Sentencia Civil Nº 228/2004, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 326/2003 de 19 de Mayo de 2004

La Audiencia Provincial de Burgos estima parcialmente los recursos de apelación de los litigantes sobre contribución de gastos comunes en propiedad horizontal; la Sala señala que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es la del coeficiente o cuota de participación, sin perjuicio de que los copropietarios, por acuerdo posterior, establezcan otra forma distinta para el pago de todos o parte de dichos gastos (STS de 22 de Abril de 1974); en el presente caso, la Sala manifiesta que si por unanimidad de todos los copropietarios asistentes a las juntas se han venido aprobando la distribución de los gastos generales de limpieza, vigilancia y administración de forma distinta a la prevista en los estatutos, desde el primer año de vida de la comunidad y de forma consecutiva durante 19 años, y con conformidad de los restantes, que ni han impugnado judicialmente el acuerdo, ni han mostrado queja o discrepancia alguna en relación al mismo durante periodo tan dilatado, debe deducirse, necesariamente, la concurrencia de conformidad de los copropietarios en sustituir el criterio de distribución de estos tres gastos, el general previsto en los estatutos, por el de contribuir de forma igualitaria; la Sala señala que no obstante entender que por los tres gastos citados, rige el criterio de reparto lineal o igualitario entre todos los comuneros, como quiera que el acuerdo modificador de lo establecido en los estatutos no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad, tal acuerdo no afectará a tercero, sin perjuicio de la vinculación que pueda derivarse para el, por razón de sus propios actos; por último, en cuanto al fondo de reserva, la Sala manifiesta que la contribución al mismo de los copropietarios habrá de ser con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a salvo el acuerdo que pueda adoptarse en cada momento por la comunidad de propietarios con el quórum exigible, o en su caso, sin impugnación oportuna.