Sentencia CIVIL Nº 275/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 892/2021 de 03 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0827942120208122752

Recurso de apelación 892/2021 -2

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 658/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012089221

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012089221

Parte recurrente/Solicitante: Alfonso, Milagrosa

Procurador/a: Maria Eugenia Cesar Gallardo, Maria Eugenia Cesar Gallardo

Abogado/a:

Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.U.

Procurador/a: Angel Montero Brusell

Abogado/a: Juan Manuel Iserte Gil

SENTENCIA Nº 275/2022

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich

Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 3 de junio de 2022

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 13 de septiembre de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 658/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Maria Eugenia Cesar Gallardo, en nombre y representación de Alfonso, Milagrosa contra Auto - 27/04/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Angel Montero Brusell, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A.U..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gómez en nombre y representación de BUILDINGCENTER, SAU contra Alfonso y Milagrosa y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Terrassa, CALLE000, NUM000, desde el 22.02.2020 y condeno a dicha parte demandada a dejarla libre y expedita a disposición del actor en el plazo señalado, previniéndole que, si así no lo hace, podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa; condenando en todo caso, a dicha parte a estar y a pasar por dicha resolución .

Se imponen las costas a la demandada de forma solidaria.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 01/06/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

El día 7 de julio de 2020, BUILDINGCENTER S.A.U. presenta demanda de juicio verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término convenido contra D. Alfonso y de Dª. Milagrosa, instando se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM001, de TERRASSA.

Expone que habiéndose suscrito en fecha 23 de febrero de 2017 el arriendo, y por un plazo de 3 años, el contrato expiraba en fecha 22 de febrero de 2020. Previo a dicho vencimiento, remitió comunicación fehaciente el 28 de octubre de 2019, haciendo constar su voluntad de no renovar el arriendo, por lo que, el contrato debe reputarse resuelto ex art. 10.1. L.A.U., a contrario sensu, desde el 22 de febrero de 2020.

Y solicita se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, dando lugar al desahucio solicitado, y previo apercibimiento de la parte demandada, se acuerde su lanzamiento, imponiendo las costas del procedimiento a la parte demandada.

D Alfonso y de Dña. Milagrosa se oponen a la demanda de desahucio formulada por BUILDINGCENTER SAU, sobre la finca sita en la CALLE000 nº NUM001, de Terrassa. Oponen que no pueden ser demandados en el presente procedimiento conforme el artículo 5.1, 5.2 y DT2 de la Llei 24/2015, por falta de oferta de alquiler social obligatoria y que dicho contrato de alquiler social inicial de tres años debía renovarse antes de su finalización, y que dada la situación de vulnerabilidad y precariedad existe la necesidad de prorrogar dicho alquiler social.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por BUILDINGCENTER, SAU contra D. Alfonso y Dª Milagrosa, declara resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Terrassa, CALLE000, NUM000, desde el 22.02.2020 y condena a la parte demandada a dejarla libre y expedita a disposición del actor en el plazo señalado, previniéndole que, si así no lo hace, podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Alfonso y Dª Milagrosa interpone recurso de apelación, en el que alega:

1) Error en la valoración de la prueba.

No se ha tenido en cuenta la situación de vulnerabilidad de la familia demandada con informe de los Servicios Sociales de Terrassa confirmando su situación de riesgo de exclusión social por carecer de medios de vida suficientes para garantizar de forma adecuada el gasto de una vivienda. El Juzgador ad quo no ha tenido en cuenta la falta de oferta de alquiler social obligatoria de la parte actora, ya que BUILDINGCENTER S.A., jamás realizó gestiones ni requerimientos a los Sres. Alfonso y Milagrosa antes del procedimiento judicial, con el objeto de comprobar su situación de vulnerabilidad, y antes de acudir a la vía judicial.

2) Vulneración de la tutela judicial efectiva y la igualdad de armas procesales.

Los demandados se encuentran en especial vulnerabilidad, siendo familia en riesgo de exclusión social lo que hace imposible el pago de cualquier alquiler del mercado inmobiliario actual por lo que se solicita se suspenda el procedimiento de desahucio.

2) Aplicación del Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre 2019.

Falta de urgencia en la toma de posesión de la vivienda.

En el presente caso no constan razones de urgencia para el desalojo, y al contrario, sí se acreditan motivos de emergencia social que aconsejan su demora. Procede en todo caso una prórroga razonable, y en base a la documentación aportada en el acto de la vista, para esperar una resolución favorable por parte de las administraciones con competencia en la materia u otras instituciones que puedan intervenir ante esta situación. Y así, a día de hoy no queda otra que aplicar el nuevo Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo de 2021.

En su virtud, solicitan se dicte resolución judicial por la que, estimando el recurso presentado anule la sentencia recurrida, e inste a la parte actora a ofrecer un alquiler obligatorio.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Error en la aplicación de la prueba. No concurre.

El objeto de este procedimiento es la resolución de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractualmente pactado.

En fecha 23 de febrero de 2017, BUILDINGCENTER S.A.U. y D Alfonso y Dª Milagrosa suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM001, de TERRASSA, por el periodo de un año prorrogable hasta tres años (22 de febrero de 2020) y una renta de 125 euros mensuales. Se preveía en el contrato que, llegado el plazo máximo de tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría necesariamente durante un año más.

Con fecha 31 de octubre de 2019, SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. notificó a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento por lo que éste finalizó el día 22 de febrero de 2020.

Sostienen los apelantes que se hallan en situación de vulnerabilidad por lo que:

* BUILDINGCENTER S.A. debía realizar una oferta de alquiler social antes de acudir a la vía judicial.

* Solicitan se suspenda el procedimiento de desahucio.

* Procede, en todo caso, una prórroga razonable, siendo de aplicación el Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo de 2021.

* Y piden se anule la sentencia recurrida, y se inste a la parte actora a ofrecer un alquiler social obligatorio.

En cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Posteriormente se promulgaron otros Reales Decretos-leyes adoptando medidas urgentes de tenor análogo, estableciendo prórrogas y dando lugar a nuevas redacciones del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 hasta llegar al Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo de 2021 cuya aplicación se pretende por los recurrentes, que modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en los siguientes términos:

'Uno. El artículo 1 queda redactado como sigue:

'Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 9 de agosto de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial'.

Ahora bien, como señala la sentencia de la A.P. de Barcelona, sección 4ª, de 26 de julio de 2021, nº 456/2021, recurso 837/2020, en el presente caso no procede la aplicación de las referidas prórrogas ya que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar en fecha 22 de febrero de 2020, por lo que no puede acogerse tal petición, sin perjuicio de los acuerdos a los que pudieran llegar las partes.

En el mismo sentido, la sentencia dictada por la sección 6ª de la A.P. de Valencia, de 22 de junio de 2021, nº 294/2021, recurso 33/2021, declara que ' Del texto legal reproducido resulta evidente que la prórroga excepcional se aplica únicamente, y con carácter excluyente, a los contratos de vivienda habitual que terminen a partir del 2 de abril de 2020 hasta el 31 de enero de 2021 (según la última reforma del Decreto), cuando en ese tiempo se produzca la finalización del periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o del periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la LAU '.

En efecto, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, no contenía previsión alguna de retroactividad por lo que, en el presente caso, cuando entró en vigor, ya constaba la negativa de la propiedad a prorrogar el contrato por un año más, por lo que, los arrendatarios conocían y sabían perfectamente -con anterioridad a la declaración del estado de alarma a consecuencia del COVID (en fecha 14/03/2020)- que tenían que abandonar la vivienda a partir del día 22 de febrero de /2020, sin que la normativa dictada para la situación de emergencia sanitaria derivada del Covid19 regulara una rehabilitación de los contratos ya extinguidos.

TERCERO.- Situación de vulnerabilidad económica y social. Oferta de alquiler social.

La parte apelante reitera la situación de vulnerabilidad refiriéndose, como ya hizo en la instancia, a la aplicación del Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre 2019.

Con posterioridad al Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre 2019, se promulga la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, con vigencia desde 22-9-2020.

El artículo 17. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, Modificación del artículo 5 de la Ley 24/2015 decía:

'Se modifica el apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que queda redactado del siguiente modo:

'3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social''.

El artículo 18. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, Modificación del artículo 16 de la Ley 4/2016 disponía:

'Se modifica la letra d del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, que queda redactada del siguiente modo:

'd) La obligación de realojo es aplicable antes de la adquisición del dominio en el caso al que se refiere el apartado 2.a, con anterioridad a la presentación de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de las rentas de alquiler, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social.''

La sentencia del Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022, declarar inconstitucionales y nulos el artículo 14, el inciso 'o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior' del artículo 16.1, el artículo 17 y el artículo 18.

Se halla ahora, por lo tanto, en vigor la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, contiene una Disposición transitoria, Obligaciones de ofrecer y de renovar un alquiler social, a tenor de cual:

'Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación'.

La 'DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. OFRECIMIENTO DE PROPUESTA DE ALQUILER SOCIAL, establece:

'1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

'a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d , y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c . En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

'b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

'c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9. a y c , siempre que concurran las siguientes circunstancias:

'1.º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.'

'2.º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

'3.º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

'4.º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

'2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales.

'3. Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica.'

a la vivienda'.

Ante esta nueva normativa, cabe hacer dos consideraciones:

1) La disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, no incluye un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que el incumplimiento de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer la demanda determine su inadmisión.

2) La falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la 'interrupción' del procedimiento en el estado en que se halle, sino en el momento de llevar a cabo el lanzamiento, momento en el que deberá formularse o acreditarse la propuesta de alquiler social, requisito sin el cual la diligencia de lanzamiento no deberá llevarse a cabo.

En cualquier caso, se trata de una cuestión que afectará a la ejecución de la sentencia, por lo que será el Juzgado de instancia quien deberá valorar las circunstancias concurrentes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Alfonso y de Dña. Milagrosa contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de TERRASSA, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo pactado número 658/2020, de fecha 27 de abril de 2021, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

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