Sentencia Civil Nº 234/2015, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 221/2015 de 21 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00234/2015

S E N T E N C I A nº 234

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ

En Valladolid, a veintiuno de octubre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000052/2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000221 /2015, en los que aparece como parte apelante, Anibal , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MIGUEL ANGEL SANZ ROJO, asistido por el Letrado D. SEGUNDO VELASCO FERNANDEZ, y como parte apelada, INVERSIONES CONDE ANSUREZ SL , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. IÑIGO RAFAEL LLANOS GONZALEZ, asistido por el Letrado D. ALBERTO MURO LUCAS, sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D.FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 21 de abril de 2015 , en el procedimiento JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 52/15 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:

Que ha sido recurrido por la parte demandada Anibal , habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 15 de octubre de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la litis: motivos del recurso de apelación interpuesto por Don Anibal .

El recurso de apelación plantea la revocación de la sentencia de instancia en base a los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

- En primer lugar, se afirma que el supuesto de hecho es relativo a un contrato de arrendamiento de un local de negocio, suscrito entre personas físicas, lo que permite diferenciar el litigio del analizado por la STS 17 de noviembre de 2011 , jurisprudencia que entiende superada por la más reciente de 20 de marzo y 16 de octubre de 2013 . Así, se insiste que en el contrato litigioso suscrito por las partes con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 2/85, las partes pactaron libre, consciente y voluntariamente el régimen de prórroga forzosa regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, normativa que entiende que se encontraba suspendida, y no derogada por el citado RDL.

- En relación con la duración del contrato, se insiste en el recurso de apelación en el argumento que el concepto de prórroga forzosa no puede equipararse al de 'duración indefinida', y que el sometimiento por las partes a tal régimen se efectuó con la finalidad de beneficiar al arrendatario. Por ello, las partes pactaron una duración determinada, estableciendo la vigencia y eficacia de la normativa anterior, cuestión aceptada por el TC en su sentencia de 17 de marzo de 1994 .

- Se defiende, en definitiva, la aplicación al supuesto que nos ocupa de la DT 1ª.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , por tratarse de un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito con posterioridad al 9 de abril de 1985, sin que pueda predicarse la aplicación de la DT 3ª 3 de la citada Ley , como argumenta la sentencia recurrida y, por tanto, el fin de la prórroga a los veinte años de la entrada en vigor de la norma, esto es, el 1 de enero de 2015 .

- Por último, en el recurso se afirma que la renta del contrato no puede ser considerada como renta antigua, pues asciende a la suma de 1.405,31.-€/mes, habiendo en la actualidad en el mercado locales vacíos, y habiendo el actor adquirido el local en el año 2009, con perfecto conocimiento del contrato de arrendamiento existente.

SEGUNDO.- Sobre la aplicación a los arrendamientos de local posteriores al 9 de mayo de 1985 de la prórroga forzosa voluntariamente pactada: STS de Pleno de 12 de marzo de 2015 .

El objeto del recurso plantea una cuestión jurídica relativa al régimen jurídico aplicable a la duración máxima de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985, pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU 1964) y en concreto, si tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994), su duración debía regirse por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera, que distingue las situaciones de contratos celebrados antes o después del 9 de mayo de 1985.

Pues bien, esta cuestión ha sido definitivamente zanjada por la sentencia de Pleno del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 que ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial: 'los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha Ley ', confirmando con ello el criterio mantenido por la propia Sala en otras resoluciones anteriores como, por ejemplo, en la STS de 17 de noviembre de 2011 .

Se da la circunstancia que el supuesto de hecho teniendo en cuenta por esta sentencia de Pleno afecta a un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por dos personas físicas, a diferencia del analizado por la sentencia de noviembre de 2011 (arrendamiento por una persona jurídica), lo que permite rechazar la argumentación de la recurrente respecto a la falta de identidad de los supuestos tenidos en cuenta por el Alto Tribunal, y el que es objeto del presente litigio.

Como decíamos, el Tribunal Supremo en su sentencia (de la que es ponente el propio Presidente) reitera el criterio de su propia sentencia de 17 de noviembre de 2011 y, por tanto, la aplicación de la DT 3 ª LAU 1994 en un supuesto idéntico al que es objeto de la presente litis. Así, en su FJ 5º señala que: 'el fundamento de derecho cuarto de la STS 17-11-2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento: «El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, 'ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ».

Y a continuación añade que: 'pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964 , ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985'.

La aplicación de la mencionada doctrina jurisprudencial al caso que nos ocupa debe conducir irremediablemente a la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera y, en concreto, el punto 3º, párrafos 1 y 2 de la misma, que establecen que: 'los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley'.

En base a esta disposición, y teniendo en cuenta que el demandado es el hijo del arrendatario, resulta de aplicación el último inciso de la norma, por lo que el contrato finalizó a los 20 años de la entrada en vigor de la LAU de 1994 (1 de enero de 2015).

TERCERO .-Costas

En cuanto a las costas, por existir al tiempo de la interposición de la demanda resoluciones contradictorias de las distintas Audiencias Provinciales puestas de manifiesto en la propia sentencia de Pleno del Tribunal Supremo en su FJ 4º.

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por Don Anibal , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid en fecha 21 de abril de 2015 , la cual CONFIRMAMOS, sin expresa imposición a las partes de las costas causadas de conformidad con el FJ 3º de la presente resolución.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.