Sentencia CIVIL Nº 285/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 1070/2017 de 30 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CATORCE
ROLLO 1070/2017
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA nº 35 Barcelona
JUICIO ORDINARIO 675/2015
S E N T E N C I A Nº285/2019
ILLMOS. SRS.
PRESIDENTE
D AGUSTIN VIGO MORANCHO
MAGISTRADOS
D.ESTEVE HOSTA SOLDEVILA
Dª MONTSERRAT SAL SAL
En la ciudad de Barcelona, a 30 de mayo de 2019
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de JUICIO ORDINARIO , seguidos por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA nº 35 de Barcelona ,con el
nº 675/2015 a instancia de IN HOME PROPERTY COMPANY SL Y Pilar contra CERVERA GUILERA SL los
cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra
la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de septiembre de 2017, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: FALLO: 'Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la entidad in Home Property Company SL y por doña Pilar , representadas por el procurador don Angel Quemada Cuatrecasas, contra Cervera Guilera SL, representada por la procuradora doña Paloma Paula García Martinez, absuelvo a dicha demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Condeno en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de mayo de 2019.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MONTSERRAT SAL SAL de esta Sección Catorce.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso.

En el presente procedimiento nos encontramos ante el ejercicio de una acción de reclamación de cantidad correspondiente al pago de la comisión por la mediación de las reclamantes, In Home Property y Pilar , en la compraventa del inmueble sito en el nº NUM000 del PASEO000 de Caldes d'Estrac. Mantiene la parte actora en su demanda que en virtud del contrato verbal de corretaje celebrado con la vendedora desarrolló una labor de intermediación que se materializó en las visitas a la vivienda de un familiar de la Sra. Teodora , actuando aquel en nombre de esta por encontrarse a dicha fecha viviendo en EEUU, con quien finalmente la vendedora formalizó el contrato de compraventa sin la intervención de la actora.

La sentencia de instancia, aprecia la falta de legitimación activa de In Home Property, y considera acreditado que solo hubo un contrato verbal de corretaje entre la Sra. Pilar y la entidad demandada, que en virtud del mismo aquella gestionó la realización de un reportaje fotográfico y la publicación de un anuncio de la vivienda a nivel internacional, a través del cual la compradora, Sra Teodora , tuvo conocimiento de que la vivienda se hallaba en venta, realizando contactos vía correo electrónico así como una visita con un familiar de la compradora, no obstante, desestima la demanda pues entiende que la formalización del contrato se llevó a cabo con la intermediación de Fincas Vives.

Disconforme con dicha resolución se alza la actora amparándose, como primer motivo, en un grave error de derecho al entender que la iudex a quo confunde la actividad de intermediación inmobiliaria con el servicio de gestoría; en segundo lugar sostiene que la Ratio Decidendi de la sentencia se apoya en una premisa errónea, ya que no es el comprador quien decide qué intermediario tiene derecho a percibir la comisión por la intermediación; en tercer lugar sostiene la legitimación de In Home Property y Angustia quien ejercía de agente inmobiliario por cuenta propia como autónoma y paso a hacerlo a través de una sociedad limitada a la que cedió todos sus derechos de crédito generados por su labor de intermediación para la venta inmobiliaria durante los ejercicios 2013 y 2014( doc. 3 de la AP), subrogándose la entidad en la posición de Angustia ; por último impugna el pronunciamiento sobre costas por serias dudas de hecho y de derecho.



SEGUNDO:de la falta de legitimación activa de la entidad In Home Property.

La sentencia de instancia estima la excepción de falta de legitimación activa de la entidad In Home Property, en esencia, por entender que la entidad in Home Property se constituyó con posterioridad al contrato de corretaje concertado únicamente entre Pilar y Caridad , sin perjuicio de la existencia de una relación de colaboración entre la Sra. Angustia , administradora de In Home Property, y la Sra Pilar .

La recurrente sostiene que Angustia actuaba como agente inmobiliario autónoma pasando después a hacerlo a través de una sociedad, In Home Property, a la que cedió sus derechos de crédito (extremo no alegado en la demanda aportándose documento de cesion en el acto de la Audiencia Previa), entre ellos los derivados de la compraventa de la casa objeto de autos que gestionaba conjuntamente con la Sra. Pilar como colaboradora suya, por lo que entiende ostenta legitimación activa.

La sentencia de instancia estima la excepción al entender que no se ha acreditado el encargo de venta entre la demandada y la entidad actora o su administradora Sra. Angustia , y dicho pronunciamiento debe confirmarse en esta alzada.

En primer lugar, la parte actora no ha aportado el documento que recogiera dicho acuerdo negocial, siendo perfectamente válido la existencia de un contrato verbal, si bien correspondería a la parte actora la carga de la prueba de la existencia de este contrato de corretaje de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y al no hacerlo solo a ella debe perjudicar. Es cierto que obran en autos comunicaciones entre la Sra. Caridad y la Sra. Angustia , pero ello es prueba acreditativa en todo caso de una relación de colaboración con la Sra Pilar , con la que la demandada admite haber encargado la venta del inmueble. Las máximas de experiencia indican y enseñan que cuando existe un contrato de colaboración entre agencias el cliente no está suscribiendo dos contratos de mediación o corretaje inmobiliario distintos.

Es decir cuando existe tal acuerdo de dos o más empresas inmobiliarias mediante el cual se despliegan las actividades tendientes a lograr -cualquiera de ellas- la venta del inmueble de que se trate, se está partiendo de la existencia de un único contrato de corretaje (una única comisión) que vendrá obligado a abonar el cliente a quien le haya formulado el encargo, sin perjuicio de las relaciones internas entre este y sus colaboradores.

Por ello, con arreglo al principio de relatividad de los contratos del art.1258 CC , y dado que no existe contrato escrito sino verbal y que la demandada niega haber suscrito contrato alguno con la Sra. Angustia , hoy administradora de la entidad In Home Property, debemos confirmar la sentencia de instancia en este extremo. En todo caso el derecho de crédito que aquella hubiere cedido a la referida entidad en relación con la venta objeto de autos lo será el que ostente frente a su colaboradora en la intermediación y será frente a ésta que ostente en su caso legitimación.

En base a ello, y sin perjuicio de las acciones internas entre la Sra Angustia o la entidad por ella gestionada y la Sra. Pilar , lo cierto es que es ésta última, la única que aparece legitimada frente a la entidad demandada en este pleito.



TERCERO. Error de derecho: actividad de intermediación inmobiliaria y servicio de gestoría.

Manifiesta la parte apelante que fue quien realizó la gestiones de intermediación y así se reconoce en la sentencia, gestiono reportaje fotográfico publicación medios internacionales contacto con la futura compradora a finales de marzo y primeros de abril y visita a la vivienda a través de un familiar el 1 de abril de 2014 y la venta se realizó poco después por el mismo precio, previo un contrato de reserva y otro de arras de principios de abril con la supuesta intervención de otra agencia inmobiliaria, la cual se limitó a realizar una actividad de gestoría, para evitar los honorarios de la actora/apelante.

No ha sido cuestionado la existencia del encargo para la venta de la vivienda, ni las actuaciones llevadas a cabo por la actora, directamente o a través de colaboradores, surgiendo la controversia respecto a la procedencia del abono de los honorarios de la comisionista.

Por lo que se refiere al devengo de los honorarios en el contrato de comisión o corretaje , tal y como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 : 'tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma '.

Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2007 , remitiéndose a la de 21 de octubre de 2000 indica: '[la] a regla general es que el mediador sólo tiene derecho a percibir los honorarios si ha intervenido en la gestación del contrato o el comitente se aprovecha de las gestiones realizadas por el agente'.

En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 señala:'el contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente '.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que el fundamento de la pretensión de la parte demandante/ apelante se encuentra en las actuaciones que realizó a través de la gestión del reportaje fotográfico, la publicación en medios internacionales que permitieron que la Sra. Teodora le contactara desde finales del mes de marzo de 2014, la información que le facilitó a la misma y la visita de la vivienda a través de un familiar el día 1 de abril, que resultó ser también su letrado en la suscripción de los contratos posteriores, que según ella fueron determinantes para la posterior suscripción del contrato de venta que tuvo lugar sin su intervención, en cuanto prescindieron de la misma por completo ( por comodidad y elección de la compradora Sra. Teodora ) pero con ello no impiden el devengo de los honorarios profesionales a que tiene derecho en su cualidad de mediador/corredor.

Ciertamente sorprende la confiada o negligente forma de trabajar de la reclamante, ni suscribe contrato por escrito, tampoco extiende partes de control de visita y permite que el interesado intercambie información de contacto con la vendedora.

No obstante lo anterior, lo cierto es que la labor desarrollada por la agencia demandante resulta acreditada y así lo viene a reconocer la sentencia de instancia. Actuaciones que justifican la percepción de sus honorarios en el posterior contrato que se celebró como consecuencia de sus gestiones realizadas.

Es determinante la declaración de la compradora Sra. Teodora , de la misma se infiere que conoció la vivienda por la actividad desarrollada por la actora, con la que contactó( comunicaciones de 31 de marzo y posteriores) y que visitó la vivienda, a través de un familiar por encontrarse a dicha fecha vivienda en Estados Unidos, por primera vez a través de aquella ( se refiere a la visita del 1 de abril). En ese momento su interés por la vivienda es patente pues contacta con una amiga ( Gloria ) para hablarle de la misma, quien, a su vez, la pone en contacto con una comercial de Fincas Vives( Inocencia ) que también tiene encargada la venta y decide formalizar el contrato con ésta, porque, dice, ella tiene derecho a decidir con quien contrata. El interés incluso lo reconoce en su interrogatorio el sr. Patricio ( de Fincas Vives), cuando afirma que la Sra. Teodora llamo a una comercial ( Inocencia ) porque estaba muy interesa en esta casa y se gestionó la venta. Viene a afirmar igualmente que se pusieron a preparar la documentación para la operación y quedaron en que ya visitarían la casa ( a través de su madre), por lo que las visitas que se llevaron a cabo con fincas Vives fueron posteriores a la decisión de compra, lo que queda patente con los correos de fecha 3 y 4 de abril de 2014, obrantes a los folios 289 y 290, doc. 12 de la contestación. Llamando la atención que en la misma fecha le comunica a la Sra. Tamara ( con la que colaboraba Pilar ) que ya había recibido la documentación y que Pedro Francisco (su familiar que había visitado la vivienda) le había enviado algún video, sin embargo le dice que no tiene nada claro,( folios 57 y 58 doc. 12 de la demanda), cuando a la misma fecha, como hemos dicho ya estaba formalizando los trámites de adquisición con Fincas Vives.

La actuación de Fincas Vives fue gestionar la operación de venta y por el mismo precio ofertado por la actora, contrato de reserva, intermediación en el contrato de arras de 7 de abril de 2014 (doc. 4 de la contestación) y en el de compraventa de 12 de junio de 2014( doc. 5 de la contestación), que fueron formalizados por los letrados de las partes ( uno de ellos el sr. Pedro Francisco , que había visitado la vivienda). Es clarificador el relato del sr. Patricio .

Si la versión de la demandada fuera cierta ninguna justificación tiene el comportamiento adoptado tanto por la compradora cuanto por la vendedora. En efecto, carece de sentido manifestar el patente interés en la vivienda a Fincas Vives y en la misma fecha manifestar dudas al respecto a la propia actora, cuando lo lógico hubiera sido decirle que existía esa otra intermediadora. Igualmente carece de sentido que la vendedora le manifieste a la actora que ya ha vendido la vivienda a un conocido de su marido cuando le constaba que la compradora era precisamente la 'persona interesada de Estados Unidos' que había visitado ya la vivienda a través de un familiar con la intermediación de la actora. Del mismo modo, cuando se suscriben los contratos resulta sorprendente que actuando por representación la madre de la sra. Teodora , se haga constar que actúa en representación del marido de dicha Sra Teodora , sin negar que ostentara dicha representación, lo lógico hubiera sido hacer constar que actuaba en representación de su hija la Sra. Teodora , o, cuando menos, de ambos. Todo ello nos lleva a inferir que se trataba de actuaciones tendentes a ocultar a la actora quien era la compradora y encaminadas únicamente a evitar el abono de su comisión.



CUARTO:de la comisión pactada.

No ha resultado acreditada la comisión pactada, en cuanto no existe documento alguno que así lo acredite al estar ante un contrato verbal, el actor sostiene que el 5% y la demandada el 3%.

No cabe duda que la determinación del que viene obligado al pago de esos honorarios en favor del corredor o mediador se debe hacer acudiendo a quien o quienes se hubieran obligado frente al corredor o mediador al abono de esos honorarios, en este caso la entidad demandada.

En cuanto a su importe, debemos tener presente que la actora es una profesional del sector , por lo que debe soportar las consecuencias de la falta de documentación de las condiciones del encargo profesional, máxime cuando la normativa de protección de los consumidores exige que facilite toda la información completa, relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas ( artículo 60,1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ) y concretamente el precio total, duración del contrato, etc.

En base a lo expuesto y dado que resulta acreditado que la demandada abonó a fincas Vives el 3% del precio de venta y que es esa la comisión que reconoce haber pactado con la actora, a la misma hemos de estar y condenar al abono del importe resultante de aplicar dicho porcentaje.



QUINTO.- costas.

Conforme a lo establecido en el artículo 394-1 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede condena en costas en ninguna de las instancias, dada la estimación parcial de la demanda y del recurso y las circunstancias tenidas en cuenta para estimar la falta de legitimación activa de la codemandante y su reconocida colaboración con la actora.

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española , 1 , 2 y 9 de la LOPJ , los citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS Parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de IN HOME PROPERTY COMPANY SL Y Pilar contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 35 DE Barcelona el 8 de septiembre de 2017 en el seno del Procedimiento Ordinario 675/2015 revocando parcialmente dicha resolución en el sentido de: Estimar parcialmente la demanda formulada por Pilar frente a CERVERA GUILERA SL y por ende, condenamos dicha entidad a abonarle a aquella el importe resultante de aplicar el 3% al precio de compra de la vivienda objeto de autos con más los intereses legales desde la reclamación judicial.

Desestimamos la reclamación formulada por IN HOME PROPERTY COMPANY SL, sin perjuicio de las acciones que le competan en su caso frente a la codemandante Sra. Pilar , por su colaboración en la venta del inmueble a que se contrae esta Litis. No procede condena en costas en ninguna de las instancias.

Se declara la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.