Sentencia Civil Nº 157/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 334/2013 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0005911

Recurso de Apelación 334/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 641/2012

APELANTE: PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA, S.L.

PROCURADOR: D. JOSÉ LUIS TORRIJOS LEÓN

APELADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NÚMEROS NUM000 - NUM001 DE TORREJÓN DE ARDOZ

PROCURADORA: D.ª CRISTINA DEZA GARCÍA

SENTENCIA Nº 157

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

D. ÁLVARO RUEDA TORTUERO

D.ª CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a treinta y uno de marzo de dos mil catorce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 641/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante, la mercantil PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA, S.L.,representada por el Procurador D. José Luis Torrijos León y, de otra, como demandada-apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NÚMEROS NUM000 - NUM001 DE TORREJÓN DE ARDOZ, representada por la Procuradora D.ª Cristina Deza García.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁLVARO RUEDA TORTUERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, en fecha catorce de diciembre de dos mil doce, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Se desestima la demanda interpuesta por el procurador dos José Luis Torrijos León en nombre y representación de PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCIA SL (PROINGAR SL) frente a la comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 - NUM001 de Torrejón de Ardoz, absolviendo a ésta de todos los pedimentos esgrimidos en su contra en la demanda, no procediendo, en consecuencia, dejar sin efecto el acuerdo impugnado relativo a los gastos incluidos en el presupuesto para el año 2012 aprobado por Junta de propietarios de fecha de 14 de febrero de 2012..Con condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que fue admitido y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el veintisiete de marzo de dos mil catorce.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Son antecedentes del presente recurso los que a continuación se sintetizan: la entidad Proyectos Inmobiliarios García S.L. (en adelante PROINGAR S.L.) señala en su demanda que es propietaria de local letra C (único local de la finca) sito en la Avda. de la Constitución nº 89-91, piso 3º D, de Torrejón de Ardoz.

Asimismo que, en fecha 9 de marzo de 2005, conforme al punto segundo del orden del día 'cuotas de comunidad: Análisis y toma de decisiones al respecto, se adopta válidamente por unanimidad de la Junta de Propietarios un sistema de reparto de gastos generales en función del distinto uso de los elementos comunes y por el que 1º) el local comercial no participará de los gastos de escalera; 2º) Los gastos de escalera y ascensor serán repartidos entre los propietarios de los pisos a partes iguales; 3º) los gastos de garajes serán repartidos por coeficientes; 4º) el resto de los gastos serán repartidos entre todos los propietarios por coeficientes, y también se acuerda por unanimidad que el sistema de reparto de gastos acordado, sólo se aplique de forma excepcional y exclusiva a los presupuestos de cuotas ordinarias de la comunidad, sin que por tanto signifique una modificación de las normas vigentes en la comunidad, recogidas en el título constitutivo y en la vigente ley de propiedad Horizontal'.

Dicho acuerdo devino firme no siendo impugnado por ningún copropietario. Sin embargo, en fecha 14 de marzo de 2012 la Junta presentó a votación un presupuesto en el que se establecía un reparto de gastos que contradecía el sistema de cuotas establecido por acuerdo de 9 de marzo de 2005. Los citados presupuestos fueron aprobados por mayoría simple.

Y concluye diciendo que dicho reparto de gasto contradice el sistema vigente establecido en el acuerdo de fecha 9 de marzo de 2005, no constaba siquiera en el orden del día y ha quedado encubierto en el reparto de gastos que se hace en el presupuesto. En consecuencia el acuerdo es nulo en lo relativo a la distribución de los gastos de la comunidad para el año 2012, conforme al art. 18 1.a) de la LPH , por vulnerar el art. 16.2, y además con arreglo a lo dispuesto en el art. 17. 1 de la LPH y supone un grave perjuicio para el apelante que no tiene obligación jurídica de soportarlo con arreglo a lo dispuesto en el art. 18.1 c).

La sentencia de primera Instancia desestima la demanda al interpretar, en esencia, que el acuerdo del año 2005 por el que se modifica la contribución a los gastos por parte del demandante es sólo para la anualidad 2005, y ello sin perjuicio de que durante las siete anualidades posteriores se aprobaron presupuestos conforme al mismo por acuerdos de reparto de gastos que al no ser impugnados fueron validados. Considera la recurrida que del tenor del acta en que se recogen los acuerdos para 2005, relativo al presupuesto de dicho año, se deduce que el mismo lo era con carácter excepcional para ese momento, sin que se modificaran los estatutos y sin que vinculara a años posteriores.

El presupuesto para la anualidad 2012 se aprobó por mayoría y recoge las contribución de gastos conforme a los Estatutos y se ha discutido dentro del punto del orden del día relativo a la aprobación de los presupuestos, por lo que no puede ser considerado contrario a la ley y no es nulo. Y concluye que es necesaria la unanimidad para la exención de gastos no previstos en los Estatutos al momento de discutir los presupuestos, sin embargo no es necesario acordar por unanimidad el dejar sin efecto el mismo en posteriores anualidades.

Contra la sentencia se alza en apelación la parte actora al entender que la Comunidad adoptó por unanimidad con arreglo a lo dispuesto en el art. 9,1. e) de la LPH un acuerdo inequívoco conforme a la autonomía de voluntad ex art. 1.255 del C. Civil , art. 396 y art. 3 b), por el que se establecía con carácter definitivo el sistema de reparto postulado en su demanda iniciadora. Entiende que de la lectura del orden del día de la Junta del 9 de marzo de 2005 se desprende que no se trataba de fijar una regla de gastos relativos a un presupuesto concreto, referido al año 2005, sino a los presupuestos (en plural) de cuotas ordinarias de la comunidad y no se trata de alternar el reparto general del título constitutivo, son de algunos muy concretos reflejados expresamente, habiéndose mantenido durante siete años sin que durante este tiempo se hubiese sometido a nueva votación el sistema específico de atribución de gastos. En definitiva, el reparto impugnado, entiende la apelante, vulnera el art. 18 de la LPH ya que la Junta, sin revocar previamente por unanimidad el acuerdo de 9 de marzo de 2005 ni su sistema de reparto de gastos establecido con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1. e), ha actuado por la vía de hecho estableciendo unos presupuestos contrarios al acuerdo mencionado.

SEGUNDO.- A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

El Tribunal Supremo, en doctrina pacífica, declara que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios ( SSTS 20 de febrero de 2012 , 8 de noviembre de 2011 ), que es precisamente a lo pudiera referirse el precitado precepto por contribuir con arreglo a lo especialmente establecido sin necesidad, no obstante, de operar un cambio efectivo en el contenido de los Estatutos o en el Titulo constitutivo. En sentencias como la de 18 noviembre de 2009 establece: 'cabe que los copropietarios acuerden un régimen de contribuir a los gastos comunitarios que sea distinto al legalmente establecido de hacerlo con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. Así se ha reconocido por la jurisprudencia en base al art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y al principio de autonomía de la voluntad imperantes en las relaciones privadas y es expresamente reconocido en el art. 396 último párrafo Código Civil , pudiendo llegar a eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas y locales'.

Dicho lo anterior, la cuestión realmente controvertida en esta litis es la de determinar cuál sea la verdadera voluntad que los copropietarios, reunidos en Junta, válidamente constituida, quisieron sentar en el acuerdo de fecha 9 de marzo de 2005. En particular, si lo que pretendían era una reordenación del reparto puntual de gastos y circunscrito exclusivamente a la anualidad correspondiente al año 2005 o si por el contrario, se hizo con vocación permanente para los ejercicio sucesivos.

En este sentido son también numerosas las sentencias, entre ellas las citadas en la recurrida, que estiman que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios. Traemos a colación la reciente Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 26-2-2013 al señalar que '... conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios'.

Lo que se dilucida en este pleito, por tanto, es si la Comunidad de Propietarios estuvo durante 7 años, tras el acuerdo de 9 de marzo de 2005, actuando por mera tolerancia, es decir, permitiendo a la apelante, en contra de lo dispuesto en los Estatutos, eximirse de determinados gastos generales ordinarios, o por el contrario actuaba en cumplimiento del previo acuerdo unánime como nuevo marco normativo interno en materia de distribución y reparto de gastos para el común mantenimiento de la finca. Lo cual no puede responderse sino acudiendo a las normas sobre interpretación de los contratos, las cuales obligan en primer lugar a atender al tenor literal de los mismos si sus términos son claros, de manera que, en materia de prevalencia de la interpretación literal sobre a la que atiende a la voluntad encubierta de las partes, tiene declarado el Tribunal Supremo que la regla del art. 1282 del Código Civil solamente puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el párrafo segundo del art. 1281, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente por su literal expresión ( sentencia de 27 marzo de 1984 ) y si bien la regla 'in claris non fit interpretatio' ha sido interpretada en el sentido de que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de su claridad o de su univocidad y sencillez del caso, de su no problematicidad, también puede afirmarse que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia natural y lógica haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento, puesto que si el texto resulta claro el interprete o juez debe abstenerse de más indagaciones. El Tribunal Supremo declara 'lo que está claro no necesita interpretación ', sentencias de 16 junio y 3 mayo 1985 , entre otros muchas.

Pues bien, la lectura el acta del acuerdo de 9 de marzo de 2005 no permite llegar a una interpretación análoga a la que consigna la Magistrada en la sentencia recurrida, y ello por cuanto que en ningún pasaje del acta y de su orden del día se puede colegir que el nuevo diseño de reparto lo sea para el ejercicio 2005 o para un espacio temporal determinado. Del acuerdo sólo se desprende que la primera cuota de comunidad con los importes recalculados se pasen al cobro desde el mes de marzo inclusive, pero no se hace mención a un dies ad quem a partir del cual vuelva a regir la previsión estatutaria. Asimismo se acuerda que el reparto así determinado se aplicará de forma excepcional y exclusiva a los presupuestos de cuotas ordinarias de comunidad, sin que por tanto signifique una modificación de las normas vigentes en la comunidad, las cuales están recogidas en el título constitutivo y en la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Dicción de la cual podría también concluirse que de la norma general, es decir, contribución conforme a los Estatutos (cuyo art. 4 recoge el principio de participación en beneficios y cargas según cuota o coeficiente de participación en el inmueble), se desgaja un tratamiento diferenciado para gastos de escalera y ascensor, que son precisamente los servicios de los que no hace uso la apelante en cuanto titular de local comercial, lo que justificaría el mantenimiento incólume del título constitutivo y de los Estatutos, y además que se hace para un futuro atendiendo al plural empleado para el sustantivo presupuesto.

Por tanto, no siendo claro lo que se consigna en el acta, la voluntad superior deberá extraerse los elementos, conductas, hechos y circunstancias anteriores, coetáneos y posteriores de los que pueda deducirse la verdadera intención de los copropietarios. Y en este sentido, no consta, ni ha trascendido la causa por la cual se accedía al cambio del sistema de contribución en los particulares gastos ordinarios, es decir, circunstancia de la que pudiera deducirse la contingencia y temporalidad del nuevo sistema. Consta asimismo, que el administrador informa en la reunión (así se recoge en el acta de 9 de marzo de 2005), que el acuerdo a que se llegue deberá ser unánime, lo que no es sino una forma de blindar el acuerdo o sujetarlo para su modificación ulterior a idéntico régimen de mayorías. Por otra parte en los siete años posteriores no surge con ocasión de la elaboración de presupuestos o gastos, debate alguno en relación con el nuevo reparto diseñado en la junta del año 2005 y finalmente en la junta de 14 de marzo de 2012, sin someter a debate la reconsideración del sistema que venía aplicándose desde aquel año, se somete un presupuesto con el reparto de gastos anterior al año 2005 y se aprueba por una mayoría simple, con los votos en contra de la apelante. Tampoco aflora en la Junta, cuyo acuerdo es objeto de impugnación, la causa o circunstancia que justificase de forma sorpresiva la vuelta al régimen anterior al acuerdo de 2005. En definitiva la Sala entiende que el acuerdo de la Junta de 2005 tenía vocación de permanencia con la categoría o naturaleza de norma paraestatutaria e igual rango normativo.

Entendemos asimismo que la Junta en este particular caso, no solo actuó en contravención de la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , sino que lo hizo en vulneración de lo dispuesto en el art. 17.6 y 17.9 de la LPH al acordar un presupuesto de gastos a repartir o distribuir en contra de lo que previamente se había acordado por unanimidad, habiendo requerido por tanto un votación de igual naturaleza para modificar lo previamente.

Habiéndose estimado el primer y principal motivo de impugnación del acuerdo comunitario, se hace ocioso entrar a analizar el resto de motivos alegados para dejar sin efecto del acuerdo litigioso.

TERCERO.- A tener de lo establecido en el art. 398.2 de la L.E.C , no se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Luis Torrijos León, en nombre y representación de la sociedad PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA, S.L., frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz en fecha catorce de diciembre de dos mil doce , correspondiente al procedimiento ordinario número 641/2012, que debemos revocar, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA, S.L., de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a