Sentencia CIVIL Nº 270/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 381/2021 de 10 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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TEL.: 934866200

FAX: 934867114

EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120208104559

Recurso de apelación 381/2021 -D

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 573/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012038121

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Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0662000012038121

Parte recurrente/Solicitante: Raimiteu, S.L.

Procurador/a: Carlos Vargas Navarro

Abogado/a: CLARA MARTÍNEZ BARRABEIG

Parte recurrida: R.L. I Assessors, S.L.

Procurador/a: Javier Cots Olondriz

Abogado/a: Jose Miguel Garcia Gallego

SENTENCIA Nº 270/2022

Magistrados:

Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino Cristina Daroca Haller

Barcelona, 10 de junio de 2022

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 573/2020 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, a instancia de Raimiteu, S.L. representada por el Procurador Carlos Vargas Navarro, contra R.L. I Assessors, S.L. representada por el Procurador Javier Cots Olondriz. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Raimiteu, S.L. contra la Sentencia dictada el día 26/02/2021 por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

'Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, declaro la desestimación íntegra la demanda interpuesta por la mercantil RAIMITEU S.L., representada por el procurador de los tribunales D. Carlos Vargas Navarro, contra la mercantil RLI ASSESSORS, S.L., representada por el procurador de los tribunales D. XAVIER COTS OLONDRIZ, y, en consecuencia:

1. Absolver a la mercantil RLI ASSESSORS, S.L. de todos los pedimentos cursados en su contra.

2. Imponer a la parte demandante las costas devengadas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Raimiteu, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 03/05/2022.

TERCERO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Inmaculada Zapata Camacho.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 250-1-2º LEC y en su condición de propietaria del inmueble, en junio de 2020 ejercitó Raimiteu SL acción de desahucio por precario frente a RLI Assessors SL respecto a la finca 6.553 de La Roca del Vallés, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Granollers.

El Juzgado consideró que la complejidad de las relaciones contractuales entre las partes en relación a la finca litigiosa desbordaban el marco del juicio verbal de desahucio por precario, por lo que desestimó la demanda.

Raimiteu SL impugna tal pronunciamiento en esta segunda instancia.

SEGUNDO.- Antecedentes fácticos

1/ El 14 de mayo de 2002 D. Aureliano formalizó con Gestions JJ SL escritura de constitución de una renta vitalicia de 2.404'05 euros/mes, revisable conforme a IPC. Como contraprestación, transmitió la propiedad de la finca 6.553 de La Roca del Vallés.

La operación se hallaba sujeta a una condición resolutoria expresa para el caso de impago de la renta vitalicia.

En fecha que no consta en los autos, Gestions JJ SL transmitió la finca a Vitrapon SL, que se subrogó en la obligación de pago de la renta.

2/ El 1 de marzo de 2003 Vitrapon SL concertó con la sociedad de su grupo empresarial Servigas La Roca SL (en adelante, Servigas) contrato de arrendamiento de industria que tenía por objeto la explotación de las instalaciones (estación de carburante, tren de lavado, tienda, bar restaurante y campa) situadas en la finca 6.553.

3/ El 30 de marzo de 2007 Servigas, con el consentimiento de la propietaria, subarrendó a RLI Assessors SL (RLI) una parte de las antedichas instalaciones, en concreto, la estación de servicio, tren de lavado y tienda, por plazo de quince años, tácitamente prorrogable de forma anual, y una renta mensual de 9.000 euros el primer año, 11.000 euros el segundo y, a partir del tercero, la resultante de la actualización según IPC. Por la cesión del negocio y las existencias depositadas la subarrendataria se obligó a satisfacer la suma de 360.000 euros, haciendo efectivos en el acto 240.000 euros (documento 4 de la demanda).

4/ El 31 de enero de 2012 RLI y el Sr. Aureliano suscribieron el documento unido como número 2 a la demanda. En el mismo, exponían los firmantes:

-que el Sr. Aureliano tenía intención de instar un proceso judicial para recuperar la propiedad de la finca NUM000 de La Roca del Vallés frente a Vitrapon SL, como subrogada en la obligación de pago de la renta vitalicia asumida por Gestions JJ SL en la escritura otorgada el 14 de mayo de 2002;

-que RLI ostentaba la condición de subarrendataria de las instalaciones destinadas a la explotación de la estación de servicio, tren de lavado y supermercado ubicados en la repetida finca, en virtud del contrato suscrito el 30 de marzo de 2007 con Servigas;

-que el Sr. Aureliano no podía asumir el coste del proceso frente a Vitrapon SL, precisando además un ingreso mensual para subsistir.

A partir de tal exposición y, por lo que aquí nos interesa, convinieron las partes lo siguiente:

(i) RLI se comprometió a pago de las costas derivadas del proceso que tenía intención de promover el Sr. Aureliano, así como a entregarle la suma de 2.676'18 € mensuales hasta que recuperara la propiedad y posesión del inmueble y pudiera percibir el precio del arrendamiento (estipulación primera);

(ii) el total importe satisfecho, en concepto de préstamo, por RLI directamente o por cuenta del Sr. Aureliano hasta el momento en que recuperara la propiedad de la finca NUM000 y la condición de arrendador sería 'compensado de [con] las futuras rentas arrendaticias que RLI ASSESSORS, SL (o su sucesora) deba abonarle al Sr. Aureliano por la explotación de la estación de servicio' (estipulación segunda);

(iii) tras recuperar el Sr. Aureliano la posesión y pasar a ser ' Arrendador de la Estación de Servicioexplotada por RLI ASSESSORS, S.L pordesaparecer la sociedad subarrendadora interpuesta', ambas partes se comprometieron 'a suscribir una novación del contrato de arrendamiento de la estación de Servicio de fecha 30 de marzo de 2007, estableciendo una duración total del arriendo de 20 años desde aquel momento, y fijando como renta arrendaticia mensual el total importe de 6000 € mensuales (más IVA o impuesto equivalente) ... manteniendo el resto de condiciones del arrendamiento'(estipulación tercera).

En cumplimiento del expresado acuerdo, la entidad demandada ha satisfecho un total de 200.498'85 € (documento 4 de la contestación)

5/ El siguiente 15 de febrero interpuso el Sr. Aureliano demanda de juicio ordinario frente a Vitrapon SL interesando la resolución del contrato plasmado en la escritura otorgada el 14 de mayo de 2002, por impago de la renta vitalicia convenida.

El proceso se siguió bajo el número 271/2012 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers y concluyó mediante sentencia estimatoria dictada el 21 de diciembre de 2012. Confirmada en segunda instancia, dicha sentencia devino firme tras inadmitir el Tribunal Supremo el 1 de marzo de 2017 el recurso de casación que interpuso Vitrapon SL.

6/ El 1 de junio de 2014 el Sr. Aureliano y RLI modificaron el acuerdo suscrito el anterior 31 de enero de 2012 a los únicos fines de reducir a 1.500 euros/mensuales el importe que la segunda se comprometía a abonar al primero (documento 3 de la demanda).

7/ En el año 2016 RLI interpuso demanda de juicio ordinario frente a Servigas y Vitrapon SL exigiendo el cumplimiento del contrato de subarrendamiento de industria de fecha 30 de marzo de 2007. Se trata del procedimiento 300/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers al que se acumuló la demanda de desahucio por falta de pago de la renta que, a su vez, Servigas formuló frente a RLI.

No consta que en dicho proceso haya recaído sentencia definitiva.

8/ Mediante escritura de 27 de marzo de 2019, el Sr. Aureliano y su esposa constituyeron la sociedad Raimiteu SL, con el siguiente objeto social: 'servicios de propiedad inmobiliaria, reconstrucción, reparación y alquiler de locales comerciales (excepto el arrendamiento financiero activo)'. Su capital social de 795.300 euros se halla dividido en idéntico número de participaciones sociales. El Sr. Aureliano aportó la finca litigiosa, adjudicándose 794.300 participaciones, siendo designado administrador único.

9/ El 23 de julio de 2019 Servigas, Vitrapon SL y Raimiteu SL, como sucesora del Sr. Aureliano, firmaron un acuerdo transaccional para poner fin al procedimiento 271/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers. Fue homologado judicialmente mediante auto de 17 de septiembre de 2019 (documento 6 de la demanda) y sus términos, en esencia, son los siguientes:

(i) los firmantes convinieron la resolución del contrato de arrendamiento de industria sobre las instalaciones situadas en la finca NUM000 suscrito el 1 de marzo de 2003 por Vitrapon SL con Servigas;

(ii) Servigas se obligó a comunicar a RLI la resolución del subarriendo vigente y a dirigirle requerimiento para que, en el plazo máximo de 15 días, desalojara la finca;

(iii) Servigas y Vitrapon SL renunciaron la explotación del negocio de bar-restaurante y la campa cuya posesión, junto con sus instalaciones, entregaron en el acto a Raimiteu SL. Ésta, a su vez, renunció a las rentas que se le pudieran adeudar.

10/ El siguiente 13 de noviembre RLI compareció en el antedicho juicio ordinario 271/2012 interesando la nulidad de lo actuado al no haber sido llamada al proceso como parte codemandada a pesar de existir un litisconsorcio pasivo necesario. Por auto del siguiente 20 de enero de 2020 el Juzgado denegó dicha solicitud.

11/ El 6 de febrero de 2020 Raimiteu SL puso a disposición de RLI, por conducto notarial, sendas propuestas de contrato de arrendamiento de industria y de préstamo.

El primero preveía el arrendamiento de la estación de servicio, tren de lavado y supermercado ubicados en la finca NUM000 por plazo de 20 años y una renta de 6.000 euros mensuales. Puesto que el contrato retrotraía sus efectos al 23 de julio de 2019, fijaba una deuda actual de RLI de 52.052'90 euros que debería abonar a la firma del documento.

En el segundo borrador el Sr. Aureliano reconocía haber recibido en concepto de préstamo de RLI la suma de 200.498'85 euros, comprometiéndose a su devolución de forma aplazada mediante 240 cuotas mensuales de 835'41 euros cada una. Puesto que también se retrotraía tal obligación al mes de julio de 2019, a la firma del contrato el prestatario satisfaría la cantidad de 6.683'28 euros.

RLI rechazó la propuesta el siguiente 17 de febrero por no ajustarse a los compromisos asumidos por el Sr. Aureliano en enero de 2012 y junio de 2014. Propuso mantener una reunión para intentar acercar posturas.

11/ El 17 de marzo Raimiteu SL requirió a RLI a los fines de que, en el plazo de cinco días, desalojara la finca.

12/ El 11 de junio del propio año 2020 tuvo entrada en el decanato de los Juzgados de Granollers la presente demanda.

TERCERO.- Sobre la alegada inadecuación de procedimiento

Según razona la STS 691/2020, de 21 de diciembre:

'La LEC introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC , conforme al cual:

'no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias'.

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:

'en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [...]'.

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario'.

Como sostiene la ahora apelante, pretendiendo el desalojo de quien, en su tesis, sin título alguno, ocupa una parte de la finca de la que es propietaria, en principio no cabe afirmar la inadecuación del presente procedimiento para decidir sobre la acción ejercitada en la demanda.

Cuestión distinta es su viabilidad.

CUARTO.- Inexistencia de la situación de precario

Coincidimos con el Juzgado en que no ha justificado Raimiteu SL la alegada ocupación en precario de finca litigiosa por RLI. En expresión de la STS 691/2020, no nos encontramos ante 'una situación posesoria que revista las características propias del precario'.

En efecto:

1º/ Hemos de partir de la premisa de que, como se admitía en la propia demanda, explota RLI la estación de servicio, tren de lavado y tienda situados en la finca de Raimiteu SL al amparo del contrato de subarrendamiento de industria que el 30 de marzo de 2007 suscribió con Servigas, entidad ésta que, indiscutidamente, ostentaba en aquella fecha la condición de arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento que el anterior 1 de marzo de 2002 había convenido con la entonces propietaria, Vitrapon SL.

La actora pretende que el subarriendo quedó extinguido 'por imperativo legal' tras declararse resuelto el contrato de arrendamiento entre Vitrapon SL y Servigas, del que trae causa, en el juicio ordinario 271/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers.

Ocurre que RLI no fue parte en dicho proceso. Tampoco firmó el acuerdo transaccional que puso fin al mismo. No puede serle opuesto, por tanto, ni lo decidido en la sentencia firme allí recaída ni el contenido de la transacción.

2º/ En los documentos suscritos el 31 de enero de 2012 y el 1 de junio de 2014 se obligó el Sr. Aureliano frente a la demandada a novar, en las condiciones antes expuestas, el contrato de arrendamiento que había suscrito con Servigas en fecha 30 de marzo de 2007.

Puesto que, según dicho convenio, el plazo inicial pactado (20 años) se computaría desde que el Sr. Aureliano recuperara la propiedad y posesión de la finca, RLI pasaría sin solución de continuidad de la posición jurídica de subarrendataria a arrendataria, no perdiendo en ningún momento la posesión de las instalaciones que explota desde el año 2007.

Es verdad que el indicado compromiso fue asumido por el Sr. Aureliano a título personal. También, que no ha llegado a formalizarse. No lo es menos que ninguna de tales circunstancias permite concluir la viabilidad de la acción de desahucio por precario ejercitada en la demanda. Así:

(i) No puede pretender la ahora apelante desligarse de las obligaciones contraídas, frente a RLI, por su administrador y socio mayoritario mediante el contrato suscrito el 31 de enero de 2012, modificado el 1 de junio de 2014.

Como se ha visto, Raimiteu SL fue constituida por el Sr. Aureliano y su esposa el 27 de marzo de 2019, aportando el primero la finca donde se encuentran las instalaciones que explota RLI y que en el año 2012 se había comprometido a arrendarle. No cabe sino entender que, con aquella transmisión, la nueva titular quedó subrogada en la totalidad de las obligaciones asumidas por el socio mayoritario, incluida la de devolución del préstamo cuyo importe debía compensarse con las rentas del arrendamiento comprometido. Lo contrario entrañaría un auténtico abuso de la personalidad jurídica societaria que permitiría aplicar la doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo, pues la formal constitución de la sociedad habría sido el medio para obtener un fin fraudulento: perjudicar los legítimos derechos de la aquí demandada a cobrar aquella deuda.

(ii) Argumenta la apelante que, transcurrido un plazo prudencial sin aceptar la propuesta que le efectuó, carece RLI de título jurídico alguno para seguir ocupando el inmueble.

La no formalización por las partes del contrato de arrendamiento que ha de sustituir al de subarrendamiento, no puede perjudicar a RLI. Sencillamente, porque las condiciones que pretendía imponerle Raimiteu SL no se ajustaban en absoluto a los términos pactados. Nótese que, en lugar de compensar los 200.498'85 euros percibidos con las rentas convenidas, intentó que la aquí apelada aceptara que fuera el Sr. Aureliano, que ya no ostentaba la propiedad del inmueble, quien asumiera a título personal la devolución de aquella suma y nada menos que en un plazo de 20 años a contar desde el mes de julio de 2019.

3º/ Conviene remarcar en fin que, según el contrato de arrendamiento que, con efecto de julio de 2019, propuso formalizar la actora a la demandada el 6 de febrero de 2020, en la fecha de interposición de la demanda se habrían devengado doce mensualidades de renta. A razón de 6.000 euros/mes, suponían 72.000 euros, suma en exceso cubierta con el indiscutido crédito de 200.498'85 euros que ostenta RLI. De ninguna manera cabe afirmar por tanto que ocupe la finca sin pagar 'renta o merced' alguna.

QUINTO.- Costas de primera instancia

Impugna por último Raimiteu SL la decisión del Juzgado de imponerle las costas causadas en primera instancia.

El motivo no puede prosperar.

Ni siquiera indica la recurrente cuáles pudieran ser las concretas dudas de hecho o de derecho en base a las que pretende obviar el criterio objetivo del vencimiento que con carácter general establece el artículo 394 LEC. No hay auténtica controversia sobre los hechos y la situación jurídica sobre la que discrepan las partes en ningún caso permitía calificar a la demandada como simple precarista.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

La desestimación del recurso conlleva la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por RAIMITEU SL, confirmamos la sentencia dictada en fecha 12 de febrero de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, con expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1, 3b/ y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Remítase testimonio de esta sentencia al Juzgado de procedencia, para su cumplimiento, con devolución de las actuaciones originales.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.