decidieron por ello que esa mayor superficie (nuevo espacio agregado) que se acaba de adquirir por la hija, fuese también cedida en arrendamiento a la arrendataria FINCAS BELMONT, S.L. mediante un nuevo contrato independiente y relativo exclusivamente a la nueva mitad adquirida; así, desde la adquisición de la mayor superficie del que se describió como 'entresuelo interior', desde hacía casi 17 años, los comuneros mantuvieron dos contratos de arrendamiento separados para el entresuelo 2ª (agrupado), cada uno por su mitad indivisa, que coincidían con el espacio correspondiente al 'originario entresuelo 2ª' y al 'entresuelo interior', respectivamente; cuando la demandada reconvenida arrendó por primera vez la mayor superficie correspondiente al 'entresuelo interior' (1999), la arrendataria FINCAS BELMONT, S.L. no ocupaba dicha superficie, pues era la planta altillo del local bajos del mismo edificio del que fue segregada para su venta, describiéndose dicha porción superficial como 'entresuelo interior ', que colindaba con el originario entresuelo 2ª del Sr. Edmundo, al que se agregó por no tener salida directa ni a la vía pública ni a elemento común; tras designar el INCASÒL para recabar información del depósito de las fianzas de todos los contratos de arrendamiento concertados por FINCAS BELMONT, S.L. en relación con los pisos entresuelo 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, desde 1994, en los que el Sr. Edmundo arrendó la superficie originaria del entresuelo 2ª. Alegó que, en cualquier caso, como propietaria que era de una cuota de la mitad de la finca entresuelo 2ª (agrupado), debiera haber recibido la mitad de la renta, pero que la demandada, en flagrante contradicción, pretendía abonar la 'supuesta' única renta -en su totalidad- al propietario del 50% del referido entresuelo 2ª. Adujo, asimismo, que no era óbice para un arrendamiento por separado de cada una de las mitades o cuotas indivisas de los respectivos comuneros el hecho de que la finca tuviera una única referencia catastral, al ser una única unidad registral, que, en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2012 relativo al arrendamiento de los entresuelos 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, no se hacía constar ninguna referencia catastral, ni siquiera la relativa al entresuelo 2ª (correspondiente a la mitad o cuota indivisa perteneciente al Sr Edmundo y relativa a la superficie del 'originario' entresuelo 2ª), y que, en dicho contrato, D. Edmundo no dice actuar en nombre de ninguna comunidad de bienes, sino sólo como propietario o arrendador exclusivo, porque así fue como los comuneros decidieron realizar el arrendamiento del local entresuelo 2ª agrupado, por cuotas o espacios por separado; añadió que el hecho de que la referencia catastral que aparecía en el en el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2014 como correspondiente a la mitad indivisa (entresuelo interior) fuese la del entresuelo 1ª no respondía sino a un mero error, que no afectaba al contenido del contrato. Alegó también dirigió los burofaxes y que presentó las diligencias preliminares como copropietaria del entresuelo 2ª agrupado.

Adujo, asimismo, la demandada reconvenida que la jurisprudencia venía admitiendo el arrendamiento parcial y el arrendamiento de una cuota indivisa por parte del comunero-copropietario de una finca, y que se entendía en tales casos que lo cedido es la cuota indivisa y que dicho arrendamiento se rige por el Código Civil, en vez de por la ley especial de arrendamientos urbanos. Adujo que el Sr. Edmundo no era dueño del total entresuelo 2ª 'agrupado', y que, en su contrato de arrendamiento, al hacer referencia al entresuelo 2ª, actuaba como arrendador único, sin hacer referencia ni mención alguna a la Comunidad de Bienes existente sobre la citada finca, por cuanto que lo que estaba arrendando era la parte de superficie o porción de su cuota indivisa (correspondiente al 'originario' entresuelo 2ª). Negó haber ido contra sus actos propios, mientras que sí lo había hecho la actora reconvencional, al ir contra sus actos propios durante más de 16 años. Por lo expuesto, negó también la inexistencia de causa y la simulación, fuera absoluta y relativa, sin haber habido duplicidad del objeto del contrato de arrendamiento ni de las rentas, y consideró absurdo que todo respondiera a la finalidad de hacer llegar a la demandada reconvenida una cantidad de dinero, lo que podía haber tenido lugar con un incremento salarial, con bonificaciones o incentivos, o mediante comisiones en su hoja de salario o mediante el reparto de dividendos, en lugar de abonar rentas durante todos esos años, cumpliendo con las obligaciones fiscales, depositando las fianzas, etc. Y, por ello, se opuso a la devolución de las rentas abonadas; además, en relación con el documento de resolución de mutuo acuerdo aportado de contrario, adujo que no intervino como parte contractual, y que surtía efectos a partir del 30 de septiembre de 2017.

La sentencia es desestimatoria de la demanda y estimatoria de la reconvención. En cuanto a la demanda, a partir del análisis de toda la documentación obrante en autos, se concluye queel departamento entresuelo interior al que alude la actora, cuya propiedad se atribuye, y sobre el cual se formalizaron los contratos de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 1999, 1 de octubre de 2004, 1 de octubre de 2009 y 1 de octubre de 2014 no existe en cuanto a tal, habida cuenta que el mismo se encuentra agrupado al entresuelo 2ª como mitad indivisa del mismo. Se señala que así resulta del propio contenido de la escritura de compraventa de fecha 18 de junio de 1999, expositivo quinto, del cual resulta que el local entresuelo interior al que alude no existe como entidad independiente, tal y como se evidencia además en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, del cual se desprende que entre las entidades que integran la finca no figura la finca entresuelo interior, sino sólo los entresuelos 1º, 2º, 3º y 4º. Se señala que a ello se une el hecho de que la actora requirió a la demandada, a través de su actual administrador, el Sr. Felipe, en septiembre y octubre de 2016, el pago de las rentas objeto del presente procedimiento, identificándose entonces como cotitular de la mitad indivisa del departamento entresuelo segunda, y que incluso presentó solicitud de diligencias preliminares en calidad de copropietaria del entresuelo 2ª -y no del entresuelo interior- a fin y efecto de que le fueran exhibidos por la parte demandada los justificantes del pago de las rentas que hoy reclama. Se señala, asimismo, que el hecho de que la actora aporte para justificar que es titular de dicho departamento interior el contrato de 1 de octubre de 2014, el de 1 de octubre de 2004, y los certificados del INCASÒL relativos al depósito de la fianza sobre dicho primer contrato y los anteriores (1 de octubre de 1999, 1 de octubre de 2004 y 1 de octubre de 2009), las liquidaciones del pago de las rentas desde el año 2004 hasta julio de 2016, e incluso las actas de las Juntas de Propietarios, no resulta suficiente para justificar su titularidad sobre el departamento entresuelo interior, porque no se ha puesto en duda que, hasta el momento en que el Sr. Felipe pasó a ser administrador de la sociedad demandada, en julio de 2016, el Sr. Edmundo fuera el administrador de la demandada, ni que la demandada administraba todas las propiedades de la actora, quien se encargaba, pues, de cobrarse a sí misma (en tanto que arrendataria) las rentas mensuales del contrato de arrendamiento, efectuando las correspondientes liquidaciones, por lo que es evidente que los documentos que aporta la actora para justificar su titularidad sobre el departamento interior fueron obra de la demandada a través de la persona de su socio y administrador único-que además tenía el cargo de secretario- administrador en las Juntas de Propietarios- y de su hija, socia también de la misma sociedad; la documentación que se adjunta referida al INCASÒL, tampoco sería suficiente a los efectos de acreditar la titularidad de la actora sobre ese presunto departamento, por cuanto dicho organismo no se encarga de comprobar la realidad del objeto del contrato de arrendamiento que se registra en el mismo, sino tan sólo si se han depositado las fianzas sobre los contratos registrados; además, a la vista de la documentación requerida a la parte demandada y al INCASÒL, a instancias de la actora, resulta que los contratos de arrendamiento de los departamentos entresuelo 1º, 2º, 3º y 4º, de fecha 1 de octubre de 2002, 1 de octubre de 2007 y 1 de octubre de 2012 se identifican con la referencia catastral 8627311DF2882H0060AK, que es la misma que la que usa la actora para identificar el entresuelo interior, y en tales contratos no se excluye el arrendamiento de la parte correspondiente al 'entresuelo interior', arrendándose los cuatro entresuelos en su totalidad. Se considera que padre e hija orquestaron una artimaña para arrendar por separado y por duplicado la mitad indivisa propiedad de la actora, bajo el falso pretexto de que el departamento entresuelo interior se trataba de una entidad independiente al entresuelo 2ª; es prueba de ello que, en el contrato de octubre de 2012 sobre el departamento entresuelo 2ª, la cláusula 4ª se indica que es objeto de arrendamiento exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local, con exclusión de la fachada, paredes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera, sin excluir como objeto del arrendamiento el entresuelo interior, lo que resultaría lógico si estuviéramos en presencia de una entidad independiente al entresuelo 2ª, y lo mismo sucede en el contrato de octubre de 2014. Se destaca que, en el contrato de 1 de octubre de 2014, el departamento 'interior' objeto de arrendamiento cuenta la referencia catastral 8627311DF2882H0060AK, que ni tan siquiera se corresponde con el entresuelo 2ª, sino con el 1º, según la información catastral aportada con la contestación. Se concluye que la reclamación de la actora se sustenta en un contrato, de 1 de octubre de 2014, que carece de objeto, de acuerdo con el contenido del art. 1261 CC, por ser inexistente el departamento interior en cuanto a tal, lo que supone la necesidad de decretar la nulidad de dicho contrato, y, al carecer de objeto, no puede producir efecto alguno, siendo la consecuencia de ello el que los contratantes deban restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con los intereses correspondientes ex art. 1303 CC; además, la causa de ese contrato no sería lícita, al pretenderse defraudar a la demandada

En cuanto a la reconvención, a la vista de lo expuesto, son estimadas las pretensiones de la demanda reconvencional, en el sentido de declarar la nulidad del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2014, condenando a la demandada reconvenida a satisfacer a la parte contraria la cantidad de 23.933,80 euros, cuyo pago, además, no se ha cuestionado la actora reconvenida, más los intereses legales generados desde cada uno de los pagos de renta efectuados.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada su demanda y desestimada la reconvención.

La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- La apelante funda el recurso en los motivos siguientes: 1) infracción del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia: admisibilidad del arrendamiento parcial de finca; 2) error en la apreciación y valoración de la prueba; 3) inexistencia de nulidad: objeto cierto del contrato, y 4) inexistencia de simulación absoluta (ni relativa).

La apelada se opone a cada uno de esos motivos de apelación.

TERCERO.- Sobre la infracción del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, y sobre el error en la apreciación y valoración de la prueba

Los citados motivos de apelación serán objeto de tratamiento conjunto, dada su interrelación.

A la vista de la sentencia recurrida, aduce la apelante en su recurso de que el objeto del arrendamiento enjuiciado no es una finca independiente, sino un arrendamiento parcial de una única finca (local- entresuelo 2ª 'agrupado'), siendo su objeto una parte del mismo, concretamente, la mitad de la superficie de la parte interior, la cual, a efectos de su identificación se la denominó 'entresuelo interior' desde el primer contrato celebrado el 1 de octubre de1999; dicha superficie se corresponde con la descrita en la escritura de compraventa de la misma otorgada por la actora en fecha 18 de junio de 1999, se segregó del local tienda bajos, y se agrupó al 'originario' entresuelo 2ª propiedad del padre de la actora apelante, pasando a tener el 'nuevo' entresuelo segunda 'agrupado' el doble de su superficie originaria y a pertenecer en copropiedad -por mitades indivisas- a la apelante y a su padre. Se trata de un arrendamiento parcial y por separado de las dos partes (mitades de superficie) del entresuelo segunda 'agrupado', sin que dicha superficie existiera antes del otorgamiento de aquella escritura existiera, por lo que ni pertenecía a la apelante ni a su padre (propietario del 'originario' entresuelo 2ª). Por consiguiente, tal mayor superficie no podía estar incluida dentro de la superficie del entresuelo 2ª originario, y esa mayor superficie ha sido objeto de contratos de arrendamiento consecutivos y sin interrupción desde el 1 de octubre de 1999, identificada como 'entresuelo interior'. Aduce que, por tanto, si la mayor superficie del entresuelo segunda 'agrupado' no se adquirió hasta 1999 y fue en dicho momento (1 de octubre de 1999) cuando se arrendó esta nueva 'porción superficial' por la actora apelante, se colige que: (i) ningún arrendamiento del entresuelo 2ª (originario) existente con anterioridad a tal fecha podía contener la referida 'mayor superficie' dentro de su objeto contractual; (ii) que durante el plazo de 5 años de vigencia del contrato de arrendamiento parcial de 1 de octubre de 1999, esto es, entre el 1 de octubre de 1999 y el 1 de octubre de 2004 dicha superficie (identificada como 'entresuelo interior') se hallaba comprendida dentro de este contrato de arrendamiento; (iii) que cualquier contrato de arrendamiento que se celebrase dentro del antedicho período por parte del otro copropietario del entresuelo 2ª agrupado, el Sr. Edmundo, únicamente podía referirse y comprender aquella parte de la superficie equivalente a lo que fue el 'originario' entresuelo 2ª, en ningún caso a la totalidad de la superficie del nuevo entresuelo 2ª 'agrupado'. Aduce que, además, de la información del INCASÒL, resulta que, cuando el Sr. Edmundo, el 1 de octubre de 2002, arrienda por 5 años el entresuelo puerta 2ª conjuntamente con los entresuelos puertas primera, tercera y cuarta, es inconcuso que el primer contrato de arrendamiento de 1-10-1999 relativo a la superficie denominada 'entresuelo interior' se encontraba vigente, de modo que no podía quedar comprendida ni formar parte del entresuelo 2ª al que se refería el contrato de arrendamiento de D. Edmundo, de 1 de octubre de 2002, porque dicha parte de la superficie (entlo int) ya se encontraba arrendada cuando se celebró este último contrato; asimismo, el contrato de arrendamiento de D. Edmundo de 1 de octubre de 2002, tenía 5 años de duración, era relativo a los entresuelos 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, y se renovó de forma consecutiva y concatenada, con contratos de idéntico plazo y objeto (entlo 2ª originario), de fechas 1 de octubre de 2007 y 1 de octubre de 2012, de modo que nunca coincidieron las fechas de las terminaciones y renovaciones de los contratos de D. Edmundo y los de la actora (entresuelo interior), y las superficies parciales de los primitivos contratos de arrendamiento se mantuvieron idénticas e intactas (se 'arrastraron') de un contrato al siguiente. Concluye la apelante que la superficie parcial denominada 'entresuelo interior' del año 1999 fue la que tuvo por objeto el contrato de arrendamiento (parcial) de fecha 1 de octubre de 2014. Y añade la apelante que, cuando la demandada, a su instancia, aportó los contratos de arrendamiento celebrados entre el padre de la actora y la demandada, esta última presupone, erróneamente, que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 1998 del 'LOCAL 1' (documento nº 46), se refiere al entresuelo interior, cuando es imposible que así fuera, porque la mayor superficie denominada 'entresuelo interior' no fue adquirida hasta el otorgamiento de la escritura pública de18 de junio1999, esto es, un año y medio después de la fecha del contrato indicado de contrario; ese contrato de arrendamiento de enero de 1998 se refería a otra finca de la actora, que, según los documentos nº 51, 52 y 53 aportados por la demandada, se renovó consecutivamente y sin interrupción con otros 3 contratos idénticos, de igual plazo de 5 años de duración cada uno (contrato de 1 de enero de 2003, contrato de 1 de enero de 2008 y contrato de 1 de enero de 2013.

En relación, concretamente, con la infracción del ordenamiento jurídico, la apelante considera infringido el art. 399 CC, y los arts.3.1 LAU y 1543 CC a contrario sensu, que no prohíben el arrendamiento parcial. Y, en cuanto a la infracción de la jurisprudencia, considera infringida la jurisprudencia que reconoce validez al arrendamiento parcial de inmueble.

La apelada aduce, por el contrario, que la apelante se limita a reiterar los argumentos vertidos en primera instancia, los cuales ya obtuvieron una respuesta clara, exhaustiva y perfectamente fundamentada en la sentencia recurrida, que pretende someter de nuevo a debate lo discutido, y que utiliza su recurso para introducir nuevas consideraciones, que deberían haber figurado en la contestación en la reconvención o haber sido vertidas en el acto de juicio, en su defecto. Así, aduce que no ha sido objeto de controversia si en nuestro ordenamiento jurídico se considera válido el arrendamiento parcial de fincas o si existe jurisprudencia que lo avale, pues, en este supuesto, no cabe apreciar arrendamiento parcial alguno que justifique la validez del contrato de arrendamiento del entresuelo interior en fecha 1 de octubre de 2014, y que las sentencias que cita la apelante no son aquí de aplicación, pues reitera que ese contrato ha sido declarado nulo porque la única entidad adquirida por la apelante y de su propiedad (entidad núm. 3 bis) fue segregada del local comercial bajos para agruparse al entresuelo 2ª, convirtiéndose en la mitad indivisa de dicho departamento, de modo que, exclusivamente, ostenta la propiedad de la mitad indivisa del departamento entresuelo 2ª, no de ningún departamento entresuelo interior, el cual no aparece en el Catastro. Y pasa a reiterar los argumentos vertidos en la contestación/reconvención

Respecto del error en la valoración de la prueba, lo relaciona la apelante con la referencia catastral, pues aduce que, en la sentencia, se atribuye a la referencia catastral la condición de requisito sine qua nonpara la existencia del objeto contractual del arrendamiento, cuando no es necesaria ni preceptiva para la identificación del objeto del contrato, y que el error en la referencia catastral no altera el contenido del contrato ni su objeto, que continuaría siendo el arrendamiento de parcial del identificado como 'entresuelo interior'; además, en el contrato de fecha 1 de octubre de 2012 (entresuelos puertas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª), concertado por D. Edmundo, no aparece siquiera una referencia catastral (está en blanco), y no por ello la juez a quoconsidera inexistente el objeto del contrato, y que lo mismo sucede con el contrato de 1 de octubre de 2004, relativo al denominado entresuelo interior, en el que no consta ninguna referencia catastral.

La apelante relaciona también el error en la valoración de la prueba con la condición anexa 4ª de los contratos de arrendamiento preparados por la administración de fincas, la cual, según afirma, se repite en todos los contratos, y que es del siguiente tenor: ' Es objeto del arrendamiento de exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local. Quedando especialmente excluida la fachada como partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera. En consecuencia, el arrendamiento que este contrato se refiere no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado en la finca'. Aduce que es una cláusula de estilo, que se repite en idéntica forma en todos los contratos preparados por la citada administración de fincas, tanto en los contratos de arrendamiento de la apelante, como en los de su padre, y su finalidad es la de excluir y prohibir el uso de los elementos comunes del edificio, externos al local.

La apelada considera, en cambio, que la apelante pretende con ello sustituir el criterio de la Juzgadora de Instancia por el suyo propio, intentando argumentar un error de la valoración de la prueba que no se ha producido, pues los razonamientos de la sentencia recurrida no resultan ni arbitrarios, ni ilógicos, de forma que el personal y subjetivo criterio de la parte recurrente en ningún caso puede ser prevalente al de la jueza a quo, únicamente, porque la sentencia no le resulte favorable a sus intereses. Niega que la cláusula sea una cláusula de estilo.

Y un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a considerar que asiste la razón a la apelante.

Debemos partir de que, aunque la apelante reitere argumentos ya vertidos con anterioridad, y añada consideraciones sobre la sentencia objeto de su recurso, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de julio de 2021 ( ROJ: SAP B 10152/2021 - ECLI:ES:APB:2021:10152 ), entre otras, señalamos lo siguiente:

' Planteado el debate en los términos que se expresan en el fundamento jurídico anterior, debe recordarse que el recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero , STC, Sala Segunda, 15-01-1996 ( STC 3/1996 ) Jurisprudencia citada: ' En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862Legislación citada y 863 LEC ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 Jurisprudencia citadaATC, Sala Segunda, 21-11-1994 ( ATC 315/1994 ) ).'

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.'

Es más, lo que no sería procedente es que la actora cambiase sus argumentos o que hiciese alegaciones extemporáneas, que excedan de la posibilidad de combatir los razonamientos de la sentencia recurrida que le puedan resultar perjudiciales.

Lo cierto es que ese nuevo examen de las actuaciones nos conduce acoger los argumentos vertidos ya por la actora/demandada reconvenida en los escritos de demanda/contestación a la reconvención, respectivamente, expuestos en el fundamento de derecho primero de la presente resolución, así como los vertidos en su recurso. Ello a tenor de la prueba documental practicada, que avala la tesis del arrendamiento parcial del entresuelo segunda tras la agrupación, al cual ya aludió expresamente la apelante en el fundamento jurídico VI de la contestación a la reconvención, a la vista de que por la parte contraria era negada, incluso, la existencia del objeto del contrato de 1 de octubre de 2014, en el cual basa la actora su reclamación de rentas y gastos impagados desde el mes de julio de 2016 al mes de agosto de 2017, ambos inclusive. Así, hacemos las consideraciones siguientes:

-Procede partir del tenor de la escritura pública de 18 de julio de 1999, en cuya virtud Dª Adelaida adquirió de un tercero, SILVITRINSA, S.A., la ' ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona', y ello tras haber segregado SILVITRINSA, S.A. con autorización de la Comunidad de Propietarios del inmueble -su Presidente estuvo también presente al ser otorgada dicha escritura- parte de una finca de su propiedad, en concreto, parte del 'LOCAL COMERCIAL. - En la planta baja, que es la entidad número 3 en las plantas 3a , 4 a y 5 a , de la casa 334-336, de la calle de Borrell, de esta ciudad de Barcelona'.

-Dado que hasta el 18 de julio de 1999 no se segregó esa parte, que dio lugar a la ' ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona', es ciertamente imposible que formase parte del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1998, aportado por la demandada durante el procedimiento como documento nº 46.

-En la propia escritura de 18 de julio de 1999, a la actora agrupó la finca recién adquirida a SILVITRINSA, S.A. ('ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona') a una finca que era propiedad de su padre, el Sr. Edmundo, y que era ya descrita registralmente como 'PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO) .- Que es ENTIDAD NÚMERO clNco, en la cuarta planta de la casa números 334- 336 de la calle Conde de Borrell, de esta ciudad', cuya referencia catastral, según el recibo de IBI unido a la escritura, era 8627311DF2882H0061SL, es decir, la que correspondería al entresuelo puerta 3ª a tenor del documento nº 5 de la contestación (información catastral).

-La finca propiedad del padre de la actora ya era, pues, denominada ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)' antes de la segregación, y así se siguió denominando tras la agrupación efectuada por la actora de 'ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona', que acaba de adquirir de SIIVITRINSA, S.A., porque la agrupación supuso la adición de superficie a la que ya tenía el 'PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)' antes de la agrupación. De hecho, la finca pasó de tener 122 metros 38 decímetros cuadrados, con inclusión de la terraza (ver escritura) a tener una superficie 'el local de doscientos siete metros, setenta y nueve decímetros cuadrados y la superficie de las terrazas adscritas es de cuarenta y cinco metros, noventa y siete decímetros cuadrados' (ver información registral).

-Como aumentó la superficie del ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)', no tenía por qué cambiar la denominación, pero ello no implica que el aumento de su superficie no fuese una realidad, y tuvo el oportuno reflejo registral en cuanto a las titularidades, pues la actora y su padre pasaron a ser cada uno de ellos titulares de una mitad indivisa de la finca resultante de la agrupación.

-Al figurar en el Registro de la Propiedad 'erga omnes' su titularidad de una mitad indivisa, consideramos que resulta lógico que en el burofax de reclamación de rentas de 14 de septiembre de 2016 se dirigiese a FINCAS BELMONT, S.L. como ' copropietaria de la mitad indivisa del entresuelo 2ª', al igual que hizo a través del burofax de 5 de octubre de 2016, como 'copropietaria de la mitad indivisa del entresuelo de C/. Comte Borrell, 334', y al presentar solicitud de diligencias preliminares 'en su condición de PROPIETARIA DE LA MITAD INDIVISA del piso entresuelo puerta 2a (despacho) de la c/ Comte Borrell no 334-336 de Barcelona'. Como ya adujo la apelante en su escrito de contestación a la reconvención, una vez inscrita en el Registro Mercantil la escritura pública de constitución de FINCAS BELMONT, S.L. de fecha 2 de noviembre de 1994, la sociedad tiene personalidad jurídica propia e independiente de la de sus socios; además, se había producido ya la venta de la sociedad en escritura pública de compraventa de participaciones de 12 de julio de 2016 al tercero BAREA & ZANGO ADVOCATS 1 DORS, S.L.

-Ello no implica, sin embargo, que, como pone de relieve la apelante, el objeto del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2014, así como el de los anteriores, desde el 1 de octubre de 1999, fuese el espacio, la superficie que, comprendida dentro del ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)', había agrupado al mismo la actora, tras haber adquirido de SILVITRINSA, S.A. la 'ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona', en tanto que no consta la oposición del copropietario, el Sr. Edmundo, la Ley no lo prohíbe, y la jurisprudencia tiene sentado que es posible el arrendamiento de una mitad indivisa, así como el arrendamiento parcial, incluso, de una habitación. Ello demuestra que la relación arrendaticia no tiene por qué atenerse a un espacio registralmente independiente y que conste de referencia catastral.

De hecho, ya hemos expuesto que, en la escritura de 18 de julio de 1999, figura unido el recibo de IBI del ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO) .- Que es ENTIDAD NÚMERO clNco, en la cuarta planta de la casa números 334-336 de la calle Conde de Borrell, de esta ciudad', cuya referencia catastral, según el recibo de IBI unido a la propia escritura, era 8627311DF2882H0061SL, que, teóricamente, debía corresponder al entresuelo puerta 3ª a tenor del documento nº 5 de la contestación (información catastral). Además, es cierto que, en el contrato de arrendamiento concertado por el Sr. Edmundo el 1 de octubre de 2012 en relación con el ' ENTRESUELO 1º, 2º, 3º Y 4º' de la casa sita en los números 334-336 de la calle Comte Borrell de Barcelona, no figura siquiera referencia catastral alguna.

-En los contratos de arrendamiento concertados por la actora con la demandada hasta el de 1 de octubre de 2014, inclusive, figura como objeto de arrendamiento 'ENTRESUELO/INTERIOR', y debemos recordar que la finca segregada por SILVITRINSA, S.A. y adquirida por la actora fue la ' ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona'

-Los diversos contratos de los entresuelos 1ª, 2ª, 3ª y 4ª y, entre ellos, el de 1 de octubre de 2012, concertados por el Sr. Edmundo con la demandada, incluyen solo la superficie originaria del entresuelo segunda, que era propiedad del Sr. Edmundo, no ya tanto porque estuviera vigente el contrato del entresuelo interior concertado por la actora con la demandada el 1 de octubre de 2009 en discusión, sino porque, en el documento su resolución contractual anticipada, acordada en fecha 21 de junio de 2017, consta: '(...) Que en fecha 25 de octubre de 2012 las partes suscribieron contrato de arrendamiento del inmueble urbano sito en Barcelona, calle Comte Borrell núm. 334-33 Entresuelo 12, 29 y SEGUNDA.- Que la PARTE ARRENDADORA arrendó a la ARRENDATARIA la finca descrita en el antecedente anterior por un periodo de CINCO AÑOS y ampliado por un período de 20 años (...) Que la citada RESOLUCIÓN surtirá efectos a partir del día 30 de septiembre de 2017, revocando las anteriores manifestaciones, tas cuales consideramos un error material ta fecha del 31 de agosto de 2017 (...)'. Sin perjuicio de que la fecha del contrato que allí aparece es errónea -aparece la fecha de depósito de la fianza en el INCASÒL-, como también lo es la referencia al objeto del contrato, pues el contrato de 1 de octubre de 2012 es relativo a los entresuelos 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, las partes que suscribieron ese documento de resolución contractual fueron 'De una parte, D. Edmundo, mayor de edad, con D.N.I. NUM000, en su calidad de USUFRUCTUARIO Y Doña Olga, mayor de edad, con D.N.I. NUM001 calidad de PROPIETARIA. De otra, D. Felipe con D.N.I. NUM002. en calidad de Administrador de FINCAS BEL-MONT S.L.U., con CSIF. 13-60694106, en su calidad de ARRFNDATARIO.' No aparece la actora Dª Adelaida, quien, a tenor de la información registral aportada por la propia demandada, era propietaria de una mitad indivisa de la ' ENTIDAD NUMERO CINCO.- PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA -DESPACHO', sino que solo aparecen el usufructuario Sr. Edmundo y la nuda propietaria Dª Olga en cuanto a una mitad indivisa, pues, en escritura de 23 de marzo de 2015, le había sido donada a Dª Olga la nuda propiedad de una mitad indivisa.

-La Ley no prohíbe y la jurisprudencia acepta el arrendamiento parcial de una finca. Así, la STS, Sala 1ª, de 26 de mayo de 1964 ( ROJ: STS 3920/1964 - ECLI:ES:TS:1964:3920 ) señala: ' CONSIDERANDO que el problema jurídico planteado por el recurso ha tenido ya ocasión de resolverlo este Tribunal en su sentencia de 20 de diciembre de 1961 que declaraba que se aplicó reciamente el artículo 103 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin que sirviera, de obstáculo la circunstancia de que la renta declarada se refiere a la totalidad del piso y el contrato de arrendamiento sólo comprende algunas habitaciones del mismo porque ello en todo caso sólo significaría que la reducción de la solicitada por el arrendatario había de ser mayor de la que pretende, a cuyo beneficio puede en uso de su derecho renunciar al aceptar como renta de parte del piso la declarada por la propietaria para todo él (...)'.

La Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia de 29 de diciembre de 2000 ( ROJ: SAP B 15032/2000 - ECLI:ES:APB:2000:15032 ) señala:

'Y si el recurrente tiene razón cuando invoca dicha doctrina, lo que olvida es ponerla en relación con los requisitos señalados precedentemente, es decir recordar que no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, cuando no hay coincidencia entre el objeto del arrendamiento y el de la transmisión al ser aquél parte integrante de una unidad superior originaria que se transmite como una sola finca (cfr. Res. 26 marzo 1991), de tal modo que es obvio que si no podría retraer en el supuesto de venta del 100%, como lo reconoce su director técnico, por no ser arrendatario de todo el local, tampoco puede hacerlo si se van transmitiendo cuotas indivisas, o lo que es lo mismo el retracto cabe en los casos de transmisiones de cuotas indivisas, pero el retrayente debe serlo de todo el local o vivienda y no solo de parte de ellos.

Y esto es precisamente lo que acontece en el caso presente, y así lo señala el Juez a quo, en que transmitido en principio del local nº 2, que tiene una superficie de 91,61 metros, 56,61 metros en fecha 24 de Diciembre de 1996, rectificado luego por el propio Notario en la primera copia por el propio fedatario folio 88), al amparo del art. 153 del Reglamento Notarial , por un 61,31%, del local, el arrendatario, ni lo fue, ni lo es, de la totalidad de dicho local, sino tan sólo de una porción del mismo que ya en origen se describió como local 2-bis, y ello está acreditado sin lugar a dudas en el procedimiento por stes. Datos: En el propio ejemplar en que se documentó la convención figura 2-bis, y en las condiciones anexas también se hace mención al: bis, para destino exclusivo a taller de fotografía; el Sr Felicisimo expresamente lo admite al absolver posiciones (258 y 284); reconociendo no arrendó todo por imposibilidad económica; asimismo figura la admisión de ser arrendatario sólo de parte al formular a través de su representación procesal, los interrogatorios de repreguntas y posiciones ( folios 291, 298 y 317), y en el propio recurso de reposición, folio 55, ya se decía que lo vendido era el 61,31 % de la cuota indivisa de la totalidad del local, del cual en parte es arrendatario D. Germán y en parte esta vacio desde hace varios años; si no fuera bastante lo anterior, el arrendamiento parcial se acredita con el testimonio de D Héctor ( folio 289), que usaba parte del local 2 como almacén de su discoteca, en 1986, separado del ocupado por el actor por un tabique; y por el de Azucena y Dª Begoña ( folios 292 y 296,), arrendataria y subarrendataria, de parte del local 2 y con destino a pajarería y bar, -y que describen la separación con el arrendado por el recurrente mediante un tabique anterior; tabique que asimismo se consignó en la diligencia de reconocimiento judicial ( folio 435) y en la que se realizaron mediciones, concluyendo el Juez igualmente que el arrendatario no lo era de la totalidad del local 2, y siendo ello así, bien rechazado estuvo el retracto.'

Así también la SAP Madrid, sección 14ª, de 10 de julio de 2007 ( ROJ: SAP M 8930/2007 - ECLI:ES:APM:2007:8930 ) señala:

'PRIMERO.- La arrendadora actora ejercita frente a la arrendataria acción de resolución del contrato celebrado el 15 de junio de 1969, que denomina de arrendamiento parcial de la vivienda descrita en la demanda, por incumplimiento del mismo, al impedir a la arrendadora el uso y disfrute de la habitación reservada a favor de la propiedad en el contrato litigioso, con infracción de su cláusula 4ª

(...)

CUARTO.- Las cuestiones litigiosas principales, de cuya resolución dependen las demás, son dos: la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre don Jon y doña Claudia en fecha 15 de diciembre de 1969 y la existencia o inexistencia de novación del contrato en enero de 1978 por ampliación o no de su objeto a la totalidad de la vivienda.

El contrato celebrado el 15 de diciembre de 1969 no puede ser calificado como derecho de habitación pues no se constituye derecho real alguno, sino como contrato de arrendamiento que no era de vivienda, ya que únicamente se cedían dos habitaciones y el derecho a cocina, comedor, terraza común y cuarto de aseo, y vivienda es la edificación habitable destinada a morada humana, casa habitación, lugar familiar, local en el que viven y moran distintas personas, bajo la dirección del cabeza de familia, para satisfacer las necesidades de la vida ( sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero y 17 de mayo de 1954 ); es pues el lugar en que se vive y realizan los actos principales de la vida asearse, comer, dormir y los complementarios en momentos de asueto y descanso; o como constante y consolidada doctrina jurisprudencial afirma, lo que destaca como núcleo característico del contrato de arrendamiento de vivienda es el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica; y este concepto de habitabilidad, como dice la sentencia de esta misma Sala de 13 de diciembre de 2006 , al resolver un supuesto similar al presente, no podía predicarse del objeto arrendado en el contrato de 15 de diciembre de 1969, que se ceñía a dos habitaciones ubicadas dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad se reputan imprescindibles, y que sólo resultaban suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida o no, otras dependencias de las que simultáneamente podía servirse otro u otros ocupantes de la vivienda (los posibles inquilinos de la tercera habitación o el mismo propietario), como son la cocina y el baño y el resto de dependencias comunes, de ahí el tenor de la cláusula cuarta del contrato: 'El arrendador se compromete a garantizar, con o sin alquiler de la parte de piso no ocupada por la inquilina, la posesión pacífica de la vivienda alquilada y el disfrute normal y ordenado de los servicios comunes'.

De ello se deduce que el inicial contrato de arrendamiento, no podía calificarse, en principio, como arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por más que las partes se sometieran a la legislación vigente en materia de arrendamientos urbanos, por lo que era un arrendamiento excluido de la legislación especial arrendaticia y sujeto al régimen jurídico del Código civil.'

La jurisprudencia admite, asimismo, el arrendamiento de una mitad indivisa. Entre otras, la STS, Sala 1ª, de 30 de mayo de 1990 ( ROJ: STS 10934/1990 - ECLI:ES:TS:1990:10934 ) señala:

' la recurrente denuncia error en la apreciación de la prueba, que hace consistir en que la sentencia recurrida no ha considerado probado que aún continúa subsistente el arrendamiento de una mitad indivisa de la finca (aquella de que es titular el propio recurrente) y para evidenciar dicho error cita 'el testimonio de la sentencia de 26 de enero de 1987 de desahucio, dictada por el Juzgado de Játiva, y el contrato de arrendamiento de nave industrial y terrenos de fecha 2 de octubre de 1986' (sentencia y contrato a los que ya nos hemos referido en los apartados 5.° y 3.°, respectivamente, del Fundamento primero de esta resolución). El motivo, considerado bajo la ya dicha perspectiva impugnatoria única que lo informa, ha de ser desestimado, por las siguientes razones: 1.º Porque siendo exigencia ineludible que condiciona la viabilidad de todo motivo incardinado en el ordinal cuarto del citado precepto procesal, la de que el error de hecho probatorio, que se dice denunciar a través del mismo, aparezca evidenciado de modo patente, directo e inequívoco literosuficiencia por el documento o documentos invocados, de los obrantes en autos, sin necesidad de acudir a la formulación de hipótesis, conjeturas o deducciones, la expresada exigencia no aparece cumplida en el presente supuesto, pues la sentencia firme, de fecha 26 de enero de 1987 , recaída en el juicio de desahucio, y el contrato de arrendamiento de fecha 2 de octubre de 1986 (que son los documentos aquí invocados) lo único que prueban, con la evidencia e inequivocidad exigibles, es que los actores, ahora recurridos, habían arrendado su mitad indivisa de la nave y terrenos a la entidad mercantil 'Envases y Montajes, S. A.', cuyo arrendamiento ha sido resuelto por la expresada sentencia firme. 2.a Porque la sentencia recurrida no niega que dicha entidad mercantil viene estando también en la posesión, uso y disfrute de la otra mitad indivisa de la nave (de la que es titular dominical el recurrente señor Matías ), ni tampoco, siquiera, que el título contractual legitimador de tales posesión, uso y disfrute de la referida mitad indivisa pueda ser otro contrato de arrendamiento, aunque este último extremo no aparece probado, ni ha sido objeto de debate en la litis.'

-Por tanto, si los copropietarios del registralmente denominado local ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)' estuvieron de acuerdo -no consta lo contrario, y la demandada renunció a la testifical del Sr. Edmundo, cuya citación había solicitado, alegando edad avanzada, enfermedad grave, etc., y que el valor probatorio de su declaración no era comparable con su salud-, bien pudo tener lugar el arrendamiento de parte de dicha finca por parte de la actora de lo que ella había adquirido a un tercero y agrupado seguidamente al entresuelo segunda propiedad de su padre, ya desde el contrato de 1 de octubre de 1999 y con la denominación de 'ENTRESUELO/INTERIOR'. Cabe presumir, además, en un enlace preciso, según las reglas del criterio humano ( art.386.1 LEC), que siendo el Sr. Edmundo quien arrendó esa parte en nombre FINCAS BELMONTE, S.L., al ser su administrador), tenía pleno conocimiento de la concreta parte ' PISO ENTRESUELO PUERTA SEGUNDA (DESPACHO)' que era objeto de arrendamiento, pues había quedado agrupada a su propio local.

-No obsta a lo anterior el hecho de que, en efecto, en los diversos contratos elaborados por la administradora de fincas (la demandada), figure como condición anexa 4ª de que 'Es objeto del arrendamiento exclusivamente, le superficie situada dentro de las paredes del local. Quedando especialmente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera. En consecuencia, el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado de la finca'. Se trata de una cláusula de estilo, que es usual en este tipo de contratos, cuya finalidad es, como aduce la apelante, excluir y prohibir el uso de los elementos comunes del edificio, externos al local.

-Desde la suscripción del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1999, consta acreditado que la demandada fue abonando la oportuna renta a la actora, en contraprestación al arrendamiento de esa parte del local, que la demandada no niega que fuera ocupada por FINCAS BELMONT, S.L., hasta el mes de junio de 2016, inclusive. Y así figura en las liquidaciones, emitidas por una persona distinta de la actora, la persona jurídica FINCAS BELMONT, S.L., dotada de personalidad propia, independiente de la de sus socios, por más que, dada la relación de parentesco entre la actora y su padre, y que eran solo dos socios, recele la demandada tras haber adquirido las participaciones sociales, pero sin haber desplegado actividad probatoria alguna encaminada a acreditar irregularidad alguna contable, fiscal, etc.

-La demandada debe estar, pues, a sus propios actos. La STS, Sala 1ª, de 21 de junio de 2011 señala que ' la doctrina de los actos propios , con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, se formula en el sentido de que 'quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real' ( SSTS 12-3-08 y 21-4-06 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento ( SSTS 7-6-10 , 20-10-05 y 22-1-97 ) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado ( SSTS 8-5-06 y 21-1-95 ), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual ( SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( SSTS 12-7-97 y 27-1-96 )'. Y el art.111-8 CCC dispone que 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual'.

-Por tanto, la actora ostenta el derecho al cobro de las rentas reclamadas en la demanda, desde julio de 2016 a agosto de 2017, porque, aunque no intervino en el documento de resolución anticipada de 21 de junio de 2017, es lógico pensar que, en la fecha en la que había de producir efectos ('surtirá efectos a partir del día 30 de septiembre de 2017'), la demandada desalojó, no solo el objeto de la resolución anticipada, sino el resto del local, esto es, la parte propiedad de la actora.

Ambos motivos son desestimados.

CUARTO.- Sobre la inexistencia de nulidad: objeto cierto del contrato

La apelante sostiene que no hay nulidad, sino que existe un objeto determinado y cierto del contrato de arrendamiento parcial, cual es aquella parte de la superficie del entresuelo 2ª 'agrupado', identificada bajo la denominación de 'entresuelo interior' y que se corresponde con la mayor superficie segregada del local tienda bajos y agregada al originario entresuelo 2º.

La apelada se opone, pues reitera que, como se señala en la sentencia recurrida, el contrato de 1 de octubre de 2014 carece de objeto.

Y, a la vista de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, al cual nos remitimos, no cabe sino considerar que, por el contrario, ese contrato no carece de objeto, sino que su objeto es el denominado 'ENTRESUELO/INTERIOR' (la 'ENTIDAD TRES BIS.- Local interior en planta entresuelo de la casa 334-336 de la calle Borrell, de esta ciudad de Barcelona').

El motivo es desestimado.

QUINTO.- Sobre la inexistencia de simulación absoluta (ni relativa)

La apelante aduce que resulta de todo punto ilógico e irracional la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba, en el sentido de que orquestaron una artimaña para arrendar por separado y duplicar la mitad indivisa del denominado 'entresuelo interior', bajo el falso pretexto de que el departamento entresuelo interior se trataba de una entidad independiente al entresuelo 2ª, cuando ello no era así, y que existe una causa ilícita, inspirada por la voluntad de padre e hija de defraudar a la sociedad demandada, al tratar de repercutirle por duplicado las rentas derivadas del alquiler, sobre lo que a la postre era el mismo objeto. La apelante entiende que resulta irracional considerar que padre e hija pretendieran defraudar a la sociedad, habida cuenta que la compañía era de su exclusiva propiedad, ya que ambos eran los dos únicos socios (propietarios) desde su constitución, perteneciendo al padre el 75% del capital social y a la hija el 25 % restante, de modo que defraudar a la sociedad hubiera sido tanto como defraudarse a sí mismos (teoría del levantamiento del velo); además, de haber habido voluntad de defraudar y perjudicar a la sociedad, apelante Sra. Adelaida no habría pagado honorarios profesionales a la administración de fincas por gestionarle la administración de dicho arrendamiento parcial. Añade que resulta todavía más ilógico si cabe que dicha actuación la hubiesen venido realizando desde el año 1999, durante 17 años, en los cuales no tenían la más mínima previsión de vender la sociedad a un tercero, ya que la venta no tuvo lugar hasta julio de 2016. Y concluye que no existe simulación absoluta, ya que ambos copropietarios quisieron arrendar a través de dos contratos parciales la superficie del entresuelo 2ª agrupado, si bien por separado y cada uno percibiendo su renta.

La apelada se opone, y se remite a lo que alegó en su escrito de contestación/reconvención.

Este Tribunal considera que, asimismo, lo expuesto en el fundamento de derecho tercero, al cual nos remitimos, avala la inexistencia de simulación de clase alguna. Y se acogen los argumentos vertidos sobre la cuestión por parte de la apelante.

El motivo es desestimado.

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso y la revocación de la resolución recurrida, en el sentido de estimar la demanda, dando lugar a la reclamación de la actora, y en el de desestimar la reconvención, pues la renta pagada por FINCAS BELMONTE, S.L. a la actora durante más de 16 años responde, únicamente, al cumplimiento de la obligación principal de todo arrendatario, que es el pago de la renta convenida ( art.1555.1 CC), en este caso, en contraprestación al uso del 'ENTRESUELO/INTERIOR', arrendado mediante contratos sucesivos a partir del 1 de octubre de 1999, de modo que no procede su devolución a la demandada.

En materia de costas, son impuestas a la demandada, FINCAS BELMONTE, S.L., las costas procesales de primera instancia derivadas de la demanda, al haber sido estimadas las pretensiones de la actora, y son impuestas a la actora reconvencional, FINCAS BELMONTE, S.L., las costas procesales de primera instancia derivadas de la reconvención, al haber sido desestimadas sus pretensiones, en ambos casos en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC).

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas las costas procesales de segunda instancia a ninguna de las partes, por lo que cada una de ellas abonará las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Adelaida contra la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2021 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y, en su consecuencia:

A) Con estimación de la demandapresentada por Dª Adelaida contra FINCAS BELMONT, S.L., DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada a abonar a la actora la suma 15.214,92 euros adeudada en concepto de rentas y gastos impagados desde el mes de julio de 2016 al mes de agosto de 2017, ambos inclusive, más el interés legal del dinero por mora desde el impago de cada una de cada una de las mensualidades de renta, calculado desde el 6º día de cada mes (esto es, una vez transcurrido el plazo contractual pactado en la cláusula 22 a apartado A) de los 5 primeros días del mes).

B) Con desestimación de la reconvenciónformulada por FINCAS BELMONT, S.L. contra Dª Adelaida, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada reconvenida de los pedimentos formulados en su contra.

C) Son impuestas a la demandada FINCAS BELMONTE, S.L. las costas procesales de primera instancia derivadas de la demanda, y son impuestas a la actora reconvencional, FINCAS BELMONTE, S.L., las costas procesales de primera instancia derivadas de la reconvención

D) No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

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