Sentencia CIVIL Nº 272/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 719/2016 de 25 de Mayo de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000719/2016
NIG: 3500442120150000065
Resolución:Sentencia 000272/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000006/2015-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Arrecife
Apelado: MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L.U.; Abogado: Jose Pablo Lemes Perez;
Procurador: Maria Del Carmen Sosa Doreste
Apelante: LA LLOVIZNA S.L.; Procurador: Adriana Dominguez Cabrera
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS: Don Víctor Manuel Martín Calvo
Doña María del Carmen Izquierdo Moreno
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 25 de mayo de 2018
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente
rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha de 17 de diciembre de 2015
dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º1 de Arrecife en los autos referenciados seguidos a instancia
del demandante, la entidad LA LLOVIZNA S.L, parte apelante, representada en esta alzada porDoña Adriana
Domínguez Cabrera y asistida por D. Francisco Torres Stinga, contra la entidad MÉMORA SERVICIOS
FUNERARIOS S.L.U, parte apelada, representada en esta alzada por Doña María del Carmen Sosa Doreste
y asistida por D. José Pablo Lemes Pérez, siendo ponente el Sra. Juez Doña María del Carmen Izquierdo
Moreno, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arrecife se dictó sentencia, por la que se resolvía el Juicio Ordinario n.º 6/2015, cuyo fallo literalmente establece: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por el/la procurador/a de los tribunales doña Encarnación Pinto Luque en nombre y representación de la mercantil La Llovizna, contra la entidad Mémora Sevicios Funerarios S.L.U representada por la procuradora María del Mar Cedres Umpiérrez, ACUERDO: Se declara unilateralmente resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes, de fecha 1 de marzo 2010 y modificado por contrato de fecha 21 de marzo de 2012, debiendo indemnizar la entidad demandada Mémora Servicios Funerarios S.L.U a la actora, La Llovizna S.L la suma de doce mil ciento cincuenta euros (12.150,00 €) más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de presentación de la demanda. No se imponen las costas del procedimiento a ninguna de las partes' Esta resolución fue objeto de subsanación por el auto de fecha de 8 de abril de 2016, el cual rectificó el fallo de la anterior sentencia, estableciendo el siguiente contenido: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por el/la procurador/a de los tribunales doña Encarnación Pinto Luque en nombre y representación de la mercantil La Llovizna, contra la entidad Mémora Sevicios Funerarios S.L.U representada por la procuradora María del Mar Cedres Umpiérrez, ACUERDO: Se declara unilateralmente resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes, de fecha 1 de marzo 2010 y modificado por contrato de fecha 21 de marzo de 2012, debiendo indemnizar la entidad demandada Mémora Servicios Funerarios S.L.U a la actora, La Llovizna S.L la suma de doce mil ciento cincuenta euros (12.150,00 €).

Estimando la compensación solicitada por la parte demandada de la fianza en su día prestada y que asciende a la suma de 5.000,00 €, se condena a la parte demandada a abonar en concepto de indemnización la cantidad de siete mil ciento cincuenta euros (7.150,00 €) más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda. No se imponen las costas del procedimiento a ninguna de las partes'

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha de 17 de diciembre de 2015 , se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando lo que estimó ajustado a sus intereses, del que se dio traslado al apelante que manifestó cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

Mediante providencia de fecha de 10 de abril de 2018,, sin necesidad de vista se señalo para discusión, votación y fallo el día 23 de abril de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el procedimiento de origen consta que: 1.- El día 23 de diciembre de 2014 se presentó por la parte actora demanda de juicio ordinario por la que reclamaba la declaración de la obligación de la demandada de cumplir el tiempo mínimo de duración de cinco años del contrato de arrendamiento de 1 marzo de 2010 que le vincula con la La Llovizna S.L así como la condena a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 2.700 euros mensuales en concepto de renta, más el I.G.I.C durante el período de junio de 2014 hasta la finalización del contrato, así como al pago de la cantidad de 1.137,72 euros correspondientes al ejercicio de 2014, además de cumplir con las restantes obligaciones inherentes al contrato.

Subsidiariamente, solicita que se declare unilateralmente resuelto , por voluntad de la demandada, el contrato de arrendamiento que une a las partes, debiendo indemnizar la demandada a la actora en la cantidad de 27.138,72 euros en concepto de daños y perjuicios, cantidad que devengará los intereses legales desde la presentación de la demandada. En ambos supuestos se pide la condena en costas a la entidad demandada.

2.- La entidadMÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L.U se opuso a la demanda presentada alegando en primer término que el local arrendado no era adecuado para desarrollar la actividad empresarial de la entidad demandada y que había presentado durante la vigencia del contrato de arrendamiento problemas de filtraciones de aguas. Además manifiesta que desde julio de 2012 ya no utilizaba el inmueble arrendado, aunque seguía abonando las rentas para mitigar el perjuicio que puediera ocasionar la resolución anticipada del contrato a la entidad arrendadora. Afirma que en abril de 2014, cuando manifestó su voluntad de resolver el contrato que unía a las partes, ofreció en concepto de indemnización 10.000 euros, compensando la fianza entregada que ascendía a 5.000 euros. Igualmente asegura que ha intentado infructuosamente poner a disposición de la actora el inmueble, teniendo que proceder a la consignación judicial de las llaves del local el 13 de noviembre de 2014. En consecuencia se opone a la pretensión de cumplimiento del contrato, ya que desde el 12 de marzo de 2015, las llaves del local se encuentran en posesión de la demandante. Se opone igualmente a la pretensión indemnizatoria solicitada al entender que la actora podía haber dispuesto del local desde abril de 2014, y por lo tanto la cuantía de la indemnización debería de ser de 10.778 euros, compensándose los 5.000 euros de la fianza entregada.

3.- La sentencia recurrida estima parcialmente la demanda. Considera acreditado el incumplimiento de la entidad demandada de su obligación de continuar con el arriendo durante el tiempo pactado sin causa que justifique la resolución unilateral del contrato. Estima que no habiendo lugar a acoger la pretensión principal del contrato al haber sido éste resuelto, procede estimar la pretensión subsidiaria indemnizatoria. Modera la juzgadora de instancia la cuantía solicitada en concepto de indemnización por la parte demandante, al estimar que la misma demoró injustificadamente la recogida de las llaves por lo que no todos los perjuicios causados pueden imputarse a la parte demandada. Igualmente, y por estar el local a disposición de la actora desde el 22 de abril de 2014, estima que no procede el abono ni del I.G.I.C ni del I.B.I por parte de la entidad arrendataria.



SEGUNDO.- La parte apelante se alza frente a la resolución dictada en primera instancia por considerar que la entidad demandada ha de abonar el pago del I.B.I porque es una obligación pactada en el contrato y que el contrato ha de ser cumplido en sus propios términos y procede por lo tanto que la indemnización consista en abonar todas las rentas hasta que finalice el plazo de duración pactado en el contrato de arrendamiento.

La entidad apelada se opone a lo solicitado de contrario al considerar que la sentencia ha de ser confirmada. Estima que la apelante pretende un enriquecimiento injusto y considera adecuada la cuantía de la indemnización establecida en la resolución recurrida.



TERCERO.- El recurso debe necesariamente ser estimado.

Esta sala comparte los razonamientos y fundamentos empleados por la juzgadora de instancia para justificar la acreditación del incumplimiento por parte de la entidad arrendataria del contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2010, al haber sido dicho negocio jurídico resuelto unilateralmente por aquella de forma injustificada tal y como la misma reconoce en su escrito de contestación. Ahora bien, esta sala no puede compartir el razonamiento que conduce al juez a quo a desestimar la pretensión principal del demandante, esto es, la solicitud de que se condene a la demandada a cumplir el contrato de arrendamiento. En la sentencia recurrida se fundamenta esta decisión en el hecho de que se ha resuelto unilateralmente el contrato. A estos efectos, hay que tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia, resumida en su sentencia 539/2017 de 3 Octubre de 2017 : '5.º) Infracción del art. 1124 del Código Civil , según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el cumplimiento del contrato».

Se alega la infracción del art. 1124 CC , según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del contrato. En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato. Sostiene que la infracción del art.

1124 CCes obvia al decaer el único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU ) en base al cual niega a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.

NOVENO.- Decisión de la sala .

Se estima el submotivo.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró: «Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: »1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ).

Es el caso que ahora analizamos.

»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec.

229 de 2007 ).

»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».

»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011 .

»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».

Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.' En el caso enjuiciado, el actor solicita como pretensión principal el cumplimiento del contrato, y sólo de forma subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios. Queda acreditado que el arrendador en ningún caso aceptó la resolución del contrato. Prueba de ello, es la diligencia complementaria del acta de presencia y notificación, fechada el 30 de abril de 2014. En dicho documento se recoge expresamente en las manifestaciones realizadas por Doña Amanda , realizadas en nombre y representación de la entidad apelante; ' Primero.- Que no está conforme con la resolución unilateral del contrato pretendida por la entidad requirente y, en consecuencia, no la acepta y por ende rehúsa la recepción de las llaves del inmueble. Segundo: Que la entidad arrendataria deberá cumplir con todas y cada una de las estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, habiéndose establecido, entre otras, que el plazo de duración lo es hasta el 1 de marzo de 2015, debiendo por tanto cumplir con dicho plazo de duración del arrendamiento y con su obligación de pago mensual de la renta, asi como con el resto de sus obligaciones' Esta voluntad de no aceptar la resolución se reitera en el documento aportado junto con la demanda, datado el día 15 de mayo de 2014. Así se consigna en dicho documento: '(...) nuestra voluntad ya fue expresada en la contestación al acta notarial remitida en su día en el sentido que no aceptamos la resolución unilateral del contrato y que deberían Vds. cumplir con lo pactado en el contrato' En consecuencia, no habiéndose pactado la resolución unilateral del contrato, constando el rechazo del arrendador a la misma, y habiendo optado éste por exigir el cumplimiento del arrendamiento, procede estimar la acción principal de cumplimiento pretendida en la demanda. Y ello, como se ha visto, con independencia de que el local se hubiera puesto a disposición del apelante, como se expresa en la sentencia anteriormente citada. Por lo tanto, deberá de abonar la entidad demandada las rentas debidas desde junio de 2014, hasta la conclusión del plazo contractual pactado, incluyendo el I.G.I.C, como se pactó en el contrato. Igualmente, deberá abonar la entidad arrendataria el I.B.I correspondiente al año 2014, tal y como se acordó en el contrato de moficicación parcial del contrato de arrendamiento de fecha de 21 de marzo de 2012.



CUARTO.- En cuanto a las costas causadas en primera instancia, al ser estimada íntegramente la demandada, procede, de conformidad con el artículo 394 de la LEC , su imposición a la entidad demandada.

ÚLTIMO.-Estimado el recurso de apelación no imponemos las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C .) y declarando la devolución del depósito que se hubiere constituido de acuerdo con D. A. 15ª de la LOPJ Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación presentado por la representación de la entidad LA LLOVIZNA S.L,interpuesto contra la sentencia de 17 de dciembre de 2015, dictada en el Juicio Ordinario 6/2015,del Juzgado de Primera Instancia Nº1 de Arrecife,la cual revocamos y, en su lugar, dictamos la presente, por la que: 1.- Estimamos la demanda interpuesta por la entidad LA LLOVIZNA S.L,, contra la entidad MÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L.U, y en consecuencia: a) Declaramos que la entidad demandada viene obligada a cumplir el tiempo mínimo de duración de cinco años del contrato de arrendamiento que le vincula con la entidad actora, condenando a la demandada a pasar por esta declaración.

b) Condenamos a la entidad demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de 2.700 euros mensuales en concepto de renta, más el I.G.I.C, durante el período de junio de 2014 hasta la finalización del contrato, así como también al pago de la cantidad de 1.137,72 euros correspondiente al I.B.I del ejercicio 2014, devengando estas cantidades los intereses correspondientes desde la fecha en que debieron de ser abonadas, además de condenar a la demandada a cumplir con las restantes obligaciones inherentes al contrato.

2.- La costas de la primera instancia las imponemos a la entidad demandada; 3.- Sin costas derivadas de la tramitación del recurso.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.