Sentencia CIVIL Nº 179/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 724/2021 de 12 de Abril de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120188254962

Recurso de apelación 724/2021 -M

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1254/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012072421

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012072421

Parte recurrente/Solicitante: Zulima

Procurador/a: Silvia Alejandre Diaz

Abogado/a: Maria Dolores Fernandez Sainz De La Maza

Parte recurrida: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MATARÓ

Procurador/a: Francesc D?Asis Mestres Coll

Abogado/a: XAVIER VALENTÍ NIN

SENTENCIA Nº 179/2022

Magistrados:

Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 12 de abril de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 1254/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Gemma Sauleda Rivas, en nombre y representación de Dª Zulima contra la sentencia dictada el 21.04.2021 y en el que consta como parte apelada la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Mataró, representada por el Procurador D. Francesc Mestres Coll.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Desestimo la demanda formulada por la Zulima contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Mataró; y absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra.

Con condena a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas en esta instancia'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 7.04.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Dª Zulima, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por ella presentada frente a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Mataró.

En la demanda, se expone que la demandante es propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Mataró NUM001 NUM002 (la adquirió por escritura de 18.05.2004) estando la misma afectada por importantes desperfectos y humedades concretamente en el suelo y en las paredes de las habitaciones, pasillo y comedor siendo éstos con el transcurso del tiempo y la falta de arreglo y mantenimiento cada vez más importantes causando problemas a la actora y a su familia.

También se indica que la vivienda al ser un bajo tiene un patio y entre la habitación de la actora y de su hija hay un bajante, que está en malas condiciones y en algunos trozos está roto. Ello se precisa en la demanda que motiva que a resultas de su mal estado, las aguas de lluvia, residuales domésticas y las aguas negras no se canalicen por la tubería y salgan al exterior, cayendo directamente al patio de la actora, provocando entre otras las siguientes molestias: el ruido de las aguas circulando, los malos olores y humedades e incluso enfermedades.

Asimismo se expone en la demanda que en la habitación que da a la calle y se sitúa al lado del comedor, en su día la misma estaba recubierta de azulejos, puesto que con anterioridad había un establecimiento abierto al público, según le han explicado los antiguos del edificio. Esta habitación se detalla en la demanda que es la que ocupaba el hijo de la actora, olía mal habiéndose percatado que los azulejos estaban hinchados. Al tocarlos se precisa que éstos se empezaron a caer y asimismo cayó agua al suelo, conociendo en ese momento la Sra Zulima que por dicha pared hay un bajante comunitario, informándole un vecino que por dicha tubería circula el agua residual de las cocinas y el agua que se recoge del tejado.

Es en virtud de lo expuesto que en la demanda se solicitó:

a) Que se declare que los daños, humedades y grietas ocasionados en la vivienda propiedad de la parte actora, tanto en el suelo como en las paredes son consecuencia de las filtraciones de agua, procedente del albañal comunitario que se encuentra debajo del suelo de la vivienda de la actora.

Que se declare que la canalización del patio, situada a ambos lados de las habitaciones, está rota y las aguas negras y residuales no se canalizan debidamente por dentro la tubería y en parte salen fuera de la misma cayendo directamente al patio, produciendo malos olores, humedad a las habitaciones, bichos , ruidos y enfermedades.

Que se declare que los daños de la pared en donde se encuentra la canalización de la habitación que da a la calle, son consecuencia de la canalización que transcurre por la pared de la misma, antes de arreglarla.

b) Que a tenor de las anteriores declaraciones se condene a la comunidad de propietarios a arreglar a su costa la causa de las filtraciones que producen los daños, humedades y grietas en el suelo y en las paredes en la finca de la actora derivados del albañal del subsuelo y arreglar las consecuencias de dichas filtraciones

A arreglar la canalización rota, sustituyéndola o arreglando la antigua según considere más idóneo el perito judicial que está en el patio de la actora entre las dos habitaciones y los desperfectos que ha producido dicha anomalía; humedades, grietas.

A arreglar los desperfectos ocasionados por el mal estado de la canalización de la habitación de la finca de autos que está enfrente de la calle.

c) La comunidad de propietarios deberá de realizar las mismas en el plazo de veinte días desde el fallo de la sentencia o el plazo que a tal efecto señale el juzgado en el periodo de ejecución de sentencia y finalizándose las mismas antes de un mes del inicio de las obras, siendo a cargo de la comunidad el alojamiento de la actora y su familia en otra vivienda mientras se realicen las obras y el traslado de los muebles de la finca de autos a otro lugar y el regreso de los muebles a la finca de autos una vez acabadas las obras y los daños perjuicios que se acrediten del estado de salud de la actora y su familia.

d) La expresa condena en costas a la parte demandada por su mala fe y temeridad manifiesta, por haber sido requerida la comunidad previamente mediante burofax al administrador de la comunidad para que en el plazo de tres meses llevase a cabo las obras antes indicadas.

La Comunidad demandada contestó y se opuso, alegando en primer lugar la concurrencia de litispendencia (se alude a la pendencia de tres procedimientos incluyendo el presente, si bien el que implica litispendencia es el que seguidamente se menciona). Tal procedimiento es el juicio ordinario nº 1138/2012 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mataró en cuanto a lo que es el cambio de bajante del patio interior y malos olores.

Asimismo niega la Comunidad demandada que la causa de los daños en el suelo de la finca de la actora sea el mal estado del albañal comunitario que discurre por debajo, señalando que las humedades de la habitación y del pasillo son consecuencia de la capilaridad del subsuelo, habiéndose secado las del comedor.

También se invoca la doctrina de los actos propios por haber aceptado la parte demandante los acuerdos de la Comunidad de Propietarios por los que se acordó acometer las obras para determinar la causa de los daños si la comunidad disponía de liquidez suficiente (se pone de manifiesto la difícil situación económica de la Comunidad que no siquiera puede pagar la ITE - Inspección Técnica de Edificios - con el riesgo de multas a ello asociado). Ello implica a juicio de la demandada la existencia de una condición suspensiva en la obligación de la Comunidad de llevar a cabo las obras referidas.

En cuanto a los daños derivados del mal estado del bajante comunitario que discurre tras la pared de una de las habitaciones, niega la existencia de los mismos. La bajante se indica haber sido cambiada no habiéndose nada reclamado al efecto, siendo estos daños inexistentes.

Finalmente se añade por la comunidad demandada la situación de indefensión que se le generaría en cuanto a estos últimos daños pues no ha podido estar presente la demandada en el momento de la actuación reparadora de la bajante que se indica haberlos causado, con lo que indica no ha podido verificar la causa ni presentar informe contradictorio.

En el acto de la audiencia previa además de todo el contenido a la misma inherente (la cuestión referente a la litispendencia se indicó que se resolvería en resolución aparte), la parte actora precisó que al ya contar con el informe pericial (con anterioridad se indicó no haberlo podido tener pues se litiga en base al reconocimiento del derecho a la justicia gratuita) y en lo que era la problemática de las humedades, el origen de la misma se encontraba (además de en la potencial problemática del albañal que es lo que se había indicado en la demanda), en el hecho de no contar el edificio con forjado sanitario.

Tal y como se había anunciado en la audiencia previa, por medio de auto de 26.10.2020 se dio respuesta a la excepción de litispendencia planteada derivada del procedimiento ordinario nº 1138/2012 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mataró.

La misma fue estimada y se acordó el sobreseimiento parcial del presente procedimiento respecto de las siguientes pretensiones de la demanda:

'Que se declare que la canalización del patio, situada a ambos lados de las habitaciones está rota y las aguas negras y residuales no se canalizan debidamente por dentro la tubería y en parte salen fuera de la misma cayendo directamente al patio, produciendo malos olores, humedad a las habitaciones, bichos , ruidos y enfermedades.'

'A arreglar la canalización rota, sustituyéndola o arreglando la antigua según considere más idóneo el perito judicial que está en el patio de la actora entre las dos habitaciones y los desperfectos que ha producido dicha anomalía; humedades, grietas.'

Tras ello y celebrado el juicio se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda al considerar en lo que respecta a las humedades, y en base a la prueba practicada, la causa de las mismas se señala no se encuentra en el albañal comunitario que pasa por debajo del suelo de la finca de la parte demandante, sino en la falta de construcción inicial en la finca de un forjado sanitario o firme antihumedad.

En relación a la ausencia del mismo (y señalando la irrelevancia del voto de la demandante a favor de los acuerdos comunitarios que, basados en que la causa de los daños en el suelo y paredes era el albañal, diferían o condicionaban la ejecución de obras a la liquidez de la comunidad), considera que esta ausencia de forjado sanitario comporta que las humedades no tienen su causa en el deterioro, mal estado o falta de conservación de elementos comunes, sino en la ausencia desde la construcción del edificio de un elemento común, el forjado sanitario, que habría evitado las humedades por capilaridad que surgen en toda la planta baja y no sólo en el piso de la parte demandante.

Esta ausencia del elemento origen del problema (el forjado sanitario) determina, según la sentencia de instancia, la ausencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, pues no ha existido falta de diligencia por su parte en el mantenimiento de un elemento que no existe (y sin perjuicio de que pueda la Comunidad, a través del adecuado acuerdo de la junta, decidir acometer la obra de instalación del forjado sanitario participando en su coste la demandante).

En lo referente a los daños y perjuicios derivados del mal estado del bajante ubicado tras la pared de la habitación recubierta de azulejos, el mismo se indica en la sentencia que consta arreglado, habiendo abonado la Comunidad su coste, si bien en lo que son los daños objeto de la reclamación, se considera en la sentencia que las pruebas analizadas no se consideran suficientes para declarar probado que los daños reclamados deriven directamente del mal estado o la reparación ya efectuada del bajante comunitario que discurre por detrás de la pared de la habitación, y que no fueren causados por el mismo fenómeno de capilaridad antes aludido.

Ello motiva que asimismo esta pretensión se vea desestimada y con ello la demanda.

La demandante/recurrente considera que la problemática de la ausencia de forjado antihumedad no le era conocida hasta la emisión del informe pericial que ha sido posterior a la demanda, pues al litigar con justicia gratuita no pudo contar con un informe pericial antes de la interposición de la demanda, no habiendo atendido la Comunidad (que se indica si era conocedora del problema) a los requerimientos en su momento planteados.

También señala que el edificio cuenta con una solera de 7 cm y que ha sido el no correcto mantenimiento de la misma el detonante de la problemática existente.

En cuanto a los desperfectos en la habitación H3, también estima que debe procederse al abono del coste de su reparación al derivar de la causa que afecta a toda la vivienda siendo necesario hacer una prospección que el perito judicial no llevó a cabo pues para ejecutar el forjado sanitario habría que levantar el suelo y reparar las tuberías. .

La demandada/parte recurrida se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia, señalando que la problemática de la solera es un cuestión nueva cuya introducción en las actuaciones le genera indefensión precisando que en la audiencia previa es donde las partes deben aclarar, ampliar y circunscribir el objeto de debate pudiéndolo haber hecho la demandante, si bien se indica en el recurso que no lo ha hecho pues la demandante ha preferido callar (según se indica en la oposición a la apelación).

En lo que son las humedades, expone que han existido desde siempre y que son patentes, con lo que la demandante conocía de su existencia ya cuando adquirió la vivienda (45 años tras la construcción).

También considera la demandada/apelada, que a su juicio la demandante no está legitimada al haber votado a favor de los acuerdos comunitarios que establecieron la imposibilidad de iniciar las obras hasta que se obtuviere el capital necesario, destacando que se trata de una Comunidad muy pobre (indica como se hizo en la contestación que no tiene medios siquiera para afrontar el pago de la ITE - Inspección Técnica de los Edificios - pese al riesgo de tener que afrontar multas de ello derivadas).

Es por lo expuesto que considera debe verse conformada la sentencia en su momento dictada.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Filtraciones procedentes del subsuelo generadoras de daños, humedades y grietas

Tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, y tras el auto dictado el pasado 26.10.2020 que dio respuesta a la excepción de litispendencia planteada derivada del procedimiento ordinario nº 1138/2012 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mataró (no controvertido), son dos las cuestiones objeto de la presente causa y que afectan al recurso de apelación presentado: la problemática de humedades procedentes del subsuelo y los daños existentes en la habitación que da a la calle por cuya pared discurre una canalización ya reparada.

La primera que es la que se analiza en este fundamento de derecho y (como se acaba de indicar) afecta a la petición de que se declare que los daños, humedades y grietas ocasionados en la vivienda propiedad de la parte actora, tanto en el suelo como en las paredes son consecuencia de las filtraciones de agua del subsuelo.

A ello se añade la petición conforme a la que se condene a la Comunidad de Propietarios a arreglar a su costa la causa de las filtraciones que producen los daños, humedades y grietas en el suelo y en las paredes en la finca de la actora y asimismo las consecuencias de dichas filtraciones.

En la demanda se centró el origen de estos daños en el albañal comunitario, mientras que en la audiencia previa se indicó (una vez emitido el informe pericial con el que indica la apelante que no pudo contar al litigar con justicia gratuita) que el origen se encontraba (además de en la potencial problemática del albañal), en la carencia de forjado antihumedad del edificio.

En relación a esta alegación, la parte apelada señala que le genera indefensión ( art 24 CE) por ser una cuestión nueva que no se había planteado con anterioridad y ni siquiera se hizo mención a ello en el acto de la audiencia previa.

Tras el visionado de la audiencia previa, consta que tal alegación sí que se hizo por la demandante (con expresa referencia a la exposición que se hacía en la pericial referente a la falta de solera sanitaria del edificio), con lo que la parte demandada se considera si pudo tomarla en consideración y plantear prueba al respecto, de donde deriva que no cabe considerar que se le genere a la parte demandada una situación e indefensión.

Además, la situación referente a la problemática del propio edificio, sus defectos y las humedades que se producen por capilaridad, es algo que ya consta se indicó en la Junta de 6.03.2018 (a la que asistió la demandante) en la que se señaló la carencia de fondos por parte de la Comunidad. Tal Junta es continuación de lo acordado en la de 14.02.2017 a la que asimismo asistió la demandante, si bien en esta se aludió a la problemática del albañal comunitario. Tras haberse presentado un presupuesto de 20.570 € se acordó una derrama de 75 € los meses en la que no se gira el recibo de mantenimiento general para poder hacer frente a los gastos que de ello se pudieren derivar.

Este relato de las Juntas (cuyas actas se aportaron por ambas partes), unido a los términos de la audiencia previa, denota que la problemática de la falta de forjado sanitario si fue puesta de manifiesto en el momento en que ello fue posible y se conoció la causa de las humedades (con anterioridad la demandante consta había requerido a la Comunidad en fecha 9.04.2018 para que le aportaren los informes que se pudieren haber elaborado al respecto sin obtener respuesta - tales informes no consta que siquiera existan al no haberse aportado a las presentes actuaciones).

Es por ello que se concluye que ninguna indefensión se ha generado a la parte demandada por la manifestación verificada en sede de apelación que no es sino continuación de la ya introducida en el mismo sentido desde la audiencia previa una vez se contó con los informes emitidos por el perito judicial y luego se mantuvo en sede de conclusiones (la audiencia previa se celebró el 21.10.2020 siendo la pericial de marzo de 2020 con una ampliación de junio de 2020 en la que se dio respuesta a las aclaraciones de las partes).

En cuanto a si posee o no legitimación activa la demandante ( art 10 LEC) y si la misma se podría ver afectada por el voto favorable de que dió al acuerdo de la Junta de 14.02.2017 en la que se acordó una derrama de 75 € los meses en la que no se girase el recibo de mantenimiento general para poder hacer frente a los gastos que se pudieren derivar en cuanto a la problemática planteada de las humedades en los NUM001; cabe señalar que este acuerdo solo tiene por objeto el poder contar la Comunidad con una cantidad en base a la que poder actuar (el administrador de la Comunidad señaló en el acto de la vista la problemática económica de la misma), pero en nada afecta a algo tan esencial como el derecho a poder reclamar ante los tribunales (que constituye un derecho fundamental consagrado en el art 24 de la Constitución) por los daños que se sufren.

Es por ello que se considera que si posee la demandante legitimación activa sin que haya ninguna actuación de la misma que se pueda considerar acto propio (111-8 CCCat) que le impida plantear una demanda como la objeto de las presentes actuaciones.

Tras esta precisión, y en cuanto a la problemática de las humedades y su causa, el acta de la Junta de 14.02.2017 ya hace referencia a un histórico de reparaciones de ello derivadas, lo que pone de manifiesto que se trataba de un problema que se alargaba en el tiempo.

Ello mismo lo indicó en el acto de la vista el administrador de la Comunidad que detalló que la zona en que se ubica el edificio está en pendiente bajando agua por el subsuelo lo que genera humedades en las paredes de los edificios (y también del aquí objeto de análisis) pues cuando se construyeron no se impermeabilizaban (señaló que la problemática del albañal no se constató como determinante).

También se pronunció en este sentido el testigo D. Carlos Manuel (dijo ser el Presidente de la Comunidad lo que en principio le imposibilitaría ser testigo pues fue propuesto por la parte demandada que es la que no puede proponer su declaración conforme a lo previsto en el art 301 LEC). Este testigo (y no obstante la problemática que puede afectar a su declaración y a que se acaba de hacer referencia), indicó que las humedades estaban desde siempre (señaló que cuando se pintaba se desconchaba enseguida).

Estas manifestaciones se han visto corroboradas por la pericial practicada en estas actuaciones elaborada por D. Jesús María.

En su informe inicial detalla que las humedades emergen de tierra y llegan a una altura de 15 a 20 cm.

En cuanto a la generalización de las mismas, precisa ser algo que se ve con toda claridad en el plano incorporado al informe (pág 15) en el que se aprecia que de la vivienda de los NUM001 NUM002 solo una habitación no está afectada por las humedades procedentes del suelo (ésta es aquella en la que se encuentra la bajante objeto de la segunda reclamación que se plantea y se analiza en el siguiente fundamento de derecho). En las aclaraciones dijo se extendían a toda la vivienda en una realidad que asimismo se constata con las fotografías obrantes en autos (tanto las aportadas por las partes como las integradas en el informe pericial).

La causa de las mismas la detalla el perito que la humedad del suelo se transmite a la solera existente y a los muros de la planta baja que captan el agua por los micro-conductos que forman los espacios intersticiales del material cerámico y el hormigón.

En sus aclaraciones dijo que las humedades son consecuencia del agua que contiene el terreno que las adsorbe el muro por capilaridad. Las fisuras del suelo son consecuencia del hinchamiento del terreno.

Tras detallar el concepto capilaridad, indica que para que no hubieran humedades debería haber un forjado sanitario que no existe en edificios de esta tipología y fecha de construcción (1969), no habiéndose ejecutado para ahorrar costes.

La propuesta de reparación que se hace por parte del Sr Jesús María consiste en diseñar un firme antihumedad que consta de una capa de grava de 25 cm, lámina impermeable, solera de hormigón armado de 15 cm y el material cerámico del pavimento.

En cuanto a la rotura del albañal, indicó que ello no es la causa de las humedades globales de toda la vivienda. En todo caso y de estar roto (no se precisa si lo está o no), indica que ello afectaría solamente a la llera de la canalización, siendo necesario para su reparación: a) Adoptar todas las medidas para la desconexión de la red de aguas fecales; b) Sacar canalización horizontal; c) Sanear la zanja donde se ubica; d) Colocar un lecho de arena de 20; e) Colocar y conectar la nueva canalización; f) Proteger con un grueso de 20 cm de arena toda la canalización.

De toda esta exposición se constata (y como hizo la sentencia de instancia) que, sin perjuicio de una potencial roture del albañal (del que no se ha objetivado prueba), la esencia del problema de humedades que afecta a la vivienda de la actora es la ausencia de un forjado sanitario en el inmueble (de hecho la reparación propuesta no es sino dotar al edificio del mismo), forjado que indicó el perito no existe en edificios de esta tipología y fecha de construcción (1969), no habiéndose ejecutado para ahorrar costes.

En cuanto a si de lo que se acaba de exponer se puede predicar la existencia de responsabilidad de una Comunidad de Propietarios, es de señalar que el art 553-44 CCCat dispone:

'La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias'.

Este precepto establece por ello una responsabilidad de conservación y mantenimiento de los elementos comunes (en este caso el suelo) de forma que el inmueble cumpla (entre otras) las condiciones de estanquidad según la normativa vigente.

Tal normativa no se indica cual deba ser (si la que existía en el momento de la construcción del edificio o la que se vaya dictando con el paso del tiempo), estimándose que ha de ser la que concurra en cada momento, pues la finalidad de la norma que se comenta cabe considerar es la de asegurar la indemnidad de los comuneros y que éstos no se puedan ver obligados a verse afectados por problemas (como los aquí planteados de falta de estanquidad) para los que existe una solución que la normativa y el estado de la técnica ofrece.

De no hacerse una interpretación como la que se acaba de exponer (y que es la que permite que a la comunidad se le pueda obligar a efectuar las correcciones necesarias), el comunero podría verse obligado a residir en una vivienda que no esté en condiciones incluso de habitabilidad, situación que se considera no puede amparar el Derecho.

En relación a lo que se acaba de exponer y el deber de actuación de la comunidad, se estima de interés traer a colación la STS 3.01.2007 que si bien es referida al precepto de la Ley de Propiedad Horizontal Estatal, ofrece unos criterios que se considera pueden asimismo operar en la aplicación de la norma aquí considerada que es el art 553-44 CCCat.

Así, esta sentencia indica:

'Cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad ( artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal ( STS de 27 de septiembre de 2006 )....

... los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud', y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH , que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad...

.... la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1)...

... El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles.'

En este caso es manifiesto (así resulta de toda la prueba antes detallada) que la problemática existente deriva de no reunir el inmueble (y en concreto su suelo) las adecuadas condiciones de estanquidad, algo a lo que debe atender la Comunidad a la que incumbe, no solo el deber de mantener en buen estado de uso, aprovechamiento y conservación los elementos comunes existentes, sino también evitar que por deficiencias del propio edificio se pueda perturbar en sus legítimos derechos de goce y disfrute a quienes como la demandante ostentan la propiedad de un piso en la planta baja del inmueble.

Esta responsabilidad de la comunidad se debe por ello predicar y establecer en esta sentencia, aunque se trate de una problemática inherente a las características constructivas propias de la edificación, pues Dª Zulima no tiene el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten en su calidad de vida, o en la de otros ocupantes de la vivienda.

Ello implica que en relación a este aspecto se debe estimar la demanda presentada (y con ello el recurso de apelación), señalando que en lo que es la asunción de los costes que de ello derive, debe contribuir la demandante (como los demás comuneros) conforme a la cuota que le corresponda.

De cara a la ejecución, las obras a llevar a cabo se considera deben ser las que se detallan en el informe elaborado por el perito Sr Jesús María (y en lo referente a la lesión 1 que es la aquí considerada).

En cuanto al plazo de ejecución, en la demanda se aludía a uno de 20 días si bien era referido a un problema esencialmente centrado en una arqueta que luego se ha constatado derivar de no contar el edificio con forjado sanitario (con el detalle ofrecido en la audiencia previa tras contarse con el informe pericial).

Dada la mayor actuación que ello supone (y según el detalle de la reparación que propone el perito Sr Jesús María que antes se ha expuesto), se puede fijar para llevarla a cabo prudencialmente un plazo de 1 año, dado que es necesario seguir todo un complejo proceso de elaboración de proyecto, obtención de presupuestos, aprobación de los mismos y obtención de financiación (con potencial acceso a las subvenciones que pudieren existir y que si bien no cubren en principio todos los costes, ello no obstante pueden disminuir la carga que ello supone).

De igual manera (y por la índole de la reparación) asimismo se considera que durante el tiempo que se vea afectada la demandante por las obras (y siempre que éstas impidan la ocupación de la vivienda) se debe prever un alojamiento de la familia afectada, así como la retirada y recolocación del mobiliario (en el informe del Sr Jesús María este concepto se integra en la valoración global antes especificada).

Son estos costes los que se deben reflejar en esta sentencia al no obrar en autos una valoración alternativa y siendo los necesarios en la actuación reparadora aquí considerada.

En todo caso, se destaca que en tales costes no se incluyen aspectos referentes a la bajante del patio que aparecen como lesión 2, pues es objeto de otro procedimiento, habiéndose en este fundamento solo analizada la lesión derivada de la problemática de humedades procedentes del suelo (lesión 1),.

Finalmente cabe indicar que no es posible dejar abierta la posibilidad de incluir aspectos distintos de los anteriores tal y como se interesa en la demanda en la que se alude a 'daños perjuicios que se acrediten del estado de salud de la actora y su familia', dado lo indeterminado de este concepto y al no constar prueba de aquello en que pudieren consistir.

Es por todo lo expuesto que se estima este aspecto del recurso de apelación presentado y en su virtud:

a) Se declara que los daños, humedades y grietas ocasionados en la vivienda propiedad de la parte actora, tanto en el suelo como en las paredes son consecuencia de las filtraciones de agua, derivadas de no contar el edificio con forjado sanitario.

b) Se condena a la Comunidad de Propietarios a arreglar a su costa la causa de las filtraciones que producen los daños, humedades y grietas en el suelo y en las paredes en la finca de la actora en la forma detallada en el informe elaborado por el perito D. Jesús María (lesión 1 de la valoración contenida en la página 9 del informe).

c) La Comunidad de Propietarios deberá de realizar las reparaciones en un plazo máximo de 1 año desde el fallo de la sentencia, siendo a cargo de la Comunidad el alojamiento de la actora y su familia en otra vivienda mientras se realicen las obras y el traslado de los muebles de la finca de autos a otro lugar y el regreso de los muebles a la finca de autos una vez acabadas las obras.

CUARTO.-Resolución del recurso de apelación: Daños en la pared de la habitación que da a la calle y donde se reparó la canalización que transcurre por la pared de la misma.

Éste es el segundo de los elementos detallados en la demanda en cuyo análisis es posible entrar pues el adicional (referente a la canalización del patio) al ser objeto de otro procedimiento, se extrajo de las presentes actuaciones conforme a lo acordado en auto de 26.10.2020 que estimó la excepción de litispendencia.

En concreto, se solicita que se declare que los daños de la pared en donde se encuentra la canalización de la habitación que da a la calle, son consecuencia de tal canalización y fueron generados antes de arreglarla, debiendo condenar a la Comunidad de Propietarios a arreglar los desperfectos ocasionados por el mal estado de tal canalización.

En relación a los mismos se señala que la habitación que da a la calle y está al lado del comedor en su día estaba recubierta de azulejos.

Tal habitación se indica en la demanda que era la que ocupaba el hijo de la actora, habiéndose percatado que olía mal, dándose cuenta que los azulejos estaban hinchados.

A resultas de ello se señala que se solicitó el permiso al Ayuntamiento de Mataró para cambiar los azulejos.

Una vez obtenido el permiso, se destaca que al tocar los azulejos, éstos se empezaron a caer y asimismo agua al suelo.

En tal pared se comprobó que había una bajante comunitaria, precisándose en la demanda que un vecino le informó que por dicha tubería circulaba el agua residual de las cocinas y el agua que se recoge del tejado.

La demandante dice en su demanda que no obtuvo respuesta de la Comunidad ante este problema, motivo por el que por su cuenta procedió arreglar la tubería, importe que luego le fue abonado por la Comunidad.

No obstante lo anterior, lo que la Comunidad indica no ha atendido es el coste del arreglo de los desperfectos ocasionados por el bajante roto y que ocasionan que la habitación no sea habitable.

El valor de ello asciende a 4.053,50 €, aportándose con la demanda un presupuesto de la empresa 'Construcciones Huil' de 2.03.2018 en el que se detalla que los conceptos que dan lugar a esta importe son los de 'Repicado de pared, revosado con mortero y enyesado, revosado y enracholado baño, montaje de aseo, pintar habitación'.

No obstante haberse aportado este presupuesto, en la demanda no se solicita el abono de esta cantidad sino la realización de la actuación reparadora correspondiente.

En relación a esta problemática, el informe del perito D. Jesús María en su primer informe identifica esta habitación como H3 (es la que aparece en el plano de la página 15 y en ella se indica la existencia de una bajante en la pared por lo que se considera es la aquí considerada).

Respecto de la misma (y en lo que se refiere no a la actuación reparadora de la bajante, sino de la habitación), el perito en su ampliación se remitió expresamente a su dictamen anterior (capítulo 4 lesión 1) (pág. 7 de la ampliación).

En este apartado (lesión 1 de la valoración contenida en la página 9 del informe) se alude a un concepto general de repasos de albañil incluyendo aplacados y enyesados así como a pintura y dentro de lo que es la actuación general a llevar a cabo en la vivienda con lo que no se excluye esta habitación cuyos daños si se estima apreció el perito.

Ante esta valoración que hace el perito Sr Jesús María (que es de carácter global), se considera que lo aquí reclamado (y el hacer a ello inherente que es una consecuencia de la problemática de la bajante que discurre por la pared de la habitación y que ya se ha corregido habiendo amonado la comunidad a la demandante el coste de ello derivado), si bien se debe estimar, no puede ser objeto de consideración y detalle de un obrar separado del expuesto en el fundamento de derecho anterior, pues se integra en la concreción de los trabajos expuestos por el Sr Jesús María (a cuya realización se condena en esta sentencia) y que incluyen tanto los derivados de las humedades procedentes del suelo como los que tenían su origen en la bajante que circula por la pared de la habitación, de forma que si bien este elemento debe ser objeto de consideración por derivar de una problemática inherente al estado de un elemento comunitario (la bajante) y los daños que ello ha generado, ello no obstante la actuación reparadora necesaria se considera es la que se integra en el informe del Sr Jesús María (que se acoge en esta sentencia como aquello que se debe llevar a cabo) y al que se hace remisión.

Ello implica que este aspecto del recurso de apelación presentado se debe ver estimado si bien en los términos que se acaban de indicar.

QUINTO.-Costas de instancia

De la exposición que se ha contenido en los fundamentos de derecho anteriores se constata que la estimación que se hace de la demanda es parcial pues además de excluirse las cuestiones referentes a lo relativo a la canalización del patio (en base a la estimación de la excepción de litispendencia según el auto de 26.10.2020) lo que ya se considera suficiente como para entender que la estimación que se lleva a cabo es parcial, tampoco en lo que son las pretensiones que si se analizan se procede a asumir plenamente los postulados de la demandante que afectan además a una cuestión como la aquí controvertida en la que además de las dudas de hecho que derivan de la prueba antes detallada, se puede entender que incluso pueden existir dudas de derecho dado el análisis y la interpretación que en esta sentencia se hace del art 553-44 CCCat.

Es por ello que se considera que en relación a las costas de instancia, cada parte debe abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEXTO.-Costas de apelación

Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación del recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Dª Gemma Sauleda Rivas, en nombre y representación de Dª Zulima frente a la sentencia dictada en fecha 21.04.2021 por el Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Mataró en los autos de procedimiento ordinario nº 1254/2018, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demandapresentada por la Procuradora Dª Gemma Sauleda Rivas, en representación de Dª Zulima frente a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Mataró y en su virtud:

a) Se declara que los daños, humedades y grietas ocasionados en la vivienda propiedad de la parte actora, tanto en el suelo como en las paredes son consecuencia de las filtraciones de agua, derivadas de no contar el edificio con forjado sanitario y que los daños de la pared en donde se encuentra la canalización de la habitación que da a la calle, son consecuencia de la canalización que transcurre por la pared de la misma, antes de arreglar

b) Se condena a la Comunidad de Propietarios a arreglar a su costa la causa de las filtraciones que producen los daños, humedades y grietas en el suelo y en las paredes en la finca de la actora y los desperfectos ocasionados por el mal estado de la canalización de la habitación de la finca de autos que esta enfrente de la calle en la forma detallada en el informe elaborado por el perito D. Jesús María (lesión 1 de la valoración contenida en la página 9 del informe).

c) La Comunidad de Propietarios deberá de realizar las reparaciones en un plazo máximo de 1 año desde esta sentencia, siendo a cargo de la Comunidad el alojamiento de la actora y su familia en otra vivienda mientras se realicen las obras y el traslado de los muebles de la finca de autos a otro lugar y el regreso de los muebles a la finca de autos una vez acabadas las obras.

Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

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