Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 001054/2020
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ELX
Autos de Juicio Verbal - 000626/2019
SENTENCIA Nº 276/2021
En ELCHE, a quince de junio de dos mil veintiuno
El Ilmo. Sr. D. Marcos de Alba y Vega, Magistrado de la Secc 9ª de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, ha visto los autos de JUICIO VERBAL 626/2019, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sevilla Segarra, en nombre y representación de don Romulo, bajo la asistencia letrada del Sr. Coves Sempere, contra don Samuel, doña Natalia y contra doña Nuria, representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Martínez Hurtado y bajo la asistencia letrada del Sr. Senent Blanco.
Antecedentes
PRIMERO.-Por dicho Juzgado de Primera Instancia en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 15 de julio de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
' Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sevilla Segarra, en nombre y representación de don Romulo, conta don Samuel, doña Natalia y contra doña Nuria, debo absolver y absuelvo a don Samuel, a doña Natalia y a doña Nuria de todos los pedimentos que frente a ellos interesaba la parte actora- reconvenida en la demanda principal, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora-reconvenida.
Que ESTIMANDO EN LO SUSTANCIAL la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sr. Martínez Hurtado, en nombre y representación de don Samuel, de doña Natalia y de doña Nuria, contra don Romulo, debo declarar y declaro válida y eficaz la resolución del contrato de compromiso de fecha 27 de octubre de 2.017 realizada por los vendedores a consecuencia de haberse demorado por causas no imputables a los vendedores la formalización del contrato de compraventa y que debo declarar y declaro que como consecuencia de la resolución del contrato de compromiso don Samuel, doña Natalia y doña Nuria quedan legitimados en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual a quedarse con el importe de los tres mil euros entregados por don Romulo como arras o señal; todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora-reconvenida.'
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1054/2020, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación, señalándose el día 10 de junio de 2021 a las 12 horas para resolver.
TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Fundamentos
PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda de reclamación de arras contractuales y estima la reconvención planteada por la parte demandada, declarando resuelto el contrato de compromiso suscrito entre las partes, así como el derecho de los demandados a retener el dinero entregado como señal, conceptuándolo de indemnización por daños y perjuicios.
El demandante, disconforme con el pronunciamiento anterior, interpone recurso de apelación denunciando error en la valoración de la prueba documental y testifical, así como en la calificación jurídica del contrato, reclamando una sentencia revocatoria de la de instancia que condene 'a la parte apelada a devolver duplicadas a la parte apelante la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales, ascendiendo a 6.000 euros, así como al abono de las costas procesales tanto de la primera como de la segunda instancia'.
La parte demandada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida.
SEGUNDO.-Naturaleza Jurídica del contrato suscrito entre las partes.
En la resolución apelada se razona sobre el particular que 'debe partirse de lo que se firmó por las partes en fecha 27 de octubre de 2.017 que no fue sino un compromiso de venta con arras o pre-contrato con arras penitenciales conforme al cual identificadas plenamente las partes, de un lado, don Samuel, doña Natalia y doña Nuria, como vendedores, y, de otro, don Romulo, como comprador, se acordó que los vendedores se comprometían a vender el inmueble allí descrito a don Romulo, quien a su vez se comprometía a comprarla, pactándose un precio de venta de 50.000 euros, cantidad que sería satisfecha por la parte compradora a la firma del contrato de compraventa o de la escritura pública de compraventa o de poderes de enajenación irrevocables, a elección de la compradora, firma que se llevaría a cabo cuando se formalizase la escritura de aceptación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad y siendo entregadas las llaves en ese mismo acto; todo ello entregando el comprador 3.000 euros en concepto de arras penitenciales y a cuenta del precio de la compraventa, recibiéndola el vendedor a su entera conformidad y sirviendo el contrato de 27 de octubre de 2.017 como recibo de la misma. Un compromiso de venta con arras o pre-contrato con arras penitenciales en el que se acordó así mismo que cualquiera de las partes podría desistir de llevar a efecto la compraventa. Si fuere la parte compradora quien desistiera, perderá la cantidad entregada en este acto. Si fuere la vendedora quien decidiera no vender, deberá devolver duplicada la cantidad recibida en este acto como arras.'
El demandante opone ahora que los vendedores reconocieron explícitamente que se trataba de un contrato de compraventa, no de compromiso ni de un precontrato (burofaxes de 29 y 30 de mayo de 2018), añadiendo seguidamente, de manera contradictoria, que la Inmobiliaria mediadora remitió a los vendedores, después de la firma de dicho acuerdo, un 'contrato-tipo' de compraventa para que lo redactaran a su gusto, lo cual no aceptaron (tal y como declararon los testigos Sres. Jesús Ángel y Pedro Francisco), negándose a suscribir el contrato de compraventa.
Al respecto debe significarse, primeramente, acerca de la eficacia de los denominados 'pactos de contrahendo' que, como dijera la STS 543/2008 de 17 de junio: 'mediante el precontratolas partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo[pacto de contratar] en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991; 17 de marzo de 1993; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008, rec. 4903/2000 ).'
Como dijera también la STS de 25 de junio de 1993 y reiterara luego la STS 391/2001 de 20 de abril 'el precontrato es ya en sí mismo un auténtico contrato, que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, conteniendo el proyecto o la ley de bases del siguiente'.
En el mismo sentido, la STS 4 de julio de 1991 : 'Se trató ciertamente de un estadio previo al contrato definitivo, del cual no pueden las partes arbitrariamente separarse, pues en otro caso se infringirían los artículos 1.090 , 1.256 , 1.258 y 1.278 del Código Civil que consagran la obligatoriedad de los contratos y el no poder quedar su cumplimiento a merced o al arbitrio de ninguno de los contratantes......Nada obsta que las partes hayan calificado el contrato controvertido de 'carta de intención', pues sabido es por conocida jurisprudencia que los contratos no son lo que las partes contratantes hayan denominado, sino lo que efectivamente resulte de su contenido, c) No es preciso que en el precontrato se indiquen todos los elementos específicos del contrato mismo, bastando la posibilidad de su determinación ulterior y la especie del futuro contrato definitivo; en otro caso el contrato preliminar se confundiría con el definitivo y el primero sería inútil como preliminar: se quiere para el futuro un contrato determinado pero no en el momento de convenir el precontrato. d) De éste surgen obligaciones para las partes que se distinguen en sus efectos el contrato definitivo, ya que su contenido directo es la obligación de un 'faceré', de prestar un consentimiento, mientras que los efectos verdaderos y propios sobre la situación jurídica respectiva de las partes derivarán del nuevo consentimiento del sucesivo contrato definitivo. Precisamente, como declaran las sentencias de 5 y 9 de julio de 1940 y 21 de diciembre de 1955, lo esencial del precontrato es la indeterminación específica de los requisitos esenciales del convenio que los interesados quieren celebrar en definitiva. e) El contrato preliminar o precontrato, según sentencia de 2 de febrero de 1960 , consiste en vincular a las partes en el mismo intervinientes para la conclusión de un contrato futuro, que no se pudo o no se quiso celebrar al tiempo de suscribir el documento privado, y por ello tal contrato preliminar no se puede identificar con el que de celebración posterior ha de ser definitivo, ni engendra otra obligación que la de prestar a éste, el consentimiento por quienes a ello se obligaron, una vez realizado lo pactado, incumplimiento que si se diera entonces, podría producir el efecto de un resarcimiento de perjuicios.'
Conforme a la doctrina anterior, al margen de lo que la partes dijeran, la realidad es que el acuerdo de 27 de octubre de 2017 no es más que un precontrato en el cual las partes se obligaban a otorgar escritura de compraventa o un simple contrato de compraventa o, alternativamente, 'poderes de enajenación irrevocables', a elección del comprador que se identificaba como la persona del ahora recurrente, quedando establecido el precio y unas arras penitenciales; consecuentemente se rechaza el primer motivo de apelación.
TERCERO.-Resolución contractual a instancias de la parte demandada.
La Juzgadora de instancia argumenta que 'nos encontramos con que una vez formalizada la escritura de aceptación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad, todo lo cual finalizó a finales de marzo de 2.018, llegado junio de 2.018, más de dos meses después de dicha formalización, no se había formalizado el contrato de compraventa, habiendo sido fácil si la voluntad real del comprador hubiese sido desde el principio el formalizar la compra con haber otorgado la escritura previo pago de la diferencia del precio o haber elevado a escritura pública previo pago de la diferencia de precios y haber terminado una cuestión que se dilataba, por cuanto aún cuando no conste en los burofaxes y correos cruzados si que se ha acreditado, siendo objeto de análisis más adelante, que el comprador no encontraba en ese momento ninguna persona a la que pudiera cederle el contrato de compraventa, de ahí las constantes maniobras para demorar una situación que ya venía arrastrándose varios meses.
Y tanto uno de los testigos propuestos por la actora de nombre Pedro Francisco como el propuesto por la demandada de nombre Eulogio confirman que el comprador, cuando se le planteó el tener que elevar a pública la compraventa, no tenía claro si iba a escriturar él o un tercero
Subyace en el fondo de toda la cuestión el hecho de que el comprador buscaba una tercera persona a la que endosarle una compraventa que en principio había pactado firmar, a la que llegado finales de marzo, principio de abril no había encontrado y no podía por ende el comprador el llevar a cabo la formalización de la compraventa.
Todo ello hizo que entrasen en juego toda una serie de personas físicas y jurídicas, tales como Inmobiliaria Gesur, Publitoral, Pedro Francisco, que no estaban contempladas en el contrato del que parte la presente reclamación y que demoraron como bien afirman los vendedores con subterfugios e introduciendo a empresas ajenas al contrato de compromiso la venta la propia formalización del contrato de compraventa.
Véase como desde el correo que escribe un tal Pedro Francisco remite un correo don Jesús Ángel de Publitoral, S.L., en el que se indica al letrado de los vendedores que debe dirigirse a otro correo el de la inmobiliaria Gesur ya que Publitoral es ajeno a la cuestión, sin embargo desde el correo de Publitoral fue desde el que se envió a los vendedores el contrato y el poder de venta al que luego nos referiremos, y sin embargo tras ellos se dice que son ajenos al asunto y que sólo se hizo el favor al comprador de mandar un correo.
Por otro lado, si se observa el contrato de compraventa que se les remite a los vendedores se observa que en el mismo se hace constar que una vez liquidado por el comprador el total precio estipulado, los vendedores otorgarán al comprador la correspondiente escritura de compraventa notarial o poderes irrevocables, para poder vender, alquilar, ceder, hipotecar, transmitir poderes o cualquier otra función que quiera efectuar con dicha vivienda a su nombre o terceras personas que los compradores libremente designen, todo ello obligándose el comprador a elevar a público el contrato suscrito en el plazo máximo de tres formalizando escritura pública de compraventa a su nombre o terceras personas que libremente designen.
Luego, los poderes irrevocables a los que se alude en el pre-contrato con arras penitenciales lo serían a la vista de lo expuesto en el contrato de compraventa que se les remite a los vendedores para que el comprador además de vender pudiera alquilar, hipotecar, etc., estando la vivienda a nombre de los vendedores, puesto que hasta un plazo máximo de tres años, podría el comprador articular, toda esa serie de negocios con terceros estando el inmueble a nombre de los vendedores. Algo que no se pactó en el contrato, y completamente irregular.
Y otro tanto sucede con el poder especial con tachones enviado a los vendedores en el que se contemplan toda una serie de facultades que otorgarían los vendedores al comprador, quien tendría facultades para vender la vivienda incluso por participaciones indivisas, aún estando a nombre de los vendedores, otorgar poderes, sustituir o subapoderar a favor de persona física o jurídica que se considerase conveniente y toda una serie de facultades que no se corresponden con lo expresamente pactado en la estipulación primera del contrato de fecha 27 de octubre de 2.017 donde quedaron perfectamente identificadas las partes y la vivienda en cuestión.
Cierto que en el contrato de 27 de octubre de 2.017 se contemplaba la firma de poderes de enajenación irrevocables, en cualquier caso se trataba de una cláusula redactada por la parte demandante contradictoria con lo estipulado en las otras cláusulas del contrato de compromiso, no pudiendo en ningún caso dicha cláusula favorecer los intereses del contratante, conocedor de la materia, que la impuso en el contrato.
La demora pues en la formalización del contrato de compraventa que estaba establecido en el contrato de compromiso de venta con arras resultó imputable única y exclusivamente a la parte compradora, quien fácil lo hubiese tenido de ser su verdadera voluntad el formalizar la compra en ese momento el acudir como desde el principio le indicaron los vendedores a la Notaría al efecto de formalizar escritura pública de compraventa previa entrega del resto del precio acordado, procediendo por ende la desestimación de la demanda principal.
Así las cosas, siendo la resolución del contrato de compromiso comunicada por burofax con acuse de recibo al comprador, el cual la recepcionó en fecha 19 de junio de 2.018, sin realizar alegación alguna al efecto de oponerse a la misma, según lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civilen relación con el artículo 1.451 del mismo texto legal , dicha resolución por parte de los vendedores fue ajustada a derecho, quedando en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual legitimados los vendedores desde la resolución contractual a quedarse con los 3.000 euros entregados en concepto de arras o señal.
Cierto que finalmente los vendedores vendieron el inmueble a un tercero, pero ello se produjo tras haber comunicado al inicial comprador la decisión de resolver el contrato de 27 de octubre de 2.017 al haber transcurrido más de cuatro meses desde que se hubiere tenido que formalizar el contrato de compraventa y sin que dicha formalización se hubiese llegado a cabo por causa imputable al comprador quien una vez suscrito el pre-contrato de 27 de octubre de 2.017 no encontró a tercera persona que estuviera dispuesta a llevar a cabo la operación que él hasta el momento no había podido finalizar tal y como se reconoce por los propios testigos que depusieron en el acto del juicio donde se constata que el comprador cuando se le planteó elevar a pública la escritura no tenía claro si iba a escriturar él o un tercero, no llegando a encontrar el comprador tras varios meses a tercero dispuesto a llevar a cabo la operación; todo ello siendo que comunicada por los vendedores la firme decisión de resolver el contrato, lo cual se produjo en el mes de junio de 2.018, ninguna objeción consta realizase el comprador a ello....'
El recurrente contraargumenta diciendo, en síntesis, que los vendedores no aceptaron en ningún momento otorgar contrato de compraventa, ni siquiera modificando a su antojo el contrato tipo que les fue remitido, siendo expresamente requeridos por el comprador para que aceptaran firmar el contrato en la Inmobiliaria GESUR o bien entregaran las arras duplicadas, no aceptando en ningún caso la resolución. Añade que tras ser informado por la inmobiliaria que los vendedores solamente aceptaban otorgar escritura pública, incumpliendo así la cláusula segunda del acuerdo de 27 de octubre de 2017, el apelante mostró su conformidad, pero cuando más tarde el testigo SR Pedro Francisco llamó a la vendedora, esta le dijo que ya había vendido la finca a un tercero; que además dicho testigo declaró que la única duda que tenía el comprador era si la finca iría a su nombre o a una de sus sociedades.
En relación con la testifical de los SRES Pedro Francisco y Jesús Ángel, considera que ameritan que el comprador no se negó a otorgar la escritura de compra, sino que fueron los vendedores, los cuales estuvieron 'dando largas' indicando además que si como dice la Juzgadora de instancia el acuerdo firmado era un precontrato, lo siguiente hubiera sido firmar un 'contrato privado', pese a lo cual los vendedores insistieron en firmar una escritura pública, concluyendo que 'los contratos se firman para cumplirse, y si para su suscripción se requiere la prestación del consentimiento bilateral de las dos partes (comprador y vendedor), igualmente, para su resolución se requiere igualmente la voluntad, consentimiento y aquiescencia de ambas partes contractuales. Y si hay discrepancias o simplemente dudas entre las partes contractuales, deben de ser los Tribunales los que decidan (y no exclusivamente una de las partes de forma unilateral declarar su resolución), o al menos requerir notarialmente la parte que pretender resolver el contrato (en este caso los vendedores) a la parte que pretende seguir dotado de vigencia al referido contrato. Y todo ello, antes de proceder a la venta de la finca a una tercera persona (como hizo la parte vendedora) y ello en pro del principio de seguridad jurídica que debe imperar en nuestro ordenamiento jurídico.'
A la vista de las alegaciones de la parte recurrente y revisada la prueba documental y testifical practicadas, se rechazan los argumentos impugnatorios por cuanto los mismos se contradicen con la conclusión valorativa que se alcanza del conjunto de la prueba practicada en la instancia.
Efectivamente, debemos de partir del contenido obligacional del precontrato de 27 de octubre de 2017,en el cual, además de identificar lo que iba a ser objeto del posterior contrato de compraventa, las partes y el precio, así como el momento en el que debía otorgarse ('cuando se formalice la escritura de aceptación de herencia e inscripción el Registro de la Propiedad'),se dice expresamente (estipulación 1ª) que 'los vendedores y la poderdante se comprometen a vender a Romulo, quien a su vez se compromete a comprar la vivienda descrita...',de tal manera que, pese a que en la estipulación 2ª se dicha que el precio convenido se abonará'a la firma del contrato de compraventa o de la escritura pública de compraventa o de poderes irrevocables', no cabe interpretar otra cosa que la intención de los contratantes era vender al demandante y no a un tercero por él designado o a alguna de sus empresas, como tampoco se dice en el precontrato que la venta deba realizarse por mediación de ninguna de las dos empresas que luego el actor introdujo en la negociación posterior (GESUR y PUBLITORAL).
En este sentido, el art. 1281, Código Civil señala que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Por su parte, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. En la STS 473/12 de 9 de julio se indica al respecto que 'esta Sala ha reiterado el carácter preponderante que tiene la interpretación literal frente a otros criterios, que son de aplicación subsidiaria'.
Conforme a lo anterior, quien incumple los términos del acuerdo es el demandante al pretender cosas distintas a las comprometidas inicialmente, estando por ello los demandados legitimados para oponerse a formalizar el contrato de compraventa en las condiciones que aquél pretendía imponerles y que, sustancialmente, incluían de manera inicial el otorgamiento de un poder incondicional y luego la imposición de un comprador distinto al previsto inicialmente, conducta que denota una voluntad incumplidora por parte del recurrente y que justifica la resolución decidida por la parte contraria.
En este sentido, la expresión 'poderes de enajenación irrevocables' supuso la introducción en el preacuerdo de una cláusula oscura y unilateral que, al no concretar los términos del apoderamiento pretendido por el comprador, carece de eficacia, pues la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( Art. 1288 , Código Civil ). Así la TS, Sala de lo Civil, nº 473/2012, de 09/07/2012, Rec. 2048/2008 señala que cuando existe una cláusula oscura 'ante esa falta de claridad y de transparencia, con la consiguiente imposibilidad de conocer la voluntad común, se ha de proteger al contratante que no causó la confusión'.
El ahora recurrente, desentendiéndose de la prueba documental aportada y del contenido obligacional del acuerdo de 27 de octubre de 2017, pretende imputar el incumplimiento de lo acordado a los vendedores apoyándose en la declaración de los testigos que relaciona en su demanda, empresa y trabajador mediadores en la compraventa, cuando lo que revelan dichas declaraciones es que el comprador, apartándose de lo convenido, pretendía suscribir el contrato de compraventa comprometido en condiciones distintas a las inicialmente previstas, particularmente con la introducción de un apoderamiento incondicional a favor del comprador, en términos no previstos y contradictorios con el contenido obligacional del preacuerdo, así como mediante la imposición de un tercer adquirente que tampoco estaba inicialmente contemplado.
En definitiva, la única parte que incumple, al negarse a otorgar el contrato de compraventa en las condiciones pactadas es la compradora, por lo que, dando ahora por reproducidos los acertados razonamientos de la Juzgadora a quo, procede la desestimación del recurso de apelación presentado.
CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.
VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.
Fallo
Que desestimando el recurso presentado por DON Romulo debo CONFIRMAR y CONFIRMO la sentencia dictada en los autos de JUICIO VERBAL 626/2019, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, CONDENANDO a la parte apelante al abono de las costas de esta instancia y pérdida del depósito constituido para recurrir.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.
Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.
