Sentencia CIVIL Nº 23/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 237/2017 de 24 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00023/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CHM
N.I.G. 07015 41 1 2015 0200926
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000237 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUTADELLA DE ME NO RCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000333 /2015
Recurrente: Erasmo
Procurador: JUAN MANUEL MARQUES BAGUR
Abogado: PATRICIA ROCIO PETRUS PEREA
Recurrido: Leon , Dª Lidia
Procurador: MONTSERRAT MIRO MARTI,
Abogado: ,
S E N T E N C I A Nº 23
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca a veinticuatro de enero dos mil dieciocho
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ciutadella, bajo el número
333/2015 , Rollo de Sala número 237/2017, entre partes, de una como demandado-apelante D. Erasmo ,
representado por el procurador D. Juan Manuel Marqués Bagur y dirigido por la letrada Dª. Patricia Petrus
Perea, de otra, como demandante- apelada D. Leon , representado por la procuradora Dª. Monserrat Miró
Martí y dirigida por el letrado D. Pedro Coll Sales. Ha permanecido en rebeldía procesal Dª. Lidia .
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ciutadella, se dictó sentencia en fecha 9 de enero de 2017 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Montserrat Miró Martí en nombre y representación de D. Leon contra D. Erasmo y contra Dª Lidia debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 16 de Octubre de 2014 y en consecuencia debo condenar y condeno a los demandados a que indemnicen solidariamente al actor en la cantidad de 16.111,89 euros, más los intereses legales desde el 1 de Marzo de 2015 hasta su completo pago, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 15 de enero de 2018.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Las partes demandante y demandada concertaron un contrato de arrendamiento en fecha 16 de octubre de 2014 en relación a la vivienda casa de campo sita en DIRECCION000 NUM000 , en el término municipal de Ferreries. La duración del contrato se pactó en quince años, con una renta mensual de 525 euros actualizable.

La parte arrendadora interpuso demanda en reclamación de la indemnización prevista en el contrato por el incumplimiento del plazo previsto en el contrato, dado que la vivienda se dejó en el mes de febrero de 2015, de la indemnización por los desperfectos apreciados en la vivienda y en reclamación de las cantidades pendientes en concepto de suministros.

Frente a la sentencia por la que se estima parcialmente la demanda, se condena a los demandados, de forma solidaria a abonar el importe de la penalización pactada por la resolución unilateral, la cantidad pendiente en concepto de suministros y parte de la suma reclamada en concepto de desperfectos de la vivienda, se interpone recurso de apelación con fundamento en los siguientes motivos: 1.- Error en la no apreciación de admisión de la excepción procesal material del artículo 423 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de falta de legitimación pasiva presentada por la parte en la audiencia previa.

Alteración sustancial del objeto del tipo de contrato recogido en las excepciones del artículo 5 c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

2.- Error en la apreciación de la prueba e inadmisión de prueba. Práctica de prueba indebidamente denegada en primera instancia ( artículo 460.2-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

3.- Error en la apreciación y valoración de la prueba. El estado del tejado y de las entradas de agua valoradas por el testigo Candido . Validez del presupuesto al no ser factura y quedar acreditado el pago.

4.- Error en la valoración de la prueba. Contradicción entre la documental aportada de la Sra. Julieta y su testimonio en el acto de la vista.

5.- Error en la valoración de la prueba. No se ha tenido en cuenta el testimonio dado por el Sr. Laureano al respecto del estado de la finca cuando se ocupó y durante su ocupación.

6.- Pluspetición en las cantidades solicitadas. Nulidad de la doble indemnización y error en el cálculo de la indemnización. No aplicado la proporción de rentas por incumplimiento.

SEGUNDO.- La primera cuestión que plantea la parte apelante al amparo de una posible falta de legitimación pasiva es la relativa a la validez del contrato. Sostiene que el contrato no es válido, pues el objeto de la finca es rústico y no residencial, por lo que queda excluido de la normativa de arrendamientos urbanos en su artículo 5.c).

Contrariamente a lo que indica la parte apelante, la cuestión sí que fue resuelta en la sentencia de primera instancia en su fundamento de derecho segundo con un criterio que comparte plenamente este tribunal.

Dispone el artículo 1 que la ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda. En el artículo 2 establece que se considera de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

En el artículo 5 se excluyen del ámbito de aplicación de la ley los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.

En ningún momento se ha planteado que el contrato, con independencia de que tenga por objeto una casa de campo que ocupaba anteriormente el payés de una explotación agraria, no tuviera como finalidad principal la de vivienda. Así se expresa en el contrato que establece que el objeto es la vivienda, no el conjunto de la finca, y su finalidad es que sirva de residencia al arrendatario y a los demás miembros de su familia.

Por otro lado, el hecho de que se tratara de un contrato de arrendamiento no sometido a la normativa especial de arrendamientos urbanos no provocaría su nulidad, sino la aplicación del régimen adecuado a su naturaleza, pues lo cierto es que en virtud del contrato los demandados pasaron a ocupar la vivienda.

TERCERO.- Es un hecho no controvertido que los demandados abandonaron la vivienda, si bien no ha quedado claro, dada la contradicción entre el contenido del correo electrónico aportado por la demanda y que le fue remitido al demandante por la Sra. Julieta , empleada de la inmobiliaria que gestionaba el arrendamiento, en el que expresa que las llaves le fueron entregadas por una persona que acudió a la oficina, y su propia declaración en el acto de la vista, en la que manifestó que fue a recoger las llaves al negocio que regentaban.

Este hecho carece de relevancia pues la mera recepción de las llaves no supone la aceptación por parte de la propiedad de la resolución del contrato y una renuncia a la indemnización que pueda corresponderle por el incumplimiento del plazo previsto en el contrato. En este sentido puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 , en la que se señala que la mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora no prueban la prestación del consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento.

En los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 del Código civil .Legislación citadaCC art. 1256 Únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 Ley de Arrendamientos UrbanosLegislación citadaLAU art. 11, con los presupuestos y consecuencias previstos en él.

El precepto citado, en su redacción vigente desde el 6 de junio de 2013, establece que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

Esta norma, introducida por la modificación operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pretende facilitar de manera notable el desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ya que se aplica con independencia de la duración del arrendamiento (siempre -lógicamente- que supere los seis meses) y con independencia de si se encuentra en prórroga o no; siendo los únicos requisitos exigibles, el que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento -tiempo notablemente inferior al exigido antes de la reforma- y el que, por parte del arrendatario, se notifique al arrendador su voluntad de desistir con al menos treinta días de antelación -frente a los dos meses que exigía la norma antes de la reforma.

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada de un año, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral y anticipado del contrato por el arrendatario, lo cual no se encuentra regulado expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al haberse previsto en el contrato las consecuencias del desistimiento antes del plazo mínimo previsto, resulta plenamente de aplicación la penalización pactada, que es lo que solicitó la parte demandante y lo que acordó la juez a quo , con un criterio que debe ser confirmado.

CUARTO.- El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece una presunción iuris tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

Se reclaman en la demanda toda una serie de gastos que se califican como necesarios para la reparación y restitución de la vivienda al estado anterior a su arrendamiento a la demandada.

Conforme ha declarado este tribunal en sentencias de 18 de enero , 20 de marzo o 23 de mayo de 2012 , la expresión 'tal como lo recibió' contenida en el artículo 1561 del Código Civil , tiene un significado relativo, que equivale a 'tal como debe entregarla' ( STS 2 de marzo de 1963 ), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum , por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946 , 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991 , que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código Civil , probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 . Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar que los daños cuyo importe reclama existían al momento de entregarle el demandado la vivienda arrendada y que, por ello, se presume le son imputables, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civil .

En el escrito de demanda se reclama la suma de 5.514,96 euros, que es la suma que afirma que le ha costado la reparación de los desperfectos que encontró en la vivienda descritos en el presupuesto que se acompaña: - Basura en el interior de la vivienda.

- Armario roto y descolgado de la pared del cuarto de baño.

- Instalación de salamandras con las consecuentes manchas en las paredes y agujeros en los techos.

- Manchas de humo y suciedad de diversa naturaleza en el interior de la vivienda.

- Basura apilada en el exterior de la vivienda.

En la sentencia de instancia se concede el 75% de este importe.

En las fotografías aportadas con la demanda se aprecian las manchas en las paredes coincidentes con los recorridos de los tubos de las salamandras existentes en la vivienda. Es el propio demandado quien reconoce que instaló tres estufas. La vivienda contaba con la preinstalación de dos chimeneas, para una tercera se tuvo que abrir un agujero en la pared. En este sentido declaró el testigo D. Laureano , fontanero que realizó la conexión. Pese a que ha negado la existencia de problemas, la realidad de las humedades aparecidas en un periodo de tiempo cercano a la instalación permite dudar de la corrección de esta instalación.

Atribuye el testigo las humedades al mal estado de la preinstalación, con tejas en mal estado que permitían la entrada de agua. Sin embargo, de ser así, resulta extraño que consintiese en realización de la instalación si era consciente de los problemas que presentaba.

En el acto de la vista declaró el testigo D. Adriano , quien manifestó que realizó reparaciones en la vivienda con anterioridad a la entrada de los arrendatarios y que la misma estaba en buenas condiciones.

También manifestó que acudió a reparar una gotera que tenía su origen en una grieta del altillo, que, a tenor de las fotografías aportadas no tiene relación con las humedades que presenta la vivienda tras la salida de los arrendatarios.

Ratificó la realidad de los desperfectos D. Candido , a la vista de las fotografías y manifestó que existían manchas de humo y líquidos a causa de la entrada de agua por el tejado.

La parte demandada ha solicitado prueba pericial sobre el estado de la vivienda, prueba que, sin embargo, no se ha practicado por no haber abonado la provisión de fondos interesada por el perito designado.

Debe considerarse acreditada la realidad de los desperfectos, tal y como expresa la juez a quo en la sentencia de instancia. Se reclama, como se ha dicho, la suma que se dice invertida en la reparación en base a un presupuesto, que ha sido reconocido por quien lo ha elaborado, quien además ha manifestado haber ejecutado las obras de reparación. Su contenido no ha sido desvirtuado por ninguna prueba que haya podido practicar en el momento oportuno la parte demandada, por lo que debe entenderse debidamente acreditado el importe.

Procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia en todos sus términos.

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida/devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por D. Erasmo contra la sentencia dictada en fecha 9 de enero de 2017 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciutadella en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.