Sentencia Civil Nº 213/2015, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 286/2015 de 08 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 286-162/15

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 222/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA VILLAJOYOSA-2

SENTENCIA NÚM. 213/15

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a ocho de octubre de dos mil quince.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 222/11, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Villajoyosa, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Don Anibal , representada por la Procuradora Doña Olga Granado Serrano, con la dirección del Letrado Don Julio Moralejo Rubín de Celix y; como apelada, la parte demandada, Doña Francisca , representada por la Procuradora Doña María Dolores Such Muñoz, con la dirección de la Letrada Doña Ángeles Gutiérrez Lloret.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos de Juicio Ordinario número 222/11 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Villajoyosa se dictó Sentencia de fecha dos de abril de dos mil quince , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Representación procesal de D. Anibal absolviendo a Dª . Francisca de los pedimentos en ella contenidos , y condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y, tras tenerlo por interpuesto, se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 286- 162/15, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día siete de octubre, en el que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que inicia este proceso tiene por objeto:

1.-) una pretensión de resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda sita en la NUM000 planta de la AVENIDA000 número NUM001 por el precio de 163.000.- Â? celebrado el día 1 de junio de 2007 entre Doña Francisca , en calidad de vendedora y Don Anibal , en calidad de comprador, por incumplimiento imputable a la vendedora al no comparecer a otorgar escritura pública;

2.-) una pretensión de condena al pago de 106.000.- Â? en concepto del doble de parte del precio recibido más 150.000.- Â? en concepto de indemnización adicional por incumplimiento, más los intereses moratorios.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda al apreciar un incumplimiento en el comprador al no haber hecho efectivo los pagos en los plazos acordados y que los hechos posteriores acreditan que el comprador tuvo por resuelto el contrato de compraventa lo que le inhabilita para instar la resolución del contrato por incumplimiento imputable a la vendedora.

Frente a la misma se ha alzado la parte actora quien denuncia: i) error en la valoración de la prueba porque de la misma se infiere que el padre de la vendedora entorpeció el pago del resto del precio al exigir que el último pago de 50.000.- Â? se hiciera en 'dinero negro' y porque el comprador disponía de recursos económicos suficientes para satisfacer el resto del precio; ii) infracción del artículo 1.504 del Código civil porque no fue requerido el comprador para el pago del precio aplazado de tal manera que, aun no habiendo cumplido los plazos, no puede darse por resuelto el contrato de compraventa.

SEGUNDO.-La Sala, antes de entrar a examinar las concretas alegaciones del recurso de apelación, entiende necesario determinar la naturaleza del contrato privado celebrado entre las partes el día 1 de junio de 2007.

Consideramos que estamos en presencia de un contrato de compraventa de vivienda con entrega de arras de naturaleza penitencial. A estos efectos, hemos de tener en consideración la STS de 29 de junio de 2009 : 'En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454», señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ')». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , «el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo».

De conformidad con las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1.281 y siguientes del Código civil , la voluntad real de las partes al celebrar el contrato de fecha 1 de junio de 2007 fue atribuir a las entregas parciales de dinero por parte del comprador la naturaleza de arras penitenciales lo que habilitaba al comprador para desistir del contrato con la consecuencia de la pérdida de lo entregado y, en el caso de desistimiento del vendedor tendría la obligación de devolver la misma cantidad duplicada.

Los elementos que nos permiten concluir que estamos en presencia de un contrato de compraventa de un inmueble con entrega de arras con función penitencial son los siguientes

En primer lugar, el mismo contrato se encabeza con la rúbrica: 'CONTRATO DE SEÑAL DE ARRAS' y, en su encabezamiento se indica: 'Se juzgan recíprocamente con la capacidad legal necesaria para formalizar el presente documento de Contrato de ARRAS.'

En segundo lugar, en la cláusula segunda, después de establecer el calendario de pagos parciales entre los meses de junio y noviembre de 2007 se indica que el último pago de 90.000.- Â? se realizará 'en el acto del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, acto que tendrá lugar dentro del plazo que terminará el 30 de noviembre de 2007 ante notario y persona física o jurídica que el comprador designe.' Quiere decirse que las partes se conceden un plazo antes del otorgamiento de la escritura de compraventa cuyo comprador real sería designado en ese momento por Don Anibal .

En tercer lugar, los efectos propios de las arras penitenciales son evidentes en el párrafo último de la cláusula segunda cuando dice: 'Si el comprador no ha cumplido sus obligaciones según este contrato dentro de la fecha mencionada arriba, o en caso de la cancelación de este acuerdo la parte del comprador, perdería el depósito pagado. Por otro lado si el vendedor no cumple con sus obligaciones, renunciando expresamente al artículo 1504 y 1454 del Código Civil , él tendrá que devolver al comprador no solo el doble de las cantidades entregadas hasta el momento sino que además abonará la cantidad de ciento cincuenta mil euros (150.000 Â?) en concepto de daños y perjuicios que originaría al comprador por éste haberse embaucado en la compra de la vivienda NUM002 sita en el mismo edificio; compra realizada con el objetivo único de unirla a la vivienda objeto del presente Contrato para así crear una vivienda Dúplex. De no ser posible realizar esta Compra simultánea al Comprador no le interesa adquirir una vivienda de forma independiente. Esto justifica el importe en dicha cláusula penalizadora.'

Este párrafo es muy ilustrativo de la función penitencial atribuida a las arras consistentes en las sumas parciales que se entregarán hasta la fecha del otorgamiento de la escritura: i) si el comprador deja de abonar alguna de las sumas acordadas en los plazos fijados antes del otorgamiento de la escritura perderá esas cantidades que no se denominan 'precio' sino 'depósito' y no podrá exigir frente a él el cumplimiento forzoso del contrato; ii) también condiciona la pérdida de las cantidades abonadas a la 'cancelación de este acuerdo' que debe entenderse como condicionado al desistimiento del propio comprador; iii) si el vendedor no cumple con su obligación, lo cual debe equipararse a su desistimiento solo estará obligado a devolver al comprador el doble de las cantidades entregadas hasta ese momento, esto es, no podría exigirse frente a él el cumplimiento forzoso del contrato; iv) la obligación de devolver el duplo de las cantidades entregadas no puede equipararse a la función penal de las arras porque, precisamente, a continuación se fija una cláusula penal de 150.000.- Â? por daños y perjuicios.

En cuarto lugar, los actos posteriores de las partes ponen de manifiesto que el comprador desistió del contrato porque: i) dejó de abonar 110.000.- Â? en las fechas acordadas; ii) la compra de esta vivienda sita en la NUM000 planta estaba englobada en una operación que comprendía también la compra del NUM002 a Doña Elisenda para revender los dos componentes en forma de dúplex a un tercero (Don Alvaro ) y la compra del ático a su propietaria no prosperó ni la reventa al tercero tampoco; iii) consta que Don Anibal no pudo subrogarse en el préstamo hipotecario; iv) la pasividad absoluta por parte de Don Anibal hasta que tuvo conocimiento de que la vivienda se había transmitido a un tercero dirigiendo solo en ese momento un requerimiento (casi tres años después) para ofrecer el precio y exigir el otorgamiento de la escritura de compraventa cuando ya sabía que resultaba imposible.

En conclusión, al atribuir a las arras entregadas la función penitencial y, al haber desistido el comprador, la consecuencia es la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta, careciendo de legitimación ahora este comprador para instar la resolución de un contrato que ya ha devenido ineficaz en virtud de su propio desistimiento. No estamos ante una resolución de un contrato por incumplimiento imputable a la vendedora sino ante un contrato que ya es ineficaz por previo desistimiento del comprador.

TERCERO.-Una vez sentado lo anterior, las alegaciones del recurso de apelación carecen de relevancia porque:

En primer lugar, el pretexto de que la parte vendedora exigía el pago de 50.000.- Â? 'en negro' carece de relevancia porque, al margen de ser una alegación que ha sido introducida ex novosin que se hiciera referencia a la misma ni en la demanda ni el acto de la audiencia previa, lo cierto es que el comprador pudo exteriorizar su voluntad de cumplimiento abonando los plazos anteriores (60.000.- Â?), cosa que no hizo y, mediante la consignación judicial o notarial de la cuantía de 50.000.- Â? que supuestamente se exigía su pago 'en negro'.

En segundo lugar, la supuesta disposición de recursos económicos suficientes con los que poder atender el resto del precio no deja de ser más que una simple alegación del comprador porque si su voluntad hubiera sido la de cumplir pudo perfectamente haberlo hecho.

En tercer lugar, la supuesta infracción del artículo 1.504 del Código civil por no haber requerido al comprador el pago del precio aplazado no tiene sentido una vez hemos atribuido a las cantidades entregadas la naturaleza de arras penitenciales y ha resultado acreditado el desistimiento del comprador por lo que desde ese momento el contrato ya había devenido ineficaz con la consecuencia de la pérdida por el comprador de la cantidad entregada.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación lleva consigo la imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada según disponen los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.-Se declara la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación al haberse desestimado según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS:Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Villajoyosa de fecha dos de abril de dos mil quince , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemosCONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla mencionada resolución, imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada, con declaración de la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al poder presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 Â? por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en BANCO SANTANDER y el ingreso de las TASAS legales en el Tesoro Público en el caso de que legalmente proceda, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose el Tribunal de Marca Comunitaria celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-