Sentencia CIVIL Nº 223/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 904/2018 de 29 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120178148792

Recurso de apelación 904/2018 -4

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1030/2017

Parte recurrente/Solicitante: Paloma

Procurador/a: Manuel Carreras Moysi Marotzke

Abogado/a: Mireia Corominas Cidraque

Parte recurrida: EUROESTONE SPAIN SL

Procurador/a: Sonsoles Pesqueira Puyol

Abogado/a: PEDRO ANT GALLEGO ENCINAS

SENTENCIA Nº 223/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra

Barcelona, 29 de mayo de 2020

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 31 de agosto de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1030/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aManuel Carreras Moysi Marotzke, en nombre y representación de Paloma contra Sentencia - 31/05/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sonsoles Pesqueira Puyol, en nombre y representación de EUROESTONE SPAIN SL.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que, con estimación de la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales

Sr/a. Pesqueira Puyol en representación de EUROESTONE SPAIN, S.L. resuelvo el

contrato de arrendamiento de 1/5/2012 de la finca sita en Barcelona c/ DIRECCION000 NUM000 por expiración del término contractual pactado, condenando a la arrendataria Dª

Paloma a que desaloje la finca dejándola libre, vacua

y expedita a disposición del demandante apercibiéndoles de lanzamiento,

procediéndose en su caso al descerrajamiento de la puerta y se considerarán

abandonados los bienes que se encuentren en el interior del inmueble, declarando no

haber lugar a la posibilidad de rehabilitar el contrato de arrendamiento objeto de este

proceso.

Se imponen las costas a Dª Paloma

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/03/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad EUROSTONE SAPIN,S.L , quien actúa en calidad de propietario de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona, contra Dª Paloma, arrendataria de la expresada finca en méritos de contrato de arrendamiento suscrito el 1 de mayo de 2012

Mediante la demanda se ejercitaba acción de desahucio por expiración del término del indicado contrato de arrendamiento, suscrito por la entonces propietaria del inmueble, por una renta anual de 6.360.-euros, pagadera mensualmente a razón de 530€/mes, y por plazo de un año sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU . Se acompaña dicho contrato junto a la demanda como doc. nº 2.

A tal petición se opuso la demandada. Así, tras indicar que la actora es un fondo de inversión que se dedica a la compra de inmuebles para su rehabilitación y reventa posterior, y que la finca ha venido siendo administrada por la entidad FERRAN PROPERTY MANAGEMENT, invoca la normativa contenida en la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y, en particular, sus artículos 9 y 10.

Sobre esta base, parte de la premisa de que los cinco años de prórroga obligatoria del contrato ( ex. artículo 9 LAU) concluyeron el día 1 de mayo de 2017, pero considera que se ha producido una nueva prórroga de un año al amparo de lo dispuesto en el art. 10 LAU, pues estima que no se ha producido con el mes de antelación legalmente exigido la notificación en forma (fehaciente se dice en el escrito de contestación) de la voluntad de la propiedad de no renovar el contrato. En este sentido señala que la primera notificación en forma se produjo mediante el burofax que recibió el día 11 de octubre de 2017 (doc. nº 4 de la demanda) cuando ya se había entrado a operar esta prórroga anual del contrato y la demanda seguía abonando las rentas por ello.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 31 de mayo de 2018 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de los de Barcelona por la que, rechazando los motivos de oposición, estimó la demanda con expresa condena a la demandada al pago de las costas causadas en primera instancia.

Frente a esta sentencia se alza la demandada quien reitera en esta alzada los argumentos expuestos en su escrito de contestación a la demanda, considerando que concurre error en la valoración de la prueba por parte del juzgador de primer grado, pues, a criterio de la recurrente, no deduce las consecuencias acertadas del documento de transcripción de conversaciones adjuntado como nº 3 a la demanda rectora del procedimiento, documento no impugnado, puesto en relación el mismo con la restante documental aportada.

Solicita así que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se desestime la demanda inicial de las actuaciones.

La demandante, aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el magistrado de primer grado.

SEGUNDO.-Son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que la relación arrendaticia que examinamos trae causa del contrato de arrendamiento, antes reseñado, celebrado el día 1 de mayo de 2012, habiéndose pactado expresamente que se suscribía por plazo de un año.

No hay duda de que el contrato de autos estaba ya plenamente sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en su redacción temporalmente aplicable (la versión vigente en el año 2012).

De ello se sigue que el régimen jurídico aplicable es por tanto el dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1.994 , en su redacción antes de la reforma operada por Ley 4/2013 que, en su parte ahora relevante, establecían que:

'ARTÍCULO 9. PLAZO MÍNIMO.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. (...).

ARTÍCULO 10. PRÓRROGA DEL CONTRATO.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.'

En resoluciones precedentes hemos tenido ocasión de exponer las notas o ejes característicos que resultan de la aplicación de estas normas en cuanto a la duración del contrato, que podemos sintetizar señalando que la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes; pero la autonomía de la voluntad se ve limitada por la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario (quien puede excluirla comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días) hasta alcanzar un mínimo de cinco años ( art. 9 LAU). Es decir, se garantiza al arrendatario una duración mínima del arriendo de cinco años.

Debiendo precisarse que, conforme al art. 10 LAU, llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prorroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita (si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación) por plazos anuales con un máximo de tres años, obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, quien con idéntico preaviso puede dar por finalizado el contrato a la expiración de cada anualidad. Transcurrido dicho plazo el arriendo se renovará por tácita reconducción.

En atención a las anteriores normas la controversia en esta alzada, como ya sucediera en la instancia, se ciñe a establecer si la comunicación realizada por el trabajador de la administradora de fincas que gestionaba el arrendamiento de autos por cuenta de la propiedad goza de eficacia jurídica para impedir la prórroga tácita del contrato de autos. Ello nos remite a una cuestión de índole esencialmente probatoria.

En este sentido, con carácter general y previo a analizar las concretas cuestiones objeto de recurso, parece necesario recordar, a la vista de las alegaciones vertidas por la apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación, que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia. Así,esta Sala no está obligada a respetar el criterio del juez en materia de prueba, de manera que no se limitan sus facultades de revisión a los supuestos de ser absurdas, ilógicas o arbitrarias sus conclusiones, sino que para resolver la sala de otro modo basta con que no comparta las mismas.

El recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia.

En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS de 15 de junio de 2010 ( sentencia 373), con cita de otras anteriores, cuando señala que 'La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero , ha seguido la línea jurisprudencial elaborada durante la vigencia de la derogada. Conforme a ella el órgano de apelación puede y debe revisar ilimitadamente la valoración de la prueba realizada en la primera instancia, debiendo corregirla aun cuando no se hubieran producido en aquella infracciones susceptibles de ser incluidas en el ámbito de la violación del artículo 24 de la Constitución Española'

En el mismo sentido se pronuncia la STS / 2016 de 10 de octubre cuando afirma que 'en nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido 'una severa crítica' ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre , ambas citadas por la sentencia 668/2015 , de 4 de diciembre ). Por tanto, es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia (como así hicieron los demandantes ahora recurrentes) e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del juez de primera instancia (sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015)'.

TERCERO.-Una vez expuesto el régimen jurídico aplicable y hechas las anteriores consideraciones, como decíamos, se traslada a esta alzada la controversia sobre la validez de la comunicación efectuada por la parte actora a los efectos del art. 10 LAU , sin que resulte controvertido que ha transcurrido el plazo contractual, con la prórroga legal del art. 9 LAU.

Desde esta perspectiva, hemos de poner de manifiesto que de la prueba practicada, que se ciñe a la documental y testifical, pues ninguna de las partes había propuesto el interrogatorio de la contraria con lo que las declaraciones de la demandada no pueden valorarse como tal pese a la iniciativa del magistrado, ha quedado acreditado, en primer lugar: (i) que la entidad FERRAN PROPERTY MANAGEMENT era la que administraba en nombre de la propiedad la vivienda de autos y se ocupaba de la gestión de su alquiler; (ii) que D. Luis Pablo era trabajador de dicha entidad y quien mantenía la comunicación habitual con la inquilina, demandada y ahora apelante; (iii) que entre los días 15 y 16 de febrero de 2017, es decir, antes de un mes de antelación del 31 de abril de 2017, que era la fecha de expiración del término ordinario del contrato, la inquilina se dirigió el Sr. Luis Pablo (reconociéndolo por tanto como interlocutor válido en nombre de la propiedad) interesándose por la situación futura de la relación contractual, y este último, tras manifestar haber recabado la información necesaria de la propiedad, le indicó a la arrendataria textualmente que ' no van a renovar el contrato de arrendamiento'. Todo ello resulta, de un lado, de la transcripción de parte de las conversaciones mantenidas por el Sr. Luis Pablo y la demandada por vía telemática, aportada como doc. nº 3 junto a la demanda y no impugnada, y, de otro lado, de las propias manifestaciones del Sr. Luis Pablo, que actúo como testigo.

De ese mismo documento se desprende que la Sra. Paloma desde luego conoció esa voluntad de no renovar el contrato. Tan es así que pidió una moratoria para el desalojo en atención a las necesidades escolares de sus hijos.

Por otra parte, del documento que analizamos resulta también que la recurrente se interesó por la posibilidad de adquirir la vivienda que ocupaba como arrendataria y para ello pidió contactar a tal efecto directamente con la propiedad. Se le puso en contracto con D. Alexander, representante de la propiedad que también ha intervenido como testigo, quien declaró que, efectivamente, mantuvo una conversación con la Sra. Paloma en la que, tras reiterarle su voluntad de no renovar el arriendo, le informó del precio de una posible compra.

Durante los meses de abril y mayo de 2017 la administración de fincas intentó convocar, sin éxito, a la arrendataria a una reunión y, en fecha 10 de octubre de 2017, se remitió a la demandada el burofax que se acompaña como doc. nº4 de la demanda, confirmando su intención de no renovar el contrato y señalando que los pagos percibidos desde la extinción se recibían en concepto de contraprestación por la ocupación.

Pues bien, partiendo de estos datos consideramos que la prueba ha sido correctamente valorada por el Juzgador de primer grado. Así, como ya se indica en la sentencia,la ley no establece una forma especial para la notificación del art. 10 LAU .

Es criterio reiterado de esta Sección 13ª por todas, sentencia de 14 de marzo de 2002, ECLI:ES:APB:2012:351 que no requiere que sea fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita. En consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación, debiendo tratarse de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, salvo que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.

En este caso resulta probado, tal y como hemos expuesto, que la propiedad, a través de la administración de fincas, comunicó a la demandada su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y que esta voluntad fue conocida por la inquilina. A la validez de esta comunicación no obsta que esta última, la Sra. Paloma, se hiciera una composición de lugar errónea -pensando que la comunicación requería de una notificación escrita y/o fehaciente- pues no se puede hacer pechar a la arrendadora, que cumplió con las exigencias legales, las representaciones subjetivas equivocadas de la demandada.

Por lo tanto, la comunicación efectuada por la demandante tiene plenos efectos jurídicos a los efectos del art. 10 LAU y, por ello, debe desestimarse el recurso de apelación y confirmarse la sentencia recurrida.

CUARTO.-La desestimación del recurso comporta, ex. art. 398 de la LEC, la imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Paloma, CONFIRMAMOS la Sentencia de 31 de mayo de 2018 dictada en los autos de juicio verbal nº 1030/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona ,con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- En el día de la fecha, y una vez firmada por todos/as los/as Magistrados/as que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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