Sentencia Civil Nº 239/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 588/2015 de 06 de Junio de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0198977

Recurso de Apelación 588/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1405/2013

APELANTE::D. /Dña. Mateo

PROCURADOR D. /Dña. MARTA FRANCH MARTINEZ

APELADO::ESTUDIO BOADILLA SECTOR B SL

PROCURADOR D. /Dña. INES TASCON HERRERO

SENTENCIA Nº 239/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a seis de junio de dos mil dieciséis. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 99 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado ESTUDIO BOADILLA SECTOR B, S.L., representado por la Procuradora Dª Inés Tascón Herrero y asistido de la Letrada Dª Emilia Zaballos Pulido, y de otra, como demandado-apelante D. Mateo , representado por la Procuradora Marta Franch Martínez y asistido de la Letrada Dª Armantina Santiago Aizpuru.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Noventa y Nueve de los de Madrid, en el indicado procedimiento ordinario 1405/2013, se dictó, con fecha 16 de junio de 2015, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que estimando la demanda interpuesta a instancia de la mercantil Estudio Boadilla Sector B, S.L. contra don Mateo , condeno al demandado al pago de la cantidad de 8.954 euros, así como los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y pago de costas procesales'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación el demandado, don Mateo .

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el29 de septiembre de 2015. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 7 de marzo de 2016 se denegó prueba documental propuesta para esta segunda instancia por la parte apelada y demandante. Por providencia de 6 de abril último se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 1 de junio de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.Estudio Boadilla Sector B S.L. (en adelante Estudio Boadilla), dedicada a la gestión de encargos de venta y alquiler inmobiliario e intermediación en el sector inmobiliario, reclama en la presentelitisa don Mateo la cantidad de 8.954 euros, en concepto de honorarios por los servicios prestados dirigidos a la venta de la vivienda de la CALLE000 , número NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , puerta DIRECCION000 , en la Residencial los Olmos sita en Las Rozas (Madrid), que era propiedad del demandado, realizados en virtud de encargo de venta del inmueble en forma exclusiva de 27 de octubre de 2012, con vigencia hasta el 27 de enero de 2013 (tácitamente renovable de forma sucesiva por idénticos períodos de tiempo si el cliente no manifestaba por escrito la voluntad en contrario quince días antes de la finalización del plazo o de cualquiera de sus prórrogas), constando en el contrato que los honorarios (del 4,5 por ciento más el impuesto sobre el valor añadido, sobre el precio real de la venta) serían abonados por el cliente, además de hacerse en el caso de localización de un comprador, si la venta se llevaba a cabo durante el plazo del encargo por el cliente u otros terceros, si la venta no era perfeccionada por causas imputables al cliente o si el cliente rechazaba aceptar una propuesta de compra conforme con el encargo (documento 4 de los de la demanda).

La pretensión de la actora se funda en que, habiendo presentado a don Mateo propuesta de compra hecha el 12 de diciembre de 2012 por doña Rosaura , que había desembolsado una señal de 3.000 euros como prueba de su intención de consumar el contrato de compraventa por el precio de 185.000 euros, la cual fue comunicada al propietario sin oposición, quien dejó en custodia de Estudio Boadilla las arras constituidas y se comprometió a pagar a la mediadora como honorarios 8.954 euros, incluido el impuesto sobre el valor añadido (documentos 9, 11 y 12 de los de la demanda), el demandado se negó a formalizar el 8 de febrero de 2013 el contrato de arras de compraventa con la expresada señora Rosaura , vendiendo posteriormente (el 26 de febrero de 2013, fecha de otorgamiento de la escritura de hipoteca por el nuevo propietario, como el mismo demandado ha reconocido en su contestación a la demanda) la vivienda a un tercero (documentos 9, 11, 12, 13 y 14 de los de la demanda).

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y don Mateo recurre en apelación la anterior sentencia, a través de las alegaciones siguientes:

[-Primera.-] Sobre el devengo de honorarios en el contrato de mediación o corretaje. Pacto expreso de las partes.

Si bien en la nota de encargo de venta del inmueble de 27 de octubre de 2012 se había pactado entre las partes que los honorarios de la agencia se abonarían una vez localizado el comprador, en el documento firmado por las mismas partes el 14 de diciembre de 2012 (documento 12 de la demanda) se pactó que dichos honorarios se abonarían el día de la escritura pública de compraventa del inmueble; esto es que las partes convinieron expresamente que no había lugar al pago de honorarios hasta que no se firmase la escritura pública de compraventa.

[-Segunda.-] Sobre el nacimiento del derecho a remuneración.

En el presente caso el mediador basa su pretensión única y exclusivamente en el hecho de haber remitido un burofax al demandado, comunicación que este no recibió, anunciándole la firma del contrato de arras. Hasta ese momento, el mediador no se había vuelto a poner en contacto con el demandado para informarle de la evolución de la proyectada operación de compraventa, ni se dirigió a él en forma alguna desde el momento de la aceptación de la propuesta de compraventa, produciéndose un silencio de 51 días.

[-Tercera.-] Error en la apreciación de la prueba.

Quedó claro en el juicio que si el contrato de arras no se firmó, ello no fue por causa imputable al demandado, sino porque nunca recibió la comunicación al efecto. Es más, la convocatoria que la demandante dice haber enviado al demandado se produjo cuando ya había expirado el período de vigencia de la nota de encargo, concluida el 27 de enero de 2013.

Además, no se cumplió la condición suspensiva a la que estaba sometida la celebración del contrato, cual era la concesión a la señora Rosaura y a través de Kiron del préstamo hipotecario para adquirir la vivienda. La parte demandante nunca ha aportado documentación fehaciente sobre el cumplimiento de dicha condición. En el documento de traslado al demandado de la propuesta de compraventa de la señora Rosaura , de 13 de diciembre de 2012, se establece que 'en el caso de que el préstamo no fuera concedido a través de Kiron, ESTUDIO BOADILLA SECTOR B S.L. devolverá la señal a la parte compradora y la propuesta de compraventa no tendrá validez sin que ninguna de las partes intervinientes tenga derecho a reclamar indemnización alguna'.

TERCERO. [-Uno.-]Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 :

'Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso, sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 )».

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'Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente». Sigue afirmando que «la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( SS TS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )».

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[-Dos.-]Es cierto que en el documento de 14 de diciembre de 2012, de compromiso de pago de honorarios por importe de 8.954 euros a la mediadora (documento 12 de los de la demanda, con firma del demandado negada por este en la contestación a la demanda, cuya autenticidad se ha acreditado por informe pericial caligráfico y que ahora, en la apelación, el demandado hace valer a su favor) se establece que los honorarios se abonarán el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pero los honorarios se reclaman en el juicio no por haberse perfeccionado la compraventa gestionada por Estudio Boadilla, sino porque, habiendo la agencia logrado encontrar a una compradora dispuesta a comprar en las condiciones interesadas por el vendedor, la venta no se perfeccionó por causa imputable al cliente (supuesto de percepción de honorarios expresamente pactado en el contrato de encargo), culpa del demandado consistente en desentenderse de la operación gestionada por Estudio Boadilla no recogiendo elburofaxremitido por la mediadora al domicilio en Cuenca facilitado por don Mateo en la nota de encargo, comunicándole día, hora y lugar para la firma con la compradora de un contrato de arras de compraventa (documento 13 de los de la demanda), con los efectos que cabe deducir del contenido del segundo párrafo del artículo 1262 del Código Civil , derivándose la mala fe del hecho de no haber estado don Mateo pendiente del desarrollo de los preliminares de la transacción encargada a la agencia de intermediación inmobiliaria, siendo, además, verosímil que Estudio Boadilla había estado en contacto con el vendedor mientras se tramitaba la concesión del préstamo, 'hasta que [el señor Mateo ] no atendía las llamadas', según manifestó en el juicio el testigo don Ignacio (porque es indudable que a la agencia mediadora le interesaba que se celebrase el contrato de compraventa, lo que le hubiese evitado complicaciones como las padecidas para el cobro de sus honorarios).

[-Dos.-]Por lo demás, don Mateo tuvo conocimiento de que la compradora había solicitado un préstamo para la adquisición de la vivienda

('ESTUDIO BOADILLA SECTOR B S.L. entregará la señal a la parte vendedora en el momento del contrato de Arras, a falta de este, cuando el Banco conceda el préstamo hipotecario solicitado por la parte compradora a través de Kiron', documento 11 de los de la demanda, suscrito por el demandado),

lo que era común y generalizado en operaciones de este tipo, siendo también entendible que la tramitación de la concesión del préstamo se retrasase por mediar las fiestas navideñas, por lo que el tiempo transcurrido desde la notificación de la propuesta de compra de doña Rosaura (14 de diciembre de 2012, documento 11 de los de la demanda,faxde respuesta cursado en la provincia de Cuenca, residencia del señor Mateo , desde un terminal con prefijo 969) hasta que se cursó elburofaxpara la firma del contrato privado (2 de febrero de 2013, documento 13 de los de la demanda) el siguiente 8 de febrero no fue excesivo ni contrario al suceder común de las cosas ni inaceptable.

[-Tres.-]La comunicación de la propuesta de compra de doña Rosaura a don Mateo tuvo lugar, lo más tarde, el 14 de diciembre de 2012, esto es, vigente el contrato de encargo de 27 de octubre anterior. A parir de tal comunicación, sin objeción por parte del comitente, nacía para este una obligación de espera razonable a que el contrato privado de arras o la escritura pudiesen ser otorgados, derivado ello del deber de cumplimiento de las consecuencias del contrato conformes a la buena fe ( artículo 1258 del Código Civil ), aunque transcurriese el tiempo de vigencia del encargo. Por lo demás, no hay prueba de oposición a la prórroga del encargo hecha por escrito, conforme a las previsiones del contrato de corretaje, por lo que el contrato aún estaría vigente el 8 de febrero de 2013, incluso el 26 de febrero siguiente, cuando la venta a un tercero (la nota de encargo contemplaba que tendría validez desde el 27 de octubre de 2012 hasta el 27 de enero de 2013 y que sería tácitamente renovado de forma sucesiva por idénticos períodos de tiempo si el cliente no manifestaba por escrito la voluntad en contrario quince días antes de la finalización del plazo o de cualquiera de sus prórrogas).

[-Cuatro.-]En el documento de 13 de diciembre de 2012, de puesta en conocimiento de don Mateo de la propuesta de compra de doña Rosaura (11 de los de la demanda) quedó dispuesto lo siguiente:

'ESTUDIO BOADILLA SECTOR B S.L. entregará la señal a la parte vendedora en el momento del contrato de Arras, a falta de este, cuando el Banco conceda el préstamo hipotecario solicitado por la parte compradora a través de Kiron. En ambos casos el importe de la señal se descontará del precio total de la venta del inmueble.

'De no existir contrato de Arras, en el caso de que el préstamo no fuera concedido a través de Kiron, ESTUDIO BOADILLA SECTOR B S.L. devolverá la señal a la parte compradora y la propuesta de compraventa no tendrá validez sin que ninguna de las partes intervinientes tenga derecho a reclamar indemnización alguna'.

El apelante sostiene que no existe prueba de que el préstamo llegase a concederse, por lo que, incumplida la condición del otorgamiento de financiación a la compradora, la propuesta de compraventa habría perdido su validez y el vendedor dejaría de estar vinculado por las derivaciones del contrato de encargo. El argumento es rechazable, porque la cláusula está establecida en favor de la compradora, que podría evitar la resolución del contrato si contase con recursos para el pago del precio propios u obtenidos a través de persona o entidad distinta de la contemplada en el instrumento; y porque correspondería al vendedor probar la imposibilidad de la compraventa por falta de recursos para el pago del precio por la compradora para quedar exento de sus obligaciones frente a Estudio Boadilla (hecho impeditivo: la compraventa no habría podido celebrarse por causa no imputable al vendedor sino a la compradora, artículo 217, apartado tres, de la ley procedimental), no tratándose de unaprobatio diabólica,porque la manera más sencilla de demostrar ese hecho hubiese sido compareciendo el vendedor a otorgar el contrato de arras (en el que doña Rosaura debía hacer entrega de 10.000 euros más como arras penitenciales) y luego a la firma de la escritura, acto en que se podría comprobar si la compradora estaba o no en condiciones de satisfacer el precio.

Pero es que, además, este Tribunal tiene el otorgamiento del préstamo para la compraventa de la vivienda por probado en virtud de las manifestaciones en el juicio de los testigos don Ignacio y doña Rosaura .

CUARTO.Son de aplicación al caso los artículos 7, apartado uno , 1091 , 1101 , 1152 , 1254 , 1255 , 1258 , 1262, párrafo segundo , y 1729 del Código Civil y debe desestimarse el recurso.

QUINTO.Las costas de esta instancia se impondrán al recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según se establece en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 16 de junio de 2015 del Juzgado de Primera Instancia número Noventa y Nueve de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando al recurrente, don Mateo , al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presenteinterés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo deVEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 de Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 588/15, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe