Sentencia Civil Nº 223/2007, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 267/2007 de 26 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00223/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000267 /2007

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000102 /2007

SENTENCIA CIVIL Nº 223/07

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL Mª CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

Mª BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ

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En Soria, a veintiséis de Diciembre de dos mil siete.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000102/2007, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA, siendo partes:

Como apelante y demandante D. Vicente representado por el Procurador D. ISMAEL PÉREZ MARCO, y asistido por el Letrado D. LUIS RUIZ HERNANDEZ.

Y como apelado y demandado EMEA INGENIERÍA S.L. representado por el Procurador Dª. CARMEN YÁÑEZ SÁNCHEZ, y asistido por el Letrado Dª. ANA ISABEL GARCIA RIOBO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Vicente , representado por el Procurador Sr. Pérez Marco y defendido por el Letrado Sr. Ruiz Hernández contra, como demandada, Emea Ingeniería S.L., representada por la Procuradora Sra. Yáñez Sánchez y defendida por la Letrado Sra. García Rioboó y, en consecuencia, condeno a la entidad demandada a abonar al actor la suma de 5.526,38 euros, más los intereses legales. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 267/07 , y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia, que se dan por reproducidos.

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de D. Vicente , contra la sentencia que estimó parcialmente su demanda de reclamación de rentas vencidas e impagadas y acumulada de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local de negocio, alegando en síntesis error en la apreciación de la prueba por parte del Juez de Instancia, tanto respecto del pago de las mensualidades de renta pendientes hasta la finalización del contrato, como respecto de la fianza que se descuenta, de la cantidad a que fue condenada la demandada.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia considera que ha existido un desistimiento unilateral por parte de la arrendataria del local de negocio y por tanto la indemnización de daños y perjuicios por tal incumplimiento contractual deberá en principio comprender no solo el valor de la pérdida sufrida, sino también el de la ganancia dejada de obtener (Fundamento de Derecho Tercero). Sin embargo, a continuación considera que en atención a las circunstancias del caso, debe hacer uso de la facultad moderadora (que el artículo 1.103 del C.C ., atribuye a los Tribunales) y rebaja la pretensión del actor a tres mensualidades de renta.

Y es contra esta disminución de la indemnización, sobre la que se alega en el primer motivo del recurso, por entender que el arrendador no está obligado a recibir las llaves por más que el arrendatario quiera dar por resuelto el contrato.

El artículo 1.103 del C.C ., establece que "La responsabilidad que proceda de negligencia es igualmente exigible en el cumplimiento de toda clase de obligaciones; pero podrá moderarse por los Tribunales según los casos".

Y en relación con el desistimiento unilateral en los contratos de arrendamiento, existe numerosa jurisprudencia que avala su aplicación. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , establece: "Dado que las recurrentes dan por reproducida en este motivo la argumentación que han expuesto en el primero, se considera procedente el conjunto estudio de ambos, debiendo partirse de la base de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir.

A ello ha de añadirse que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la L.A.U. vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado.

En el caso que nos ocupa, la arrendataria a través de requerimiento notarial de fecha 23 de noviembre de 1995 hizo ofrecimiento a las ahora recurrentes de las llaves del local arrendado, dejando las mismas en poder del Notario a quien se encomendó la realización del referido acto de comunicación a efectos de que pudieran ser recogidas por las interesadas.

El Tribunal de apelación, valorando los datos que han sido anotados, entendió que resultaba excesiva la pretensión de las actoras de percibir las rentas correspondientes a 9 años y 6 meses, al no constar probado que concurrieran circunstancias que hicieran previsible una especial dificultad para hallar un arrendatario al que se pudiese solicitar una renta similar a la pactada.

En consecuencia decidió aplicar por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2 L.A.U ., para los arrendamientos de vivienda, pues de esta forma la indemnización correspondiente a las arrendadoras que ascendía (incluido el I.V. A.) a 1.653.000 pesetas, concedía a las mismas un plazo razonable para encontrar otro arrendatario.

Esta Sala acepta el criterio tenido en cuenta en la sentencia recurrida, por considerarlo correcto, ya que igualmente entiende que el plazo de algo más de 9 meses -independientemente de la actitud inicialmente adoptada por las arrendadoras en cuanto a hacerse cargo de las llaves- debe considerarse suficiente para obtener una nueva ocupación del local o locales de litigio, a cambio de la percepción de una renta de mercado".

Por otra parte numerosas Audiencias Provinciales, moderan también la cantidad solicitada por las rentas pendientes hasta la finalización del contrato, atendiendo las circunstancias de cada caso. Así, citaremos la de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 25 de abril de 2002, la de la Audiencia de Girona de 28 de junio de 2005 , que establece "Nada impide que tal doctrina se aplique a los arrendamientos concertados al amparo de la L.A.U de 1994 respecto de arrendamientos distintos a los de vivienda, dado que, si como hemos dicho, en principio, el arrendatario debe satisfacer las rentas que se devenguen hasta la finalización del plazo contractual por vía de la indemnización de daños y perjuicios, es dable proceder a su moderación en atención a las circunstancias concurrentes y de conformidad con el artículo 1.103 del Código civil ."

Por su parte la Audiencia Provincial de Santa Cruz, en sentencia de 28 de febrero de 2005 , dice: "Naturalmente, la reducción en la indemnización solicitada y fijada en la sentencia no implica ningún tipo de incongruencia respecto de lo alegado por la demandada en la instancia y en el recurso, pues, por un lado, son las circunstancias alegadas las que se tienen en cuenta; por otro lado, la moderación puede hacerse de oficio, como se ha señalado, y, finalmente, el ámbito del recurso permite la revisión de todo lo actuado en primera instancia y de los elementos de la pretensión, en concreto, de lo referente a la concurrencia y prueba de los perjuicios cuyo resarcimiento se pretende".

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de mayo de 2004 , también acepta este criterio y la de la misma Audiencia de 7 de diciembre de 2006 , concreta: "La posibilidad de moderar la indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual se halla reconocida en el artículo 1103 del Código Civil en relación al artículo 1101 del mismo cuerpo legal; y en el presente caso no estimamos que sea incorrecta la moderación indemnizatoria efectuada por el Juzgador "a quo" en base a los razonamientos recogidos en la sentencia apelada. Ahora bien, esa indemnización de tres mensualidades de renta sería a consecuencia del incumplimiento contractual originado al no respetar el plazo del arrendamiento, por lo que como mantiene el apelante, a la misma debe añadirse el importe de la renta del mes de enero de 2003, pues durante este mes los demandados ocuparon la vivienda y dejaron de satisfacer la renta".

TERCERO.- Aplicando la anterior doctrina al supuesto de autos, debemos analizar si el Juez de Instancia, valoró correctamente las circunstancias concurrentes en autos, para hacer uso de la tan mencionada facultad de moderación.

Llegados a este punto, queremos recordar, tal y como tiene establecido esta Sala con reiteración, que rige en nuestro derecho el principio de libre valoración de la prueba, lo que supone que el Juzgador, partiendo de los hechos que las partes introducen en el proceso y de las pruebas que se articulan en torno a los mismos, es libre de valorar los resultados, y en principio su conclusión debe prevalecer, salvo error evidente.

Teniendo en cuenta lo anterior, y tras un análisis de lo actuado, comprobamos que si bien es cierto que el arrendador no necesitaba ninguna causa legal para no aceptar las llaves del local, lo cierto es que tuvo las mismas a su disposición y no las aceptó, hecho que no puede ser negado, y ha sido valorado por el Juez de Instancia como que tuvo la posibilidad de arrendar el inmueble nuevamente. Además, añadimos nosotros, hay que tener en cuenta que el apelante conocía que la arrendataria ya no se encontraba en el local, puesto que envió las facturas a la nueva dirección de aquélla. Y finalmente, no podemos dejar de lado el hecho de que el plazo de preaviso establecido, seis meses, es infrecuente en este tipo de contratos y a todas luces excesivo para un contrato de un año de duración, pues obliga al arrendatario a conocer con excesiva antelación si va a continuar con el alquiler, esto es, cuando aun no ha transcurrido la mitad de la duración del mismo.

En consecuencia, procede rechazar este motivo del recurso y confirmar la sentencia del Juzgado en este punto al estimar razonable la cifra allí fijada, considerando que hace uso mesurado, de la facultad de moderación que otorga al Juzgado el artículo 1.103 del Código Civil . En este sentido cabe señalar que, en relación a esta facultad de moderación, el Tribunal Supremo (Sentencias de 4 de noviembre de 2004 y de 22 de enero de 2007 ) considera que no puede revisarse en casación, salvo que no se haya hecho uso de ella o se haya aplicado de modo irracional o ilógico o de forma desmesurada.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso se opone a que sea descontada la fianza de la cantidad reclamada.

Si el objeto de la fianza es responder, con carácter general, por los daños y desperfectos que el arrendatario haya causado en el inmueble, y en el caso concreto también por las rentas impagadas, (cláusula sexta del contrato) ejercitada la acción judicial en reclamación de ambos conceptos, y habiendo sido condenado el arrendatario a su pago, es claro que debe descontarse el importe de la fianza que, no olvidemos, está en poder del arrendador, precisamente para responder de las cantidades que pudieran deberse por dichas reclamaciones. Lo que no puede entenderse es, como hace el recurso, que ocasionados desperfectos por el arrendatario o debiéndose rentas, pierda éste último la fianza, pues no nos encontramos ante una cláusula penal, sino que si se dan dichas circunstancias, la fianza se aplicará al pago de lo que se deba por tal concepto, como es el caso.

En consecuencia este motivo del recurso tampoco puede ser estimado, lo que conlleva la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada por aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Vicente , contra la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia nº 3 de Soria, el día 26 de septiembre de 2007 , en los autos de juicio ordinario nº 102/07 de ese Juzgado, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución; con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.