Sentencia Civil Nº 204/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 43/2011 de 23 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00204/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 de PONTEVEDRA

1280A0

/ROSALÍA DE CASTRO NÚM. 5-2-IZQ. (PONTEVEDRA)

Tfno.: 986805127/28/29/30 Fax: 986805123

N.I.G. 36039 41 1 2009 0002985

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000043 /2011

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de O PORRIÑO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000839 /2009

Apelante: Carina

Procurador: JOSE PORTELA LEIROS

Abogado: EMILIO DE LA CUESTA MARTIN

Apelado: Juana , Ezequias

Procurador: ,

Abogado: EVA BOUZA GARCIA, EVA BOUZA GARCIA

S E N T E N C I A N U M: 204/2011

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS/AS SRES/AS

PRESIDENTE/A

D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES.

MAGISTRADOS/AS

D. JAIME ESAIN MANRESA.

D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

En la ciudad de PONTEVEDRA, a veintitrés de Mayo de dos mil once.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000839/2009 , seguidos en el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de O PORRIÑO, RECURSO DE APELACION (LECN) 0000043/2011 ; seguidos entre partes, de una como recurrente Dª. Carina , representada por el Procurador D. JOSE PORTELA LEIROS, dirigida por el Letrado D. EMILIO DE LA CUESTA MARTIN, y de otra como recurridos Dª. Juana y D. Ezequias y dirigidos por la Letrada Dª. EVA BOUZA GARCIA. Actúa como Ponente, el Ilmo. Sra. D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de O PORRIÑO, se dictó sentencia de fecha 3 de septiembre de 2010, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Ezequias y Juana contra Carina, y así , DECLARO RESUELTO DEL CONTRATO DE ARRAS DE 9/02/2009 suscrito entre todos los anteriores y CONDE NO a Carina a devolver a Ezequias y Juana la cantidad de 3.000 euros recibida en tal inicialmente en concepto de arras penitenciales, todo ello más los intereses legales recogidos en el art. 576 de la L.E.C. .

Que DEBO IMPONER E IMPONGO las costas causadas a Carina ".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su Resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Según la expresa voluntad de las partes en su documento fechado el 9 de febrero de 2009, lo que acuerdan no es un contrato de compraventa sino de "arras de carácter o naturaleza penitencial". No sólo lo dicen de forma literal sino que además remiten al art. 1454 CC como regulador de esta institución.

Las arras penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el tradens, sí es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el accipiens, si fue él desistido del cumplimiento. Y aunque se excluye la compraventa, el contrato contiene también una promesa de este negocio al referirse a la futura venta en varias de sus estipulaciones y establecer en la segunda que las arras tendrán vigencia hasta la firma de la correspondiente escritura de compraventa que deberá tener lugar lo más tardar en los próximos noventa días.

Es un hecho objetivo que la escritura no se otorgó en ese plazo , ni tampoco en uno superior como se deduce de las alegaciones de las partes. Y su primer efecto es la pérdida de las arras por la denominada parte compradora, en este juicio demandante que reclama su devolución. Así resulta de la estipulación séptima y del art. 1454 CC , porque de acuerdo con la estipulación segunda era la compradora la obligada a notificar día y hora para el otorgamiento de la escritura y no lo hizo.

SEGUNDO.- El fundamento de la demanda es la Resolución del contrato conforme a lo acordado en el último párrafo de la estipulación séptima, por la que "este contrato con carácter de arras, perderá validez si el motivo de la no elevación a público, fuese el de la imposibilidad de financiación por parte de los compradores".

La Sentencia apelada reconoce esta condición resolutoria, declara la Resolución del contrato de arras y condena a su devolución.

El primer motivo de recurso restringe esta Resolución al contrato de compraventa y pretende su exclusión de las arras. Pero no se estima este motivo por la propia literalidad de la estipulación que se ha reproducido y porque el sometimiento a esa financiación ha sido la clara voluntad exteriorizada en juicio por los contratantes y por quienes intermediaron como agentes inmobiliarios. La prevista imposibilidad de financiación justifica el no otorgamiento de la escritura de compraventa, pero además implicaría la Resolución de las arras no por causa atribuible a una u otra parte sino por otra causa de tipo objetivo, como acordaron las dos partes con la incorporación de este último párrafo.

Ahora bien, es la parte demandante la que ha de probar esa causa de Resolución , y en este punto procede estimar el recurso de la parte vendedora y demandada.

En primer lugar porque en coherencia con la vinculación de las arras y la compraventa, es exigible que esa resolución se produzca antes de finalizar el plazo de noventa días acordado para el otorgamiento de la escritura. Los demandantes no lo hacen en ese plazo porque sus manifestaciones verbales carecen de prueba ante la negativa de la vendedora y porque la única carta que se remite es la previa a la presentación de la demandada y posterior a ese plazo.

Y en segundo lugar porque tampoco se acredita la circunstancia de imposibilidad de financiación. Para justificar este hecho no puede ser suficiente el certificado de un único Banco (Caixa General) sobre la denegación en fecha 6 de marzo de 2009 de una operación de préstamo hipotecario por importe de 260.000 euros (f.16). Y sólo se completa con otro certificado de la Inmobiliaria sobre un estudio genérico y una denegación "en diferentes entidades bancarias", sin concreción alguna ni de condiciones, ni de causa de denegación ni de nombre y número de Bancos. La aclaración en juicio de estas gestiones es todavía más negativa, pues se reconoce que alguna entidad como Caixa Nova sí concedía el préstamo , pero no se aceptó porque las condiciones eran muy gravosas para los compradores por la desproporción entre sus ingresos y el importe del préstamo. No se prueba por tanto una imposibilidad objetiva sino una conveniencia de los prestatarios frente a las ofertas bancarias. Se desconocen las previsiones de los compradores al firmar el contrato, pero con el único dato que ofrecen de unos ingresos de sólo dos mil euros ya era previsible su dificultad para hacer frente a un préstamo de 260.000 euros, por lo que esta circunstancia no supone la imposibilidad que establece el contrato.

TERCERO.- En conclusión la Resolución del contrato se produce por el incumplimiento del comprador al no notificar en plazo día y hora para el otorgamiento de escritura ni tampoco justificar adecuadamente y en ese plazo su imposibilidad de financiación. Lo que tiene como efecto la pérdida de las arras de acuerdo con la estipulación séptima y el art. 1454 CC y con ello la desestimación de la demanda.

CUARTO.- Al desestimarse la demanda, han de imponerse a la parte demandante las costas de primera instancia, por imperativo del art. 394 L.E.C. .

Y no se hace expresa imposición de las del recurso de acuerdo con el art. 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación , por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA.- Carina y con revocación de la sentencia apelada desestimamos la demanda interpuesta por la representación de D.- Ezequias y DÑA.- Juana, con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandante y sin hacer expreso pronunciamiento respecto a las del recurso.

Hágase devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber el/los recurso/s que cabe/n contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.