Sentencia Civil Nº 180/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 214/2014 de 23 de Junio de 2014

Encabezamiento

1

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 214/14

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE GRANADA

AUTOS DE JUICIO ORDINARIO Nº 991/12

PONENTE D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

SENTENCIA NÚM 180

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

====================================

En la Ciudad de Granada a veintitrés de junio de dos mil catorce. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 18 de Granada, en virtud de demanda de D. Cosme y Dª Tarsila , representados en esta alzada por el/la Procurador/a/ D/Dª Leovigildo Rubio Pavés y defendidos por el/la Letrado/a D/Dª Juan Antonio Vázquez Espejo, contra Dª Fermina , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a/ D/Dª María Molina Cañavate y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª Mª José Torres Jaraba.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 14 de noviembre de 2013 , contiene, literalmente, el siguiente fallo: 'ESTIMANDO la demanda principal formulada por el Procurador de los Tribunales Don Leovigildo Rubio Pavés, en nombre y representación de Doña Tarsila y Don Cosme , contra Doña Fermina , debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad de 4.937,45 euros así como a los intereses y costas reseñados.

SE DESESTIMA la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña María Molina Cañavate, en nombre y representación de Doña Fermina , contra de Doña Tarsila y Don Cosme , absolviendo a los mismos de los pedimentos formulados en dicho escrito, con imposición de costas a la demandada reconviniente'.

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia, dictada en 14-11-13 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Granada, en Juicio Ordinario 991/12, seguido por demanda de Dª Tarsila y D. Cosme , frente a Dª Fermina , en reclamación de cantidad de 4937,45 €, habiéndose formulado reconvención en reclamación de 760 €, se interpuso por la representación de Dª Fermina , recurso de apelación que ha originado el Rollo 214/14 de esta Sala, que resolvemos, y que articula en base: A)Error en la apreciación de la prueba e infiltración de los Arts. 23 y 30 de la LAU , en cuanto a la demanda reconvencional. B)Error en la apreciación de la prueba e infracción del Art. 36 de la LAU , en cuanto a la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- En primer término, en orden a la admisibilidad del recurso, es palmaria la misma, por cuanto la apelante está exenta del abono de la tasa ( Art. 8-2º Ley 10/2012, de 20 de noviembre ), al habérsele reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita (folio 167).

TERCERO.- Primer motivo.- Reprocha que la sentencia yerra en la valoración de la prueba con infracción de los Arts. 28 y 30 de la LAU , en cuanto a la demanda principal. Sostiene la apelante que son dos las cuestiones a aclarar: A)La actora no está reclamando nada por daños causados al local, sino por el valor de determinadas mejoras que fueron realizadas por la ahora apelante y que debían haber quedado en beneficio de la propiedad. B)Las obras realizadas no son obras de mejora. Veamos: el contrato que rigió la relación arrendaticia entre las partes, de 12-6- 07, en su cláusula 6ª establece: 'Se prohíbe al arrendatario el poder realizar obras de reforma, salvo que solicite autorización por escrito al arrendador y, en caso de ser autorizados, quedarán en beneficio de la propiedad, sin que el arrendatario pueda pedir indemnización alguna. El arrendador le permite al arrendatario las obras de acondicionamiento y preparación del local para el uso que viene destinado como local de negocio especificado en la cláusula segunda... Dichas obras son de responsabilidad exclusiva del arrendatario, tanto en la instalación, permisos que necesite o cualquier otra circunstancia que permita o no llevar a buen término dichas obras. Quedando totalmente exento de responsabilidad el arrendador. El arrendador le concede tres meses de alquiler sin cargo alguno al arrendatario para estas obras de acondicionamiento y preparación. Dichos meses son junio-julio (primer mes), julio-agosto (segundo mes), agosto-septiembre(tercer mes) (períodos comprendidos de 12 de cada mes, al siguiente) de 2007. La apertura del negocio se realizará a partir del tercer mes, es decir, a partir del día 12 de septiembre... 'Sostiene la apelante que la sentencia realiza una interpretación extensiva del párrafo 1º de la cláusula expuesta, pues establece que, como regla general, le están prohibidas al arrendatario y, excepcionalmente, podrá realizarlas si le son autorizadas y, en ese caso, quedarán en beneficio de la propiedad. Y a continuación, la cláusula se refiere a las obras de acondicionamiento y preparación del local, respecto de las que el contrato no prevé que queden en beneficio de la propiedad. Y centra el tema debatido en el concepto de obra de mejora, al entender que para la actora toda mejora introducida por la demandada ha de quedar en beneficio de la propiedad (cláusula 6ª) y así lo acoge la sentencia. Pues bien, es sabido que el régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el Art. 1573 del Código Civil , el que, en lo concerniente a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los Arts. 487 y 488 del Código Civil . Aquel precepto se refiere únicamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo implícitamente las necesarias u obligatorias que le vengan impuestas al locatario legal o contractualmente, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el Art. 487. Las mejoras útiles y voluntarias son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario o, en su caso, usufructuario, y representan un aumento del valor y una mayor utilidad de la cosa. En este sentido, las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen, en principio, el concepto de necesarias ni obligatorias. Siéndoles aplicables el régimen del Art. 1573 del Código Civil en relación con los Arts. 487 y 488 del Código Civil , en virtud de los cuales y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario el derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado ( STS de 13-12-93 y 14-11-00 ). La facultad del arrendatario de retirar las mejoras útiles que tenga por conveniente podrá ejercitarse en la medida en que dichas mejoras subsistan y sea factible separarlas de la cosa sin perjuicio o desmerecimiento de la misma ( Art. 487 del Código Civil ). También puede el arrendatario compensar los desperfectos causados en el bien arrendado y que sean a él imputables con las mejoras que hubiere hecho en el mismo, conforme a lo dispuesto en el Art. 488 del Código Civil ( STS de 13-4-61 ), sean estas susceptibles o no de ser retiradas, si bien los desperfectos compensables serán los derivados del uso de la cosa y producidos durante la vigencia del contrato, pero no las causadas por una retirada indebida de las mejoras realizadas una vez concluido el arriendo. Además, todo ello ha de ser entendido sin perjuicio de lo pactado en el contrato, careciendo de aplicación el derecho a retirar las mejoras previsto en el citado Art. 487, cuando se hubiere convenido lo contrario, como sucede con la habitual cláusula de que las obras hechas por el arrendatario en la finca queden en beneficio de la propiedad al término del arrendamiento ( STS 29-2-86 y 11-11-98 ). La mencionada cláusula contractual excluyente de cualquier reclamación del arrendatario de carácter indemnizatorio o fundada en el enriquecimiento injusto o sin causa por las obras realizadas ( STS de 20-9-89 y 27-10-97 ), debiendo entenderse por tales todas las que fueren precisas para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado a fin de poder servir al destino pactado ( STS de 20-12-91 , 30-5- 95). Significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de celebrarse el contrato y que el locatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podría retirar las mejoras efectuadas en el mismo, sino que estas quedan a favor de la propiedad ( STS de 11-11-98 ). Como dice la SAP de La Coruña de 9-3-06 , la interpretación de la referida cláusula que trata de limitar el concepto de 'obras' que quedan en beneficio de la finca y que, en consecuencia, no pueden ser retiradas por el arrendatario, a las obras permanentes o de fábrica que suponga una incorporación de elementos fija y estable al inmueble, convertiría en inútil y superflua esta estipulación negocial ya que la retirada de dichos elementos estaría, en todo caso, vedada por el Art. 487 del Código Civil ; al no poder llevarse a cabo esta sin detrimento del bien. El sentido del pacto no puede ser otro que el de reconocer al arrendador más derechos sobre las mejoras que los que se derivan de la propia Ley. Dentro del concepto de obras que quedan en beneficio de la propiedad hay que incluir pues, todas aquellas mejoras conducentes y precisas para adaptar el local arrendado al uso convenido, con independencia de su naturaleza mueble o inmueble, especialmente aquellas que, aún siendo aisladamente cosas muebles, tienen la consideración jurídica de bienes inmuebles por destino o incorporación ( Art. 334 del Código Civil ), excluyendo tan solo las mejoras de simple ornato, innecesarias o no destinadas específicamente para servir al fin pactado, que sí podrían ser retiradas por el arrendatario conforme al Art. 487 del Código Civil .

Y es lo cierto que en el caso enjuiciado se está en el supuesto analizado, pues la cláusula dice lo que dice, y carecería de sentido haciendo inútil la misma, la interpretación que pretende la apelante. Abona la tesis expuesta, además, la previsión contractual de liberar al arrendatario de tres meses de renta por tal causa, como también la testifical del Sr. Luis Andrés , intermediario en el contrato, que señaló el perfecto conocimiento de la arrendataria de que las obras quedarían en beneficio de la propiedad. Por ello rechazamos el motivo.

El segundo motivo, invoca error en la apreciación probatoria, con infracción del Art. 36 LAU , en cuanto a la demanda reconvencional. No he de merecer favorable acogida, pues la cláusula 10ª del contrato, señala (párrafo 2º) que 'en caso de desear rescindir el contrato el arrendatario antes de finalizar la fecha pactada y/o sus renovaciones, deberá comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 60 días perdiendo la cantidad depositada en fianza...', y es palmario que, en el caso enjuiciado, la resolución anticipada fue unilateralmente llevada a cabo por la apelante arrendataria, a la vista del documento de 1-3-12, obrante al folio 26 de los autos, es decir, cuatro meses antes de la finalización, y sin cumplir el plazo de preaviso de 60 días. Si a ello se añade la acreditada voluntad de los arrendadores de continuar la relación locativa, como lo demuestra la carta obrante al folio 38 de los autos, informando de la actualización de la renta por el período septiembre 2011 a agosto 2012, ninguna duda queda acerca de la improcedencia de la reclamación reconvencional y pues ello, la cláusula 10ª, es una cláusula penal -para el caso previsto- que en nada contraviene el Art. 36 LAU , a lo que habrá de añadirse el incumplimiento por la apelante del abono de la renta en marzo 2012, y del abono de 650,89 € por atrasos por incremento del IPC (reclamados en carta de 27-3-12, folio 38), cantidades superiores al importe de la fianza.

Finalmente el tercer motivo, tampoco ha de prosperar, pues la pretendida infracción del Art. 394-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no es posible admitirla, ya que en absoluto existen serias dudas de hecho o de derecho que permitan excluir la aplicación del criterio objetivo del vencimiento.

CUARTO.- El rechazo del recurso, obliga a la confirmación de la sentencia y a la imposición a la apelante de las costas de la alzada (ex art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

La Sala ha decidido, con desestimación del recurso interpuesto, confirmar la sentencia dictada en 14-11-13 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Granada , con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada.

Dése al depósito el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.