Sentencia CIVIL Nº 189/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 81/2017 de 15 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120158144855
Recurso de apelación 81/2017 -1ª
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 538/2015
Parte recurrente/Solicitante: YOTAPRINCE S.L.
Procurador/a: Joaquim Sans Bascu
Abogado/a:
Parte recurrida: SUNRUN INVESTEMENTS, S.L.
Procurador/a: Marta Durban Piera
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 189/2018
Magistrados:
JOAN CREMADES MORANT
ISABEL CARRIEDO MOMPIN
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
Fernando Utrillas Carbonell
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 15 de marzo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 24 de enero de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 538/2015 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Joaquim Sans Bascu, en nombre y representación de YOTAPRINCE S.L. contra la Sentencia de 13/09/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Marta Durban Piera, en nombre y representación de SUNRUN INVESTEMENTS, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando la demanda presentada por la Sra. Marta Durban, en representación de SUNRUN INVESTMENT S.L., asistida por la Sra. Silvia Mollá, frente a YOTAPRINCE S.L. representada por el Sr. Joaquim Sans, y asistida por la Sra. Esther Fernández, y estimando parcialmente la demanda reconvencional presentada de contrario: 1. Absuelvo a YOTAPRINCE S.L. de las peticiones formuladas frente a ella, con expresa condena en costas a la parte actora.

2. Condeno a SUNRUN INVESTMENT S.L al pago de 7.600euros que, según lo solicitado por la propia actora, deberán compensarse parcialmente con la suma de 9.000euros entregada en concepto de fianza, sin hacer expresa condena en costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/03/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO. - Apela la arrendadora actora reconvencional Yotaprince,S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena de la arrendataria demandada en la reconvención Sunrun Investments, S.L. al pago de la cantidad de 54.000 euros, en concepto de renta de la tercera anualidad, de febrero de 2016 a enero de 2017, pactada en el contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2014, del local en Barcelona, C/Sant Joan de la Salle nº8, concertado con Sati Fabrics,S.L., y en el que se subrogó, en la posición de la arrendataria, la demandada en la reconvención, en virtud del acuerdo de cesión de 1 de junio de 2014, habiendo opuesto la demandada reconvencional la terminación de la relación arrendaticia por la resolución del contrato de arrendamiento, y la devolución de la posesión, el 2 de junio de 2015, motivo de oposición que fue acogido en la sentencia de primera instancia.

Centrado así el único motivo de la apelación de la actora reconvencional, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, desde el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, queda, en principio, extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario: 1º.- que por la arrendadora Yotaprince,S.L. se promovió demanda en ejercicio acumulado de las acciones de resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta de la segunda anualidad, de febrero de 2015 a enero de 2016; y de reclamación de la anualidad de renta vencida adeudada, que dio lugar a los autos de juicio verbal nº 169/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona.

2º.- que la demandada arrendataria en los autos de juicio verbal nº 169/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona Sunrun Investments, S.L. no se opuso a la acción de desahucio, por lo que se dictó Decreto de 27 de mayo 2015 (doc 8 de la contestación), acordando el desahucio de la demandada en aquellos autos, habiéndose practicado la diligencia de lanzamiento el 2 de junio de 2015 (doc 9 de la contestación), y 3º.- que, con posterioridad al lanzamiento, practicado el 2 de junio de 2015, en el curso de la segunda anualidad de renta, la arrendadora presentó demanda reconvencional en los presentes autos, con fecha 23 de octubre de 2015, reclamando la cantidad de 54.000 euros, en concepto de renta de la tercera anualidad, de febrero de 2016 a enero de 2017.

Por lo que, en el presente caso, habiéndose producido el cese por la arrendataria en la posesión del local arrendado el 2 de junio de 2015, en el curso de la segunda anualidad de renta, subsiste únicamente hasta la segunda anualidad de renta vencida la obligación de la arrendataria de pagar la renta a la arrendadora, de modo que no tiene obligación la arrendataria de pagar la renta reclamada en la reconvención, de febrero de 2016 a enero de 2017.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido por el desistimiento de la arrendataria, sino que se ha producido por el ejercicio por la arrendadora de la acción del resolución del contrato de arrendamiento, fundada en el impago de la segunda anualidad de renta, con base en el artículo 27.1, al que se remite el artículo 35, ambos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, siendo así que la referida norma especial, la cual se remite a la norma general del artículo 1124 del Código Civil , en caso de incumplimiento por el arrendatario, permite al arrendador escoger entre exigir el cumplimiento, o promover la resolución del contrato.

En el presente caso, la arrendadora, en los términos previstos en los artículos 27.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y 1124 del Código Civil , optó por el ejercicio de la acción resolutoria, en los autos de juicio verbal nº 169/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona, por lo que no puede la arrendadora, posteriormente, promover el ejercicio de la acción, incompatible con la anterior, de cumplimiento del contrato, en cuanto a la tercera anualidad de renta, cuyo vencimiento es posterior, tanto a la resolución del contrato promovido por la misma arrendadora, como a la recuperación de la posesión del local arrendado, a consecuencia de la terminación de la relación arrendaticia.

Por lo demás, no consta pactada en el contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2014, en el que se subrogó, en la posición de la arrendataria, la demandada en la reconvención, en virtud del acuerdo de cesión de 1 de junio de 2014 (doc 2 de la demanda; doc 1 de la contestación), ninguna cláusula penal para el caso de resolución del contrato por causa imputable al arrendatario.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Aunque, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En el presente caso, las partes convinieron en el pacto segundo del contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2014, una duración mínima obligatoria para el arrendatario de tres años, por lo que, en el caso de desistimiento unilateral anticipado por la arrendataria, la arrendadora habría podido reclamar, en principio, el pago de la renta las tres primeras anualidades de obligado cumplimiento, por cuanto, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En este caso, sin embargo, no se ha producido la terminación arrendaticia por el desistimiento unilateral anticipado del arrendatario, sino por la resolución promovida por el arrendador, y no consta, según lo expuesto, que se pactara ninguna cláusula penal, para el caso de resolución del contrato por causa imputable al arrendatario, que permita al arrendador la reclamación de las anualidades de renta no vencidas.

Por el contrario, en el pacto cuarto, penúltimo párrafo, del contrato de arrendamiento, se convino expresamente que la falta de pago de la anualidad de renta, que se acordó que se pagaría por anualidades completas anticipadas, del día 1 al 5 de cada mes de febrero, facultaría a la arrendadora a dar por resuelto el contrato 'y a reclamar las anualidades vencidas e impagadas', que es lo que hizo, en este caso, la arrendadora promoviendo la demanda en ejercicio acumulado de las acciones de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta de la segunda anualidad, de febrero de 2015 a enero de 2016, y de reclamación de la segunda anualidad de renta adeudada, que dio lugar a los autos de juicio verbal nº 169/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona.

En consecuencia, procede la confirmación del pronunciamiento desestimatorio de la sentencia de primera instancia, procediendo, en definitiva, la desestimación del único motivo de la apelación de la parte demandada y actora reconvencional.

SEGUNDO. - De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas de la segunda instancia.

TERCERO .- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida por la parte apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada y actora reconvencional Yotaprince,S.L., se CONFIRMA la Sentencia de 13 de septiembre de 2016, dictada en los autos nº 538/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante, y con pérdida del depósito para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :