Sentencia Civil Nº 213/2014, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 660/2012 de 03 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00213/2014 AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 PONTEVEDRA
N05010
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
N.I.G. 36057 42 1 2010 0011716
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000660 /2012 -CH
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000847 /2010
Apelante: Everardo , Sara
Procurador: MARIA JESUS VALENCIA ULLOA, MARIA JESUS VALENCIA ULLOA
Abogado: MIGUEL ANGEL LAMELAS BERMEJO, MIGUEL ANGEL LAMELAS BERMEJO
Apelado: BANCO POPULAR ESPAÑOL SA, Noelia
Procurador: JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO, MARIA AUXILIADORA RUIZ SANCHEZ
Abogado: JOSE ANGEL DOPICO GIL, CARLOS IGNACIO SANCHEZ MIGUEZ
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados D. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; D. JULIO PICATOSTE
BOBILLO y D. EUGENIO FCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
La siguiente
SENTENCIA núm. 213/14
En Vigo, a tres de abril de dos mil catorce.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo,
los autos de juicio ORDINARO número 847/10, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 DE VIGO, a
los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 660/12 , en los que es parte apelante -demandante: D.
Sara Y D. Everardo , representados ambos por el Procurador D. Mª JESÚS VALENCIA ULLOA y asistido del
letrado D. MIGUEL ÁNGEL LAMELAS BERMEJO; y, apelada -demandada: BANCO POPULAR ESPAÑOL
S.A representado por el procurador D. JOSÉ A. FANDIÑO CARNERO y asistido del letrado D. JOSÉ ÁNGEL
DOPICO GIL; y la apelada-demandada: D. Noelia representada por el Procurador D. AUXILIADORA RUÍZ
SÁNCHEZ y asistida por el Letrado D. CARLOS SÁNCHEZ MÍGUEZ.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado D. JULIO PICATOSTE BOBILLO , quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Vigo, con fecha 7 de noviembre de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Jesús Valencia Ulloa en nombre y representación de Don Everardo y Dña. Sara , frente a Dña. Noelia representada por la procuradora María Auxiliadora Ruiz Sánchez, y contra el Banco de Galicia, S.A, representado por el Procurador Sr. Fandiño Carnero debo acordar y acuerdo absolver a estos demandados de las pretensiones deducidas contra ellos.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.' Al propio tiempo, con fecha 12 de diciembre de 2011 se dictó Auto aclaratorio, cuya parte dispositiva literalmente dice: 'Que ha lugar a la aclaración interesada, debiendo constar el plazo de 20 días y no el de 5, en el párrafo del recurso del fallo.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de D. Everardo y D. Sara , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 20/03/14.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia dictada en la instancia se desestimó la demanda en la que se ejercitaba la acción de nulidad del contrato privado de arras de fecha 1 de septiembre de 2006 concertado entre Doña Noelia , como vendedora, y Don Everardo y Doña Sara , como compradores; así como la acción de nulidad de la compraventa concertada entre los mismos otorgantes y de subrogación y novación hipotecaria, en el que intervino asimismo la entidad 'Banco de Galicia, S.A.', que se documentaron en el contrato de fecha 20 de octubre de 2006 otorgado ante el Notario de Vigo Don José María Rueda Pérez, correspondiente a la finca urbana vivienda unifamiliar sita en Santa María de Oia (Pontevedra), señalada actualmente con el número NUM000 de la CALLE000 , junto con el terreno que la circunda.

La parte actora recurrente impugna la sentencia alegando error en la valoración de la prueba y reiterando la existencia de nulidad en el otorgamiento de los citados contratos ante la concurrencia de error y dolo como vicios del consentimiento prestado, así como la falsedad de la causa del contrato e inhabilidad del objeto.



SEGUNDO.- Con carácter previo resulta preciso reseñar una serie de documentos que constituyen la base para la correcta resolución de la cuestión debatida en el proceso.

Con fecha 1 de septiembre de 2006 Doña Noelia , como vendedora, y Don Everardo y Doña Sara , como compradores, suscribieron contrato privado de arras en virtud del cual la señora Noelia se obligaba a vender a los demandantes el inmueble reseñado en el exponendo uno del documento por el precio de 282.475,68 euros, entregándose en dicho acto un cheque por importe de 24.000 euros y 40,48 euros en efectivo a cuenta del precio total, comprometiéndose la señora Noelia a entregar la posesión del inmueble antes del día 2 de septiembre y obligándose las partes contratantes a otorgar escritura pública de compraventa antes del 30 de noviembre de 2006. En la descripción del objeto vendido se hace constar la vivienda unifamiliar de planta baja de 147,64 m2 junto con la finca que la circunda con la superficie total de 1.083 m2. En el documento se hace constar la referencia registral de la finca, el título del que dimana el derecho de la vendedora, la existencia de gravamen de hipoteca y la inexistencia de arrendatarios u ocupantes. La parte demandante reconoce que los compradores no hicieron efectivo el pago del cheque, pese a lo cual la vendedora no ejercitó la facultad prevista en la estipulación tercera del contrato, en la que se estableció que si el cheque resultase sin fondos o fuese devuelto por la entidad Caixanova el contrato quedaría sin validez.

Los actores pasaron a ocupar la vivienda y finca tras la firma del contrato de arras y se indica que en el mes de septiembre se personó en la vivienda un trabajador de una empresa subcontrata de FE NO SA que procedió a precintar el contador de la luz, por lo que los actores se desplazaron con Doña Noelia a las dependencias de dicha compañía para efectuar la solicitud de suministro eléctrico a la vivienda, lo que tuvo lugar el día 14/9/2006; consta que la entidad FENOSA remitió presupuesto el día 6/10/2006, que fue recibido en la vivienda por los demandados.

La escritura pública de compraventa se firmó el 20/10/2006 y en la misma se pactó la subrogación con novación de los compradores en el préstamo hipotecario que la actora tenía concertada con la entidad 'Banco de Galicia, S.A.', la cual aceptó de forma expresa dicha novación, modificativa respecto a la cuantía, plazo de devolución y tipo de interés. En la demanda se indica además que antes de la firma del documento público los demandantes habían comprobado en el Concello de Oia la existencia de licencia de obra. Con fecha 24/10/2006 Don Everardo presentó denuncia ante el Concello de Oia denunciando la situación urbanística de la finca tras la medición efectuada al constatar que la superficie de la misma es de 687,5 m2 y no de 1.083 m2 que constan en la escritura de compraventa.

Una vez señalados los anteriores hechos que tendrán relevancia, como seguidamente señalaremos, procede entrar a analizar las causas de nulidad invocadas por la parte actora y plasmadas en su recurso, que son, como ya hemos apuntado, los vicios de consentimiento por error y dolo y, en su caso, falsedad o causa ilícita del contrato, apuntándose igualmente incumplimiento por inhabilidad del objeto.



TERCERO.- Se alega en primer lugar error por la diferencia de cabida en la finca, el incumplimiento de la normativa urbanística municipal, existencia de una servidumbre que grava la finca no mencionada en el contrato, ausencia de licencia de primera ocupación y de final de obra y problemas para la legalización del suministro de energía eléctrica.

El art. 1261 Cc para considerar celebrado un contrato exige la concurrencia de los requisitos de consentimiento, objeto y causa. El consentimiento de las partes intervinientes en un contrato exige un acto de voluntad libre y conscientemente manifestado por estos en orden a la aceptación de la oferta recibida, sin que pueda haber mediado infracción de la buena fe y lealtad contractual. La STS Sala 1ª, de 21 de octubre de 2005 afirma que 'esta Sala tiene declarado que la apreciación de los vicios del consentimiento ha de estar fundamentada y no sostenida en meras conjeturas ( Sentencia de 13 de diciembre de 2000 ) y que la 'vis compulsiva' viciante necesita siempre una prueba irrefutable ( Sentencia de 25 de noviembre de 2000 ), por lo mismo que la libertad del consentimiento ha de presumirse ( Sentencia de 6 de diciembre de 1985 , y las que cita)'.

En relación con la solicitud de declaración de la nulidad por error el art. 1265 Cc dispone que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo, y el art. 1266 Cc establece que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

En relación con la nulidad en supuestos de error inexcusable señala la STS Sala 1ª, de 4 de enero de 1982 que el error en su calidad de vicio intelectivo anulatorio del contrato debe reunir las características de esencialidad y excusabilidad, 'negando al error eficacia invalidante del contrato cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, para lo cual habrá que atender a las circunstancias de toda índole e incluso a las personales'. Y la STS Sala 1ª, de 17 de febrero de 2005 dispone que 'ha de recordarse la doctrina jurisprudencial según la cual para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SS 24 de enero de 2003 , 12 de julio de 2002 y 30 de septiembre de 1999 , entre otras)'.

En el presente supuesto debemos tener en cuenta que Don Everardo y Doña Sara junto con Don Epifanio son los tres socios de la sociedad 'RAGONTRIZ, S.L.', constituida el 15/7/2005, de la que Don Everardo era administrador único, produciéndose con fecha 29/1/2007 una ampliación de capital suscrita exclusivamente por los ahora recurrentes y pasando a ser designada administradora única de la sociedad Doña Sara . El objeto social de la entidad 'RAGONTRIZ, S.L.' es 'la proyección y construcción de toda clase de obras tanto públicas como privadas, así como la promoción, compraventa, adquisición, enajenación, urbanización, disposición y arrendamiento de toda clase de terrenos, edificios, solares, construcciones, viviendas y locales comerciales'. Por lo tanto ambos demandantes eran, o debían ser, perfectos conocedores de todas las cuestiones relativas al mercado inmobiliario.

Debemos afirmar que nos encontramos en el presente supuesto ante la compraventa de un inmueble hecha a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, por lo que, de conformidad con lo establecido en el art. 1471 Cc , no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Así la STS Sala 1ª, de 29 de mayo de 2000 afirma que 'la compraventa de 'cuerpos ciertos' presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales.

Debe considerarse, asimismo, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956 que 'la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Esto sentado,..., la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida''.

En la STS Sala 1ª, de 21 de abril de 2006 se indica que el comprador 'conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de compraventa de 'cuerpo cierto' regulada en el art. 1.471 CC , en cuyo párrafo primero se establece que 'en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato', y a la cual se refiere una profusa doctrina jurisprudencial ( SS, entre las más recientes, de 18 y 25 febrero y 24 abril 1997 , 25 julio 1998 , 18 junio 1999 , 21 julio y 5 diciembre 2000 y 31 enero 2001 ). Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivado de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso.' No obstante lo expresado, cabe indicar que ciertamente en la escritura de compraventa y en la anterior de arras se hizo constar la superficie de la finca de 1.083 m2 y en mediciones efectuadas con posterioridad se limitó la misma entre 853 y 867 m2; sin embargo resulta relevante el hecho de que la escritura pública de compraventa se otorgó el 20/10/2006 (viernes) y Don Everardo , que ya venía ocupando la finca desde el 2/9/2006, presentó escrito el 24/10/2006 (martes) ante el Concello de Oia denunciando la situación urbanística de la finca, ya que tras la medición efectuada (y se hace constar que se acompaña plano topográfico y certificación de superficie) constató que esta es de 687,5 m2 y no de 1.083 m2 que constan en la escritura de compraventa. El plano topográfico y la certificación de superficie se corresponden con el informe elaborado por la Ingeniera Técnica Agrícola Doña Tania que figura emitido el 15/12/2006. Esta técnico no declaró en la vista, pero cabe deducir que el informe fue elaborado con anterioridad a la fecha que se plasma en el mismo y, en todo caso, que los demandantes cuando firmaron la escritura pública de compraventa ya eran conocedores de las dimensiones reales de la finca, pese a lo cual no formularon objeción alguna. No cabe entonces invocar error por dicha causa que ya era conocida y asumida, al disponer de un informe y medición técnica. No consta tampoco que se haya instado modificación de la inscripción registral respecto al exceso de cabida. Existe un informe de tasación de la finca a efectos de concesión y ampliación del préstamo hipotecario que ya gravaba la finca y, por lo que afecta a la cuestión debatida en este proceso, hay que indicar que efectivamente lo relevante a esos efectos es la descripción de superficie, titularidad y linderos que figura inscrita en el Registro de la Propiedad, pues esa es precisamente la finca concreta gravada con la hipoteca y que, en caso de impago, podrá ser objeto de ejecución.

Respecto al incumplimiento de la normativa urbanística municipal debemos señalar que aun cuando se exige para construir en el lugar una superficie mínima de 1.000 m2 de finca, lo cierto es que el Concello de Oia otorgó la correspondiente licencia municipal de obra y no consta que se haya instruido expediente municipal de infracción urbanística pese a la autodenuncia presentada por el señor Everardo . La ausencia de licencia de primera ocupación y del certificado final de obra no empece a que la vivienda efectivamente fue construida y no consta el motivo por el cual no se han emitido dichos documentos; pero en todo caso los recurrentes, como expertos en el sector inmobiliario de la promoción y construcción de viviendas, no pueden alegar ignorancia acerca de la falta de tal documentación, por lo que no pueden invocar la concurrencia de error excusable en el hecho de haber firmado la escritura sin haber obtenido dichos documentos, máxime cuando la fecha límite para firmar la escritura era el 30/11/2006 pese a lo cual ambas partes contratantes decidieron otorgarla el 20/10/2006.

Se alega también la falta de inscripción catastral de la finca y respecto a este hecho el notario autorizante advirtió a las partes sobre la falta de aportación de la referencia catastral, sin que ello fuese impedimento para la firma; de igual forma respecto al pago del IBI el fedatario público hace constar que el adquirente le liberó del cumplimiento de la obligación de solicitar la información prevista en la ley reguladora de las haciendas Locales.

En relación con la existencia de una servidumbre, no mencionada en el contrato, que grava la finca, hay que señalar que se trata de un gravamen visible y aparente, no pudiendo alegar ignorancia cuando además los actores llevaban ocupando aquella más de mes y medio antes de otorgar la escritura pública de compraventa.

Por lo tanto no nos encontramos de nuevo ante un error excusable.

Por último en relación con la legalización del suministro de energía eléctrica hay que señalar, por una parte, que ya en el mes de septiembre de 2006 los actores fueron conocedores de los problemas existentes, habiendo efectuado en dicho mes Doña Noelia la solicitud de suministro eléctrico para la vivienda, emitiendo FENOSA un presupuesto con fecha 6/10/2006 que fue recibido directamente por los demandantes, sin que conste su entrega a la demandada, y que no fue obstáculo para que aquellos firmasen el contrato de compraventa. Por otra parte la compañía UNION FENOSA, en contestación fechada el 14/7/2011, indica que para dar de alta el suministro eléctrico no es imprescindible el certificado final de obra ni la licencia de primera ocupación, por lo que tales documentos no devienen imprescindibles a dicho efecto.



CUARTO.- Se alega asimismo la existencia de dolo en la actuación de la vendedora.

Como se afirma en la STS Sala 1ª, de 11 de junio de 2003 para el examen de la acción de anulabilidad por dolo ejercitada en la demanda, 'ha de partirse de la doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 1993 según la cual 'definido el dolo en el art. 1269 del Código Civil como vicio del consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también de la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto legal exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una acción positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra parte para determinarle a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado, y en este sentido se pronuncia unánime la jurisprudencia de esta Sala cuya sentencia de 22 de enero de 1988 afirma que 'partiendo de que el dolo no se presume y que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por nuevas conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuales son las características de la conducta dolosa, toda vez que limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son los siguientes: a) Una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) Que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia.

c) Que sea grave si se trata de anular el contrato. d) Que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes'; la conducta dolosa ha de ser probada inequívocamente, sin que basten nuevas conjeturas o indicios ( sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 ); el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alega - sentencias de 22 de febrero de 1961 y 28 de febrero de 1969 -, no bastando al efecto nuevas conjeturas -sentencia de 25 de mayo de 1945 - ( sentencia de 21 de junio de 1978 )'.

Hay que señalar que tanto en el contrato de arras como en la escritura pública de compraventa se hace constar la misma descripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad y además se corresponde exactamente con la reseñada en la escritura pública de compraventa de 11/11/2003 en virtud de la cual Doña Noelia había adquirido la misma a los titulares anteriore, Don Carlos María y Doña Flor , existiendo una remisión genérica a dicha escritura en la de 20/9/2006.

La finca litigiosa surge de la aportación por Don Blas a su sociedad conyugal de dos fincas de 1.120m2 y 280m2 que posteriormente se reagruparon, pero con las superficies de 1124 m2 y 1083m2. En el año 1999 dichas fincas fueron vendidas a Don Felix , el cual solicitó licencias en los años 1999 y 2000 para construir una vivienda en cada finca, que fueron concedidas con el informe favorable del aparejador municipal. Ambas fincas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad en el año 2000. Con fecha 2/4/2002 el señor Felix vende la FINCA000 ' Sur de 1083m2 a Don Carlos María , el cual a su vez la transmitió el 11/11/2003 a Doña Noelia .

De lo relatado no cabe apreciar dolo en la actuación de la señora Noelia , pues la misma transmitió la finca en las mismas condiciones que la adquirió, reproduciéndose en la escritura de compraventa de 20/10/2006 lo reflejado en la escritura de 11/11/2003, por lo que no se aprecia el empleo de maquinaciones engañosas o una conducta insidiosa para convencer al comprador a realizar el negocio que de otra forma no hubiera concertado, máxime cuando los compradores pasaron a poseer la finca el 2/9/2006, por lo que desde entonces tomaron pleno conocimiento de la realidad física de la misma, y no se otorgó la escritura pública de compraventa hasta el 20/10/2006.



QUINTO.- Se invoca asimismo por la parte recurrente la falsedad o carácter ilícito de la causa del contrato al alegar que los vicios de que adolece el inmueble, especialmente urbanísticos, hacen que se frustren las expectativas de los demandantes pues no pueden obtener utilidad alguna del bien adquirido. Se indica asimismo que la falsedad de la causa se produce como consecuencia de un error determinante de la prestación del consentimiento, pero respecto a esta última alegación debemos remitirnos a lo ya manifestado con anterioridad.

El art. 1276 Cc dispone que 'La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita'. Dicho precepto debe distinguirse del supuesto de simulación absoluta, es decir cuando no se encubre negocio jurídico alguno, pues en dicho caso es inexistente por falta de causa, por aplicación del art. 3__h6_1278art>1275 Cc en relación con el 1261- 3º Cc : Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.

En el presente supuesto no nos encontramos ante un negocio simulado y no cabe duda alguna que sí existe causa en el contrato concertado entre los litigantes, cual es la adquisición de una finca con casa, operándose la transmisión por el precio pactado a través del correspondiente contrato de compraventa, que fue inscrito en el Registro de la Propiedad.



SEXTO.- Se apunta por último en el recurso de apelación el incumplimiento por inhabilidad del objeto ante la falta de cualidades del bien entregado, lo que conlleva la insatisfacción del comprador; sin embargo debemos desestimar dicha alegación como causa de nulidad del contrato, pues no cabe encuadrarla en el supuesto previsto en el art. 1300 Cc , ya que resulta claro lo que constituye el objeto del contrato de compraventa para cada uno de los contratantes (la venta de un bien a cambio de un precio cierto); cuestión distinta es que la edificación vendida presente vicios constructivos que podrían dar lugar a la acción de resolución contractual con base en los arts. 3__h6_1127art>1124 Cc y 1484 y sig Cc , pero dicha acción no ha sido instada por la parte actora y, además, para que la acción de resolución del contrato pueda prosperar se precisa que quien la interese haya cumplido escrupulosamente por su parte aquello a que el contrato le obligase (así SSTS, entre otras muchas, de 20 de octubre de 1985 , 17 de marzo de 1986 , 31 de marzo de 1986 , 14 de abril de 1986 , 30 de junio de 1986 , 29 de febrero , 26 de abril , 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 ), donde se resalta que la resolución exige cumplimiento propio e incumplimiento contrario, lo que no acontece en este caso, ya que los demandantes no han abonado la totalidad del precio fijado en la compraventa.

Debemos por todo ello desestimar el recurso interpuesto y confirmar en su integridad la sentencia dictada en la instancia, ya que la desestimación de pretensión de declaración de nulidad del contrato de compraventa conlleva la de las restantes pretensiones planteadas en la demanda y reiteradas a través del recurso de apelación.

SEPTIMO.- De conformidad con lo prevenido en los arts. 394 y 398 LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de derecho.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Vigo, con fecha 7 de noviembre de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Jesús Valencia Ulloa en nombre y representación de Don Everardo y Dña. Sara , frente a Dña. Noelia representada por la procuradora María Auxiliadora Ruiz Sánchez, y contra el Banco de Galicia, S.A, representado por el Procurador Sr. Fandiño Carnero debo acordar y acuerdo absolver a estos demandados de las pretensiones deducidas contra ellos.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.' Al propio tiempo, con fecha 12 de diciembre de 2011 se dictó Auto aclaratorio, cuya parte dispositiva literalmente dice: 'Que ha lugar a la aclaración interesada, debiendo constar el plazo de 20 días y no el de 5, en el párrafo del recurso del fallo.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de D. Everardo y D. Sara , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 20/03/14.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En la sentencia dictada en la instancia se desestimó la demanda en la que se ejercitaba la acción de nulidad del contrato privado de arras de fecha 1 de septiembre de 2006 concertado entre Doña Noelia , como vendedora, y Don Everardo y Doña Sara , como compradores; así como la acción de nulidad de la compraventa concertada entre los mismos otorgantes y de subrogación y novación hipotecaria, en el que intervino asimismo la entidad 'Banco de Galicia, S.A.', que se documentaron en el contrato de fecha 20 de octubre de 2006 otorgado ante el Notario de Vigo Don José María Rueda Pérez, correspondiente a la finca urbana vivienda unifamiliar sita en Santa María de Oia (Pontevedra), señalada actualmente con el número NUM000 de la CALLE000 , junto con el terreno que la circunda.

La parte actora recurrente impugna la sentencia alegando error en la valoración de la prueba y reiterando la existencia de nulidad en el otorgamiento de los citados contratos ante la concurrencia de error y dolo como vicios del consentimiento prestado, así como la falsedad de la causa del contrato e inhabilidad del objeto.



SEGUNDO.- Con carácter previo resulta preciso reseñar una serie de documentos que constituyen la base para la correcta resolución de la cuestión debatida en el proceso.

Con fecha 1 de septiembre de 2006 Doña Noelia , como vendedora, y Don Everardo y Doña Sara , como compradores, suscribieron contrato privado de arras en virtud del cual la señora Noelia se obligaba a vender a los demandantes el inmueble reseñado en el exponendo uno del documento por el precio de 282.475,68 euros, entregándose en dicho acto un cheque por importe de 24.000 euros y 40,48 euros en efectivo a cuenta del precio total, comprometiéndose la señora Noelia a entregar la posesión del inmueble antes del día 2 de septiembre y obligándose las partes contratantes a otorgar escritura pública de compraventa antes del 30 de noviembre de 2006. En la descripción del objeto vendido se hace constar la vivienda unifamiliar de planta baja de 147,64 m2 junto con la finca que la circunda con la superficie total de 1.083 m2. En el documento se hace constar la referencia registral de la finca, el título del que dimana el derecho de la vendedora, la existencia de gravamen de hipoteca y la inexistencia de arrendatarios u ocupantes. La parte demandante reconoce que los compradores no hicieron efectivo el pago del cheque, pese a lo cual la vendedora no ejercitó la facultad prevista en la estipulación tercera del contrato, en la que se estableció que si el cheque resultase sin fondos o fuese devuelto por la entidad Caixanova el contrato quedaría sin validez.

Los actores pasaron a ocupar la vivienda y finca tras la firma del contrato de arras y se indica que en el mes de septiembre se personó en la vivienda un trabajador de una empresa subcontrata de FE NO SA que procedió a precintar el contador de la luz, por lo que los actores se desplazaron con Doña Noelia a las dependencias de dicha compañía para efectuar la solicitud de suministro eléctrico a la vivienda, lo que tuvo lugar el día 14/9/2006; consta que la entidad FENOSA remitió presupuesto el día 6/10/2006, que fue recibido en la vivienda por los demandados.

La escritura pública de compraventa se firmó el 20/10/2006 y en la misma se pactó la subrogación con novación de los compradores en el préstamo hipotecario que la actora tenía concertada con la entidad 'Banco de Galicia, S.A.', la cual aceptó de forma expresa dicha novación, modificativa respecto a la cuantía, plazo de devolución y tipo de interés. En la demanda se indica además que antes de la firma del documento público los demandantes habían comprobado en el Concello de Oia la existencia de licencia de obra. Con fecha 24/10/2006 Don Everardo presentó denuncia ante el Concello de Oia denunciando la situación urbanística de la finca tras la medición efectuada al constatar que la superficie de la misma es de 687,5 m2 y no de 1.083 m2 que constan en la escritura de compraventa.

Una vez señalados los anteriores hechos que tendrán relevancia, como seguidamente señalaremos, procede entrar a analizar las causas de nulidad invocadas por la parte actora y plasmadas en su recurso, que son, como ya hemos apuntado, los vicios de consentimiento por error y dolo y, en su caso, falsedad o causa ilícita del contrato, apuntándose igualmente incumplimiento por inhabilidad del objeto.



TERCERO.- Se alega en primer lugar error por la diferencia de cabida en la finca, el incumplimiento de la normativa urbanística municipal, existencia de una servidumbre que grava la finca no mencionada en el contrato, ausencia de licencia de primera ocupación y de final de obra y problemas para la legalización del suministro de energía eléctrica.

El art. 1261 Cc para considerar celebrado un contrato exige la concurrencia de los requisitos de consentimiento, objeto y causa. El consentimiento de las partes intervinientes en un contrato exige un acto de voluntad libre y conscientemente manifestado por estos en orden a la aceptación de la oferta recibida, sin que pueda haber mediado infracción de la buena fe y lealtad contractual. La STS Sala 1ª, de 21 de octubre de 2005 afirma que 'esta Sala tiene declarado que la apreciación de los vicios del consentimiento ha de estar fundamentada y no sostenida en meras conjeturas ( Sentencia de 13 de diciembre de 2000 ) y que la 'vis compulsiva' viciante necesita siempre una prueba irrefutable ( Sentencia de 25 de noviembre de 2000 ), por lo mismo que la libertad del consentimiento ha de presumirse ( Sentencia de 6 de diciembre de 1985 , y las que cita)'.

En relación con la solicitud de declaración de la nulidad por error el art. 1265 Cc dispone que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo, y el art. 1266 Cc establece que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

En relación con la nulidad en supuestos de error inexcusable señala la STS Sala 1ª, de 4 de enero de 1982 que el error en su calidad de vicio intelectivo anulatorio del contrato debe reunir las características de esencialidad y excusabilidad, 'negando al error eficacia invalidante del contrato cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, para lo cual habrá que atender a las circunstancias de toda índole e incluso a las personales'. Y la STS Sala 1ª, de 17 de febrero de 2005 dispone que 'ha de recordarse la doctrina jurisprudencial según la cual para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SS 24 de enero de 2003 , 12 de julio de 2002 y 30 de septiembre de 1999 , entre otras)'.

En el presente supuesto debemos tener en cuenta que Don Everardo y Doña Sara junto con Don Epifanio son los tres socios de la sociedad 'RAGONTRIZ, S.L.', constituida el 15/7/2005, de la que Don Everardo era administrador único, produciéndose con fecha 29/1/2007 una ampliación de capital suscrita exclusivamente por los ahora recurrentes y pasando a ser designada administradora única de la sociedad Doña Sara . El objeto social de la entidad 'RAGONTRIZ, S.L.' es 'la proyección y construcción de toda clase de obras tanto públicas como privadas, así como la promoción, compraventa, adquisición, enajenación, urbanización, disposición y arrendamiento de toda clase de terrenos, edificios, solares, construcciones, viviendas y locales comerciales'. Por lo tanto ambos demandantes eran, o debían ser, perfectos conocedores de todas las cuestiones relativas al mercado inmobiliario.

Debemos afirmar que nos encontramos en el presente supuesto ante la compraventa de un inmueble hecha a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, por lo que, de conformidad con lo establecido en el art. 1471 Cc , no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Así la STS Sala 1ª, de 29 de mayo de 2000 afirma que 'la compraventa de 'cuerpos ciertos' presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales.

Debe considerarse, asimismo, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956 que 'la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Esto sentado,..., la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida''.

En la STS Sala 1ª, de 21 de abril de 2006 se indica que el comprador 'conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de compraventa de 'cuerpo cierto' regulada en el art. 1.471 CC , en cuyo párrafo primero se establece que 'en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato', y a la cual se refiere una profusa doctrina jurisprudencial ( SS, entre las más recientes, de 18 y 25 febrero y 24 abril 1997 , 25 julio 1998 , 18 junio 1999 , 21 julio y 5 diciembre 2000 y 31 enero 2001 ). Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivado de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso.' No obstante lo expresado, cabe indicar que ciertamente en la escritura de compraventa y en la anterior de arras se hizo constar la superficie de la finca de 1.083 m2 y en mediciones efectuadas con posterioridad se limitó la misma entre 853 y 867 m2; sin embargo resulta relevante el hecho de que la escritura pública de compraventa se otorgó el 20/10/2006 (viernes) y Don Everardo , que ya venía ocupando la finca desde el 2/9/2006, presentó escrito el 24/10/2006 (martes) ante el Concello de Oia denunciando la situación urbanística de la finca, ya que tras la medición efectuada (y se hace constar que se acompaña plano topográfico y certificación de superficie) constató que esta es de 687,5 m2 y no de 1.083 m2 que constan en la escritura de compraventa. El plano topográfico y la certificación de superficie se corresponden con el informe elaborado por la Ingeniera Técnica Agrícola Doña Tania que figura emitido el 15/12/2006. Esta técnico no declaró en la vista, pero cabe deducir que el informe fue elaborado con anterioridad a la fecha que se plasma en el mismo y, en todo caso, que los demandantes cuando firmaron la escritura pública de compraventa ya eran conocedores de las dimensiones reales de la finca, pese a lo cual no formularon objeción alguna. No cabe entonces invocar error por dicha causa que ya era conocida y asumida, al disponer de un informe y medición técnica. No consta tampoco que se haya instado modificación de la inscripción registral respecto al exceso de cabida. Existe un informe de tasación de la finca a efectos de concesión y ampliación del préstamo hipotecario que ya gravaba la finca y, por lo que afecta a la cuestión debatida en este proceso, hay que indicar que efectivamente lo relevante a esos efectos es la descripción de superficie, titularidad y linderos que figura inscrita en el Registro de la Propiedad, pues esa es precisamente la finca concreta gravada con la hipoteca y que, en caso de impago, podrá ser objeto de ejecución.

Respecto al incumplimiento de la normativa urbanística municipal debemos señalar que aun cuando se exige para construir en el lugar una superficie mínima de 1.000 m2 de finca, lo cierto es que el Concello de Oia otorgó la correspondiente licencia municipal de obra y no consta que se haya instruido expediente municipal de infracción urbanística pese a la autodenuncia presentada por el señor Everardo . La ausencia de licencia de primera ocupación y del certificado final de obra no empece a que la vivienda efectivamente fue construida y no consta el motivo por el cual no se han emitido dichos documentos; pero en todo caso los recurrentes, como expertos en el sector inmobiliario de la promoción y construcción de viviendas, no pueden alegar ignorancia acerca de la falta de tal documentación, por lo que no pueden invocar la concurrencia de error excusable en el hecho de haber firmado la escritura sin haber obtenido dichos documentos, máxime cuando la fecha límite para firmar la escritura era el 30/11/2006 pese a lo cual ambas partes contratantes decidieron otorgarla el 20/10/2006.

Se alega también la falta de inscripción catastral de la finca y respecto a este hecho el notario autorizante advirtió a las partes sobre la falta de aportación de la referencia catastral, sin que ello fuese impedimento para la firma; de igual forma respecto al pago del IBI el fedatario público hace constar que el adquirente le liberó del cumplimiento de la obligación de solicitar la información prevista en la ley reguladora de las haciendas Locales.

En relación con la existencia de una servidumbre, no mencionada en el contrato, que grava la finca, hay que señalar que se trata de un gravamen visible y aparente, no pudiendo alegar ignorancia cuando además los actores llevaban ocupando aquella más de mes y medio antes de otorgar la escritura pública de compraventa.

Por lo tanto no nos encontramos de nuevo ante un error excusable.

Por último en relación con la legalización del suministro de energía eléctrica hay que señalar, por una parte, que ya en el mes de septiembre de 2006 los actores fueron conocedores de los problemas existentes, habiendo efectuado en dicho mes Doña Noelia la solicitud de suministro eléctrico para la vivienda, emitiendo FENOSA un presupuesto con fecha 6/10/2006 que fue recibido directamente por los demandantes, sin que conste su entrega a la demandada, y que no fue obstáculo para que aquellos firmasen el contrato de compraventa. Por otra parte la compañía UNION FENOSA, en contestación fechada el 14/7/2011, indica que para dar de alta el suministro eléctrico no es imprescindible el certificado final de obra ni la licencia de primera ocupación, por lo que tales documentos no devienen imprescindibles a dicho efecto.



CUARTO.- Se alega asimismo la existencia de dolo en la actuación de la vendedora.

Como se afirma en la STS Sala 1ª, de 11 de junio de 2003 para el examen de la acción de anulabilidad por dolo ejercitada en la demanda, 'ha de partirse de la doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 1993 según la cual 'definido el dolo en el art. 1269 del Código Civil como vicio del consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también de la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto legal exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una acción positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra parte para determinarle a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado, y en este sentido se pronuncia unánime la jurisprudencia de esta Sala cuya sentencia de 22 de enero de 1988 afirma que 'partiendo de que el dolo no se presume y que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por nuevas conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuales son las características de la conducta dolosa, toda vez que limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son los siguientes: a) Una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) Que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia.

c) Que sea grave si se trata de anular el contrato. d) Que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes'; la conducta dolosa ha de ser probada inequívocamente, sin que basten nuevas conjeturas o indicios ( sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 ); el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alega - sentencias de 22 de febrero de 1961 y 28 de febrero de 1969 -, no bastando al efecto nuevas conjeturas -sentencia de 25 de mayo de 1945 - ( sentencia de 21 de junio de 1978 )'.

Hay que señalar que tanto en el contrato de arras como en la escritura pública de compraventa se hace constar la misma descripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad y además se corresponde exactamente con la reseñada en la escritura pública de compraventa de 11/11/2003 en virtud de la cual Doña Noelia había adquirido la misma a los titulares anteriore, Don Carlos María y Doña Flor , existiendo una remisión genérica a dicha escritura en la de 20/9/2006.

La finca litigiosa surge de la aportación por Don Blas a su sociedad conyugal de dos fincas de 1.120m2 y 280m2 que posteriormente se reagruparon, pero con las superficies de 1124 m2 y 1083m2. En el año 1999 dichas fincas fueron vendidas a Don Felix , el cual solicitó licencias en los años 1999 y 2000 para construir una vivienda en cada finca, que fueron concedidas con el informe favorable del aparejador municipal. Ambas fincas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad en el año 2000. Con fecha 2/4/2002 el señor Felix vende la FINCA000 ' Sur de 1083m2 a Don Carlos María , el cual a su vez la transmitió el 11/11/2003 a Doña Noelia .

De lo relatado no cabe apreciar dolo en la actuación de la señora Noelia , pues la misma transmitió la finca en las mismas condiciones que la adquirió, reproduciéndose en la escritura de compraventa de 20/10/2006 lo reflejado en la escritura de 11/11/2003, por lo que no se aprecia el empleo de maquinaciones engañosas o una conducta insidiosa para convencer al comprador a realizar el negocio que de otra forma no hubiera concertado, máxime cuando los compradores pasaron a poseer la finca el 2/9/2006, por lo que desde entonces tomaron pleno conocimiento de la realidad física de la misma, y no se otorgó la escritura pública de compraventa hasta el 20/10/2006.



QUINTO.- Se invoca asimismo por la parte recurrente la falsedad o carácter ilícito de la causa del contrato al alegar que los vicios de que adolece el inmueble, especialmente urbanísticos, hacen que se frustren las expectativas de los demandantes pues no pueden obtener utilidad alguna del bien adquirido. Se indica asimismo que la falsedad de la causa se produce como consecuencia de un error determinante de la prestación del consentimiento, pero respecto a esta última alegación debemos remitirnos a lo ya manifestado con anterioridad.

El art. 1276 Cc dispone que 'La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita'. Dicho precepto debe distinguirse del supuesto de simulación absoluta, es decir cuando no se encubre negocio jurídico alguno, pues en dicho caso es inexistente por falta de causa, por aplicación del art. 3__h6_1278art>1275 Cc en relación con el 1261- 3º Cc : Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.

En el presente supuesto no nos encontramos ante un negocio simulado y no cabe duda alguna que sí existe causa en el contrato concertado entre los litigantes, cual es la adquisición de una finca con casa, operándose la transmisión por el precio pactado a través del correspondiente contrato de compraventa, que fue inscrito en el Registro de la Propiedad.



SEXTO.- Se apunta por último en el recurso de apelación el incumplimiento por inhabilidad del objeto ante la falta de cualidades del bien entregado, lo que conlleva la insatisfacción del comprador; sin embargo debemos desestimar dicha alegación como causa de nulidad del contrato, pues no cabe encuadrarla en el supuesto previsto en el art. 1300 Cc , ya que resulta claro lo que constituye el objeto del contrato de compraventa para cada uno de los contratantes (la venta de un bien a cambio de un precio cierto); cuestión distinta es que la edificación vendida presente vicios constructivos que podrían dar lugar a la acción de resolución contractual con base en los arts. 3__h6_1127art>1124 Cc y 1484 y sig Cc , pero dicha acción no ha sido instada por la parte actora y, además, para que la acción de resolución del contrato pueda prosperar se precisa que quien la interese haya cumplido escrupulosamente por su parte aquello a que el contrato le obligase (así SSTS, entre otras muchas, de 20 de octubre de 1985 , 17 de marzo de 1986 , 31 de marzo de 1986 , 14 de abril de 1986 , 30 de junio de 1986 , 29 de febrero , 26 de abril , 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 ), donde se resalta que la resolución exige cumplimiento propio e incumplimiento contrario, lo que no acontece en este caso, ya que los demandantes no han abonado la totalidad del precio fijado en la compraventa.

Debemos por todo ello desestimar el recurso interpuesto y confirmar en su integridad la sentencia dictada en la instancia, ya que la desestimación de pretensión de declaración de nulidad del contrato de compraventa conlleva la de las restantes pretensiones planteadas en la demanda y reiteradas a través del recurso de apelación.

SEPTIMO.- De conformidad con lo prevenido en los arts. 394 y 398 LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de derecho.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

FALLAMOS Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Jesús Valencia Ulloa, en nombre y representación de Don Everardo y Doña Sara , contra la sentencia de fecha 7 de noviembre de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vigo , confirmamos la misma, con imposición a la parte apelante de las costas procesales del recurso.

Al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, en base a lo establecido en el art.

477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.