Sentencia CIVIL Nº 217/2022, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 646/2021 de 18 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00217/2022

Modelo: N10250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Teléfono:986817388-986817389 Fax:986817387

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MB

N.I.G.36057 42 1 2018 0011790

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000646 /2021

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 10 de VIGO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000818 /2018

Recurrente: Pedro Miguel, Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, COMUNIDAD HEREDITARIA DE Alberto, Piedad, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Camilo, Carmelo

Procurador: RICARDO ESTEVEZ CERNADAS

Abogado: ANGEL DIAZ FERNANDEZ

Recurrido: Apolonia

Procurador: JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO

Abogado: MARIA DE LOS ANGELES SANJUAN MORAIS

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados Dª. Mª BEGOÑA RODRIGUEZ GONZALEZ, D. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y D. JOSÉ FERRER GONZALEZ, han pronunciado la siguiente

S E N T E N C I A Nº 217/2022

En VIGO, a dieciocho de mayo de dos mil veintidós

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000818/2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 10 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000646/2021, en los que aparece como parte apelante, Pedro Miguel, Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, COMUNIDAD HEREDITARIA DE Alberto, Piedad, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Camilo, Carmelo, representados por el Procurador de los tribunales, Sr. RICARDO ESTEVEZ CERNADAS, asistidos por el Abogado D. ANGEL DIAZ FERNANDEZ, y como parte apelada, Apolonia, representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO, asistida por el Abogado Dª. MARIA DE LOS ANGELES SANJUAN MORAIS, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ FERRER GONZÁLEZ quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.El litigio en primera instancia.

1. La representación procesal de doña Apolonia interpuso demanda frente a, Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, Alberto, Piedad, Estibaliz, Pedro Miguel, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Melchor, Juliana, Camilo, Lucía, Carmelo, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Sabino, en la que terminó por solicitar:

'1.-Se declare ser del pleno y exclusivo dominio de la demandante los dos inmuebles descritos a los extremos I) y II) del hechoNOVENOde la demanda.

2.- Condenar a los demandados a estar y pasar por la declaración anterior.

3.-Condenar a los demandados a otorgar en unión con la demandante y ante el Notario que ésta designare, la escritura pública de compraventa de los dos inmuebles anteriores,previo pago a los mismos por la demandante de la suma de 40.000,00 €.

4.- De no ser estimados los pronunciamientos anteriores -pretensión anterior-, condenando a los demandados, solidariamente, a hacer efectiva a la demandante la suma de 42.000,00 €, con los intereses legales de la misma desde la fecha del emplazamiento.

5.- En cualesquiera de ambos supuestos, condenando a los demandados al pago de las costas procesales.'.

2. La demanda fue turnada al Juzgado de primera instancia nº 10 de Vigo, que incoó el Juicio Ordinario 818/2018 .

3. La representación procesal de Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, Alberto, Piedad, Estibaliz, Pedro Miguel, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Melchor, Juliana, Camilo, Lucía, Carmelo, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Sabino solicitaron la desestimación de la demanda, y formularon reconvención.

4. Se dictó sentencia de fecha 3 de mayo de 2021 cuyo Fallo dice:

'ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDAinterpuesta por Apolonia frente a Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, Alberto, Piedad, Estibaliz, Pedro Miguel, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Melchor, Juliana, Camilo, Lucía, Carmelo, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Sabino, DEBO DECLARAR Y DECLAROque la Sra. Apolonia es la titular de los bienes descritos en el hecho primero de la demanda, sitos en la AVENIDA000 nº NUM000, NUM001 de Vigo y plaza de garaje y trasteros anejos, inscrito en el Registro de la propiedad nº 2 de Vigo, al tomo NUM002, libro NUM003, finca nº NUM004, y piso NUM005 sito en el edificio de la AVENIDA000 nº NUM000 de Vigo con plaza de garaje y anejos sitos en el sótano primero, inscrito en el Registro de la propiedad nº 2 de Vigo, tomo NUM002, libro NUM003, finca nº NUM006, CONDENANDOa los demandados a otorgar con la actora ante el Notario que ésta designe, escritura pública de dichos bienes previo pago por parte de la actora de la suma de 40.000 euros.

DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONALinterpuesta por Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, Alberto, Piedad, Estibaliz, Pedro Miguel, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Melchor, Juliana, Camilo, Lucía, Carmelo, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Sabino frente a Apolonia ABSUELVOa ésta de los pedimentos de la demanda.

Se impone a los demandados reconvinientes el pago de las costas derivadas de la demanda principal y de la reconvencional.'

SEGUNDO.Trámite en segunda instancia.

5. La representación procesal de Pedro Miguel, Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, COMUNIDAD HEREDITARIA DE Alberto, Piedad, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Camilo, Carmelo recurrió en apelación la sentencia solicitando que tras su revocación se desestime la demanda y se estime la reconvención.

6. La representación procesal de Apolonia se opuso a la estimación del recurso de apelación.

7. La deliberación tuvo lugar el día 16 de mayo de 2022.

Fundamentos

PRIMERO. Controversia en segunda instancia.

8. Doña Apolonia ejercitó acción declarativa de dominio frente a los demandados, como herederos de don Juliana, en relación a dos bienes inmuebles (dos viviendas cada una de ellas con plaza de garaje y trastero, correspondientes a los pisos letras NUM008 y NUM005 del edificio número NUM007 de la AVENIDA000 de la ciudad de Vigo), fundamentándola en su adquisición mediante compraventa en documento privado de fecha 18 de enero de 2017 que ella habría otorgado haciendo uso del poder de representación con facultades para autocontratar, que se le había conferido en escritura pública de 25 de enero de 2016. Con carácter subsidiario ejercitó acción personal solicitando la condena solidaria de los demandados al abono de 42.000 euros.

9. Los demandados se opusieron alegando, en esencia, la falta de legitimación pasiva por no haberse procedido a la aceptación de la herencia, y formularon reconvención instando la nulidad del contrato de compraventa aduciendo, en esencia la fijación unilateral por la mandataria del precio de los servicios que decía prestados y del precio de los bienes sin atenerse a su valor real y en su beneficio exclusivo.

10. La señora Apolonia se opuso a la declaración de nulidad reiterando que el autocontrato se adecuaba las facultades que se le habían conferido debiendo considerarse que señor Juliana no seguía los criterios del mercado inmobiliario para fijar los precios de venta de sus inmuebles.

11. En la sentencia de primera instancia se desestima la excepción de falta de legitimación pasiva en relación a la acción declarativa de dominio, señalándose que resultan probadas las gestiones realizadas por los demandados en su condición de herederos. Y se apreció la validez del contrato de compraventa al considerarse, en esencia, que el autocontrato en el presente caso es válido, el poder otorgado era general, contemplando la autocontratación y conflicto de intereses, estando facultada la señora Apolonia para la venta de inmuebles fijando su precio y condiciones, siendo en consecuencia de aplicación del criterio jurisprudencial recogido en la anterior sentencia.

12. Los recurrentes impugnan la apreciación de legitimación pasiva, y la desestimación de la nulidad del contrato de compraventa.

SEGUNDO.Legitimación pasiva en la acción declarativa de dominio.

13. Alegan los recurrentes, en esencia, que la sentencia atribuye a la declaración de la testigo la consecuencia jurídica de que los interesados han ejecutado actos propios de los herederos, lo que no ha quedado acreditado en modo alguno, dado que no se siguió el procedimiento establecido en el artículo 1005 CC , y tampoco se ha justificado la existencia de actos que pudieran hacer entender la aceptación tácita de la herencia.

14. El examen de la grabación de las pruebas practicadas en el juicio nos permite comprobar que la testigo doña Candida, arrendataria de una de las viviendas cuya declaración de dominio constituye objeto de este proceso (la situada en el piso NUM008 del edificio número NUM000 de la AVENIDA000 de Vigo) manifestó que tras el fallecimiento de don Juliana habría llegado a abonarle durante dos meses el importe de las rentas a doña Apolonia hasta que la abogada de los herederos se puso en contacto conmigo para que la ingresase en la cuenta de don Juliana; designación de abogado qué entendemos corroborada por lo declarado por don Carmelo, demandado y ahora recurrente, al reconocer que uno de los herederos contrató a un abogado de Madrid para hacer gestiones en relación a la herencia, contratación que han entenderse asumida por todos los herederos pues se reconoce que se puso para que gestionará los bienes de la herencia, actos de conservación de la integridad del caudal hereditario que solo podría haber realizado válidamente en la condición de herederos, lo que supone la aceptación tácita en los términos del artículo 999 del Código Civil .

15. En suma, los demandados y ahora recurrentes, en cuanto integrantes de la comunidad hereditaria de don Juliana, ostentaban legitimación pasiva frente a la acción declarativa de dominio ejercitada en la demanda en relación a dos bienes inmuebles que forman parte del patrimonio del causante.

TERCERO.Contrato de compraventa.

16. En el recurso se alega que aunque la sentencia acoge la validez del contrato, no lo es por cuanto ha sido firmado únicamente por la actora, en su propio nombre y en el de apoderada de don Juliana, estableciendo ella misma las condiciones del contrato, fijando unilateralmente el precio y condiciones, diferentes de la voluntad del mandante, traspasando los límites del mandato, y en contra de lo dispuesto en el artículo 1459 CC cuya sanción es la nulidad de pleno derecho ( artículo 6.3 CC ), lo que supone además un abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo, prohibido por el artículo 7 del Código Civil , consiguiendo un resultado beneficioso para ella, con perjuicio de tercero, inicialmente su mandante, y posteriormente, los herederos del mismo, con un precio muy por debajo de su valor real, produciéndose además un enriquecimiento injusto.

17. El contrato de compraventa objeto de controversia aparece documentado con fecha 18 de enero de 2017, y otorgado por doña Apolonia interviniendo, en su propio nombre, como m compradora, y, como vendedora, en representación de don Juliana con poder qué me confirió a medio de escritura otorgada el 25 de enero de 2016. En el documento contractual, tras describirse viviendas, con plaza de garaje de garaje y trastero, de los pisos letra DIRECCION000 y letra DIRECCION001 del edificio número NUM007 de la AVENIDA000 de la ciudad de Vigo, se estipula:

PRIMERA.- Que don Juliana, por medio de su representante, vende a doña Apolonia que compra las fincas anteriormente descritas en el expositivo I de este contrato para la sociedad de gananciales, con perfecto conocimiento de su situación y como cuerpo cierto, con todos los derechos y acciones que a la misma correspondan y sean inherentes, sin reserva ni limitación alguna y libre de toda carga o gravamen y con los arrendamientos que contienen.

SEGUNDA.- El precio libremente pactado para la presente compraventa, conocido por las partes, consiste en la cantidad de ochenta y dos mil (80000 euros), sic, que la parte compradora hace efectiva de la siguiente forma:

a) La cantidad de cuarenta MIL (€40000) , se da como recibida por la parte vendedora de la compradora, mediante las cantidades que el vendedor tendría que haber abonado a la parte compradora por todas las operaciones de intervención en los bienes vendidos y cuya comisión a la parte compradora no le fue abonada cantidad alguna; así como por los servicios de alquileres, tramitaciones, amueblamiento de pisos, reformas y demás conceptos relativos a todas las propiedades que tiene y tuvo en su tiempo don Juliana, sirviendo la presente como carta de pago.

b) En este acto se entrega la cantidad dos mil ( €2000) otorgándole la parte vendedora con la firma de este contrato la más completa y eficaz carta de pago de dicha cantidad.

c) La cantidad de cuarenta mil (€40000) la hará efectiva la parte compradora en el plazo de 10 meses a contar desde el fallecimiento del vendedor y entregar a los herederos del mismo (sic)

TERCERA.- Se pacta expresamente entre las partes que los alquileres de los indicados inmuebles serán abonados y cobrados (sic) por el vendedor don Juliana quien los percibirá hasta su fallecimiento, pasando después del fallecimiento a tener que ser abonados por los inquilinos de los inmuebles a la aquí compradora doña Apolonia como propietaria de dichos inmuebles.

.........................................

18. El poder que aparece otorgado por don Juliana en documento de fecha 25 de enero de 2016 con el número 75 del protocolo del notario don Fernando Martínez Gil Fluxá, tiene el siguiente contenido:

Que confiere poder especial tan amplio y bastante como en derecho se necesario un favor de doña Apolonia, para que en nombre y representación del poderdante, aunque al hacerlo incida en la figura jurídica de la autocontratación doble representación o conflicto de intereses, pueda ejercitar las siguientes facultades:

Vender bienes muebles e inmuebles, o participaciones indivisas de los mismos, a la persona o personas, naturales o jurídicas que libremente elija, por el precio y con los pactos y condiciones que libremente concierte, percibiendo aquél al contado, confesándolo recibido, o percibiendo a plazos, y en este caso, constituya las garantías reales o personales, incluso la hipotecaria, que tenga por conveniente, cancelándolas en su día.

......................................

19. El negocio jurídico aparece convenido y suscrito por una sola persona, la señora Apolonia que actuó al mismo tiempo como compradora, en su propio nombre, y como vendedora, en nombre del propietario señor Juliana.

20. Habremos de partir de considerar, con la s. T.S. 1133/2001 de 29 de noviembre, Rec 2389/1996 , que el autocontrato o negocio jurídico del representante consigo mismo es válido, en principio; no lo es cuando en casos concretos la ley lo prohíbe, porque advierte que puede haber conflicto de intereses y cuando, aunque la ley nada disponga, se produce tal conflicto; en todo caso, es válido cuando se ha autorizado expresamente en el poder de representación; recordándose, en la misma resolución, que su validez, en sintonía con la finalidad de prevenir la colisión de intereses, o la existencia de un conflicto de éstos y la falta de la previa licencia o posterior asentimiento o ratificación del interesado, sin que la previa autorización para contratar, aunque haya de constar con claridad, esté sujeta a requisitos especiales, por lo que, salvo que otra cosa se disponga, no hay más exigencias que las del propio poder que modaliza.

21. La doctrina jurisprudencial referida sirve de fundamento al rechazo del primero de los motivos de nulidad del contrato alegados por los recurrentes, pues el otorgamiento por el titular del derecho de dominio de facultades para autocontratar validaría, prima facie, la adquisición por la apoderada de los bienes para cuya venta se le había facultado, lo que excluye apreciar la prohibición impuesta los mandatarios en el artículo 1459.2º del Código Civil .

22. Procede ahora que entremos a determinar si, como también se alega por los recurrentes, existió un ejercicio abusivo del poder, que se afirma concurrente por haber procedido la mandataria a fijar el precio de unos bienes, y de unos servicios que decía haber prestado, de manera unilateral, lo que habría supuesto que por un precio muy por debajo del real se quedó con dos inmuebles en perjuicio del mandante.

23. La esencia del mandato es la prestación de un servicio o la realización de alguna cosa por cuenta o encargo de otro ( artículo 1709 del Código Civil ), de lo que se sigue que siendo ajeno el interés gestionado en el cumplimiento del encargo deba el mandatario guiarse únicamente por la consideración de los intereses del mandante sin interferencia de los propios; exigencia que derivaría, también, del deber de cumplimiento las obligaciones con arreglo al principio de buena fe ( artículo 1258 del Código Civil ). El mandatario, además, debe cumplir con el encargo dentro de los límites del mandato, de manera que en lo que se hubiera excedido el mandante no queda obligado sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente ( artículo 1727 del Código Civil ).

24. En la sentencia dictada en primera instancia se considera que el contrato de 18 de enero de 2017 quedó amparado por el amplio poder otorgado, estando debidamente acreditada la relación mantenida por comprador y vendedor a lo largo de los años, gestiones por la actora realizadas, tal y como se desprende de las diferentes escrituras de venta aportadas que reflejan su intervención en nombre del vendedor.

25. El documento que aparece con fecha de 18 de enero de 2017, aportado como número 7 con el escrito de demanda, recoge un negocio jurídico complejo, pues no solo contiene los términos de un contrato de compraventa sino también los de un acto jurídico de reconocimiento de deuda que el vendedor tendría con la compradora y de pago por compensación. Así en el documento se señala que el señor Juliana reconoce adeudar a la señora Apolonia la cantidad de 40000 euros por servicios de intermediación inmobiliaria que se dicen prestados, disponiéndose la compensación de tal cantidad con parte de la deuda que resultaría para la compradora por la obligación de pago del precio de la compraventa. Tales actos jurídicos de reconocimiento de deuda y de pago exceden de las facultades que se le habían otorgado a la señora Apolonia en el poder de fecha 25 de enero de 2016 en virtud del cual expresaba haber actuado en nombre del señor Juliana, pues el apoderamiento se reduce a los actos necesarios para vender muebles e inmuebles y cobrar su precio. No aparece probado que el señor Juliana hubiera ratificado el reconocimiento de deuda y pago por compensación, ni siquiera aparece acreditado que hubiere llegado a su conocimiento antes de su fallecimiento acaecido el día 27 de febrero de 2018, el documento que 18 de enero de 2017, pues no pueden considerarse acreditados por lo declarado durante su interrogatorio por la señora Apolonia , pues tendría naturaleza de meras manifestaciones de parte sobre hechos que habrían de fundamentar su pretensión en el proceso a los que, por ello, la sana crítica impide otorgarles credibilidad ( artículo 316.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). En la sentencia de instancia parece entenderse subsanada tal actuación sin poder al considerar que la prueba documental acreditaría que con anterioridad al contrato la señora Apolonia había realizado gestiones en beneficio del señor Juliana, pero con tal mera consideración genérica no puede entenderse alcanzada la prueba la realidad y precio de los que son objeto del reconocimiento de deuda , a cuyo efecto ha de tenerse en cuenta que la factura proforma de 2 de enero de 2017 (documento número cinco de la demanda) que se dice que recogería los servicios prestados y adeudados por el momento de la compraventa, no se probó que hubiera sido siquiera entregada al señor Juliana. El exceso en la actuación de la mandataria producía efectos en un elemento esencial del contrato de compraventa, el precio, reduciendo la cantidad a abonar por la compradora.

26. En relación a la compraventa, en la sentencia de instancia, tras indicarse que el contrato privado existe y es válido, dado el poder otorgado por don Juliana autorizando de forma expresa la autocontratación e incluso con conflicto de intereses, estando autorizada la actora para el establecimiento del precio y condiciones de venta, se estima que el hecho de que el precio sea inferior al de mercado no obsta a su validez.

27. Partiremos de considerar que el poder aparece otorgado para la realización de actos jurídicos a título oneroso, venta de bienes, que responden, por tanto, al ánimo de lucro en el vendedor. Por ello la interpretación conforme al tenor literal y finalidad del acto realizado ( artículo 1281 del Código Civil ) ha de llevar a concluir que cuando en el poder se facultaba para realizar las ventas por el precio y con los pactos y condiciones que libremente concierte, la libertad de fijación necesariamente había de contemplar el precio o valor mínimo de mercado del bien vendido, única forma en que se satisfaría el interés en el lucro del propietario con la venta del bien.

28. Al oponerse al recurso de apelación, la demandante, afirma que los términos del contrato de compraventa habrían sido previamente consultados por el señor Juliana a un letrado, señalando en su apoyo el contenido del documento número seis de los aportados con la demanda. El examen del documento que se intitula minuta de honorarios y suplidos, permite comprobar que el encargo no había sido realizado personalmente por el señor Juliana sino por la señora Apolonia, que decía actúar en nombre de aquel, siendo por tanto únicamente a esta actuante a quien únicamente cabría atribuir las manifestaciones tanto sobre la determinación de la deuda como sobre el valor de los bienes que se referencian.

29. Se alega también en la oposición al recurso que del resto de las compraventas que realizó el señor Juliana, aportados como documentos número 16,17 y 18, se desprende que los precios de venta de aquellos inmuebles se fijaron en 50.000 euros, en dos de los inmuebles, y 35.000 euros el tercero. Examinados los documentos referidos (de fecha 2 de marzo de 2017, 21 de marzo de 2017, y 5 de enero de 2018), comprobamos que contienen tres contratos de compraventa de tres bienes inmuebles, en favor de una misma persona, apareciendo otorgados no personalmente por el señor Juliana sino por la señora Apolonia actuando en su representación, por lo que habría sido esta quien concertara el precio en los tres casos.

30. El señor Juliana había adquirido el piso NUM005 del edificio número NUM000 de la AVENIDA000 de Vigo en escritura de compraventa a la promotora de fecha 13 de noviembre de 2007 en la que consta la superficie de 89 m² y el precio de 193.162 euros más IVA (documento número dos de los aportados con la demanda). El piso NUM009 lo había adquirido por herencia de su hermana, declarando una superficie de 50,75 m² y un valor de 96.237 euros al liquidar el impuesto de sucesiones en fecha 12 de abril de 2016 (documento tres bis, de los aportados con la demanda). A la fecha en que se documentó el contrato de compraventa las viviendas se encontraban arrendadas, y en el contrato se estipula que el vendedor seguiría percibiendo las rentas correspondientes, pero también se establece que el precio no habría de abonarse más que una vez se produjera el fallecimiento del vendedor cesando en la percepción de los alquileres.

31. No aparece acreditado que el señor Juliana (que falleció el 27 de febrero de 2018) hubiera llegado a conocer y a ratificar por acto alguno la compraventa de los bienes inmuebles de su propiedad por el precio de 82.000 euros que se había documentado con fecha 18 de enero de 2017. A tal efecto consideramos carente de atendibilidad lo declarado como testigo por doña Ariadna que, como persona que habría cuidado de aquel, declaró a instancia de la parte demandante, pues su relato aparece impreciso y confuso pues si bien al responder la pregunta del letrado de la actora de si sabía si don Juliana quería que doña Elisabeth se quedará con algún piso en vivo, , respondió que según decía él si, previamente, a la pregunta mismo letrado sobre si sabe usted si don Juliana le vendió los pisos a doña Elisabeth en vida había manifestado: si, en principio el tenía que vender los pisos y mandarlos para el tercer mundo. Y consideramos, además, que ni siquiera aparece acreditado que, tras el fallecimiento del señor Juliana, la señora Apolonia realizara actos que exteriorizaran haber adquirido la propiedad de las dos viviendas documentados en el contrato de compraventa discutido, pues la testigo doña Candida, que como arrendataria de una de las viviendas objeto del contrato de compraventa (la de la letra NUM008) declaró a instancia de la parte demandante, al responder a la pregunta del letrado proponente sobre si aquella tras el fallecimiento del señor Juliana le dijo que era la nueva propietaria, respondió: no, me dijo que tenía que hacerle el ingreso a ella porque era la apoderada la que gestionaba o como se diga, la que gestionaba las cosas hasta que se arreglara lo de los herederos.

32. Pues bien, aun cuando sólo consideráramos el valor (96.237 euros) reconocido por el propio señor Lucía para vivienda del NUM008 al realizar la declaración fiscal en el mes de abril del año anterior a la fecha en que se documentó el contrato de compraventa discutido habremos de concluir que el precio que el precio que se había fijado en la misma de 82.000 euros era desproporcionado en grado importante o notorio respecto del valor real de lo que se vendía, pues el precio fijado para los dos bienes inmuebles (el NUM005 de 89 m² y el NUM008 de 50,75 m²) resultaba incluso inferior al valor real del más pequeño de ellos.

33. En la actuación de la señora Apolonia como representante del señor Juliana concurren los caracteres del abuso del derecho, pues actuó en contra de los intereses de su representado fijando un precio inferior al valor real de los bienes que se habrían de transmitir en grado manifiestamente desproporcionado, anteponiendo sus propios intereses y causando con ello un perjuicio patrimonial a la persona en cuyo único interés debía haber actuado. El abuso de derecho ( artículo 7.2 del Código Civil ) supone la ilicitud de la autocontratación y la nulidad radical del contrato.

34. No habrán de realizarse las declaraciones previstas en el artículo 1303 del Código Civil , pues no se produjo el traspaso posesorio, y tampoco se ha acreditado la entrega de cantidad alguna que hubiera llegado a integrarse en el patrimonio del señor Juliana (ni siquiera los 2000 euros que en el documento contractual se dicen entregados).

35. La nulidad del contrato de compraventa supone la desestimación de la pretensión principal de la demanda y la estimación de la pretensión reconvencional.

CUARTO. Acción subsidiaria.

36. La desestimación de la pretensión principal de la demanda lleva a que haya de entrarse a conocer de la subsidiaria en la que se pedía la condena solidaria de los demandados a hacer efectiva a la demandante la suma de 42.000 euros con los intereses legales desde la fecha del emplazamiento.

37. En la demanda no se aporta fundamentación específica a la pretensión subsidiaria, por lo que ha de entenderse que la cantidad reclamada se corresponde con la que en el contrato de compraventa se reconocía adeudada por el vendedor por los servicios de intermediación inmobiliaria que le habría prestado la compradora (40.000 euros) y la cantidad que en el documento se decía entregada en tal acto en efectivo (2000 euros). Por ello, lo ya razonado ha de llevar necesariamente su desestimación, en cuanto que el reconocimiento de deuda carecía de validez por suponer una extralimitación del poder, sin que, en ausencia de presupuesto previo, se haya aportado prueba (pericial o informe del colegio profesional) que permitiera acreditar la adecuación al mercado del precio de los servicios que se decían prestados; y en cuanto a la falta de prueba de la efectiva entrega al señor Juliana de los 2000 euros que se decían abonados en el momento de contratar. Correspondiendo a la parte demandante la carga procesal de la prueba del precio, pues habiendo aportado únicamente una factura proforma que como acto de parte sólo a la emisora vincularía, los precios de los servicios en ella consignados fueron objeto de impugnación por la parte demandada; lo que supone, que ante la falta de prueba del precio no puede estimarse la reclamación de su pago ( artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO. Costas procesales y depósito para recurrir.

38. Al estimarse el recurso de apelación no habrá de realizarse especial imposición de las costas de la segunda instancia, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y habrá de devolverse el depósito en su día realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ).

39. Desestimándose la demanda, la aplicación del criterio vencimiento objetivo sin concurrencia de supuestos que hubieran de llevar a su excepción, supone la imposición de las costas de primera instancia causadas por la misma a la parte actora ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

40. Al estimarse la reconvención, y desestimarse la oposición que a ella formuló la parte demandante principal, habrán de imponerse a ésta las costas causadas por aquella en la primera instancia, aplicándose el criterio vencimiento objetivo al no concurrir supuestos que permitan su excepción ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, y haciendo uso de la potestad de juzgar que nos confiere el artículo 117 de la Constitución Española .

Fallo

1. Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Pedro Miguel, Mónica, Ángel Daniel, Victor Manuel, Noelia, Olga, COMUNIDAD HEREDITARIA DE Alberto, Piedad, COMUNIDAD HEREDITARIA O HERENCIA YACENTE DE Arsenio Y Benjamín, Camilo, Carmelo frente a la sentencia de fecha 3 de mayo de 2021 , la cual se revoca a los siguientes efectos:

- Se desestima la demanda principal.

- Con estimación de las demandas de reconvención se declara la nulidad del contrato de compraventa que con fecha 18 de enero de 2017 otorgó doña Elisabeth, en su propio nombre, y en representación de don Juliana.

- Se condena a doña Elisabeth al pago de las costas de la primera instancia.

2. No se hace especial imposición de las costas de la segunda instancia, debiendo devolverse el depósito que se hubiese realizado para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, en base a lo establecido en el artículo 477 LEC .

Al tiempo de la interposición del recurso deberá la parte recurrente acreditar haber constituido un depósito de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano judicial, abierta en BANCO SANTANDER, cuenta expediente 0915000012064621, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente. Si el ingreso se efectúa a medio de transferencia el núm. de cuenta IBAN es el siguiente: ES55 0049 3569 9200 0500 1274 haciendo constar en el/los justificante/s de ingreso y como concepto y observaciones el número de cuenta expediente antes reseñado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.