Sentencia Civil Nº 170/2015, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 118/2015 de 15 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00170/2015

ROLLO DE APELACIÓN Nº 118/15

S E N T E N C I A nº170

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ

En Valladolid a quince de julio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000958/2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000118/2015, en los que aparece como parte apelante, Simón , Isabel , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSUE GUTIERREZ DE LA FUENTE, asistidos por el Letrado Dª. AMPARO ALICIA HERNANSANZ VALLEJO, y como parte apelada, Jesus Miguel , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS ANTONIO DIEZ-ASTRAIN FOCES, asistido por el Letrado D. JAIME DIEZ-ASTRAIN FOCES, POLLOS ASADOS Y ALIMENTACION ENTRE TODOS C.B., que no se ha personado sobre desahucio falta de pago, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 15 de diciembre de 2015, en el procedimiento JUICIO VERBAL DESAHUCIO Nº 958/14 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que estimando la demanda formulada por el procurador SR. LUIS ANTONIO DIEZ-ASTRAIN FOCES, en nombre y representación de D. Jesus Miguel , contra D. Simón Y DÑA. Isabel , debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del local, sito en Valladolid, C/ Esperanto, Nº 6, a que se refiere estas actuaciones, por falta de pago de rentas, condenando a los demandados a que dejen libre y a disposición del actor referido local dentro del término legal, con apercibimiento de que si no lo hiciere se procederá al lanzamiento; y asimismo debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON DIEZ CENTIMOS DE EUROS (2.543,10 EUROS),en concepto de rentas, más las que se devenguen hasta la fecha del desalojo del local, que se incrementará en el interés legal correspondiente, así como al pago de las costas procesales, sin perjuicio de los beneficios de asistencia jurídica gratuita si le fuera definitivamente concedido'.

Que ha sido recurrido por la parte demandada Simón , Isabel , habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, , señalándose la audiencia del día 9 de julio de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la litis: motivos del recurso de apelación interpuesto por Don Simón y Doña Isabel

El recurso de apelación se interpone en relación exclusivamente con los pronunciamientos adoptados en instancia respecto al pago de las rentas y la condena en costas; sin embargo, no se cuestiona en esta sede lo relativo al desahucio, por lo que se aquieta la parte recurrente al lo decidido por el Juzgado de Instancia, por lo que tal pronunciamiento ha adquirido firmeza.

En el recurso de apelación se reconoce la existencia del contrato de arrendamiento, así como la falta de pago de las rentas reclamadas y en las que se fundamenta el incumplimiento del contrato, sin embargo se insiste en la existencia de un contrato verbal con el propietario del local de negocios, en virtud del cual el valor de las obras de reforma y acondicionamiento del local iban a ser compensadas con las rentas que se devengasen. Sostienen los recurrentes que la existencia de este pacto no puede acreditarse sino con los siguientes indicios: 1) consentimiento informado por ambas partes, tanto de la necesidad de las obras, como de la conformidad de los arrendatarios de asumir su coste; 2) necesidad de las obras llevadas a cabo pues el local no era apropiado para el objeto del negocio por el que fue alquilado; 3) también se afirma que otro indicio es que el primer mes de renta fue condonado para la realización de las obras necesarias; 4) ausencia de notificación a los arrendadores de la falta de pago de la renta, y falta de emisión de facturas por la mensualidad de la renta. Esta segunda circunstancia lleva a los recurrentes a concluir que no se exigía la renta por estar a la espera de cuantificar las obras necesarias; 5) se interpreta que la conducta de los arrendatarios fue de cumplimiento defectuoso del contrato, pues efectuaron un requerimiento extrajudicial al propietario para que cuantificara la compensación económica de la renta.

Finalmente, en el apartado 7º de su recurso se reclama del apelado la devolución de la cantidad resultante después de abonar los 2.543,10.-€ que ascendían hasta la celebración de la vista, más los 400 € correspondientes al mes de enero de 2015, fecha en la que desalojan voluntariamente el local, y otros 23,85 € por mes de comunidad, y la devolución de la fianza (800.-€). En definitiva, se interesa que se condene a Don Jesus Miguel al pago de 10.796,99.-€ por la realización de obras necesarias a las que está obligado el arrendador y que fueron asumidas por los arrendatarios, con revocación de la imposición de costas de primera instancia.

SEGUNDO.- Sobre la compensación de las rentas alegadas y la falta de prueba del acuerdo verbal: inexistencia de prueba indiciaria y no aplicación de la institución de presunción judicial

El motivo único de oposición al pago de las rentas reclamadas por el actor es la existencia de un acuerdo verbalentre arrendador y arrendatarios por el que el importe de las obras de reforma y adaptación del local que los últimos iban a acometer para adaptarlo al objeto del negocio (negocio de alimentación), iba a ser destinado a compensar las rentas devengadas. Para acreditar este hecho, la parte recurrente utiliza una serie de indicios, pues reconoce la ausencia de prueba directa para probar el hecho obstativo de la reclamación dineraria formulada de contrario.

Pues bien, en primer lugar conviene traer a colación la doctrina integrada en la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 1996 , seguida por la de 21 de octubre de 1996 y otras posteriores ( STS 14 de julio de 2003 ), según la cual 'las pruebas directas prueban concluyentemente el hecho; las pruebas indirectas o indiciarias no son, por regla general, por sí mismas, suficientes para probar el hecho a demostrar, aunque acompañadas de otros indicios permiten formar la convicción judicial sobre la verosimilitud del hecho; en cambio, en las presunciones, el hecho-base requiere demostración, pero el hecho deducido diferente del hecho-base, tiene entidad autónoma, aunque esté unido a él por un razonamiento o enlace -lógico- consistente que vincula al uno con el otro. La presunción no es, por tanto, un indicio'. En este sentido, el art. 386.1 LEC establece que 'a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano'.

En el recurso de apelación, los apelantes utilizan indistintamente los términos ' presunciones', ' indicios' y ' señales' [sic]como si fueran equivalentes cuando, como acabamos de referir, existe una sustancial diferencia entre lo que es una presunción y una prueba por indicios o indirecta. Por ello, se aprecia un error inicial de los recurrentes en su recurso al esgrimir el art. 386 LEC , cuando lo que realmente realiza en su recurso es identificar indicios que deberían conducir al juzgador a formar una convicción sobre la verosimilitud del hecho que se defiende (la compensación de las rentas debidas con las obras realizadas), sin que en ningún momento se hubiera concretado el hecho-baseal que se vincula el hecho deducido, algo esencial si estamos hablando de presunciones en el ámbito judicial.

De conformidad con lo señalado, y hechas estas pertinentes aclaraciones, coincide esta Sala con el criterio expuesto por el juzgador de instancia en la sentencia recurrida en que no resulta acreditado, ni siquiera indiciaria o indirectamente, el acuerdo verbal para la compensación de rentas alegado por los arrendatarios. En primer lugar, porque ninguno de los hechos aducidos por los recurrentes comporta las consecuencias probatorias que se pretenden, ni de forma individualizada, ni todas ellas conjuntamente:

- Se afirma que ambas partes contratantes conocían y habían prestado un 'consentimiento informado' sobre la necesidad de las obras realizadas, y que los arrendatarios iban consintiendo en asumir el importe de los gastos de dichas obras. Sin embargo no existe conexión entre lo afirmado y la conclusión o convicción que se pretende acreditar: el arrendador pudo conocer la voluntad de los arrendatarios de realizar determinadas obras de acondicionamiento, sin que ello comportara su voluntad expresa de asumir su coste, que es lo que supondría, en última instancia, la aplicación del instituto de la compensación.

De la misma manera que conocer que el local era apropiado para el objeto del negocio que pretendían desarrollar los demandados tampoco permite colegir que hubiera un consentimiento en dejar de cobrar rentas por las obras futuras de acondicionamiento. Parece razonable interpretar que el local se alquiló en las concretas condiciones, estado y circunstancias en que se encontraba a la firma del contrato, cuestión asumida por los arrendatarios, quienes podían haber acudido al mercado arrendaticio en la búsqueda de un local que se ajustara más a sus necesidades.

- Menos lógica presenta aún sostener que es un indicio del acuerdo verbal la condonación del primer mes de renta. Efectivamente la cláusula 8ª del contrato suscrito por las partes el día 2 de abril de 2014 expresamente recoge la condenación que el arrendador realiza a la parte arrendataria de la renta del mes de 'ABRIL para la adecuación del local, por lo que la primera renta a satisfacer será la de MAYO de 2014'. Es evidente que si se hubiera previsto por las partes la compensación de rentas por las obras lo hubieran efectuado en ese momento, pues tal previsión contractual denota una toma en consideración por el propietario de la inversión inicial a realizar en el local por los arrendatarios, careciendo de lógica una posterior modificación o enmienda de la cláusula contractual.

- Tampoco se sostiene la afirmación relativa a la falta de notificación de la falta de pago de la renta, o de la emisión de las facturas, pues el pago de la renta era obligación del arrendatario, sin que deba el arrendador se encuentre obligado contractualmente a notificarle la falta de abono de las sumas debidas, como tampoco podrá expedir las correspondientes facturas en caso de falta de pago de la renta.

- Finalmente, se descarta que el requerimiento efectuado por los recurrentes el 14 de octubre de 2014 comporte los efectos probatorios que se pretenden pues, como dijimos, a los arrendatarios compete exclusivamente asegurarse que un determinado local es o no apto para los fines a los que pretende dedicarlo. Por otra parte, tampoco es lógico que no se hubiera incluido en el contrato presupuesto alguno de las obras que pretendía ejecutar la arrendataria, tipo de obras a realizar, ni de su duración estimada, lo que hacía depender exclusivamente de una de las partes el alcance o volumen de la obra, lo que repercutiría en el pago de la renta, cuestión que casa mal con la redacción del contrato de arrendamiento en el que sí que se concreta y cuantifica la condonación por estos conceptos (renta de ABRIL).

En base a lo expuesto, procede confirmar la sentencia recurrida, pues no se han aportado elementos de prueba -ya directos, ya indiciarios-, que permita tener por acreditado el pacto verbal compensatorio alegado por los arrendatarios. Además, tampoco procede acoger la pretensión de condenar al propietario a las sumas interesadas por la absoluta falta de acción, pues su posición procesal es la de demandados, y no actores, careciendo de fundamento una pretensión de condena del actor que no ha sido demandado en el presente procedimiento.

TERCERO .-Costas

En cuanto a las costas, al ser desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art.394.1 LEC , procede imponer a la parte recurrente las costas procesales causadas en esta instancia.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por Don Simón y Doña Isabel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Valladolid en fecha 15 de diciembre de 2014 , la cual CONFIRMAMOS, con imposición a la parte recurrente de las costas procesales de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.