Sentencia CIVIL Nº 189/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 944/2021 de 04 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA

Rollo nº 000944/2021

SENTENCIA Nº 189

Ilmos. Sres.: Presidente

DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados

DOÑA MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia, a cuatro de mayo de dos mil veintidós.

Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal n.º 517/2019, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de CARLET, entre partes: de una como apelante la demandante DON Jose Ramón, Y DOÑA Florinda, representada por

el Procurador DON VICENTE MARTÍNEZ MOLL, y dirigida por el Letrado DOÑA PATRICIA VELASCO PÉREZ.

Y como parte apelada la parte demandada DOÑA Guadalupe, Y DON Pedro Francisco, representada por el Procurador DOÑA MARÍA CLIMENT BASTILLO, y asistida del letrado DON ANTONIO CASTILLO SÁNCHEZ.

Es Ponente EL Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos se dictó sentencia el 2 de julio de 2021, cuya parte dispositiva es como sigue:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Vicente Martínez Moll, en nombre y representación de Dña. Florinda y de D. Jose Ramón, DEBO CONDENAR y CONDENO a D. Pedro Francisco y a Dña. Guadalupe a abonar a los demandantes la cantidad de MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS (1.364 €) en concepto de rentas adeudadas, más los intereses legales correspondientes, sin expresa imposición de costas.

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Climent Castillo, en nombre y representación de D. Pedro Francisco y Dña. Guadalupe, DEBO CONDENAR y CONDENO a Dña. Florinda y a D. Jose Ramón a abonar a los reconvinientes la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS CON OCHENTA CENTIMOS (4.396,8 €), más los intereses legales

correspondientes, sin expresa imposición de costas.

SEGUNDO.-Contra dicha resolución, por la representación de la demandante se interpuso recurso de apelación alegando:

'PRIMERA. - DE LOS PRONUNCIAMIENTOS QUE SE IMPUGNAN. Impugnamos el Fundamento

Jurídico Tercero en relación con el fallo de la sentencia respecto a que producida la resolución del contrato, las

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partes deben restituirse las cosas o prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato, de manera que la parte optante deberá restituir la vivienda, en tanto que la parte vendedora deberá restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio final por importe de 4.396,8 euros, habida cuenta que, tal y como se cita en la propia Sentencia, nos encontramos ante un único contrato, el de arrendamiento con opción de compra, señalando la STS de 23 de abril de 2010 , 'que el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato en un concreto plazo. En este sentido, implica la concesión por una parte a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa'. Y señala la STS de 22 de septiembre de 2009 que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'. Y, como se recoge en la STS de 5 de junio de 2003 'si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa, pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada'. En este caso, no se ejercitó la opción de compra porque, como ha quedado debidamente acreditado en la Sentencia, los demandados estaban incursos en una causa de resolución contractual, al no estar al corriente del pago de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento. Es decir, sólo el arrendatario que esté cumpliendo con todas sus obligaciones derivadas del arrendamiento puede pasar a ser propietario tras el ejercicio de la opción de compra. Si no las cumple todas, el propietario puede negarse, legítimamente, a dar cumplimiento a esa opción de compra que reconoció al arrendatario ( STS de 6 de noviembre de 2009 ) y, por tanto, éste perder todas las cantidades aportadas en concepto de rentas, tal y como se recoge en la SAP Girona, Sección 1ª, en Sentencia 455/2017, de 28 de diciembre, 'si por cualquier razón que no se hubiese ejercitado la opción de compra, las rentas pagadas no se podían recuperar porque sería un enriquecimiento sin justa causa al haber disfrutado gratuitamente de un bien'.

SEGUNDA.- DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA.

Según constante Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y de nuestro Tribunal Supremo, para estimar error en la apreciación de la prueba es preciso que haya en autos alguna prueba que acredite un dato de hecho contrario a aquello que se ha fijado como probado en la sentencia recurrida, que tal prueba acredite la equivocación del Juzgador de Primera Instancia, y que la misma no esté en contradicción con otros elementos de prueba. Es necesario asimismo que el dato de hecho contradictorio así acreditado tenga virtualidad para modificar los pronunciamientos del fallo.

Destaca dicha línea jurisprudencial que la convicción del Juzgador debe asentarse sobre una firme y sólida base fáctica y un lógico proceso argumental para obtener, por las vías indirectas de la deducción valorativa de los hechos, un juicio fundado que no rompa con la necesaria armonía que debe presidir todo proceso deductivo no exento de pautas y directrices de rango objetivo.

De acuerdo con el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esta parte pretende que se revoque la sentencia de primera instancia y que, en su lugar, se dicte otra favorable a esta parte, en la que se dé acogida a las pretensiones formuladas en nuestra demanda, de acuerdo con los fundamentos de hecho y de derecho que en ella se contienen, efectuando un nuevo examen delas actuaciones llevadas a cabo ante el tribunal de instancia, pues estimamos que la prueba practicada no ha sido debidamente valorada, vulnerándose así las normas sobre prueba y las reguladoras de la sentencia.

La sentencia apelada declara en su Fundamento Jurídico Tercero que, producida la resolución del contrato, las partes deben restituirse las cosas o prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato, de manera que la parte optante deberá restituir la vivienda, en tanto que la parte vendedora deberá restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio final.

Esta parte considera que se cometió un manifiesto y claro error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador 'a quo', por cuanto el juzgador no ha tenido en cuenta la testifical de don Eulogio, el cual manifiesta en su declaración que:

1. Estuvo presente en el momento de la formalización del contrato y que se trataba de un contrato de arrendamiento con opción a compra, no uno de compraventa como declaran los demandados.

2. Que es conocedor de que se dejaron de abonar las rentas por parte de los inquilinos pero que no recordaba cuántas cuotas se debían.

3. Que los inquilinos dejaron de abonar las cuotas porque eran conocedores de que mis mandantes tenían deudas con el banco.

4. Que existe una cláusula en dicho contrato por la que se considera rescindido el mismo si la parte arrendataria deja de abonar las cuotas relativas al alquiler del inmueble.

5. Que no era obligatorio ejercitar la opción de compra llegado el plazo para ello pero que si no se ejercía la misma, las cantidades pagadas en concepto de renta, no se devolvían.

Hay que tener en cuenta que el testigo al que hacemos referencia, se llevaba un porcentaje del precio total de la venta si se llevaba a cabo, por lo que a él le interesaba declarar a favor de los demandados, hecho que no ocurrió.

Pretende la demandada, en su escrito de contestación a la demanda reconvencional, obtener del juzgador en virtud de los pedimentos formulados, una resolución absolutamente injusta y desproporcionada. En

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concreto, solicita la suma de 4.445,00 euros que esta parte desconoce su procedencia habida cuenta que no se acompaña ningún desglose ni justificación. También pretende hacer creer al Juzgador que la resolución del contrato se produjo de forma voluntaria entre ambas partes siendo que no fue así, sino que la resolución del contrato se produjo por la falta de pago de las rentas de las mensualidades de abril de 2019 al 6 de julio de 2019.

Ha quedado debidamente acreditado que se adeuda las cantidades solicitadas, así como la legitimación de mis mandantes no solo de resolver el contrato, sino de la pertenencia de quedarse con la fianza habida cuenta de las rentas asimiladas correspondientes al recibo de agua que tuvo que abonar mi mandante, tal y como esta parte acreditó con la documental aportada en la demanda.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales se dicte sentencia por la que previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que revoque la Sentencia nº 79/2021 de fecha 2 de julio de 2021, y se acuerde la DEVOLUCIÓN DE 1.364 EUROS EN CONCEPTO DE RENTAS ADEUDADAS, MÁS LOS INTERESES LEGALES CORRESPONDIENTES Y DESESTIME LAS PRETENSIONES DE LA RECONVINIENTE, TODO ELLO CON CONDENA EN COSTAS A LA CONTRAPARTE.

TERCERO.-La parte apelada presentó escrito de oposición al recurso de apelación indicando con carácter previo a exponer nuestros motivos de oposición debemos dejar claro, y así lo parece para la contraria que se acepta la doctrina jurisprudencial respecto de los efectos de la resolución de las obligaciones del artículo 1124 del Código Civil, por lo que el desacuerdo de la contraria se reduce a la valoración de la prueba practicada en el acto de la vista, que se redujo, documental aparte.

En dicha declaración se dijo de manera clara y a preguntas de esta representación, que el contrato suscrito entre las partes era un contrato de COMPRAVENTA, que el que el Juzgador de instancia entendió que existía y que en consecuencia originó la resolución que se recurre, cuyos fundamentos de hecho y de derecho hacemos nuestros y damos por reproducidos.

El resto de los argumentos esgrimidos por la contraria resultan cuanto menos ilógicos, tergiversar la declaración del testigo en favor propio pero a la vez sugerir que es un testimonio viciado por el interés personal de dicho testigo, unido a una suerte de memoria selectiva que lleva a la contraria a ignorar su propia documentación, son cuestiones ajenas al recurso y no pueden ser consideradas ni mucho menos como argumentos que puedan poner en cuestión la resolución judicial que se recurre, por lo que no vamos a hacer mayor comentario al respecto.

En definitiva, entendemos que el contrato de compraventa que afectaba a este procedimiento fue resuelto de manera voluntaria y que las consecuencia de dicha resolución son acordes con lo resuelto en la sentencia recurrida que debe ser confirmada en los términos que se expresan a continuación.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se desestime íntegramente el Recurso, con total imposición de costas al apelante recurrente.

CUARTO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día 2 de mayo de dos mil veintidós para votación y fallo que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada fijó los hechos controvertidos en los siguientes términos:

'PRIMERO.-De las acciones ejercitadas .Se ejercita por la parte demandante acción de reclamación de las cantidades adeudadas en virtud del contrato suscrito con los demandados en fecha 1 de agosto de 2018, ascendiendo dichas cantidades a la suma de 1.452 euros, correspondientes a las mensualidades de abril de 2019, mayo de 2019, junio de 2019 y 9 días del mes de julio de 2019.

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Frente a ello se oponen los demandados, con base en los hechos y fundamentos que obran en el escrito de contestación a la demanda, que se dan por reproducidos.En síntesis, se alega por estos queno se adeuda cantidad alguna por cuanto el contrato suscrito fue un contrato de arrendamiento conopción de compra, que lo que realmente esconde es un contrato de compraventa por precio aplazado,de manera que las cantidades abonadas en concepto de renta forman parte del precio de lacompraventa.Subsidiariamente, se alega pluspetición, por cuanto no se adeudan todas las cantidades que se reclaman.

Por su parte, se ejercita por los demandados reconvinientes, mediante demanda reconvencional, acción de reclamación de la cantidad de 4.445 euros, frente a lo que se oponen los demandantes reconvenidos, con base en los hechos y fundamentos que obran en el escrito de contestación, que se dan por reproducidas.'.

Y desestimó la pretensión ejercitada en la demanda, razonando que:

'SEGUNDO.-De las rentas adeudadas. El artículo 440.3 de la LEC dispone que 'en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el letrado de la administración de justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo quedaba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación',

añadiendo el artículo 444.1 del mismo cuerpo legal que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago dela renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.'

Pues bien, a la vista de tales preceptos, a la parte demandante le basta con acreditar el impago de las rentas por parte de la arrendataria, así como el impago de las demás cantidades asimiladas.

Como dispone el citado artículo 444.1 de la LEC ya citado, en caso de reclamación de las rentas debidas e impagadas en virtud de un contrato de arrendamiento, únicamente se le permite al demandado probar el pago de las cantidades adeudadas o la concurrencia de las circunstancias que permitan la enervación, cosa que en el presente caso no se ha producido, toda vez que por los demandados no se ha aportado prueba alguna que acredite que han abonado las rentas adeudadas, incumpliendo con ello su obligación de satisfacer la renta a que venían obligados por el contrato de arrendamiento, siendo de aplicación el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sobre Arrendamientos Urbanos , en cuyo apartado 1º se establece que 'el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil '.

Se niega por los demandados adeudar cantidad alguna, considerando que las cantidades que se reclamanforman parte del precio, dado que lo que se suscribi ó fue un contrato de arrendamiento de vivienda con opciónde compra. Subsidiariamente, se alega pluspetición,por cuanto no se adeudan todas las cantidades que se reclaman.

Tal como obra en autos, las partes suscribieron en fecha 1 de agosto de 2018 contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda sita en la avenida del Llaurador 15-1º-3ªde la localidad de Carlet (Valencia), conteniendo la estipulación tercera del contrato la forma de pago. De este modo, las partes pactaron que en dicho acto los demandados entregaban a los demandantes la cantidad de 2.880 euros (2.000 € a cuenta de la vivienda, 440 € de la primera mensualidad del alquiler con opción de compra y 440 € de fianza), pactando asimismo que el día 1 de febrero de 2019 darían a cuenta de la vivienda 2.000 euros más.

En fecha 9 de julio de 2019 las partes resolvieron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda arrendada,acordando que el contrato de arrendamiento quedaba resuelto de pleno derecho con efectos económicos en fecha 3 de julio de 2019, entregando el arrendatario al arrendador, que la recibía a satisfacción, las llaves y la libre posesión y disposición de la vivienda y de la plaza de garaje.

En relación con el ejercicio de la opción de compra previsto en un contrato de arrendamiento, debe señalarse que estamos ante un único contrato, el de arrendamiento con opción de compra,habiendo señalado la STS de

29 de octubre de 1993 que ' ... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un solo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes'.

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Por su parte, la STS de 23 de abril de 2010 considera que se trata de un precontrato, señalando que 'el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa'. Y señala la STS de 22 de septiembre de 2009 que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'.

Y, como se recoge en la STS de 5 de junio de 2003 'si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada'.

Siguiendo la doctrina de la STS de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opci ón de compra son no sólo el objeto de la opción y el precio, sino también el plazo, requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Como dice la STS de 3 de abril de 2006 , 'consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa...'.

A la vista de lo anteriormente expuesto, debemos diferenciar entre el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra. En efecto, pese a constituir un solo negocio jurídico, del mismo derivan las obligaciones propias del contrato de arrendamiento y las propias del contrato de opción de compra, debiendo concluir, en este punto, como se ha dicho anteriormente, que por los demandados no se ha aportado prueba alguna que acredite que han abonado las rentas adeudadas, incumpliendo con ello su obligación de satisfacer la renta a que venían obligados por el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, partiendo del hecho de que en fecha 9 de julio de 2019 las partes resolvieron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda arrendada, acordando que el contrato de arrendamiento quedaba resuelto de pleno derecho con efectos económicos en fecha 3 de julio de 2019, es hasta dicha fecha que pueden reclamarse las rentas adeudadas, lo que determina que las cantidades que deben abonar los demandados en concepto de rentas, y cuyo pago no han acreditado, asciende a la suma de 1.364 €.

SEGUNDO.-Y en relación a la fianza y a las cantidades entregadas a cuenta, objeto de reconvención por la parte demandada, concluyó:

'TERCERO.-De la fianza y de las cantidades entregadas a cuenta del contrato de opción de compra.Por los demandados reconvinientes se reclama la cantidad de 4.445 €, en concepto de devolución de la fianza y de las cantidades abonadas a cuenta del contrato de opción de compra como precio de la opción, derivado de la resolución de mutuo acuerdo del contrato.

A) Comenzando por el análisis de la fianza, señalar que, sobre la fianza, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que 'a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda'. La fianza arrendaticia es una obligación impuesta por la ley de naturaleza accesoria y en función de garantía que responde al designio de servir de garantía al arrendador frente a eventuales incumplimientos por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. De esta manera, debe ser aplicada, en primer lugar, al cumplimiento de estas obligaciones (reparación de daños, reposición de objetos, etc.). Entre las muchas funciones de garantías atribuidas a la prestación de la fianza por parte del arrendatario se encuentran las de responder de la obligación del pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda a dicho arrendatario y de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la vivienda arrendada.

No habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

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Tal como viene manteniendo la jurisprudencia, en caso de oponer la parte arrendadora la existencia de da ños en la finca arrendada, es doctrina reiterada (en este sentido sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 200; RJA.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, se pactó en la estipulación cuarta del contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2018, que los demandados entregaban el importe de una mensualidad de la renta en concepto de fianza (440 €), importe que se devolvería en el momento de la firma de la escritura de compraventa o se descontaría del importe final a pagar si lo acordaban las partes.

Asimismo, en el contrato de resolución de mutuo acuerdo de 9 de julio de 2019, las partes acordaron expresamente que se encontraba pendiente la revisión del estado de la vivienda y la liquidación económica del arrendamiento, por lo que la fianza la retenía en su poder el arrendador hasta que se hubiera liquidado cualquier deuda contraída con el arrendador y comprobado el estado de la vivienda, a cuyas liquidaciones podría destinarse la garantía, para lo cual el arrendatario habilitaba expresamente a la propiedad por medio de la firma de dicho documento.

Se alega por los demandantes reconvenidos que retuvieron la fianza porque a fecha 9 de julio de 2019 aún se debía el recibo del agua del mes de junio y que además había desaparecido de la vivienda la alfombra del salón y la cristalería, y también tuvieron que cambiar la grifería y la taza de un wáter. Sin embargo, ninguna de estas circunstancias se ha acreditado por los mismos, no habiendo aportado prueba alguna que acredite la existencia de desperfectos imputables a los arrendatarios que justifiquen la retención de la fianza, salvo el recibo del agua del mes de junio de 2019, por importe de 43,20 €, cuyo abono no ha sido acreditado por los demandados. En consecuencia, los demandantes reconvenidos deberán devolver a los demandados reconvinientes el importe de la fianza, deducidos los 43,20 € cuyo pago no ha sido acreditado.

B) Por lo que respecta a las cantidades abonadas a cuenta de la opción de compra, que son objeto de reclamación,la STS de 19 de febrero de 2014 vino a decir lo siguiente: 'el precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber, a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil ) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa; así lo expresa la sentencia de 21 noviembre 2000 , reiterada por las de 5 junio 2003 y 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 ; la tercera: el precontrato, como se ha dicho, tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad'.

De este modo, la jurisprudencia tiene declarado que debe entenderse contrato de opción aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

En el caso que nos ocupa, no se pactó el pago de ninguna prima por parte de los optantes, constando que los demandados abonaron la cantidad de 4.000 € a cuenta del precio final de la vivienda, constando igualmente, como ya hemos visto, que en fecha 9 de julio de 2019 las partes resolvieron de mutuo acuerdo el contrato.

Pues bien, la resolución del contrato, regulada en el artículo 1.124 del Código Civil , impone la necesidad de que se restablezca la situación anterior al mismo, la vuelta a la situación preexistente, lo cual obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculoobligacional. Así se ha venido manteniendo por el Tribunal Supremo en numerosas resoluciones, como por ejemplo en la de 25 de noviembre de 2016, en la que se citan otras muchas, y así dice expresamente: 'Dice la sentencia de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de

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2002, 27 de octubre de 2005, 26 de marzo de 2012 y 10 de diciembre de2015, que 'es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento dela extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123'.

De este modo, producida la resolución del contrato, las partes deben restituirse las cosas o prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato, de manera que la parte optante deberá restituir la vivienda, lo que ya ha sucedido, en tanto que la parte vendedora deberá restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio final, que ascienden a la suma de 4.000€.

Lo anteriormente expuesto determina que la demanda reconvencional deba ser estimada parcialmente, condenando a los actores, aquí reconvenidos, a devolver a los demandados reconvinientes la cantidad de 4.396,8 €.

TERCERO.-Del error en la valoración de la prueba.

Como dijimos en nuestra sentencia de SAP, Civil sección 6 del 30 de abril de 2014 ( ROJ: SAP V 1977/2014) Sentencia: 128/2014 | Recurso: 89/2014 | Ponente: Vicente Ortega Llorca: ' es reiterada la doctrina jurisprudencial que considera que el juez tiene una amplia facultad de valoración de los informes periciales y que no tiene por qué someterse a un dictamen pericial concreto, e incluso le reconoce una expresa facultad de elección cuando, existiendo varios informes contradictorios, sigue más los criterios de uno que de otros. Así, por ejemplo, la STS, Civil sección 1 del 12 de Diciembre del 2005 ( ROJ: STS 7416/2005) dice: 'En el supuesto de informes periciales contradictorios esta Sala de Casación Civil ha declarado que los juzgadores de instancia pueden decidirse por el dictamen que estimen más conveniente y objetivo para resolver la contienda procesal ( Sentencias de 11-5-1981 y 5- 10-1998 ), y aquí el Tribunal de Apelación razona y explica su decisión de forma suficiente y convincente, conforme a lo que queda dicho. La prueba pericial más apropiada es aquella que se presenta mejor fundamentada y aporta mayores razones de ciencia y objetividad, y que, a su vez, tiene en cuenta todas aquellas circunstancias que pudieran servir para emitir dictamen neutral.' Insistiendo esa doctrina en que la prueba pericial se ha de apreciar según las reglas de la sana crítica, por ser el módulo valorativo establecido en el artículo 348 LEC , pero sin que el juzgador se encuentre obligado a sujetarse al dictamen pericial ( SSTS 10 de marzo , 11 de octubre y 7 de noviembre de 1994 , 17 de mayo de 1995 , 18 de julio y 29 de septiembre de 1997 , todas ellas recogidas en la de 8 de octubre de 2003 ), al no constituir la pericial una prueba legal o tasada ('las reglas de la sana crítica no están predeterminadas, ni son pruebas sujetas a valoración legal', STS 14 de noviembre de 2006 , y en el mismo sentido, STS de 10 de junio de 2009, RC nº 2316/2004 , entre muchas más), de manera que el dictamen de peritos no condiciona en un determinado sentido la conclusión que pueda llegar a obtener el juzgador en orden a tener o no tener por acreditados los aspectos fácticos que constituían el objeto de la pericia /.../ siendo factible y además práctica judicial habitual que, de existir varias periciales, éstas no se valoren aisladamente sino conjuntamente, entre sí y con el resto del material probatorio, valoración conjunta que justifica también que el tribunal priorice aquellas conclusiones contenidas en un dictamen, cuando se compadecen con las derivadas de otros elementos probatorios, principalmente documentos, y que postergue legítimamente aquellas otras periciales cuya resultancia carezca de dicho refrendo, sin que la impugnación fundada en la existencia de error de derecho en la valoración ampare que se pueda desvirtuar la conjunta de la instancia mediante el análisis de alguno de sus componentes ( SSTS de 3 de marzo de 2004 y 30 de mayo de 2007, RC nº 4710/2000 ) ni que, con el pretexto de una supuesta irracionalidad o ilogicidad del resultado, se pretenda no otra cosa que sustituir la resultancia objetiva plasmada en la sentencia por otra alternativa, más beneficiosa para los intereses o pretensiones de la parte, pero parcial y subjetiva (STSS de 24 de marzo de 1998 y 30 de julio de 2008 )'.

Revisadas las actuaciones, entendemos que la sentencia recurrida razonó extensamente sobre los documentos aportados y la testifical para fundamentar sus conclusiones, basándose en las cláusulas contractuales convenidas libremente entre las partes, decidiendo que debían de

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abonarse rentas por el período en que se disfrutó de la vivienda, pero que debían de restituirse las cantidades entregadas a cuenta de la futura y proyectada adquisición de la vivienda, al quedar sin efecto el contrato de arrendamiento de opción de compra, y asimismo la fianza al no haber acreditado la existencia de desperfectos.

Atendiendo el tenor literal del acuerdo de fecha 9 de julio de 2019, en que por las partes intervinieron abogados que les representaba, este tribunal no puede sino compartir la valoración que hizo el juez de la primera instancia de las pruebas practicadas y concluyendo que resuelto el contrato que les unía tan sólo se hizo expresa reserva por el arrendador del derecho a reclamar las rentas no abonadas, y demás gastos que iban a cargo del arrendatario, pero no se especificó la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta de la futura compraventa, por lo que fue correcto que la sentencia acordara su restitución como consecuencia lógica de lo manifestado por las partes en el acuerdo antes citado de 9 de julio de 2019 y que debía de descontarse en su día del precio.

Por ello entendemos que debe ser confirmada la resolución recurrida, desestimando por tanto el motivo de recurso de apelación.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto por el artículo 394 LEC, y 398 LEC, procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente por su recurso de apelación.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, desestimado el recurso debe decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español.

Fallo

1.- DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por DON Jose Ramón Y DOÑA Florinda.

2.- Confirmamos la sentencia apelada.

3.- Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada por su recurso de apelación.

4.- Con pérdida del depósito que haya efectuado para recurrir, al que se dará el destino legalmente establecido.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.

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