Sentencia Civil Nº 206/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 294/2015 de 17 de Julio de 2015

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

TERCERO.-Antes de analizar las concretas cuestiones que suscita la parte debemos realizar unas consideraciones sobre la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo sobre esta materia.

En materia de Propiedad Horizontal, atendiendo a la norma vigente al tiempo de adoptar el acuerdo, la nulidad radical o absoluta, como estudian las sentencias del Tribunal Supremo del 25 de febrero de 2013, Roj: STS 1833/2013 ; STS del 5 de marzo de 2014. Roj: STS 989/2014 : se limita a los acuerdos que

a) Infringen cualquier ley imperativa o prohibitiva en las que no se establece un efecto distinto para el caso de contravención.

b) Los acuerdos contrarios a la moral o el orden público o que por implicar un fraude de ley han de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al párrafo 3º del artículo 6 del código civil y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.

Estos acuerdos, nulos de pleno derecho no admiten la sanación.

Por su parte, los acuerdos contrarios a la Ley de propiedad horizontal o a los Estatutos de la respectiva comunidad, son anulables. La acción para su impugnación caduca al año. Según la jurisprudencia, se consideran como ejemplo de tales supuestos, entre otros, la adopción de un acuerdo por mayoría pese a que debió ser por unanimidad. Ejemplo de ello son los supuestos que se analizan en las sentencias, STS del 27 de febrero de 2013, Roj: STS 789/2013 ; STS del 5 de marzo de 2014. Roj: STS 989/2014 ). Por ello, los acuerdos anulables quedarán sanados por el mero transcurso del tiempo si no son impugnados. Estos acuerdos vincularán al nuevo adquirente de la vivienda al colocarse en la misma posición que el anterior, STS del 7 de marzo de 2013. Roj: STS 1834/2013 ; STS del 25 de abril de 2013. Roj: STS 2161/2013 ; STS del 6 de junio de 2013, Roj: STS 5310/2013 .

CUARTO.-Partiendo de los criterios expuestos, y adentrándonos en el examen de los concretos motivos del recurso,enprimerlugar,la parte apelante invoca que el acuerdo al que alude la parte que se adoptó en el año 1969 no es válido ni es oponible a los copropietarios posteriores.

En el apartadosegundodel escrito de recurso, invoca que el objeto del acuerdo adoptado en la junta del 8 de agosto de 2013, era determinar el sistema de contribución a los gastos comunes, partiendo de la invalidez del acuerdo adoptado en el año 1969 para modificar los estatutos y la inoponibilidad del mismo a los copropietarios adquirentes posteriores que no votaron el acuerdo.

En el puntoterceroincide en que no ha existido acuerdo alguno válidamente tomado de forma unánime e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Estos motivos deben rechazarse porque, según la jurisprudencia que hemos citado, dicho acuerdo, que fija un sistema de contribución a los gastos comunes distinto del que regula el título constitutivo, sería simplemente anulable y, por el tiempo transcurrido sin que se haya impugnado, cualquier vicio del que pudiera adolecer se ha subsanado, es decir, se ha producido lo que se denomina sanación del acuerdo. Por tanto, es plenamente válido, y vincula a todos los que lo adoptaron y a sus causahabientes, en el presente caso a los actores, dado que no son terceros adquirentes, sino que sus derechos derivan de los de sus causantes, quienes adquirieron el local el día 30 de noviembre de 1989, y desde tal fecha son conocedores y han consentido el sistema de pago.

Por otra parte, la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del citado acuerdo no es determinante de su validez, sino de su eficacia frente a terceros, supuesto que, como hemos visto, no afecta al caso analizado. Así el Tribunal Supremo en la Sentencia del 25 de abril de 2013, Roj: STS 2161/2013 nos dice:y delartículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, junto con la jurisprudencia que cita de esta Sala, por considerar que el propietario demandante tenía cumplido conocimiento de los acuerdos adoptados en juntas de propietarios celebradas con anterioridad a devenir propietario como tercero registral de buena fe, sin que el mero hecho de no haberlos impugnado altere dicho carácter.

Se estima.

Dice elartículo 5, en su párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, que 'El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'.

Sin duda, para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con elartículo 34 de la Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo.

Y es que no solo tiene conocimiento de las actas por su condición de presidente que fue durante algunos años de la comunidad de propietarios, sino porque antes de proceder a pintar el balcón conocía el acuerdo adoptado en una Junta posterior de mayo de 2008 en la que se le reconoce el pago de una factura por un gasto diferente y se recuerda el contenido de los acuerdos de 1988 y 1996. La postura de quien demanda es inaceptable. En primer lugar, en la forma que lo argumenta. Decir que conoce los acuerdos y que no los impugna 'porque nunca le había llegado a afectar' y acomete la ejecución de unas obras en un elemento comunitario, como es el balcón, para cargar después su coste a la comunidad a sabiendas que no puede hacerlo, supone un ejercicio de indudable mala fe. En segundo lugar, se pone al margen de la comunidad para que le paguen unos gastos, que otros condueños hicieron a su costa, siendo así que como comunero tenía también la obligación de abonarlos, conforme a su cuota de participación, si la comunidad hubiera llevado a cabo por su cuenta la reparación.

CUARTO.- El motivo segundo se refiere a la ejecutividad y fuerza vinculante de Juntas de Propietarios nunca impugnados, conforme a la jurisprudencia de esta Sala.

El motivo no es más que corolario lógico del anterior. Una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos de modificación no inscritos, adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice lasentencia de 18 de julio de 2011y reproduce la 13 de julio de 2012, lo siguiente: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece laregla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (lasSSTS de fechas 19 de noviembre de 1996,28 de febrero de 2005,19 de octubre de 2005,30 de diciembre de 2005y7 de junio de 2006)»."

En el apartadocuartode su escrito, invoca la parte la inoponibilidad del supuesto acuerdo. En primer lugar alude a cuestiones procesales, dado que se incorporó a la demanda una copia del acta acompañada de un escrito de la administradora, que fue impugnado por no haber sido aportado con los requisitos que establece el artículo 268 de la LEC .-

El motivo debe ser rechazado puesto que el documento se aportó al amparo del número 2 del citado precepto, conforme al cual, . En el presente caso, ha sido cuestionada, y la parte acompaña su original.

Pero, en todo caso, no debemos olvidar que el secretario/administrador de la comunidad de propietarios puede certificar el contenido de los acuerdos de la misma así como el estado de las cuentas y las deudas de los comuneros, como así se desprende de los artículos 7 , 9 , 21 de la ley de Propiedad Horizontal .

En segundo lugar, denuncia todas las irregularidades en las que se incurrió en la adopción del citado acuerdo, determinantes de su nulidad, pero este motivo debemos rechazarlo remitiéndonos a los indicado anteriormente, puesto que al no ser impugnado en el plazo legal, se ha producido su sanación.

Enquintolugar, alega la parte la indebida aplicación de la doctrina de los actos propios, ya que consta en autos que siempre han manifestado su disconformidad con la forma de distribuir los gastos de la comunidad de propietarios, y que confiaron en que los gastos se hallaban correctamente liquidados. Incide en que nos hallamos ante un supuesto de mera tolerancia.

Este motivo debe rechazarse porque no nos hallamos ante una situación de mera tolerancia de los comuneros en el reparto de los gastos comunes, sino ante la existencia de un acuerdo, no impugnado dentro del plazo legal, y por tanto, plenamente válido, al que en su día se sometieron los propietarios del local comercial, desde su adquisición, el 30 noviembre de 1989 hasta que se pide su modificación en la Junta Ordinaria de 8 de agosto de 2013; por tanto, no puede invocarse que se ignoraba su existencia.

QUINTO.Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 STS4125/2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , dispone que: "si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario (STS de 16 de octubre de 1992), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva"debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, según disponen los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,