Sentencia Civil Nº 231/2015, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 235/2015 de 20 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00231/2015

RECURSO DE APELACION 235/2015

S E N T E N C I A Nº 231

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JOSE JAIME SANZ CID

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. ANGEL SENDINO ARENAS

D. FRANCISCO PAÑEDA USUNARIZ

En Valladolid a, veinte de Octubre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000957 /2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000235 /2015, en los que aparece como parte apelante, Mercedes , Jose Augusto , representado por el Procurador de los tribunales, D. DAVID VAQUERO GALLEGO, asistido por el Letrado D. ROBERTO VICENTE RUIZ, y como parte apelada, VALZARA HERMANOS SOCIEDAD CIVIL, representado por el Procurador de los tribunales, D. ISIDORO GARCIA MARCOS, asistido por el Letrado D. JUAN CARLOS HERRANZ RODRIGUEZ, sobre acción de retracto de fincas rusticas, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO PAÑEDA USUNARIZ .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 4 de mayo de 2015 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO 957/2014 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Con rechazo de las excepciones planteadas, estimo la demanda formulada por VALZARA HERMANOS SOCIEDAD CIVIL contra Dª Mercedes Y D. Jose Augusto , desestimando la formulada por D. Cornelio , D. Ismael y Dª Covadonga . En consecuencia declaro haber lugar al retracto legal arrendaticio rústico en favor de VALZARA HERMANOS SOCIEDAD CIVIL de las participaciones indivisas del pleno dominio adquiridas por los demandados en la escritura notarial otorgada el 16 de abril de 2013 (documento 25 de la demanda y 10 de la Contestación -ver folios 169 y ss. así como 369 y ss. de autos-). En consecuencia condeno a los demandados a:

-otorgar a favor de VALZARA HERMANOS S.C. 'escritura de retroventa' en las mismas condiciones en que fueron por ellos adquiridas, previniéndoles que si no lo efectúan podrá ser otorgada de oficio por el Juzgado dicha escritura y a su costa.

-recibir en el acto de la venta el precio que se ha consignado por la parte actora, más el importe de los gastos legítimos a que tienen derecho les sean reembolsados.

Cada parte correrá con sus costas.' Que ha sido recurrido por la representación procesal de Mercedes , y Jose Augusto , oponiéndose la parte contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 15 de Octubre de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la litis: motivos del recurso de apelación interpuesto por Don Jose Augusto y Doña Mercedes

El recurso de apelación interpuesto se fundamenta en tres motivos esenciales:

1.- En primer lugar, se argumenta que la sentencia incurre en una infracción del art. 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (en adelante, LAR), pues la acción de retracto ejercitada por la actora se encuentra caducada al haber transcurrido sobradamente el plazo de 60 días que establece la norma. En concreto, se sostiene que la actora tuvo conocimiento de la compraventa en la que intervinieron los apelantes desde el 12.8.2013, fecha en la que recibió su representante un correo electrónico en el que se le comunicaba la operación (doc. 18 de la contestación a la demanda). Según los demandados, a partir de esa fecha la actora pudo acudir al Registro de la Propiedad y recabar toda la información necesaria para el ejercicio del derecho, por lo que la acción se encontraba caducada a fecha de la interposición de la demanda por el transcurso del plazo legal.

2.- En segundo lugar, la parte recurrente mantiene que se ha infringido lo dispuesto en los arts. 397 , 398, 1.261 y 1.273 CC , planteando por vía de excepción, la nulidad del contrato de arrendamiento rústico en el que la parte demandante fundamente el derecho de retracto. Así, se dice que el contrato de arrendamiento, que es un acto de disposición y no mera administración, no fue suscrito por todos los comuneros; y también se afirma que en el mismo no se consigna un objeto cierto del arrendamiento, al no hacer mención expresa de las fincas arrendadas, sino únicamente de una cierta extensión en hectáreas.

3.- Finalmente, el último motivo de recurso es una cuestión puramente jurídica. La parte apelante defiende la preferente del retracto de comuneros frente al retracto de arrendatarios, y para ello realiza una interpretación conjunta del art. 22.6 LAR y de los arts. 1.522 y 1.524 CC .

SEGUNDO.- Sobre la excepción de caducidad del derecho de retracto ejercitado por la actora

La primera cuestión planeada en el recurso de apelación nos lleva a examinar, en el concreto caso que nos ocupa, el 'dies a quo'para el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario. Se discute, en definitiva, si la parte actora tuvo conocimiento en agosto de 2013 que los recurrentes eran titulares de las partes indivisas de las fincas que fueron objeto de compraventa el 16.4.2013.

El art. 22 LAR establece que 'en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto . Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contratoy, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley .

El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente . A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión' .

Hemos de convenir que los demandados no practicaron la 'notificación fehaciente'que estipula en primer párrafo del art. 22.2 LAR , sin que pueda en modo alguno a tal notificación el correo electrónico de 12 de agosto de 2013 (doc. 18 -f. 442-). Sería una notificación fehaciente la practicada por vía notarial o por cualquier otro medio que asegure y acredite la recepción, lo que, por ejemplo, se efectuó en una anterior compraventa en la que también intervino la demandada en fecha 18.3.2013 (doc. 23 de la demanda -f. 151-). Sin embargo, el correo electrónico al que aluden los demandados no consta haber sido recepcionado por la actora pues, a diferencia de otras comunicaciones anteriores contestadas, esta en concreto no fue objeto de respuesta expresa por parte de la actora a través de sus representantes (docs. 19 y siguientes de la contestación, que consisten, exclusivamente, en correos remitidos únicamente por el demandado, sin contestación alguna por la actora).

Sin perjuicio de lo anterior, descartamos que el mencionado correo electrónico sea suficiente como para aseverar que la actora 'tuvo conocimiento de la transmisión'y, en consecuencia, entender que desde tal fecha comenzó el plazo para el ejercicio del derecho de retracto, y ello en base a las siguientes consideraciones:

- Por un lado, hemos de tener en cuenta el contexto en que se produce este correo, así como las comunicaciones inmediatamente anteriores, de tal manera que el conjunto de la información suministrada permita constatar que la actora era conocedora de la compraventa. Pues bien, si acudimos los correos electrónicos inmediatamente anteriores (26, 28 y 30 de julio de 2013 -f. 441 y 442-) observamos que la demandada (Sra. Mercedes ) se refiere a una operación de compraventa distinta de la que es objeto de litigio (la anteriormente citada escritura pública de 18.3.2013), que efectivamente fue objeto notificación por el Sr. Notario (f. 153) -correo del 26 de julio-, a lo que contesta afirmativamente el Sr. Adolfo en su correo del 28 de julio. Sin embargo, en el correo del 12 de agosto, el Sr. Jose Augusto (marido de la Sra. Mercedes ), en una comunicación relativa al contrato de alquiler ('asunto'), y en el que se tratan cuestiones relativas a un posible nuevo contrato, señala que ambos son propietarios del 80% 'por compra a los hermanos Mercedes y a Doña Gema ...'.

En opinión de esta Sala dicha comunicación no parece suficiente para tener por acreditado que la actora tuvo conocimiento de la transmisión pues la finalidad de la comunicación no era informar sobre la operación de compraventa, sino que versaba sobre cuestiones relativas al contrato y la explotación. Además, el contexto temporal introduce si cabe mayores dudas, pues un mes antes se había hecho referencia a la otra operación de compraventa (18.3.2013), obviando entonces la que ahora nos interesa, y que se había perfeccionado también (16.4.2013). A mayor abundamiento, tampoco el mail suministra una información básica sobre la compraventa, pues no alcanza a distinguir si la adquisición del 80% se produjo en una sola operación (aquellas efectivamente notificadas a la actora -docs. 8 y 9 de la contestación-), o en varias y distintas de las notificadas notarialmente, lo que ahonda en la posible confusión provocada por los demandados. Finalmente, es cierto que se menciona que se ha comprado la finca a Doña Gema , pero se omite a los otros intervinientes en la operación (Don Roque y doña Adoracion ) que actuaron en su propio nombre y representación, además de en representación de aquélla (f. 371).

- Por otra parte, hemos de cuestionar si el conocimiento de la operación que adquirió la actora mediante dicho correo electrónico fue, o pudo ser, suficiente. Sobre esta cuestión traemos a colación la doctrina jurisprudencia aplicable al efecto, en el sentido que 'este conocimiento al que se supedita el ejercicio de la acción de retracto abarca 'no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción'( STS de 14 de noviembre de 2002 y 13 de diciembre de 2006 , entre otras).

En el caso que nos ocupa es evidente que el mail de agosto de 2013 no contenía datos suficientes para que la actora pudiera valorar el ejercicio de su derecho, no solo por la falta de identificación de los vendedores y de la operación (cuestión ya apuntada), sino también en relación al precio y forma de pago, o la fecha de la operación, cuestiones todas ellas esenciales para poder valorar discrecionalmente el ejercicio del retracto. Sostiene la recurrente que desde tal fecha pudo acudir al Registro de la Propiedad e informarse de tales datos, sin embargo no puede exigirse al tercero arrendatario, que no ha sido parte en la operación, y que no ha sido notificado de forma fehaciente, que asuma los costes y cargas de investigar los extremos en que la operación se verificó, información que bien pudo haber sido facilitada por los compradores o vendedores en el citado correo electrónico, o incluso por vía notarial, como en ocasiones anteriores (docs. 8 y 9).

TERCERO .-Excepción de nulidad del contrato de arrendamiento: análisis del consentimiento prestado por el arrendador y el objeto del mismo

Tampoco este motivo de recurso debe prosperar. Los recurrentes consideran que el contrato es nulo por falta de objeto cierto y falta del debido consentimiento. Sin embargo, respecto de la segunda de las cuestiones planteadas los demandados actúan en contra de sus propios actos pues no solamente está acreditado el pago de renta anual y única en las actuaciones (doc. 19 de la demanda), o las solicitudes únicas correspondientes a las subvenciones de la PAC de ejercicios 2012, 2013 y 2014, sino que la propia codemandada (Sra. Mercedes ), en el requerimiento notarial efectuado el 7 de agosto de 2014 (doc. 22 de la demanda) está reconociendo la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de marzo de 2011 (el cual incorpora), diciendo que 'finaliza el 2 de marzo de 2016', y facilitando la cuenta para posteriores ingresos de las rentas.

Por ello, carece de lógica que cuatro años después de la firma del contrato, y cuando resta uno para su finalización, se pretenda, vía excepción, la declaración de nulidad del mismo, cuando la parte arrendadora ha estado cobrando la renta sin ningún tipo de problema o denuncia por su parte, y cuando aquel que actuó con el consentimiento y representación de los demás copropietarios (según reza el propio contrato), ha fallecido.

En idéntico sentido hemos de pronunciarnos respecto de la alegación de falta de objeto, pues la citada acta de requerimiento notarial de 7.8.2013 realizada por la codemandada expresamente identifica las fincas sujetas al contrato de arrendamiento con la actora (f. 148).

CUARTO .- Sobre la preferencia del retracto arrendaticio frente al de comuneros

No comparte esta Sala la argumentación parcial e interesada que realiza el recurrente respecto a la posible interpretación conjunta de los preceptos de al LAR y del CC. Invocamos la literalidad de la norma aludida por el recurrente ( art. 22.6 LAR ), que establece que: 'los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil , que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente'.

Carece de lógica extender la limitación de preferencia (retracto de colindantes en determinados supuestos), a un supuesto no incluido por la propia norma (retracto de coherederos), actuando en este supuesto la LAR como norma especial frente a lo dispuesto en el Código Civil.

QUINTO.- Costas

En cuanto a las costas, al ser desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art.394.1 LEC , procede imponer a la parte recurrente las costas procesales causadas en esta instancia.

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por Don Jose Augusto y Doña Mercedes , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid en fecha 4 de mayo de 2015 , la cual CONFIRMAMOS, con imposición a la parte recurrente de las costas procesales de esta alzada.

Acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.