Sentencia CIVIL Nº 252/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 464/2020 de 05 de Octubre de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0025837

Recurso de Apelación 464/2020

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 226/2018

APELANTE:GUTIERREZ DE LA ROZA ABOGADOS SLP

PROCURADOR D./Dña. JOSÉ MANUEL JIMÉNEZ LÓPEZ

APELADO:D./Dña. Estela

PROCURADOR D./Dña. MIGUEL ANGEL MONTERO REITER

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a cinco de octubre de dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 226/2018 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. y de otra, como Apelado-Demandando: Dña. Estela.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid, en fecha 3 de marzo de 2020, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Debo DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Abajo Abril en nombre y representación de la mercantil GUTIÉRREZ DE LA ROZA ABOGADOS S.L.P contra Dª. Estela y en consecuencia:

1.- Absolver a la demandada de los pedimentos de la demanda.

2.- Condenar a la parte actora al abono de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte demandada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 1 de octubre de 2020, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 28 de septiembre de 2021.

CUARTO.-La deliberación de este recurso se ha realizado de forma presencial.

QUINTO-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente proceso guarda relación con la validez y eficacia de una opción de compra convenida entre la demandante Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. y la demandada Dña. Estela.

La génesis del litigio, en esencia, es como sigue:

La demandada, Dña. Estela es titular, en pleno dominio y con carácter privativo, de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 28 de Madrid, descrita como piso NUM001, situado en planta NUM002, de la casa en Madrid, número NUM003 de la CALLE000 y NUM004 de la CALLE001, con una superficie de 191 metros 50 decímetros cuadrados, y que aparecía gravada con una hipoteca en garantía de préstamo a favor de Bankinter SA, para responder de 150.000 euros de principal, por un plazo de 180 meses, que finalizaba el 6 de junio de 2018.

El 30 de diciembre de 2020 se celebra un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda entre los litigantes, constituyendo su objeto un local destinado a oficina sito en la planta quinta del inmueble número NUM003 de la CALLE000 de Madrid, con una superficie útil de unos 320 metros cuadrados, y que tenía tres anejos inseparables, dos de ellos, los destinados a trastero y lavadero, situados en la misma planta NUM001, y el otro, destinado a cochera, que tenía su acceso por la CALLE001 y se hallaba en la planta baja del edificio, para ser destinado exclusivamente a despacho profesional y de asesoramiento jurídico, económico, empresarial, fiscal, laboral y contable, estipulándose que el arrendamiento comenzaría el uno de enero de 2003, por un plazo de quince años, hasta el 31 de diciembre de 2017.

El 13 de noviembre de 2008 se celebra un contrato entre Clínica A-Rementería SL, y los litigantes, Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. y Dña. Estela, por el cual , Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. subarrendó a Clínica A-Rementería SL el anejo destinado a cochera, para ser destinado exclusivamente a clínica de oftalmología, subarriendo que se extinguiría con el contrato de arrendamiento, en fecha prevista de 31 de diciembre de 2017, actuando en el contrato la demandada Dña. Estela a efectos de autorizar y mostrar su conformidad al contrato de subarriendo.

Es un hecho admitido que la demandante Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. consistió posteriormente la extinción del contrato de subarriendo de la cochera y la venta de la misma a la Clínica Oftalmológica Rementería.

El uno de enero de 2010 se celebra entre los litigantes una addenda al contrato de arrendamiento, por el cual la arrendadora Sra. Estela autorizaba a la arrendataria Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. a ceder o subarrendar, total o parcialmente, el local arrendado a la persona física o jurídica que tuviera por conveniente, manifestando conocer y aceptar el contrato de subarrendamiento del local que la sociedad arrendataria tenía previsto suscribir con Portocarrio SL.

El uno de marzo de 2013 se produce una nueva novación del contrato de arrendamiento, suscrita por ambos litigantes. Con motivo de la inmediata extinción del contrato de subarriendo celebrado con la entidad Portocarrio SL, acordaron los litigantes que durante los siguientes tres meses el contrato de arrendamiento se mantuviera en vigor, si bien la arrendataria podría satisfacer la renta de este periodo compensándola con la fianza en su día entregada a la celebración del contrato de arrendamiento. Transcurrido este primer periodo de tres meses y durante otros cinco meses, quedarían suspendidas para la arrendataria las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento, a excepción del pago de los gastos derivados de los consumos y suministros, volviendo a surtir efecto todas las obligaciones derivadas de la relación locativa si en el plazo de los cinco meses pactado o bien la arrendataria manifestase su deseo de continuar en el arrendamiento o bien formalizase un contrato de subarriendo del inmueble. Si, por el contrario, en aquel plazo de cinco meses la arrendataria no manifestase su deseo de continuar con el arrendamiento, o no formalizase un contrato de subarriendo del inmueble, entonces el contrato de arrendamiento se extinguiría al expirar el periodo de los cinco meses, es decir, el 31 de octubre de 2013.

La última novación del contrato de arrendamiento se produce el 30 de septiembre de 2013, suscrita por ambas partes litigantes. Se expone que la sociedad arrendataria, en esa fecha, había celebrado un contrato de subarriendo del inmueble con la mercantil Service Profit Chain S.L.; y en lo que más importa, se incluye en el acuerdo novatorio la siguiente opción de compra: 'En este acto la Arrendadora-Concedente concede a favor de la Arrendataria-Optante un derecho de opción de compra sobre el Inmueble (en adelante, la 'Opción') en los siguientes términos y condiciones:

(i) Las Partes fijan como precio o prima de la Opción la cantidad alzada de 5.000,00 € más los impuestos que, en su caso, fueran de aplicación.

Esta cantidad será satisfecha por la Arrendataria en el MES de noviembre de 2013, mediante ingreso en la cuenta bancaria que a estos efectos designe la Arrendadora-Concedente.

En el supuesto de que la Arrendataria-Optante no ejercitase la Opción en los términos y plazos establecidos en esta Estipulación, la Arrendadora-Concedente hará suyas las cantidades entregadas por aquélla en concepto de prima de Opción.

(ii) La Opción podrá ejercitarse por la Arrendataria-Optante: (i) durante los seis (6) meses antes de que expire el Contrato de Arrendamiento, o (ii) durante los tres (3) meses siguientes a la expiración de dicho Contrato de Arrendamiento o (iii) durante los cinco (5) meses en que, de conformidad con lo establecido en la Estipulación SEGUNDA anterior, la eficacia y vigencia del Contrato de Arrendamiento quedase suspendida como consecuencia de la extinción por cualquier causa del Contrato de Subarriendo durante la vigencia del Contrato de Arrendamiento.

No obstante lo anterior, las Partes, de mutuo acuerdo y por escrito, podrán prorrogar el plazo para el ejercicio de la Opción.

(iii) La Arrendataria-Optante deberá ejercitar la Opción mediante el envío de comunicación fehaciente en tal sentido dirigida a la Arrendadora-Concedente con una antelación mínima de un (1) mes a la fecha en que se pretenda hacer efectivo dicho ejercicio a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa del Inmueble, manifestando en dicha notificación los siguientes extremos:

-Su decisión de ejercitar la Opción y su voluntad de proceder a la compra del Inmueble.

-Su voluntad indubitada de pagar el precio del Inmueble que se señala en el apartado (iv) siguiente.

-La fecha y hora en que haya de tener lugar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del Inmueble (en adelante, la ' Escritura de Compraventa'), la identidad del Notario de Madrid ante el que, a elección de la Arrendataria-Optante, se llevará a cabo el otorgamiento y la dirección de su notaría.

(iv)

Ejercicio de la Opción: Objeto: La Arrendataria-Optante comprará y adquirirá de la Arrendadora-Concedente, que se compromete a venderle y transmitirle, el pleno dominio del Inmueble como cuerpo cierto, sin perjuicio del deterioro derivado del uso normal que del mismo se haga durante el tiempo que medie entre esta fecha la entrada en vigor de este Contrato y la formalización de la Escritura de Compraventa.

El Inmueble se transmitirá a la Arrendataria-Optante libre de cargas y gravámenes, a excepción de las afecciones fiscales que legalmente correspondan. En consecuencia, con el otorgamiento de la Escritura de Compraventa -y previo pago por la Arrendataria-Optante de la parte del precio de compraventa que a continuación se indica - Arrendataria-Concedente procederá a la cancelación económica de las hipotecas existentes y cualesquiera cargas o gravámenes que graven dicho Inmueble, salvo las afecciones fiscales que resulten anotadas o inscritas, siendo de cuenta y cargo de la Arrendadora-Concedente tanto los gastos derivados de la cancelación económica de dichas hipotecas como de la constancia registral de esta cancelación.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, si la Arrendataria-Optante alcanzase con la entidad acreedora hipotecaria un acuerdo que le permita subrogarse en las referidas hipotecas, lo comunicará fehacientemente a la Arrendataria- Concedente con al menos un mes (1) de antelación respecto de la fecha prevista para el otorgamiento de la Escritura de Compraventa. Los gastos de toda índole derivados de la subrogación (así, por ejemplo, los notariales y registrales) así como los impuestos que gravasen esta subrogación serán de cuenta y cargo de la Arrendataria-Optante.

-Precio del Inmueble: las Partes convienen que el precio de compraventa del Inmueble es UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (1.450.000,00 €) impuestos incluidos.

-Forma de pago del precio: el precio pactado para la transmisión del Inmueble en el caso de ejercitarse la Opción se abonará como sigue:

(i) La cantidad pactada en concepto de prima o precio de Opción (5.000,00 €) se aplicará al pago de parte del precio del Inmueble.

(ii) El resto del precio de compraventa del Inmueble, que asciende a UN MILLÓN CUATROCIENTOS TREINTA MIL EUROS (1.445.000,00 €) impuestos incluidos, será abonado por la Arrendataria-Optante -en su condición de parte compradora- a favor de la Arrendadora-Concedente -como parte vendedora- al tiempo del otorgamiento de la Escritura de Compraventa:

- Tradición: la transmisión del pleno dominio del Inmueble a favor de la Arrendataria-Optante tendrá lugar al tiempo del otorgamiento de la Escritura de Compraventa.

- Gastos: los gastos derivados de la Escritura de Compraventa serán satisfechos por la Arrendataria-Optante.

- Declaraciones y Garantías de la Arrendadora-Concedente: en la Escritura de Compraventa, la Arrendadora-Concedente, en su calidad de vendedora realizará las declaraciones y garantías habituales en este tipo de operaciones.

(v) Las Partes convienen que, de ejercitarse el derecho de Opción sobre el Inmueble por parte de la Arrendataria-Optante, el Contrato Arrendamiento quedará resuelto y extinguido a partir de la formalización de la Escritura de Compraventa de acuerdo con los términos y condiciones que se han acto en este Contrato'.

Es un hecho admitido que la arrendataria demandante abonó la prima de la opción de compra.

El 27 de septiembre de 2017, una hija de la demandada, Dña. Juliana, actuando en representación de su madre, dirigió burofax a la demandante, comunicando que el contrato de arrendamiento no se prorrogaría a su vencimiento, por lo que el inmueble debería ser entregado a la propiedad el 31 de diciembre de 2017.

Por burofax remitido el 28 de noviembre de 2017 la actora ejercitó la opción de compra, señalando para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa el siguiente día 29 de diciembre, fecha en que no se otorgó la escritura de compraventa, levantándose acta notarial de presencia y protocolización para acreditar la falta de comparecencia de la demandada y la exhibición por la actora de cheques nominativos bancarios por un importe conjunto de 1.363.207,55 euros, reteniendo los 81.792,45 euros restantes para el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales.

En la demanda iniciadora de este proceso se solicita, en términos esenciales que después especificaremos, que en ejercicio de la opción de compra se condene a la demandada a otorgar a favor de la actora escritura pública de venta de la finca, libre de cargas y gravámenes, a excepción de afecciones fiscales, pagando la actora el precio acordado en el acuerdo novatorio de 30 de septiembre de 2013.

Al contestar a la demanda, la demandada se opuso a las pretensiones de la misma en base a cuatro circunstancias jurídicas: la nulidad de la opción de compra por falta de capacidad o capacidad limitada o insuficiente de la concedente de la opción, es decir, por la inexistencia de un consentimiento válido para contratar; la anulabilidad del contrato de opción de compra por concurrir en la demandada un dolo invalidante del consentimiento; la anulabilidad del contrato de opción de compra por concurrir en la demandada un error como vicio invalidante del consentimiento; y la nulidad de la opción de compra por inexistencia de causa.

La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, deniega la nulidad del contrato de opción de compra por incapacidad de la concedente demandada, pero apreciando una ilicitud o ausencia de causa en la finalidad del optante, desestima la demanda.

La anterior sentencia ha sido recurrida en apelación por la demandante Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P.

SEGUNDO.-Como la parte apelada y demandada mantiene en su escrito de oposición al recurso la nulidad del contrato de opción de compra por ausencia de consentimiento contractual en la parte demandada, estamos obligados a analizar esta cuestión.

Por sentencia dictada el 20 de octubre de 2017 (aunque por error aparezca fechada en el año 2016), el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Majadahonda declaró a la demandada Dña. Estela totalmente incapaz para gobernarse por sí misma y administrar sus bienes, nombrándose tutor en la persona de su hija Dña. Juliana.

La Dirección General de Servicios Sociales de la Consejería de Familia y Asuntos Sociales de la Comunidad de Madrid había reconocido a la demandada, por resolución de 22 de febrero de 2006, un grado total de minusvalía del 86%, indicándose en el dictamen técnico facultativo que presentaba hemiplejia izquierda por accidente cerebral vascular agudo de etiología vascular, trastorno de la afectividad por trastorno distímico, enfermedad del aparato circulatorio por hipertensión esencial de etiología vascular y enfermedad del aparato circulatorio por disritmia de etiología vascular.

La demandada había nacido el NUM005 de 1935,

En las actuaciones obran dos dictámenes periciales médicos aportados por las partes. La parte demandada aportó un informe pericial médico emitido por D. Francisco, médico especialista en neurología, y Dña. Paloma, licenciada en psicología, en el que tras el estudio de la documentación, incluidos los informes clínicos, y la valoración personal neurológica y de neuropsicología clínica, se concluyó que dada la escasa información clínica relativa a la situación cognitiva de la paciente recogida en la documentación clínica facilitada, no se podía establecer con certeza el inicio del proceso de deterioro cognitivo grave y su severidad en un momento preciso de su curso evolutivo, y en concreto el 30 de septiembre de 2013, aclarando el perito Doctor Francisco en el acto del juicio que entendía que desde el ictus la situación cognitiva de la demandada no era normal, pero sin poder precisar su alcance.

Por su parte la actora presentó otro informe pericial médico emitido por D. Herminio, médico neurólogo, en el que se concluye que el análisis de la información disponible permite sospechar que la demandada padece, posiblemente, un deterioro cognitivo vascular por hipoperfusión cerebral crónica y si así fuera, no es posible saber cómo ha sido la progresión experimentada hasta llegar a la situación observada en 2019, ya que la velocidad de progresión del deterioro cognitivo de estos pacientes es muy variable, y en particular, no sería posible saber cómo sería el estado de las diferentes funciones cognitivas de la demandada el 30 de septiembre de 2013.

A estos informes periciales médicos se añade que la demandada sufrió un ictus isquémico, infarto cerebral o embolia cerebral el 5 de noviembre de 2002, siendo ingresada hospitalariamente, otorgando el primer contrato de arrendamiento el 30 de diciembre de 2002, cuya validez no se discute, declarando el testigo D. Imanol, hijo de la demandada, que su madre había entendido las explicaciones del contrato.

La valoración conjunta de todas estas circunstancias conducen, a juicio del tribunal, a no tener por acreditada la incapacidad de la demandada para prestar su consentimiento a la opción de compra contenida en el acuerdo novatorio del contrato de arrendamiento de 30 de septiembre de 2013, que es lo que, en nuestra opinión, ha apreciado correctamente la sentencia recurrida.

TERCERO.-Las acciones de anulación del contrato de opción de compra por concurrir dolo o error como vicios invalidantes del consentimiento de la demandada, resultan improsperables, pues constituye una doctrina jurisprudencial consolidada la que declara que la nulidad del contrato por vicio del consentimiento solo se puede hacer valer por vía de acción, no de excepción ( sentencias del Tribunal Supremo de 5 de abril, 25 de septiembre, y 14 de noviembre de 2006). Como la demandada no formuló pretensión reconvencional, limitándose a alegar por vía de excepción, la anulabilidad del contrato de opción de compra por concurrir dolo o error como vicios invalidantes del consentimiento de la demandada, estas pretensiones resultaban inacogibles.

CUARTO.-Sobre el contrato de opción de compra, la Jurisprudencia declara que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del apelante; constituyendo sus elementos esenciales, la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 13-11-92, 1-12-92 y 19-4-95 ). En el mismo sentido pero atendiendo ya a sus efectos, las sentencias del Alto Tribunal de 23-12-91, 22-12-92, 22-11-93, 4-2-94, 4-2-95 y 14-2-95 , enseñan que la opción de compra es una figura 'sui generis', con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido; y una vez ejercitada la opción por el optante dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue y queda consumada la opción, y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad. Declaran igualmente las sentencias del Tribunal Supremo de 13-11-92, 1-12-92, 19-4-95 y 7-3-96 que en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no. De tal modo que la consumación del contrato depende, con carácter general, de manera exclusiva, de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y perfeccionado el contrato de compraventa; aunque, dada la naturaleza recepticia que la manifestación de voluntad posee, la Jurisprudencia insiste en que además es necesario que le llegue a conocimiento del concedente de la opción dentro del plazo establecido para su ejercicio ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 22-12-92, 29-3-93, 8-10-93, 25-4-94, 4-2-95, 14-2-95 y 24-4-95 ).

Declara la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2012 que 'La opción de compra, tal como la define la sentencia de esta Sala 17 de marzo de 2009 , ' es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la consumación e inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

Asimismo, la sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que 'cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa'.

Y la sentencia de 23 de abril de 2010 , deja claro el concepto y el efecto del precontrato de opción en estos términos:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso'.'

Y la sentencia del Alto Tribunal de 3 de febrero de 2020 declara que 'La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 ,en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abrily 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubrey 23 diciembre 1991y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre , que el recurrente cita como infringida.

Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en 'no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado', plazo dentro del cual 'el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )'.

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre ) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013:

'[...] con carácter general,... la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil)y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria ).'

Por ello, el pago del precio de la compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262CC;b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450CC).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32LH ) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258CC ), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iternegocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado).

QUINTO.-Como sostiene la parte apelante, la demandada no mantuvo al contestar a la demanda la ilicitud de la causa del contrato de opción de compra ( artículo 1275 del Código Civil), solo la inexistencia de causa de dicho contrato.

En el sentido objetivo de la causa que establece el artículo 1274 del Código Civil parece obvio que un contrato de opción de compra tiene una causa contractual válida; contrato que, conforme a la doctrina jurisprudencial antes citada, no precisa siquiera que la opción de compra tenga un precio o prima.

Como mucho, si apreciáramos un precio vil o ridículo de la opción de compra, podríamos pensar en que el contrato disimula una donación diferida, y en tal sentido carecería de causa, pero este no es el caso analizado. Obsérvese a estos efectos que el precio establecido de la compraventa en la opción de compra es de 1.450.000 euros, impuestos incluidos. Las partes han presentado dos informes periciales sobre la valoración de la finca. En el aportado por la demandada, confeccionado por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria D. Leoncio,se valoraba el inmueble, dejando aparte la discrepancia entre los informes de valoración acerca de la superficie de dicho inmueble, en la cantidad de 1.848.708 euros en el periodo 2012- 2013, mientras que en la valoración efectuada por la entidad Tinsa se valoraba el inmueble en el mes de septiembre de 2013 en la suma de 1.119.892 euros, siendo verdaderamente imposible, con estos datos, considerar el precio fijado en la opción de compra para la compraventa como irreal, ficticio o vil.

SEXTO.-A consecuencia de todo ello, tendríamos que admitir la validez y eficacia de la opción de compra.

No obstante lo anterior, debe significarse que aunque se establece en la opción de compra que el inmueble se transmitirá a la arrendataria-optante libre de cargos y gravámenes, a excepción de las afecciones fiscales que correspondiesen, de acuerdo con los propios términos de la opción de compra, la arrendadora concedente debería proceder a la cancelación de las hipotecas existentes y otras cargas y gravámenes que afectasen al inmueble, salvo las afecciones fiscales, con el precio de la compraventa.

Parece evidente que no es lo mismo económicamente liberar el inmueble de las cargas y gravámenes previamente con los fondos propios del vendedor-concedente, que, posteriormente, una vez percibido el precio de la compraventa. Por ello, estimando sustancialmente las pretensiones de la demanda, se debe condenar a la demandada a otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble, y con posterioridad a liberar el referido inmueble de toda carga de gravamen, a excepción de las afecciones fiscales, términos en que ha de ser estimada la demanda, con la consiguiente estimación del recurso de apelación interpuesto.

SEPTIMO.-Apreciando el Tribunal que nos hallamos ante una estimación sustancial de la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que haya lugar a especial imposición de las costas causadas en este recurso ( artículo 398.2 de la citada Ley procesal).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. contra la sentencia que con fecha tres de marzo de dos mil veinte pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número diecisiete de Madrid, y revocando la citada resolución, debemos estimar y estimamos sustancialmente la demanda formulada por Gutiérrez de la Roza Abogados S.L.P. contra Dña. Estela, para condenar a la demandada a otorgar a favor de la actora escritura pública de venta de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 28 de

Madrid, en las condiciones y precio estipulados en la opción de compra, y una vez percibido el precio de la compraventa a liberar a la finca transmitida de toda carga o gravamen, a excepción de las afecciones fiscales correspondientes; con imposición a la parte demandada de las costas procesales de la primera instancia, y sin especial imposición a ninguna de las partes de las costas de este recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, a interponer ante este Tribunal en el plazo de veinte días, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.