Sentencia Civil Nº 222/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 769/2007 de 29 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00222/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 769 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintinueve de abril de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1313 /2005 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MOSTOLES , a los que ha correspondido el Rollo 769 /2007 , en los que aparece como parte apelante TRATO HECHO BOLSA INMOBILIARIA, S.L. representado por el procurador DON JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ, y como apelado DON Carlos Jesús Y DOÑA Diana, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON FRANCISCO FERNANDEZ ROSA, y por último como apelado DOÑA María Dolores Y DON Enrique, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Mostoles, en fecha 23 de enero de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando, parcialmente, la demanda planteada por el procurador Don Jesús Moreno Ayllón, en nombre y representación de DON Carlos Jesús Y DOÑA Diana contra DOÑA María Dolores, DON Enrique y contra TRATO HECHO BOLSA INMOBILIARIA, S.L., debo condenar y condeno a DOÑA María Dolores, DON Enrique a que abonen a la actora la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000 EUROS) con los intereses legales, absolviendo a TRATO HECHO, BOLSA INMOBILIARIA, S.L. de la pretensión contra ella deducida y debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante TRATO HECHO BOLSA INMOBILIARIA, S.L., al que se opuso la parte apelada DON Carlos Jesús Y DOÑA Diana, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 22 de abril de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Los compradores demandantes, don Carlos Jesús y doña Diana, solicitan en la demanda, respecto de la parte vendedora, los pronunciamientos siguientes: se declare resuelta la compraventa por parte de los vendedores y por causa imputable exclusivamente a los mismos, atendido el incumplimiento de sus obligaciones; se condene a los mismos a devolver la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras, por duplicado, esto es, la suma de 6.000 euros, con sus intereses legales; se les condene a pasar por tal declaración de resolución de compraventa; se les condene a la indemnización de daños y perjuicios que por su actuación se han irrogado a los actores, cuya cuantía se fijará en ejecución de sentencia, sirviendo de base para su cuantificación la cantidad que, en concepto de intereses, han dejado de percibir los consortes demandantes desde el 7 de noviembre de 2005 (fecha en que se entregaron arras) hasta que se dicte sentencia firme o realicen el pago; se les condene a abonar cualquier cantidad que la agencia inmobiliaria pretendiere reclamar a los demandantes por su supuesta gestión, dado que son ellos los causantes del incumplimiento y deberán responder de la totalidad de los daños y perjuicios causados. Y respecto de la agencia inmobiliaria codemandada, Trato Hecho Bolsa Inmobiliaria S.L., los pronunciamientos que siguen: se declare no haber lugar a la percepción de cantidad alguna por parte de los demandantes debiendo minutar su corretaje, en su caso, a los vendedores incumplidores del contrato; y se le condene a devolver a los actores la cantidad entregada de 3.000 euros, tal y como contractualmente se fijó, salvo que la misma sea devuelta en fecha anterior por los codemandados vendedores.

La agencia mediadora se opone a la demanda alegando: los compradores convinieron que podía entregar las arras a los propietarios de la vivienda y las entregó el 7 de noviembre de 2005; la función de la mediadora es poner en contacto a vendedor y comprador pero no asegura la perfección del contrato; las partes acuden a la notaría el 1 de diciembre de 2005 pero no fueron los vendedores los que no quisieron firmar, sino que los compradores modificaron las condiciones de la compra por lo que la vendedora, al no estar requerida en forma para otorgar la escritura pública de compraventa, alegó que se le requiriese formalmente para firmar y con las condiciones de la firma; la agencia no ratificó las manifestaciones que constan en el acta notarial de 1 de diciembre de 2005 porque las hizo el letrado de los compradores y la empleada de la agencia no sabía lo que allí pasaba, pues existen inexactitudes porque se habla de contrato privado de compraventa con los actores y ese contrato no existía y porque se declara que los vendedores no querían vender cuando no era cierto; solo existieron discrepancias y la agencia puso un burofax el día 1 de diciembre de 2005 a las partes para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el día 7 de diciembre de 2005 y el día 2 recibe un burofax de los actores pidiendo éstos las arras, ante lo cual llamó por teléfono a los actores compradores y les comunicó que la firma sería el día 7 de diciembre de 2005, lo que ya se comunicaba en el burofax del día 1, y los vendedores y agencia acudieron a la notaría y no los compradores; la actuación profesional de la agencia ha sido realizada; se le reclama una cantidad que no tiene y al no ser parte en la relación jurídica tampoco puede responder de la penalidad que el incumplimiento conlleva, careciendo de legitimación pasiva; el contrato no se ha celebrado por causa imputable a los compradores que se han vuelto atrás; y nada puede minutar la agencia a los actores cuando no tiene vinculación con ellos.

Los vendedores, don Enrique y doña María Dolores, se oponen a la demanda alegando: no existió contrato privado de compraventa entre compradores y vendedores; quien incumplió sus obligaciones fueron los compradores al variar, sin previo aviso, las condiciones de compra pues ellos estuvieron en todo momento dispuestos a otorgar en el plazo convenido, 30 días desde la suscripción del contrato de arras, la venta en los términos acordados con la mediación de la agente; el día 1 de diciembre de 2005 los compradores, en la notaria, modificaron el precio y como los vendedores no estaban requeridos formalmente para otorgar la escritura pública en términos que no eran los acordados y pactados, alegaron que se les requiriese formalmente con las nuevas condiciones que, para la firma, pretendían imponer los compradores; el acta notarial de 1 de diciembre de 2005 contiene manifestaciones unilaterales de los compradores y por ello no se ratificó por la agencia inmobiliaria; la agencia volvió a requerir por burofax a las partes, el día 1 de diciembre de 2005, para el otorgamiento de escritura pública el día 7 y ellos, vendedores, fueron a la notaría y los compradores no recogieron el burofax de mala fe pues ya conocían su contenido por haberles avisado la agencia inmobiliaria por teléfono y ello con el fin de cobrar 6.000 euros; los incumplidores únicos son los compradores; la parte compradora pierde, de acuerdo con lo pactado, los 3.000 euros entregados como arras por no efectuarse la compraventa por culpa exclusiva de los compradores actores.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que existía contrato de compraventa perfeccionado y que la prueba practicada conduce a sostener que los vendedores no quisieron firmar la escritura de compraventa en la notaría a la que acudieron el día 1 de diciembre de 2005 junto a los compradores y la empleada de la agencia inmobiliaria por no estar de acuerdo en el precio de venta suscrito en el contrato privado tal y como se recoge en el acta notarial y, por tanto, en contradicción con lo que se había pactado con anterioridad pero si bien ese día se produjo la frustrada reunión en la notaría, es cierto que las partes pactaron un plazo de 30 días para la firma de la escritura pública de compraventa y ante el intento fallido la agencia inmobiliaria remitió el mismo día 1 de diciembre de 2005 sendos burofax citando a las partes nuevamente en la notaría para la formalización de la compraventa el día 7 del mismo mes y año, y este día acudieron los vendedores y la agencia a la notaría y no los compradores, por lo que no puede afirmarse que los vendedores se negaran de manera definitiva a escriturar la venta pues dentro del plazo pactado lo intentaron con la mediación de la agencia, de modo que debe darse una respuesta en equidad porque ante la imposibilidad de llevar a efecto el contrato y no constando la voluntad rebelde de los vendedores, que intentaron la firma nuevamente dentro del plazo, deben ser condenados los últimos a devolver la cantidad entregada por los compradores como señal, pero no la agencia, pues ésta ha acreditado que la cantidad recibida en concepto de arras la entregó a los vendedores; y, en consecuencia, condena a dichos vendedores a que devuelvan a los compradores los 3.000 euros con los intereses legales, absuelve a la agencia mediadora de la pretensión deducida contra ella y, en cuanto a las costas procesales, declara que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad porque existen serias dudas de hecho ya que la actora no tenía por qué conocer el contenido y términos de la relación contractual existente entre los codemandados, e, incluso, de derecho acerca de cual fuese la parte efectivamente obligada a la devolución dineraria que postulaba, lo que justifica la llamada a ambas demandadas al proceso a fin de evitar que, precisamente a tenor de los pactos constitutivos de un contrato en el que no intervino la parte actora, pudiera ver frustrada la íntegra satisfacción de su derecho, y, en definitiva, procede la aplicación del inciso final del número 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

La agencia codemandada, Trato Hecho Bolsa Inmobiliaria S.L., interpone recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia que no impone a la parte demandante las costas causadas a la codemandada absuelta porque, según argumenta, el letrado de la agencia cursó burofax (documento 5 de su contestación a la demanda) notificando a los compradores que la cantidad entregada por ellos estaba en poder de los vendedores y conocían, por tanto, el alcance de la relación entre vendedor y agencia y, concretamente, que la agencia no poseía el dinero que reclamaban; la actora nunca argumentó que no conociera la relación entre las partes codemandadas o que no supiera quien tenía el dinero de la señal; se pedía en la demanda que se declarase no haber lugar a percibir la agencia honorarios, solicitud que nunca se hizo por la agencia a los compradores, y no se acreditó el vínculo de actora y agencia que justificara jurídicamente tal petición y esa petición se ha denegado; la prueba practicada ha sido erróneamente valorada porque acredita que los compradores actores sí conocían la relación entre los codemandados y quien poseía la señal; y, que, por todo ello, procede la condena de la actora al pago de las costas causadas a la agencia inmobiliaria codemandada absuelta.

SEGUNDO.- El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, establece como principio el del vencimiento objetivo y, por tanto, que las costas de primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, y si bien dicho principio no es absoluto ya que el mismo precepto recoge una excepción, cual es, "salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho", la excepción está supeditada a la existencia de dudas de hecho o de derecho de cierta entidad o intensidad, no pudiendo convertirse la excepción en regla general mediante una ampliación excesiva y desproporcionada de la expresión "serias dudas de hecho o de derecho".

Dado que ha existido una desestimación total de la pretensión de los demandantes dirigida contra la agencia codemandada y correlativa estimación total de la pretensión absolutoria de la última, lo único que cabe analizar, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, es, si está o no justificada la no imposición de costas a la parte vencida por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Como dice la sentencia de la sección 10ª de esta Audiencia Provincial de 20 de junio de 2006 "las «dudas de hecho o de derecho» a que se refiere el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil nada tienen que ver con las incertidumbres que subjetivamente pueda albergar alguna de las partes de un concreto procedimiento, sino las objetivas, esto es, constatables en abstracto y vinculadas a la índole de la controversia (...). Nótese que frente a la regulación de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 , no basta para la exoneración del pago de las costas con que se aprecie -y se motive debidamente- la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas".

Pues bien, en el supuesto presente concurrían las serias (objetivas y de entidad suficiente) dudas de hecho y de derecho que, razonadamente, consigna el juez de primera instancia para no condenar a la parte vencida al pago de las costas causadas a la codemandada absuelta, y sus argumentos no han quedado en absoluto desvirtuados por la apelante ya que si bien es cierto que la agencia mediadora había comunicado a los actores compradores, ante el requerimiento de éstos a dicha agencia para que les devolviera las arras, que no podía devolverlas porque las había entregado a los vendedores y que los compradores habían convenido en la oferta de compra suscrita con la agencia que ésta podía entregar a los vendedores las arras que en ese mismo momento se entregaban a la agencia, también lo es que la agencia se había comprometido en dicho documento a devolver las arras en caso de no ratificarse la venta por los vendedores y los compradores no conocían el alcance de los pactos suscritos por los vendedores y la agencia -ni los de mediación, donde se autorizaba a la agencia a percibir importes a cuenta del precio o afianzamiento de la operación, ni los de aceptación de la compraventa y recepción de arras por los vendedores, únicamente suscritos por éstos y la agencia-, ni la veracidad de la afirmación de la agencia de que había entregado el importe de las arras a los vendedores, ni el documento de aceptación de la oferta de compra suscrito, como se ha dicho, únicamente por los vendedores y la agencia, de modo que el caso presentaba una duda objetiva y de intensidad bastante sobre el destino material del importe de las arras y, lo que es más importante, sobre la persona en quien recaía la obligación de devolver las mismas a los compradores ante la existencia de documentos suscritos a dos bandas por los compradores y agencia y vendedores y agencia.

TERCERO.- En virtud de lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por Trato Hecho Bolsa Inmobiliaria S.L., y condenar a la misma al pago de las costas causadas en esta alzada (artículo 397 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Trato Hecho Bolsa Inmobiliaria S.L., representada por el Procurador don Jose Luis Barragues Fernandez, contra la sentencia dictada en fecha 23 de enero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Móstoles (juicio ordinario 1313/05) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.