Sentencia Civil Nº 225/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 42/2015 de 05 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008
Tfno.: 914933866
37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.42.2-2011/0013804
Recurso de Apelación 42/2015
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 126/2011
APELANTE: D. Segundo
PROCURADOR Dña. MARIA LUISA LORENZO DIAZ
APELADO: COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D. JOSE SOLA PELLON
SENTENCIA Nº 225 / 2015
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a cinco de junio de dos mil quince.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2)
126/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid a instancia de D. Segundo , apelante -
demandado, representado por la Procuradora Dña. MARIA LUISA LORENZO DIAZ y asistido por el Letrado D.
Pedro Patiño-Mayer Alurralde, contra COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID,
apelado - demandante, representado por el Procurador D. JOSE SOLA PELLON y asistido por Letrado; todo
ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 10/02/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid se dictó Sentencia nº 27 de fecha 10/02/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sola Pellón, en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, condenando a Segundo a abonar a la actora la cantidad de 4.117,38 euros, con los intereses legales, imponiéndole asimismo el pago de las costas causadas.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido; la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 3 de junio de 2015.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Segundo alega como motivos de su recurso de apelación la inexistencia de la deuda en la cantidad reclamada de 4117,38 # y en este sentido opone la adjudicación del piso NUM001 de la casa sita en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, a BANKIA según Decreto de 18 de Octubre de 2011 del Juzgado de 1ª Instancia nº 31 de esta capital e invoca el art. 9.1.e) LPH . De la citada suma 2.871,40 # corresponden a gastos comunitarios de 2010 y 2011, de tal manera que únicamente se adeuda 1.245,98 #.

Es el planteamiento mantenido como contestación a la demanda en el acto del juicio llegándose entonces a un debate sobre la obligación de pago de gastos de comunidad a cargo del adjudicatario de la vivienda. La raíz del problema estriba en derivar aquella obligación a una situación de afección real que es la ratio decidendi desestimatoria de la oposición del demandado pues como destaca el Fundamento de Derecho
PRIMERO se trata de una obligación personal del demandado por su condición de propietario durante el período al que se contrae el devengo de la deuda que como es de ver abarca desde Abril 2008 a Octubre 2010 incluido según resulta de los documentos 2 y 3 de la solicitud inicial de procedimiento monitorio.

Surge la discrepancia por entender que esa obligación incumbe al adjudicatario respecto a gastos de la parte vencida de la anualidad de la adquisición y la inmediatamente anterior.

De nuevo hemos de referirnos a la distinción de ambos conceptos: la obligación personal por la que aquí se acciona y la afección real, de naturaleza diferente. Para separar una de otra la S.A.P. de Valencia, Sección 6ª, de 23 de Julio de 2002 argumentaba el siguiente Fundamento: «

SEGUNDO.- Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble. El art. 9.5 de la LPH establece que cada propietario debe 'contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble' y su párrafo segundo expresa que 'al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuese su propietario actual y el título de adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales precedentes'. La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda,' pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal'.

Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo ( arts 9.5 y 20.1 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH . El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante el párrafo 2ø de la regla 5ª del artículo 9 de la anterior Ley reguladora de la propiedad horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular, 'sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes'.

El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes. Resulta claro pues que el demandado-apelado D. Landelino , como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad apelante, es el único que debía responder de éstos y la entidad recurrente, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por mor del art. 9.5 de la LPH . Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular. Recapitulando, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.5 párrafo segundo de la LPH , es una obligación 'propter rem' determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la transmisión de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real. Por lo que en el caso de autos adquirida por la... etc.» En el mismo sentido la S.A.P. de Madrid, Sección 12ª, de 30 de Enero de 2007 se refería a esta cuestión: «

CUARTO.- El art. 9.e) de la LPH impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, precepto que se completa en el art. 21 cuando dispone que las obligaciones a que se refiere el art. 9 e) y f) serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Como consecuencia el deudor de esa obligación personal es quien ostenta la propiedad del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible el pago, por lo que tal obligación se viene calificando de ambulatoria o 'propter rem', puesto que el deudor lo es en función de una titularidad dominical. Pero, además la LPH establece la garantía especial de crédito preferente a los efectos del art.

1923 CC para asegurar el cumplimiento de aquella obligación de pago, que es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes producidos en el último año anterior a la adquisición y la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuera su propietario actual, lo que supone una afección real que viene dada por la propia existencia de la propiedad horizontal sin precisar de una publicidad registral específica (DGRN, resolución de 1-6- 1989, entre otras), pero deudor personal sigue siendo el titular del piso o local sin que la transmisión extinga ni altere el contenido de la deuda.» Doctrina la expuesta aplicable directamente al presente caso, procediendo la desestimación del recurso.



SEGUNDO .- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Segundo contra la sentencia de 10 de Febrero de 2014 del Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid dictada en procedimiento 126/11 confirmaos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Remítase testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0042-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.