Sentencia CIVIL Nº 174/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1542/2018 de 30 de Abril de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

RECURSO DE APELACIÓN 1.542/2018.

PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO NÚMERO 2 DE ESTEPONA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 365/2017.

S E N T E N C I A Nº 174/20

En Málaga, a treinta de abril de dos mil veinte.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por Lout Inversiones S.L., representada por la procuradora doña Marta Guerrero-Strachan Pastor, defendida por la letrada doña Elena Narváez Valdivia, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 365/2017, tramitado por el juzgado Mixto número 2 de Estepona. Es parte recurrida Entidad Urbanística de Colaboración Guadalmina Baja Casasola, representada por el procurador don Juan Carlos Palma Díaz, defendida por la letrada doña Patricia Melgarejo Anula.

Antecedentes

PRIMERO.- La Juez del juzgado Mixto número 2 de Estepona dictó sentencia el 23 de octubre de 2018, en el procedimiento ordinario 365/2017, con el siguiente fallo:

' Se desestima la demanda presentada por la representación procesal de Lout Inversiones S.L., absolviendo a la demandada de los pedimentos que se le formulan, con condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación por la entidad demandante, fue turnado a esta Sección de la Audiencia, señalándose para deliberación el 13 de abril de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, si bien se pospuso la deliberación por la promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, celebrándose por videoconferencia.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la entidad demandante recurso de apelación frente a la sentencia que ha desestimado la demanda interpuesta frente a Entidad Urbanística de Colaboración Guadalmina Baja Casasola, en la que ejercitaba la acción de cobro de lo indebido y subsidiaria de enriquecimiento injusto, reclamando el reintegro de la cantidad abonada por cuotas de conservación y mantenimiento adeudadas, con condena en costas. Alega como motivos falta de motivación de la sentencia, errónea valoración de la prueba y de interpretación de las normas aplicables. Para el caso de que se desestime el recurso, solicita la no imposición de las costas devengadas en la instancia, dadas las dudas de derecho que plantea la cuestión controvertida.

La entidad demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.- La resolución del recurso obliga a un breve resumen de antecedentes:

I.- La representación procesal de Lout Inversiones S.L.(antes Adquisiciones Palme S.L.) formuló demanda de procedimiento ordinario frente a Entidad Urbanística de Colaboración Guadalmina Baja Casasola, ejercitando la acción de restitución por cobro de lo indebido y subsidiaria de enriquecimiento injusto. Alegaba en síntesis que adquirió en subasta la finca registral 53.648, del Registro de la Propiedad número 2 de Estepona, y al tener conocimiento de que estaba integrada en la Entidad Urbanística demandada, vino abonando las cuotas hasta que decidió venderla, solicitando al representa de la Entidad certificación acreditativa de que la finca se encontraba al corriente en el pago, requisito impuesto por el art. 9.1 e) LPH, que le fue denegada por la existencia de una deuda mantenida por los anteriores propietarios por importe de 25.203,24 euros, que desconocía al no constar inscrita en el Registro cuando adquirió la finca, careciendo por tanto del priviligio de la affección real establecido por el citado precepto, y que hubo de abonar, pese a no estar conforme, para evitar que se frustrara la venta, con el perjuicio económico que supondría devolver al comprador el duplo de la cantidad recibida en concepto de arras. Solicitaba el dictado de sentencia por la que se declare indebido el cobro de 25.203,34 euros, o subsidiariamente, que constituye un enriquecimiento injusto, condenando a la demandada a su restitución, más el interés legal desde la fecha de pago, con imposición de costas.

II.- La entidad urbanística demandada se opuso a dichas pretensiones, negando que concurran los requisitos exigidos para el éxito de las acciones de cobro de lo indebido y subsidiaria de enriquecimiento sin causa, resultando intrascendente que la deuda no estuviera incrita en el Registro de la Propiedad, pues era obligación de la adquirente de la finca comprobar todas sus circunstancias, y en cualquier caso, la responsabilidad por el impago de cuotas recae sobre la anterior propietaria, frente a la que podrá ejercitar la acción de repetición.

III.- La sentencia ha desestimado la demanda, imponiendo a la demandante las costas devengadas, por las razones que expone la Juez de instancia en el fundamento de derecho tercero, del tenor siguiente:

' En aplicación de las citadas reglas de carga de la prueba y descendiendo al supuesto que nos ocupa, la normativa aplicable (RD 7/2015, La Ley Andaluza 7/2002, real Decreto 3288/1978), así como la jurisprudencia en la materia es clara en cuanto a la responsabilidad del dueño de la finca hacia las obligaciones para con las administraciones Públicas, en este caso la entidad urbanística de conservación. Tal como expresa en su fundamentación jurídica la parte demandada se trata de una obligación propter rem, que vincula al propietario de la vivienda, incluso respecto a adeudas del anterior titular.

En cualquier caso, si la parte actora entendía que no era responsable de la citada deuda, pudo optar por no abonarla, o una vez abonada, puede reclamar la parte que entienda que no le corresponde al anterior titular. La acción de cobro de la indebido o enriquecimiento injusto no puede prosperar en el presente caso ya que no se dan los requisitos necesarios para ello'.

TERCERO.- El recurso interpuesto por la entidad demandante se articula en tres motivos, falta de motivación de la sentencia, error en la valoración de la prueba (que califica de silenciosa) y de interpretación de las normas aplicables.

Damos respuesta, por separado, a los motivos.

1.- Falta de motivación de la sentencia, vulneración de los arts. 120 CE y 218.2 LEC.

En el desarrollo del motivo alega la recurrente que la juzgadora llega a conclusiones ajenas por completo a los hechos controvertidos, obviando la prueba practicada, y sin analizar el cumplimiento o no de los requisitos establecidos en la normativa que cita y en la jurisprudencia que la desarrolla para que las cuotas de las Entidades Urbanísticas de Conservación gocen del principio de subrogación real, y por ende, del carácter propter rem que la sentencia recurrida da por hecho.

El motivo ha de ser desestimado.

El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el título Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación, dispone en el apartado 2, en lo relativo a la motivación, que 'Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho'.

Tanto el Tribunal Constitucional (sentencia 144/2003) como el Tribunal Supremo (sentencia de 5 de diciembre de 2009) definen la motivación como la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo (y hemos de añadir, la parte dispositiva de los autos), exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 de la Constitución española que se configura como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 del mismo texto legal ( sentencia del Tribunal Constitucional 231/2003, de 1 de diciembre),

Recuerda la sentencia del Tribunal Constitucional 35/2002, de 11 de febrero, que la exigencia de motivación está directamente relacionada con los principios de un estado de derecho ( artículo 1.1 de la Constitución Española) y con el carácter vinculante que, para Jueces y Magistrados, tiene la Ley, a cuyo imperio están sometidos en el ejercicio de su potestad jurisdiccional ( artículo 117.1.3 de la Constitución Española), de modo que hay que dar razón del derecho judicialmente interpretado y aplicado para que el fallo sea ajustado a derecho, permitiendo así el control jurisdiccional de la resolución a través del sistema de recursos previsto en el ordenamiento jurídico.

El derecho a obtener una resolución fundada en derecho, favorable o adversa, exige que aquella contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos en que se basa la decisión ( STC 196/2003, de 27 de octubre), aunque el deber de motivar las resoluciones judiciales no faculta a las partes a exigir un razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que puedan tener de la cuestión que se decide, de modo que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas que vengan apoyadas en argumentos que permitan conocer los criterios jurídicos esenciales en que se fundamenta la decisión, es decir, su 'ratio decidendi' ( sentencia del Tribunal Constitucional 165/1999, de 27 de septiembre).

La doctrina constitucional expuesta impide concluir que la sentencia adolezca de falta de motivación, pues cumple dicha exigencia legal al exponer la juzgadora en el fundamento de derecho tercero, anteriormente transcrito, las razones por las que rechaza las pretensiones deducidas en la demanda, que la recurrente puede considerar escuetas o de poco calado jurídico, pero que en definitiva dan respuesta a las cuestiones controvertidas, debiendo recordarse, como expone la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2009, que 'el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/1992, de 25 de junio), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/1992, de 16 de noviembre); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1999). Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamenten, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992); en el mismo sentido se manifiestan las SSTS de 28 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006 y 16 de abril de 2007). La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y, en aras de la economía procesal, debe corregir sólo aquéllos que sea necesario ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla ( STS de 5 de noviembre de 1992)'.

Lo que realmente subyace en el motivo es la discrepancia de la recurrente con el razonamiento, ciertamente sintético, que aboca en el pronunciamiento desestimatorio de la demanda, y que en realidad canaliza, precisamente, a través de los dos restantes motivos del recurso, error en la valoración de la prueba y de interpretación jurídica de las normas aplicables, a los que damos respuesta seguidamente.

2.- Errónea valoración de la prueba, con vulneración de los artículos 217.1, 317 y 326 LEC y 24 CE.

Insiste la recurrente en los argumentos que esgrimió en la demanda y que considera acreditados con la prueba documental aportada, que no ha sido tenida en cuenta en la sentencia. Así, en la nota simple registral de la finca no constaba inscrita afección real alguna por la deuda por gastos de urbanización o de conservación, por lo que Adquisiciones Palme S.L. la adquirió libre de cargas y gravámenes, sin que la demandada haya requerido de pago a la anterior propietaria, Clínicas Dental Line S.A., pese a que la Administración Concursal certificó que, de haberse formulado reclamación frente a la misma por cuotas impagadas, se habría incluido como crédito frente a la masa, quedando acreditada la dejación de funciones de la Entidad Urbanística demandada y cumpliéndose los requisitos necesarios para la estimación de la acción por cobro de lo indebido, o subsidiaria de enriquecimiento injusto.

La sala, atendidas las alegaciones de las partes y tras revisar la prueba practicada, en uso de la facultad que en el recurso de apelación brinda el art. 456 LEC, discrepa del razonamiento de la sentencia, lo que permite anticipar la estimación del motivo, aunque de forma parcial, por las razones que seguidamente se exponen.

La juzgadora de instancia califica la contribución al pago de las cuotas comunitarias como obligación 'propter rem', lo que no comparte la sala, al obviar la limitación temporal establecida por ley.

El Tribunal Supremo, en las sentencias 992/2008, de 27 octubre, y 247/2009, de 1 abril, reitera la doctrina expuesta en las anteriores de 13 de marzo de 1989 y 6 julio 1999, que considera aplicable el régimen jurídico establecido en la LPH a las situaciones fácticas caracterizadas por la existencia de instalaciones o servicios comunes a las parcelas, construidas o no, de las urbanizaciones previamente sujetas a un plan parcial y proyecto de urbanización, cuando los titulares han accedido a la propiedad y están en condiciones de disfrutar de dichas instalaciones y servicios en función, al menos de esa cesión implícita, que ha de considerarse explícita cuando en el título de propiedad se consigna la participación en los gastos de conservación y mantenimiento.

Entre las obligaciones que el art. 9 LPH impone a todo propietario incluye, en el apartado 1.e), la de 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', y en el párrafo segundo establece lo que se conoce jurisprudencialmente como 'afección real', en los términos siguientes: 'Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo'.

La afección real es una garantía constituida a favor de las Comunidades de propietarios para el cobro de las cuotas imprescindibles para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de ahí la preferencia que el precepto citado confiere a los créditos generados, si bien está limitada temporalmente (parte vencida de la anualidad en curso y las tres anualidades anteriores), que en el presente supuesto, al haber adquirido la finca la recurrente en subasta judicial, debe computarse desde la expedición del testimonio del decreto de adjudicación por parte del Letrado de la Administración de Justicia (20 de abril de 2015). Así lo mantiene reiteradamente el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de 14 de julio de 2015, por lo que, con independencia de que el crédito no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, pesa sobre el adquirente la obligación de su abono, sin perjuicio de su derecho de repercutirlo al verdadero deudor, y ello por el mandato contenido en el párrafo tercero del citado art. 9.1 e) LPH: 'El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación', a lo que hemos de añadir que, al haber adquirido la recurrente en virtud de subasta judicial ( art. 1.489 CC), la propietaria del inmueble no tenía obligación de cumplir la exigencia establecida en el último párrafo del citado art. 9.1 e) LPH.

Ese límite temporal despoja de cobertura legal a parte de las cuotas abonadas por la recurrente, y es que la deuda se remonta al año 2006, sin que conste reclamación alguna por la entidad demandada, extrajudicial o judicial, frente al o a los anteriores propietarios, dejación de sus obligaciones que ha pretendido paliar obligando a la hoy recurrente al pago de toda la deuda, consciente de que la certificación de estar al corriente en el pago de las cuotas era un requisito imprescindible para la venta del inmueble, lo que no puede calificarse como cobro de lo indebido a los efectos previstos en el art. 1.895 CC, pues la deuda existía, aprobada por los órganos competentes para cada ejercicio, pero supone un abuso de derecho prohibido por el art. 7.2 CC, así como un enriquecimiento injusto, al concurrir los requisitos que, de forma reiterada, viene exigiendo el Tribunal Supremo (entre otras muchas, sentencias de 12 de enero de 1943 , 27 de marzo de 1958 , 22 de diciembre de 1962 , 27 de marzo de 1985 y 13 de diciembre de 1991 ):a) la producción de un aumento o evitación de una disminución del patrimonio del demandado;b) el empobrecimiento del actor, al sufrir un daño positivo o ver frustrado un lucro esperado;c) la conexión causal entre el empobrecimiento y el enriquecimiento;d) la falta de causa que justifique el mencionado enriquecimiento; ye) la inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación de este principio al caso concreto ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1991 , 26 de marzo y 19 de mayo de 1993 , 19 de diciembre de 1996 y 25 de septiembre de 1997 , entre otras).

Consta acreditado que la recurrente suscribió un contrato de arras penitenciales (documento número 5 de la demanda), en el que el comprador abonó 40.500 euros a cuenta del precio, que la vendedora se comprometía a devolver duplicada si la escritura de compraventa no se otorgaba en la fecha pactada, 30 de noviembre de 2016, por causa que le fuera imputable, el pago del total de las cuotas impagadas desde el año 2006, por importe de 25.203,24 euros (documento número 7 de la demanda), y también que, realizado el pago, requirió al administrador de la Entidad demandada su devolución, por lo que no puede acudirse a la doctrina de los actos propios para rechazar la reclamación formulada, como tampoco a la falta de diligencia que imputa la entidad demandada al no comprobar la situación de la finca, en concreto el impago de cuotas, diligencia que paradójicamente ella misma no ha desplegado, permitiendo con su actitud pasiva una acumulación de deuda por cuotas impagadas que arranca, nada menos, del año 2006.

Por las razones expuestas, considera la sala que la recurrente únicamente debe responder de las cuotas devengadas durante la parte vencida del año 2015 (en que adquirió la finca en subasta judicial), las tres anualidades anteriores (2012, 2013 y 2014), por la afección real impuesta por ley, y obviamente las devengadas desde que devino propietaria, 8.312,65 euros, según la liquidación que la demandada remitió (documento número 7), de la que deben descontarse 2.597,10 euros abonados mediante sendos ingresos, lo que arroja un total de 5.715,55 euros. A dicha cantidad debe añadirse la resultante de aplicar los intereses de demora, aprobados en junta de propietarios, aunque rechazando la cantidad incluida en la referida liquidación, ya que va acumulando los intereses del total de la deuda, que arranca del año 2006, siendo ajustada a derecho, a falta de otro criterio de cálculo, la resultante de sumar los intereses aplicados a cada cuota individualizada, en total, 562,33 euros.

En definitiva, procede revocar la sentencia recurrida, y en su lugar, con estimación parcial de la demanda, condenar a la entidad demandada a devolver a la recurrente 18.925,46 euros, más intereses legales, que deberán computarse desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, por aplicación de los arts. 1.101 y ss CC , en relación con el art. 576 LEC , sin que puedan diferirse al momento del pago, como pretende aquella, al ser preciso el procedimiento judicial para cuantificar el perjuicio económico realmente irrogado, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en la instancia ( art. 394 LEC ).

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidadcon lo dispuesto en el art. 398 LEC,no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, devolviendo a la recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Marta Guerrero-Strachan Pastor, en representación de Lout Inversiones S.L., frente a la sentencia dictada el 23 de octubre de 2018 por la Juez del juzgado Mixto número 2 de Estepona, en el procedimiento ordinario 365/2017, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Lout Inversiones S.L., condenando a Entidad Urbanística de Colaboración Guadalmina Baja Casasola a reintegrar a la demandante la suma de 18.925,46 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas, ni en la instancia, ni por el recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la anterior resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es susceptible de recurso de casación por la cuantía, y para la interposición de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal deberá concurrir alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo interponerse en el plazo de veinte días ante la misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, una vez se levante la suspensión de plazos acordada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

Todo ello sin perjuicio, de lo dispuesto en el Real Decreto 463/20 de 14 de Marzo, Disposición Adicional Segunda, párrafo 1 , en relación con la suspensión de términos e interrupción de los plazos previstos en las leyes procesales.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'