Sentencia Civil Nº 20, Audiencia Provincial de Ourense, Rec 121/97 de 19 de Enero de 1998

Se ejercita en la demanda acción resolutoria del contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes en base a la causa prevista en el arte. 118_2ª LAU, precepto que equipara ''la pérdida o destrucción de la vivienda ó local de negocio'' arrendado, causa de extinción del vínculo arrendaticio por pérdida del objeto del contrato (arte 1568 Cc), al supuesto de que  para la reconstrucción de la vivienda ó local de negocio, se haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir el siniestro. Comprendiendo la doctrina jurisprudencial dentro de éste último concepto, aquel deterioro o pérdida importante que se produzca en el objeto arrendado cualquiera que sea la causa que lo haya originado, incluyendo la hipótesis de que la pérdida fuese debida a actos imputables al arrendador. Sin que en el caso se haya acreditado que la pérdida de la cubierta del edificio tuviese su causa en una actuación dolosa del demandante arrendador, pues según los términos de la posición 5ª que le fue formulada, el tejado fue derribado para arreglarlo y para dotar de mejores servicios a la vivienda de la planta primera. La STS de 7 de sept. de 1.994, recogiendo la actual orientación jurisprudencial, establece que la desestimación ó pérdida técnica a que se refiere el precepto, ha de afectar a la vivienda o local arrendado, con independencia de lo que acaezca con el resto del inmueble, contemplando el legislador la posibilidad de que la pérdida  afecte solo a una parte del edificio y no a su totalidad; en cuyo caso, tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute. Si bien, cuando se trate de obras que afectan a elementos comunes básicos del edificio ó estructuras cuya destrucción afecte directa o indirectamente a la estabilidad o utilidad del local arrendado, su coste de reparación si ha de tenerse en cuenta proporcionalmente al valor que la vivienda 6 local represente en la totalidad del edificio. Se desestima el recurso.