Sentencia Civil Nº 267/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 256/2006 de 05 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00267/2006

CORUÑA Nº 1.-

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000256 /2006

SENTENCIA

Nº 267/06

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

JOSÉ MANUEL BUSTO LAGO

En LA CORUÑA, a cinco de Junio de dos mil seis.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan los presentes autos de juicio VERBAL CIVIL Nº 1194/05, sustanciado en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE A CORUÑA , que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTE Y APELANTE DON Fernando, representado en primera y segunda instancia por la Procuradora Sra. Pando Caracena y con la dirección del Letrado Sr. Rodríguez López y de otra como DEMANDADA Y APELADA BEACLEADER, S.L., representado en primera y segunda instancia por la Procuradora Sra. Penas Franco y con la dirección del Letrado Sr. Rodríguez Martínez; versando los autos sobre DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En autos de Juicio Verbal civil, sobre desahucio por falta de pago de la renta derivada contrato de arrendamiento, tramitados con el núm. 1194/2005-F, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de A Coruña, con fecha 22 de diciembre de 2005, se dictó Sentencia cuyo Fallo dice como sigue: «Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dñª Luisa Pando Caracena, en nombre y representación de Don Fernando, contra la entidad BEACLEANER, S.L., representada por la Procuradora Dñª Mar Penas Francos, DEBO DECLARAR Y DECLARO LA LIBRE ABSOLUCIÓN DEL DEMANDADO de todos los pedimentos efectuados por la parte actora. En materia de costas, corresponde su abono a la parte demandante».

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución, la Procuradora Dñª Luisa Pando Caracena, actuando en representación del actor Don Fernando solicitó, en plazo, que se tuviese por preparado recurso de apelación contra la Sentencia dictada en la primera instancia y ello al amparo de lo dispuesto en los arts. 457 y ss. de la LECiv . Por Providencia de fecha 25 de enero de 2006 dictada por el Juez "a quo", se tuvo por preparado recurso de apelación por la parte actora, acordando el emplazamiento a la parte recurrente para que, en el plazo de veinte días, interpusiese el correspondiente recurso. Mediante escrito de fecha 23 de febrero de 2006, interpuso la representación procesal del actor, en tiempo y forma, recurso de apelación, dándose traslado del mismo a la representación procesal de la parte demandada, habiendo manifestado ésta su oposición a aquel recurso, interesando su desestimación y la consiguiente confirmación de la Sentencia dictada en primera instancia. Por Providencia de fecha 24 de marzo de 2006, se tuvo por formalizado el trámite de oposición al recurso, acordándose elevar los autos a esta Audiencia Provincial de A Coruña para resolver el recurso, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña y emplazadas las partes, se formó el oportuno rollo, turnándose su conocimiento, quedando pendiente, al no haberse solicitado recibimiento a prueba en esta segunda instancia, ni vista, por ninguna de las partes, para la correspondiente deliberación y fallo, lo que tuvo lugar, previo señalamiento por Providencia de fecha 17 de abril de 2006, el día 31 de mayo de 2006, habiéndose observado todas las prescripciones legales que rigen estas actuaciones.

Con fecha 25 de abril de 2006 se presentó escrito por la Procuradora Srª Penas Francos, actuando en representación procesal de la parte apelada, manifestando que "Beacleaner, S.L." había procedido a consignar judicialmente las rentas derivadas del contrato de arrendamiento objeto de litis correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y a enero, febrero y marzo de 2006.

CUARTO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada.

Ha sido Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don JOSÉ MANUEL BUSTO LAGO.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente litigio, sometido a la consideración de esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada, se ventila una acción de desahucio por falta de pago de la renta derivada de un contrato de arrendamiento de un local de negocio suscrito en fecha 9 de junio de 1960 por Dñª Magdalena, actuando como arrendadora y Don Eloy, en condición de arrendatario y que tenía como objeto el local de negocio sito en el bajo derecha del inmueble núm. NUM000 de la AVENIDA000 de la ciudad de A Coruña, habiendo sido objeto de traspaso a la entidad demandada "Beacleaner, S.L." en fecha 20 de junio de 1994 y habiéndose incrementado la renta en el año 1994 como consecuencia de la realización de obras autorizadas. Con fecha 25 de mayo de 1999, el actor Sr. Fernando adquirió la propiedad del local arrendador. El actor, en su condición de arrendador del local de negocio, ahora, apelante, pretende el desahucio de la entidad arrendataria con fundamento en el referido impago de las rentas correspondientes a los meses de junio, julio y agosto del año 1995. El Juzgador "a quo" desestimó íntegramente la demanda interpuesta, declarando la libre absolución de la entidad demandada. Frente a este pronunciamiento se alza la representación procesal del actor en virtud del recurso de apelación interpuesto, cuya resolución nos compete y que ha de ser desestimado en atención a los razonamientos jurídicos que exponen en los Fundamentos de Derecho que siguen.

SEGUNDO.- Constituye doctrina jurisprudencial reiterada, de la que son significativos ejemplos, entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 9 de septiembre y 27 de diciembre de 1993, de 3 de marzo de 1998 y de 3 de julio de 2000 y de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 11 de octubre de 2000 , que para que proceda la acción de desahucio por incumplir el arrendatario-demandado su principal obligación de pagar la renta, es condición indispensable, además de que efectivamente se acredite el impago, que ésta resulte plenamente determinada y conocida, debiendo partirse de la ultima pagada o de la ulterior reclamada, siempre que su cuantía resulte mutuamente aceptada por las partes bien a resultas de un convenio o acuerdo (actualización voluntaria), bien a consecuencia de la aceptación expresa o tácita por el inquilino de la elevación notificada legalmente por el arrendador según lo preceptuado en el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , cuando se trate de un contrato sujeto a su vigencia al que tal artículo le sea aplicable (revisión legal), o bien, finalmente, cuando por ser rechazada por el inquilino se declare judicialmente a través del pertinente procedimiento seguido al efecto (actualización judicial). De esta manera, cuando se promueve el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, su cuantía y los conceptos que la integran han de estar perfectamente definidos, por excluir su naturaleza sumaria y especial (reconocida por uniforme doctrina jurisprudencial de la que es expresiva, v.gr., la Sentencia de la Audiencia Provincial Segovia de 13 de marzo de 2000 ) cualquier debate, por nimio que sea, sobre un extremo tan esencial que define la acción misma y que constituye su vital presupuesto.

A propósito de la cuantía de la renta a pagar o que, en su caso, ha de ser objeto de consignación con fines liberatorios por la parte demandada, la doctrina jurisprudencial (v.gr. SAP A Coruña, Sección 3ª, de 24 de junio de 2005 y las que, en ella, se citan) señala que, cuando la falta de pago derive en realidad de una controversia sobre la cuantía de la renta, como sucede en el caso objeto de esta litis, no es preciso el pago de la cantidad señalada por el actor en la demanda ni basta con el de la que el arrendatario venía pagando o estima procedente, sino que debe exigirse el abono de aquélla de la que la propia sentencia que pretende recurrirse haya partido para estimar la procedencia de la causa resolutoria. Es decir, el demandado recurrente habrá de pagar o, en su caso, consignar la cuantía total de aquellas rentas que la Sentencia que pretende recurrir haya declarado como debidas a efectos de fundamentar la resolución del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Uno de los supuestos excluyentes de la alegada inviabilidad del proceso por indeterminación de la renta, es el que se produce cuando esta ha quedado fijada en el correspondiente trámite de revisión o actualización legal, realizado conforme a las disposiciones normativas vigentes, cuando su resultado es aceptado expresa o tácitamente por el inquilino o arrendatario. Sin embargo, en el caso objeto de litis el actor no ha acreditado la realización de la notificación de su voluntad de actualización de la renta derivada del contrato de arrendamiento, siendo evidente que el arrendatario no ha aceptado tácitamente el incremento de renta pretendido por el arrendador. En este sentido no puede olvidarse que constituye doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil de Tribunal Supremo, expresada en sus Sentencias de 21 de marzo de 1995 (con cita de la Sentencia de fecha 19 de junio de 1985) y de 31 de enero de 1998 , que «la prevista revisión de la renta en el contrato es una facultad del arrendador que puede o no ejercer, pero, cuyo ejercicio exige la oportuna declaración de voluntad recepticia en cada período de revisión previsto, so pena de que se entienda renunciada no sólo la elevación convenida para ese período», resultando ser la referida declaración de voluntad recepticia de carácter insoslayable para que aquella elevación tenga lugar en cada uno de los periodos de tiempo de que se trate, teniendo la notificación eficacia "ex nunc". En el caso objeto de litis, si bien no puede desconocerse alguna negociación entre las partes del contrato en orden a determinar el importe del incremento de la renta arrendaticia pues efectivamente, como argumenta el recurrente, sólo estas negociaciones explican de manera razonable el contenido del escrito de fecha 18 de julio de 2005 remitido por el Abogado Sr. Rodríguez Martínez al actor Sr. Fernando (folios 105 y 106), la parte actora, en su condición de arrendadora y sobre quien recae, ex art. 217.2 de la LECiv , la carga de la prueba de la fehaciente notificación del incremento de renta pretendido al arrendatario, no ha integrado este presupuesto, sin que puedan derivarse conclusiones contrarias del testimonio prestado por la Srª Victoria, en su condición de asesora inmobiliaria del actor -respecto de la que, precisamente por su condición profesional son exigibles con mayor rigor el cumplimiento de las obligaciones que se imponen al arrendador en las legislación arrendaticia- o de los escritos enviados por el demandado al actor, respecto de los que únicamente cabe predicar la consecuencia ya avanzada.

CUARTO.- Por último, no puede desconocerse que el arrendatario / demandado consignó, con fecha 15 de diciembre de 2005 -folios 75 y 76-, la cantidad de 2.748,18 euros (cantidad correspondiente a las rentas de los meses junio a noviembre de 2005, teniendo en cuenta la actualización de la renta pretendida por el arrendador, fijándola en 458,03 euros/mes) y por lo tanto con anterioridad al juicio que se celebró el 20 de diciembre de 2005 (folio 144), de manera que deviene aplicable el derecho de enervación del desahucio reconocido en el artículo 22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , que la propia actora reconoce en el primer "otrosí" de su escrito de formalización de la demanda.

QUINTO.- La desestimación de todos los motivos del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora en esta litis determina, de conformidad con las previsiones del art. 398.1 de la LECiv/2000, en relación con su art. 394.1 , que hayan de serle impuestas las costas procesales derivadas de la tramitación de dicho recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación al caso objeto de esta litis,

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 22 de diciembre de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de A Coruña en autos de Juicio Verbal sobre desahucio por falta de pago de la renta derivada de un contrato de arrendamiento tramitados con el núm. 1194/2005-F, debemos confirmarla y la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de las costas procesales derivadas del recurso de apelación a la parte recurrente.

Notifíquese esta Sentencia a las partes y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta Sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.