Sentencia CIVIL Nº 228/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 432/2017 de 23 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OVIEDO
SENTENCIA: 00228/2018
N10250
COMANDANTE CABALLERO Nº 3 - 3º 33005 OVIEDO
-
Tfno.: 985968730/29/28 Fax: 985968731
JCG
N.I.G. 33044 42 1 2017 0002000
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000432 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.11 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORDINARIO LPH-249.1.8 0000190 /2017
Recurrente: MACROCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000
Procurador: ANTONIO SASTRE QUIROS
Abogado: IGNACIO FERNANDEZ-JARDON FERNANDEZ
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 FASE NUM004
Procurador: JUAN RAMON SUAREZ GARCIA
Abogado: SANTIAGO VALLAURE DEL CAMPO
SENTENCIA nº 228/18
RECURSO APELACION 432/17
TRIBUNAL
PRESIDENTE.
Ilmo. Sr. D. JOSE ANTONIO SOTO JOVE FERNANDEZ
MAGISTRADOS:
Ilmo. Sr. D. Guillermo Sacristán Represa
Ilmo. Sr. D. Javier Antón Guijarro
Oviedo, a veintitrés de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de OVIEDO,
los Autos de ORDINARIO 190 /2017, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.11 de OVIEDO, a los

que ha correspondido el RECURSO DE APELACION 432 /2017, en los que aparece como parte apelante
MACROCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE URBANIZACIÓN000 , representada por el Procurador
ANTONIO SASTRE QUIROS, asistida por el Abogado IGNACIO FERNANDEZ-JARDON FERNANDEZ, y
como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000
- NUM001 - NUM002 / y NUM003 , DE OVIEDO, representada por el Procurador JUAN RAMON SUAREZ
GARCIA, asistida por el Abogado SANTIAGO VALLAURE DEL CAMPO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.
Sr. D. Javier Antón Guijarro.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 7 de septiembre de 2017 en los autos referidos con cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Estimando la demanda formulada por el procurador Sr. Suárez García, en la representación de autos, contra la Macrocomunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , debo declarar nulo el acuerdo comunitario adoptado en el Punto Primero del Orden del Día de la Junta celebrada el 19 de Octubre de 2016, en relación a la realización de las obras de reparación de la causa que origina las filtraciones en el garaje comunitario de la Fase NUM004 y, el acuerdo del Punto 4º del Orden del Día de la Junta de 4 de Julio de 2016, todo ello sin hacer un especial pronunciamiento respecto de las costas procesales .'

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación y previos los traslados ordenados la parte apelada formuló escrito de oposición, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 23 de mayo de 2018.



QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos , siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO : Constan como antecedentes de necesaria exposición para el adecuado examen del recurso de apelación los siguientes: 1.- La Comunidad de Propietarios del URBANIZACIÓN000 , sito en Montecerrao (Oviedo) se compone de tres parcelas que son identificadas como Fase NUM005 , Fase NUM004 y Fase NUM006 , habiéndose construido autónomamente en cada parcela un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

2.- La promotora de la urbanización, 'Apex 2000, S.A.U.', otorgó escritura pública de 27 julio 2004 en la que se constituía sobre las tres fincas registrales una servidumbre perpetua de carácter recíproco, siendo todas ellas predio dominante y sirviente, y en la que el contenido de la servidumbre aparece como un derecho de paso y disfrute de las instalaciones y zonas verdes que pudiera haber en el presente o futuro sobre todas las fincas. Asimismo se establecía en dicha escritura que el derecho de paso y disfrute 'conllevará la obligación de mantener en adecuado estado de uso y disfrute las zonas verdes e instalaciones de todo tipo que se encuentren en las superficies descritas'.

3.- En la Junta celebrada el 2 mayo 2007 a la que acudieron los presidentes de cada una de las comunidades de fase, se acordó constituir la comunidad de la urbanización, y de esta manera en la siguiente Junta de 6 junio 2007 se decidió someter a cada una de las tres comunidades la aprobación de los Estatutos de la Urbanización.

4.- De esta manera la comunidad de la Fase NUM005 celebró Junta de 11 julio 2007 en cuyo acta consta que 'se decide aprobar los estatutos elaborados conjuntamente por parte de las Juntas rectoras de las tres fases', si bien se condiciona a la modificación del capítulo 5º relativo al régimen de la piscina; la comunidad de la Fase NUM004 celebró Junta de 28 junio 2007 en la que se acuerda aprobar tales estatutos; y la comunidad de la Fase NUM006 celebró Junta de 27 junio 2007 en la que se acordó igualmente aprobar los estatutos.

5.- Una vez lo anterior se celebró Junta de la macro-comunidad el día 25 septiembre 2007 a la que acudieron los presidentes de cada una de las comunidades de fase, y en la que se acordó 'aprobar la propuesta de Estatutos para su inscripción en el Registro de la Propiedad hasta el artículo 7 del capítulo cuarto'.

6.- Los Estatutos de la Urbanización o macro-comunidad fueron elevados a escritura pública el 24 abril 2013, pero no resultaron inscritos en el Registro de la Propiedad ante la presencia de varios defectos subsanables. En la calificación del Registro se dice: 'Además, existe una incongruencia entre los Estatutos que se testimonian en la escritura, y los que se aprobaron en la reunión de 25 de septiembre de 2007 por los representantes de la Macrocomunidad, que a su vez son traslado de los tomados por cada una de las Asambleas de las Microcomunidades; ya que en ésta última se aprueban solamente hasta el Artículo 7 del Capítulo Cuarto; se da nueva redacción al Capítulo 5; y se elimina el contenido del resto de Artículos a partir del Capítulo sexto. Estas modificaciones no constan en los Estatutos que se unen a la escritura, por lo que no parecen ser los Estatutos finalmente aprobados. En caso de ser así, es de suma importancia que se sustituyan los Estatutos que se incorporaron a la escritura, ya que de otro modo el contenido de los mismos en el Registro sería incorrecto'.

7.- En estos Estatutos de la macro-comunidad se hace constar en el artículo único del capítulo segundo que 'Son elementos comunes los siguientes: ......el jardín y viales intercomunicadores entre los bloques y las zonas comunes'. Y en el artículo 1 del capítulo tercero se dice que 'Los gastos que ocasione el mantenimiento y administración de estos elementos y servicios comunes serán sufragados conforme al coeficiente o cuota de participación de cada bloque......'.

8.- En la escritura pública de 27 julio 2004 en la que se constituye la servidumbre perpetua de carácter recíproco entre las parcelas se describe el área de la urbanización, en la que se incluye todo lo conformado por las tres parcelas. Dentro de esta zona se encuentra la terraza a nivel situada en la parte posterior al edificio de la Fase NUM004 9- En el garaje correspondiente a la Fase NUM004 se ha detectado la aparición de filtraciones, habiendo emitido el Arquitecto Técnico Don Edmundo un informe en el que se señala que su origen se encuentra en dos puntos concretos: la zona de transición entre los diferentes niveles de la terraza y en la zona del sumidero, concluyendo que para su reparación sería precisa revisar la incorrecta solución de los solapes con paramentos y otros elementos, así como la base de las patas de barandilla, punzonamiento de la tela impermeabilizante existente bajo ellas y conexión del sumidero con el tubo.

10.- En la Junta de propietarios de la macro-comunidad celebrada el 19 octubre 2016 figuraba como punto único del orden del día el siguiente 'Humedades en garajes comunitarios de la urbanización: decisión sobre la responsabilidad en la ejecución de la obra de reparación de las humedades en el garaje comunitario de la Fase NUM004 y la repercusión de su coste. Actuaciones llevadas a cabo y justificación de la convocatoria a la presente reunión. Presentación del informe jurídico solicitado por la Fase NUM004 para el estudio y posterior determinación del carácter comunitario o privativo de las zonas que originan sus humedades.

Debate sobre la cuestión. Toma de decisiones'. Planteada la votación acerca de la realización de las obras de reparación de la causa que origina las filtraciones por considerarse elemento común de la macromunidad, votó a favor la Fase NUM004 y votaron en contra la Fase NUM005 y la Fase NUM006 , quedando por tanto rechaza la adopción de su reparación por parte de la macromunidad.



SEGUNDO : Partiendo de tales antecedentes la demandante Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 y NUM003 presenta demanda en la que viene a solicitar se declare la nulidad del acuerdo adoptado en la referida Junta de propietarios de la macro-comunidad celebrada el 19 octubre 2016 por considerar que es responsabilidad de la macro-comunidad acometer las obras de reparación de la terraza.

La Sentencia de fecha 7 septiembre 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo en el Juicio Ordinario 190/2017 estima la demanda y declara la nulidad del acuerdo objeto de impugnación.

Razona para ello que las tres comunidades adoptaron la decisión de constituir una macromunidad mediante tres acuerdos individuales que fueron posteriormente ratificados por sus representantes ante la misma macrocomunidad de suerte que aquella normativa fue la que rigió de forma pacífica la vida comunitaria hasta la adopción del acuerdo impugnado, todo ello sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse de la falta de publicidad registral y de la mención contenida en los estatutos acerca de la segregación a la vista de la realidad física de los elementos comunes. La Sentencia termina concluyendo que la terraza tiene naturaleza de elemento común de la macro-comunidad y por lo tanto la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 3 y 10-1 LPH , debe abordar a su cargo las obras para garantizar la habitabilidad del elemento privativo mediante la adecuada impermeabilización de las terrazas comunes.

En el recurso de apelación presentado por la macro-comunidad de propietarios de la URBANIZACIÓN000 formada por la Fase NUM005 , Fase NUM004 y Fase NUM006 se viene a invocar primeramente la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario ante la necesidad de traer a la litis a cada una de tales fases; seguidamente el planteamiento del recurso viene a ser que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado del art. 24 L.P.H ., si bien se trata de una comunidad de usuarios en la que lo único existente es una servidumbre de paso y disfrute, no una copropiedad, pues esa servidumbre lo es solo sobre la superficie, mientras que cada parcela mantiene la propiedad íntegra de su superficie y por tanto lo que ocurra en ella es de su exclusiva responsabilidad. Se añade que el título constitutivo de cada fase viene conformado por las respectivas escrituras de división horizontal y no por los supuestos estatutos, pues para modificar aquel título sería necesario la aprobación por unanimidad en las Juntas de cada una de las fases, lo que nunca fue planteado así.



TERCERO : Por lo que se refiere primeramente a la excepción procesal de falta de litisconsorcio pasivo necesario reiterada en el recurso de apelación, baste señalar que el art. 6-5º LEC reconoce la capacidad para ser parte en el proceso a las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley les reconozca tal capacidad, lo que supone en el caso presente un reenvío al régimen específico de la Ley de Propiedad Horizontal, y más concretamente a la actuación en juicio de la agrupación de comunidades de propietarios acerca de las cuales el art. 24-3 les reconoce la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios, resultando por tanto de aplicación la facultad que asiste al Presidente para representar legalmente a la comunidad en juicio y fuera de él ( art. 13-3 L.P.H .), apareciendo por tanto correctamente constituida la relación jurídico-procesal en la presente litis al aparecer como parte demandada la Comunidad de Propietarios del URBANIZACIÓN000 , sin que resulte por tanto necesario traer al pleito a cada una de las comunidades que la integran, y sin perjuicio claro está de lo que pueda resultar del fondo de la cuestión debatida.



CUARTO El art. art. 24 L.P.H . (tras la reforma operada por la Ley 8/199, de 6 abril) recoge dos manera distintas bajo las que pueden ser constituidos los complejos inmobiliarios privados, viniendo referida la que nos ocupa en el caso examinado a la contemplada en el apartado b) del nº 2 como agrupación de comunidades de propietarios. El motivo fundamental en que se sustenta el recurso de apelación viene dado por la ausencia del requisito expresado por la norma al decir que 'se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad'.

Lo cierto es que el criterio de los Tribunales se ha venido mostrando muy flexible al entender que agrupación como tal puede entenderse constituida de hecho, sin necesidad de un acto expreso de voluntad, ante datos tales como su actuación prolongada en el tiempo ( STS 7 abril 2003 ), por la sola existencia de un elemento común para todas las comunidades que la integran, como puede ser una servidumbre ( STS 29 abril 2015 ), por la presencia de elementos y servicios comunes que lleva inherente unos gastos y cargas a satisfacer por todos los parcelistas ( SAP Madrid, Secc. 14ª de 27-4-2007 y Secc. 20 ª de 25-4-2007), etc.

En el supuesto ahora enjuiciado encontramos que la antigua administradora de las Fases NUM005 y NUM004 , Doña Marcelina , declara en la prueba testifical que el problema surgió toda vez que la promotora no construyó las tres fases a la vez, si bien en la práctica funcionaron siempre como una macrocomunidad (cada fase siempre participó en el 33% de los gastos comunes), e incluso como tal entidad llegó a presentar alguna demanda judicial en reclamación por vicios ocultos. Añade que los nuevos estatutos tenían por misión otorgar carácter constitutivo a lo que venía siendo una simple servidumbre recíproca en una macro-comunidad, de manera tal que se tomó la verticalidad de cada fase como superficie privativa de cada una ellas y el resto se pasó a un régimen de copropiedad ordinaria.

Pues bien, continuando con esta línea argumental encontramos que la sola circunstancia de que el antiguo propietario único de los terrenos hubiere constituido sobre ellos la servidumbre perpetua de carácter recíproco mediante la escritura otorgada el 27 julio 2004 permite afirmar que la comunidad de usuarios ya estaba constituida, siendo después ratificada con la sucesiva adquisición de las diferentes viviendas por los posteriores compradores que consintieron en la existencia de esta limitación de carácter jurídico-real. Y en este mismo sentido los nuevos estatutos muestran una voluntad expresa de regular el régimen de esta copropiedad, disponiendo el art. 1 del capítulo primero que con ellos se constituye 'una copropiedad ordinaria, al amparo de los artículos 396 y concordantes del Código Civil , que serán aplicables siempre con carácter supletorio a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo dispuesto en su artículo 24 '. Y de igual manera el artículo 2 del capítulo primero regula la distribución de las cuotas de participación para el 'adecuado sostenimiento de los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no corresponden individualmente a los bloques', el artículo único del capítulo segundo describe cuáles serán los elementos comunes, el artículo 1 del capítulo tercero regula cómo serán sufragados 'los gastos que ocasione el mantenimiento y administración de estos elementos y servicios comunes', y el artículo 2 del capítulo tercero regula la Junta Rectora que dirigirá la copropiedad.

Por tanto nos encontramos ante un genuino título constitutivo de la comunidad agrupada al reunir los requisitos descriptivos que se exigen a tal fin por el apartado b) del art. 24-2 L.P.H ., debiendo recordar que para su aprobación no es preceptiva el régimen de unanimidad de todos los copropietarios, tal y como se pretende por la apelante, sino tan solo por 'los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios'.

Sostiene la apelante en su recurso que la Fase NUM005 no llegó a aprobar el capítulo primero pues lo que consta literalmente en el Acta de 11 julio 2007 en su punto quinto es 'Estatutos zonas comunes: votación de cada uno de los artículos del capítulo 2º al 7º'. Esta Sala, al igual que hace el Juez de primera instancia, considera que semejante redacción (incurriendo en la omisión del capítulo 1º) solo puede obedecer a una defectuosa redacción del acta, pues únicamente de este modo integrador puede ser interpretado el contenido de dicho acta cuando seguidamente sigue diciendo que 'En este punto del orden del día, se decide aprobar los estatutos elaborados conjuntamente por parte de las Juntas rectoras de las tres fases...', si bien admitiendo que queda relegado para un momento ulterior la redacción del capítulo 5º referido al uso de la piscina y a la inclusión de un artículo 13.

En definitiva habremos de concluir declarando que el documento aprobado por las Juntas de propietarios de las tres Fases que conforman la macro-comunidad, posteriormente ratificado por sus respectivos Presidentes en la Junta de 25 septiembre 2007, reúne los requisitos idóneos para ser tenido como el título constitutivo de la agrupación de comunidades a que se refiere el art. 24-2 b) L.P.H ., sin que resulte obstáculo a ello la ausencia de inscripción registral habida cuenta su falta de carácter constitutivo (como así se desprende de la propia norma in fine ), consideraciones todas ellas que conducen al rechazo del recurso de apelación y con ello a la confirmación de la Sentencia apelada.



QUINTO : De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC , vistas las dudas derivadas de la forma en que llevó a cabo la aprobación del documento litigioso, es por lo que no procede realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación presentado por la macro-comunidad de propietarios de la URBANIZACIÓN000 formada por la Fase NUM005 , Fase NUM004 y Fase NUM006 contra la Sentencia de fecha 7 septiembre 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo en el Juicio Ordinario 190/2017, debemos acordar y acordamos CONFIRMARLA sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Dese el desti no legal al depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.