Sentencia Civil Nº 174/2008, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 558/2007 de 28 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 558/2007

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BLANES

Procedimiento: nº 126/2006

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 174 / 2008

Ilmos.Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D.JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a veintiocho de abril de dos mil ocho.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante Dña. Gloria ,

representada por el Procurador D. JOAN ROS CORNELL y defendida por el Letrado D. CARLES PASSARELL FONTÁN.

Ha sido parte apelada SU CASA LLORET FRANCHISING NETWORK S.L., representada por la Procuradora Dña. MAITE

DE BEDOYA BANÚS y defendida por el Letrado D. MATIAS PUIG BASSAS.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de Dña. Gloria contra SU CASA LLORET FRANCHISING NETWORK S.L..

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: "QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Gloria contra CU CASA LLORET FRANCHISING NETWORK, SL, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas procesales al actor.".

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 14 de abril dos mil ocho.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien discrepando con el criterio mayoritario de la Sala emite voto particular que se adjunta a esta resolución, designándose como nuevo ponente al Ilmo. Sr. JOAQUIM FERNANDEZ FONT quien expresa en esta sentencia el parecer mayoritario del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda se reclama el reintegro de las arras dobladas abonadas por la parte actora, porque no pudo consumarse la compraventa al no haberse concelado por la propiedad la condición resolutoria que afectaba a la finca que se había de transmitir libre de cargas y gravámenes.

Se desestimó la demanda al apreciar la falta de legitimación pasiva de la mercantil demandada que, en su condición de agente de servicios inmobiliarios, intervino como simple intermediario o mandatario de los vendedores, como se desprende del contenido contractual y de las cláusulas 6 y 7 del contrato. Los vendedores, habrían aceptado las condiciones contractuales, como lo demuestra que acudieron a formalizar la escritura pública ante el Notario. Estas alegaciones ya se hacen en la demanda, pero atribuyendo a la empresa inmobiliaria la vinculación con el contrato de compraventa, además de a los propietarios vendedores, a los que sin embargo no se demandó.

SEGUNDO.- Siendo admisible la preparación del recurso, que se llevó a cabo por el Juzgado en providencia de 19 de julio de 2007 no recurrida por quien ahora cuestiona su idoneidad, en el escrito de oposición a la apelación se alega por la parte actora error en la valoración de la prueba, destacando la naturaleza jurídica del contrato de agencia inmobiliaria citando jurisprudencia que precisamente viene a avalar el criterio del órgano "a quo", pues la mediación inmobiliaria comporta la prestación de intermediación a cargo del agente que actúa para su principal, de manera que la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a relacionar y poner en conexión a los que pueden ser contratantes, SSTS de 19 octubre 1993, 22 diciembre y 10 marzo 1992 .

De acuerdo con ello la agencia mediadora demandada efectuaba exclusivamente funciones de mediación, tal y como aprecia el órgano "a quo" valorando en su conjunto la prueba y en particular los denominados documentos de "PROPUESTA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE" que se acompañan con la demanda, quedando vinculada la parte vendedora una vez aceptada la propuesta por el vendedor, cosa que ocurrió al haber comparecido la parte vendedora ante el Notario a otorgar la oportuna escritura pública, que finalmente no se otorgó la negarse a hacerlo la parte compradora por figurar la finca objeto de venta gravada con una condición resolutoria que no había sido cancelada, cuando en el contarto suscrito se hacía constar que sería transferido libre de cargas, decisión perfectamente lógica y razonable de la compradora en garantía de su derecho.

TERCERO.- De acuerdo con lo expuesto, el vínculo contractual derivado del contrato de compraventa frustrado, surgió entre la demandante y los propietarios de la finca objeto de la venta, ya que la inmobiliaria mediadora no tenía la condición de vendedora, sino de mandataria de la propiedad que le había conferido encargo de venta del inmueble, según hoja que obra al fol. 39 de los autos, por lo que los efectos derivados de la compraventa, arts. 1454, 1445 y 1500 del Código Civil , únicos que figuran citados en la demanda, y en particular la devolución de las arras o señal pagada por la demandante, se desarrollan entre comprador y vendedor, al margen de la participación del mediador, cuya conducta se sujetó a los términos del mandato, arts. 1709 y ss del Código Civil , de manera que los efectos del mismo se producen entre los mandantes vendedores que aceptaron la denominada propuesta contractual como propia al comparecer a formalizar la venta a la Notaría, no llevándose a cabo por no estar la finca libre de cargas según lo estipulado.

Hay que remarcar que los compradores tenían conocimiento que la agencia no estaba actuando en nombre propio, sino a nombre de los vendedores. Lo anterior excluye por completo la aplicación al presente caso del artículo el art. 1717 del CC que parte, precisamente, del supuesto contrario. Es decir, que quien contrata con el mandatario desconozca por completo que está actuando por cuenta de otro, de manera que los efectos del contrato se dan entre el mandatario y las persoanas que con él hayan contratado.

Mantiene ahora la parte actora recurrente que la agencia demandada habría sobrepasado los términos del mandato, al establecer el pacto de arras o estipular condiciones como las que figuran en el contrato de autos, pero esta alegación encierra hechos nuevos no alegados en la demanda, donde a la mediadora demandada no se le atribuye la condición de mandataria, sino de responsable personal y directa -aunque el contenido de la demanda ya viene a implicar a la propiedad como vendedores en los avatares contractuales-, lo cual es vetado por el art. 456.1 LEC , sin perjuicio de que la Sala deba coincidir con la apreciación del órgano "a quo" en que las cláusulas contractuales, no rebasan las facultades conferidas al agente mediador a través de la "NOTA DE ENCARGO DE VENTA DE INMUEBLE" suscrita por la propiedad, con lo cual debe llegarse a idéntica conclusión que el órgano "a quo" porque ni la previsión clausular de transmitir la finca libre de cargas, ni el pacto de arras o señal, ni el establecimiento de eventuales previsiones de financiación representan una actuación que exceda de las facultades conferidas, por lo que deben rechazarse estos argumentos del recurso.

CUARTO.- En definitiva, no procede imputar a la demandada la responsabilidad derivada del contrato de compraventa en reclamación de arras dobladas en base a los arts. 1445 y 1454 del C.C ., pues tratándose de un mandatario con representación, los efectos de su actuación dentro de los términos del mandato se producen para los vendedores mandantes. Por tanto, ante la evidencia de que el contrato no se cumplió sin causa imputable a los compradores, son los vendedores quienes están vinculados a ellos en razón del contrato no cumplido, lo que hace que sean estos últimos, y no la agencia inmobiliaria, quienes hayan de soportar las consecuencias del incumplimiento.

Cuestión diferente es que la actuación de la entidad gestora no haya sido todo lo diligente que cabría esperar en su relación mediadora con la interesada en la compra y de ello hubieran podido derivarse daños y perjuicios para esta, en cuyo caso la reclamación indemnizatoria habría de apoyarse en otros argumentos que no son objeto de demanda.

Ahora bien, el contenido de la Propuesta de contrato que fue presentada por la inmobiliaria a la actora es un contrato de adhesión cuando menos ambiguo en cuanto a su contenido y a su rellenado específico, quedando aspectos en blanco que si bien no afectarían a su validez, sí que comprometen las posibilidades de la parte demandante a la hora de identificar plenamente a la parte contratante como vendedora, que merced a un vínculo privado con la mediadora sería responsable de los efectos de la compraventa, pero que al no figurar plenamente identificada en la propuesta firmada por la compradora surgían cuando menos dudas razonables en orden a quien debía ser demandado, circunstancia que motivó la llamada al proceso de la agencia mediadora como única que mantuvo una relación personal con la compradora y que además no dió respuesta a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas contra la misma, cuando menos razonado su falta de responsabilidad y orientando la dirección de la misma hacia quienes les habían otorgado el mandato representativo, por lo que estas circunstancias generaron una duda razonable que motivó que la demanda se formulara contra ella, justificándose de esta manera la aplicación del art. 394.1 LEC en orden a la no condena en costas de primera instancia, lo cual puede ser apreciado por el órgano "a quo" en tanto que quien pide lo más pide lo menos.

QUINTO.- La parcial estimación del recurso al revocarse la condena en costas conlleva la no especial imposición de las costas de esta apelación, de acuerdo con el art. 398.2 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

FALLO

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por Dña. Gloria, representado por el Procurador Dn. JOAN ROS CORNELL, contra la Sentencia de fecha 25 de junio de 2007, dictada por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BLANES en los autos de procedimiento ordinario nº 126/2006, de los que este rollo dimana, revocamos dicha resolución en el extremo que condena a la actora al pago de las costas de la primera instancia.

Y en su lugar no procede hacer especial imposición de las costas de dicha instancia.

Todo ello sin hacer condena al pago de las costas de esta apelación.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 558/2007

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BLANES

Procedimiento: nº 126/2006

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 174 / 2008 (BIS)

VOTO PARTICULAR que formula el Magistrado Ponente Ilmo. Sr. D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, que discrepa del parecer de los demás miembros de la Sala, al entender que la Sentencia que debió pronunciarse es la siguiente:

Girona, a veintocho de abril de dos mil ocho.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante Dña. Gloria, representada por el Procurador D. JOAN ROS CORNELL y defendida por el Letrado D. CARLES PASSARELL FONTÁN.

Ha sido parte apelada SU CASA LLORET FRANCHISING NETWORK S.L., representada por la Procuradora Dña. MAITE DE BEDOYA BANÚS y defendida por el Letrado D. MATIAS PUIG BASSAS.

ANTECEDENTES DE HECHO

UNICO.- Se dan por reproducidos en su totalidad los de la Sentencia en que discrepo, a los cuales me remito.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Desde el respeto al criterio mayoritario de mis compañeros de tribunal, manifiesto mi total disconformidad con el mismo. A mi juicio, la sentencia que debería haberse dictado es la que se transcribe a continuación

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia acoge la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por la agencia mobiliaria interviniente en la "PROPUESTA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE" que se acompaña con la demanda, debido a que de las cláusulas del contrato y en su condición de agente de servicios inmobiliarios se desprende que intervino como simple intermediario o mandatario de los auténticos vendedores que comparecieron a formalizar la compraventa en escritura pública ante el Notario, no firmando la compradora porque la finca figuraba sometida a una condición resolutoria no cancelada, cuando el contrato contemplaba la transferencia libre de cargas.

Muestra su disconformidad la parte actora alegando error en la valoración de la prueba incidiendo en el contenido del documento o documentos en que se basa la acción ejercitada, donde se cuestiona la voluntad expresa y específica del propietario al pacto devolutivo de arras o a otras condiciones del contrato que justifiquen su llamada al proceso en lugar de la agencia inmobiliaria partícipe en el contrato y única que mantuvo la relación gestora con la aquí demandante, que ni siquiera conocía la identidad del supuesto vendedor, ni las circunstancias registrales de la finca que permitieran su identificación.

TERCERO.- No le falta razón a la parte recurrente, pues el criterio mantenido por el órgano "a quo" parte de los normales presupuestos de un contrato de intermediación en el que la inmobiliaria actúa de manera clara y transparente como mandatario de la propiedad frente al comprador interesado en la adquisición de la finca.

Pero este no es el caso en el supuesto examinado, porque de los documentos suscritos y aportados con la demanda, en los que únicamente intervienen la inmobiliaria demandada y la demandante, independientemente de la denominación que se le quiera dar al acuerdo de voluntades que contienen, encierran un contrato de compraventa con identificación de la cosa y el precio y la participación en el mismo de la inmobiliaria y la compradora.

Cierto es que en el contrato aparecen espacios relativos a la propiedad (en adelante vendedor) y referencias a la aceptación por parte de este, pero curiosamente esos espacios están vacios, de manera que no consta quien es el propietario o propietarios de la finca vendida ni ningún dato identificador, como tampoco figuran firmados los contratos por el ignorado vendedor en prueba de aceptación de las cláusulas contractuales, permaneciendo en blanco el lugar de la firma correspondiente al mismo a efectos de aprobar y aceptar las condiciones expresadas en los puntos (desde el 1 al 8), que son todos los extremos del contrato.

Cómo se puede entonces exigir a la parte compradora, que únicamente mantuvo contactos con la agencia que propuso la compraventa del inmueble, firmó el contrato de adhesión que esta le presentó, y pagó a dicha inmobiliaria las cantidades de 200 euros primero y luego 4000 euros mas en concepto de arras o señal, que demande a unos terceros ignorados en el contrato, que ni constaban como propietarios en el mismo, ni habían mantenido contacto o compromiso alguno con la compradora, ni les había comprado nada, ni figuraban en ningún sitio como mandantes de la inmobiliaria, ni tampoco habían firmado el contrato como vendedores aprobando las condiciones contractuales que encerraban una auténtica compraventa.

En realidad lo ocurrido en el caso examinado es que a través del contrato presentado y rellenado por la inmobiliaria demandada, en el cual no figura la actuación de esta como mandataria ni su condición de tal, ni se identifica la propiedad de la finca objeto del contrato, ni se proporcionan medios para averiguarla (identificación registral), ni se firma por otro eventual vendedor que no sea la inmobiliaria, la aprobación de las condiciones del contrato, ha de estimarse que el contrato se celebró por la inmobiliaria demandada en su propio nombre (figura su anagrama y su sello), siendo por tanto de aplicación la admonición contenida en el art. 1717 del Código Civil según la cual el tercero -compradora que contrató con la inmobiliaria-, no tiene acción contra el mandante, sino contra el mandatario obligado directamente con ella como si el asunto fuera personal suyo, recibiendo los pagos y desarrollando toda la gestión de compraventa a través de una actuación "propio nomine", que no se desvanece por el hecho de que compareciese en la Notaría para formalizar la escritura de compraventa junto con los titulares registrales de la finca, pues la apariencia generada a través del contenido contractual y de la gestión desarrollada y la inexistencia de compromiso alguno firmado por los propietarios registrales e incluso verbal con la compradora, que pudiera vincularlos con ella, justifica el ejercicio de la acción contra la agencia inmobiliaria demandada, que era frente a quien tenía acción para reclamar.

Consecuentemente, debe ser estimado el recurso cuya preparación fue admitida por el Juzgado en providencia de 19 julio 2007 que no fue impugnada por la parte demandada que ahora cuestiona su admisión extemporáneamente y sin razón pues el escrito de preparación muestra la disconformidad con los argumentos de la sentencia que desestiman la demanda, circunscritos a la apreciación incorrecta de la falta de legitimación pasiva, sin otros argumentos impugnables; y debe revocarse la sentencia en cuanto acoge indebidamente la excepción de falta de legitimación pasiva.

CUARTO.- Expuesto lo anterior, es evidente que el contrato presentado por la demandada actuando exclusivamente en su nombre, aunque fuera por cuenta de un tercero (titulares de la finca), con el efecto de "denegatio actionis" entre la compradora y el mandante, contemplaba en el pacto nº 2 que "el inmueble en objeto será transferido libre de hipotecas, cargas, gravámenes, vicios y evicciones a excepción de nada".

Igualmente es evidente que el contrato no se consumó porque la finca que debía transmitirse libre de cargas estaba gravada con una condición resolutoria que no había sido cancelada, circunstancia que motivó racionalmente que la parte compradora declinase el otorgamiento de la escritura, hecho imputable a la vendedora (demandada), que independientemente de las relaciones que mantuviera con la propiedad, hecho irrelevante para la actora, no se preocupó de que la finca quedase libre para su transmisión entrando por ello en juego el pacto nº 3, el pacto nº 6 del contrato y el art. 1454 del C.C ., de los cuales se desprende que las arras pactadas y abonadas tienen carácter penitencial, de forma que al establecer el art. 1454 C.C . la obligación de devolver duplicadas las arras recibidas, bien claro está que ello se hace en concepto de indemnización de los daños ocasionados al comprador por el incumplimiento del contrato debido a la conducta de la demandada que por ello debe ser condenada al pago de la cantidad doblada correspondiente al montante recibido en su momento en concepto de arras o señal, es decir, 8.400 euros.

Finalmente conviene destacar que el intento de la parte demandada de devaluar la condición resolutoria que gravaba la finca objeto del contrato, a través de la declaración de los testigos, según ha podido apreciar la Sala tras el visionado del soporte informático de la vista del juicio, resulta vano, pues es incuestionable el efecto de dicho gravamen mientras no sea cancelado y las circunstancias que afectaban al mismo no eran de la incumbencia de la compradora, ni tenía porqué someter su voluntad a las apreciaciones subjetivas de testigos interesados de la propia inmobiliaria para convertir la responsabilidad evidente de esta en una supuesta e inexistente renuncia injustificada de la compradora a formalizar el contrato de compraventa.

Por todo lo expuesto, debe ser estimado el recurso, revocada la sentencia apelada y acogidos los pedimentos de la demanda.

QUINTO.- La estimación del recurso, con revocación de la sentencia de primera instancia y el acogimiento de las pretensiones deducidas en la demanda conlleva la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer especial imposición de las costas de esta apelación, conforme a los arts. 394.1 y 398.2 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Dn. Joan Ros Cornell en nombre y representación de Dña. Gloria contra la Sentencia de 25 de junio 2007, del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Blanes , dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 126/2006, de los que el presente rollo dimana, revocamos dicha resolución. Y estimando la demanda interpuesta por la representación de Dña. Gloria contra SU CASA LLORET FRANCHISING NETWORK, S.L., condenamos a esta a pagar a la citada demandante la cantidad de 8.400 euros con los intereses del art. 576.1 LEC desde la fecha de la presente resolución, así como al pago de las costas de la primera instancia.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese este voto particular a las partes y déjese testimonio de él en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido el Sr. Magistrado, que a continuación, firma.

PUBLICACIÓN.- Leído y publicado el voto particular por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.