Sentencia Civil Nº 156/2016, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 212/2016 de 17 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00156/2016

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN Nº. 212/16.

PROCEDIMIENTO: JUICIO VERBAL Nº. 413/15, JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 DE LEÓN.

La Ilma. Sra. Magistrada Dª. ANA DEL SER LOPEZ como Tribunal unipersonal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIANº 156/16

En León a 18 de mayo de 2016.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta ciudad, constituida como Tribunal Unipersonal, el recurso de apelación civil num. 212/2016, en el que ha sido parte apelante DON Horacio y DOÑA Modesta , representados por el Procurador Sr. Díez Llamazares y como parte apelada la entidad mercantil CLUBOTEL LA DORADA S.L.,representada por el Procurador Sr. Abajo Abril.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Procedimiento Verbal nº 413/2015 del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de León se dictó sentencia de fecha 11 de febrero de 2016 , cuyo fallo, literalmente copiado dice: 'Que estimando la demanda presentada por el procurador Sr. Abajo Abril en nombre y representación de CLUBOTEL LA DORADA S.L. contra Horacio Y Modesta debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de 4.093,43€ más intereses legales desde la interposición de la demanda. No debo hacer especial condena en materia de costas procesales'.

SEGUNDO.- Contra la precitada Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte apelante. Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado a la parte apelada que lo impugna en tiempo y forma. Sustanciado el recurso por sus trámites se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial ante la que se personaron en legal forma las partes en el plazo concedido al efecto. Por el Servicio Común de Ordenación del Procedimiento se designó Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ANA DEL SER LOPEZ, y se remitieron las actuaciones a la Unidad Procesal de Ayuda Directa de este tribunal, quedando las actuaciones pendientes de resolver.

Fundamentos

PRIMERO.-Cuestiones controvertidas.

La parte actora reclama los gastos de mantenimiento, conservación y administración del conjunto inmobiliario en el que los demandados ostentan la titularidad de un apartamento por turnos. Las cuotas adeudadas se corresponden a los años 2001 a 2015 por un importe de 4.093,43 euros.

La sentencia recurrida estima la demanda y rechaza la excepción de prescripción de la acción por el transcurso de más de cinco años.

El recurso de apelación impugna la sentencia recurrida alegando prescripción de la acción en parte de la cuantía reclamada. La parte recurrente afirma que se ejercita la acción de reclamación con evidente abuso de derecho por cuanto nunca se recibió comunicación alguna de reclamación de las cuotas y porque se dio orden de reventa del turno y el contrato de compra de la semana de vacaciones adolece de defectos formales que le convierten en nulo.

La entidad demandante insiste en que no resulta posible el análisis de la excepción de prescripción que ha sido introducida en el acto del juicio cuando la oposición al juicio monitorio se limitó a plantear el pago de las cuotas reclamadas.

SEGUNDO.-Posibilidad de analizar la excepción de Prescripción planteada en el acto del Juicio Verbal.

La primera cuestión que es preciso analizar es si en el juicio verbal en que se convirtió el monitorio tras la oposición de los demandados cabe la alegación de motivos distintos de los aducidos en la oposición a la solicitud inicial de procedimiento monitorio. La cuestión no se presenta pacifica. Las opiniones doctrinales, perfectamente expuestas en Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 19ª, de fecha 12.05.2010 , van desde las que señalan que el ulterior proceso será totalmente autónomo y se halla revestido de una naturaleza diversa, aún cuando se encuentre inescindiblemente vinculado al monitorio por el motivo del que trae causa, por tratarse de las mismas partes y por versar sobre el mismo objeto litigioso, remarcado en la expresión 'teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada', lo que significa la plena cognitio, hasta aquellas otras posturas que, por el contrario, consideran que es en el trámite de oposición cuando, precisamente, el deudor debe articular los motivos de su oposición, sin que sea posible con posterioridad, en el acto del juicio, la alteración por la parte demandada de los términos en que delimitó el debate, mediante la introducción de nuevos argumentos.

Esta Audiencia Provincial ya ha tenido ocasión de pronunciarse en el primero de los sentidos a través de Sentencias de la Sec. 1ª, la nº 53/2010, de 15 de febrero y la de 31 de mayo del 2011 de la Sección Segunda, criterio que no ha sido modificado con posterioridad, aunque deba ser reformulado con la nueva regulación del Juicio Verbal que establece la LECivil en la reciente reforma del texto legal, no aplicable aún al presente procedimiento.

Por tanto, no cabe limitación de los medios de oposición y procede analizar si la acción ejercitada está prescrita en parte de la deuda reclamada.

TERCERO.-Prescripción de la acción de reclamación de las cuotas de mantenimiento y administración.

Con relación a la prescripción alegada hay que señalar que es un criterio prácticamente unánime de las distintas Audiencias Provinciales que a las deudas surgidas entre el propietario deudor y la comunidad de propietarios resulta aplicable el plazo general de quince años señalado por el artículo 1.964 del Código Civil (vigente en la fecha de interposición de la demanda pues en la actualidad el plazo se ha reducido a 5 años), y no el de art. 1.966.3º referido a cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, criterio que también es el seguido por esta Audiencia Provincial.

Razonamos en anteriores resoluciones que no se trata de prestaciones fijas y de vencimiento periódico, sino que las mismas derivan del derecho de propiedad de cada comunero y de su obligación de contribuir a los gastos generales derivados del régimen de propiedad horizontal, y porque el hecho de que las juntas de propietarios establezcan cuotas anuales de acuerdo con los presupuestos que se elaboran también anualmente y luego se dividan en periodos mensuales es a efectos puramente contables y organizativos de los pagos, sin que precepto alguno de la LPH prohíba que los presupuestos se pudieran referir a periodos superiores al año, no desvirtuando, por lo tanto, el pago habitual a través de cuotas mensuales la naturaleza de la obligación de contribuir a los gastos generales derivados del derecho de propiedad sobre los elementos comunes, tratándose ésta de una obligación personal sujeta al plazo prescriptivo de los quince años del citado artículo 1964 CC , citando en el mismo sentido varias Sentencias de Audiencias Provinciales, y también la Sentencia del Tribunal Supremo de 24.06.94 , que razona que 'la expresada regla se refiere a las obligaciones cuyo contenido consiste en una pluralidad de prestaciones fijas de vencimientos sucesivos y distanciados por unidades de tiempo constante, naturaleza de la que carece el deber del comunero de contribuir a los gastos generales de la comunidad, dado que este deber, al derivar de la existencia del gasto, se traduce en una única prestación, cuya subdivisión o aplazamiento en pagos fraccionados no es inherente a la misma aunque se establezca así normalmente en beneficio del deudor, ya que no existe precepto alguno que imponga a la comunidad la división en plazos de la obligación contributiva de referencia, como acontece con las contraprestaciones de las relaciones de trato sucesivo'.

Sin embargo, la cuota de pago de los gastos de la denominada multipropiedad no es igual que la de la Ley de Propiedad Horizontal, porque en la multipropiedad quien cobra es empresario, no así en la LPH, siendo en la primera por los servicios que presta, y en la segunda por los gastos que sufre. Existen otras diferencias que se concretan en el distinto nombre (de mantenimiento/de participación), en la forma de pago (habitualmente anual/mensual), en la actualización (según el IPC/según acuerdo comunero), respecto a la constancia en el contrato (obligatoria en la multipropiedad, no en la LPH) y respecto a la exigibilidad (la multipropiedad concede la facultad de resolver/la LPH no).

Según reflejan los Estatutos del complejo por el que se reclaman las cuotas, resulta la obligación de pago de la cuota de mantenimiento que incluye la limpieza del apartamento, reparaciones, decoración, mantenimiento de electrodomésticos, pago de impuestos, suministros y pago de las contribuciones del apartamento a la comunidad de propietarios del edificio. Dicha obligación de pago se fija con carácter anual y sobre todo incluye el abono de los servicios recibidos.

Consideramos que estas diferencias son suficientes para apreciar una diferente naturaleza jurídica en las cuotas de la propiedad por turnos, lo que obliga a la aplicación de distintos preceptos jurídicos en materia de prescripción de la acción de reclamación de dichas cuotas. Por tanto, no es aplicable la LPH pues la obligación que se deriva del art. 9 LPH es inherente al derecho de propiedad y derivado de unos gastos generales, no de la prestación de servicios que son fundamentalmente de limpieza, mantenimiento del apartamento, decoración, suministros y reparaciones.

En consecuencia, al ser el plazo de pago anual, la prescripción ha de establecerse en los cinco años previstos en el artículo 1966 del CC , porque se trata de prestaciones fijas y de vencimiento periódico, tal como consta en el certificado que aporta la parte demandante, debiendo acortarse el plazo para proteger más al consumidor, que es la finalidad de la Ley 42/98 según su exposición de motivos.

Esta interpretación resulta más adecuada si se tiene en cuenta que igualmente prescribe a los cinco años la obligación de satisfacer el precio de los arriendos, pues el pago de los servicios que recibe el apartamento en régimen de multipropiedad resulta más compatible con la naturaleza jurídica de renta que con la de pago de las cuotas de propiedad horizontal, aún cuando incluya una parte destinada a la comunidad de propietarios del edificio.

En este caso la cuota de mantenimiento también incluye el pago de tributos y en este sentido la STS de 22 abril de 2013 estima la procedencia de aplicar al caso el plazo prescriptivo contemplado en el artículo 1966 del Código Civil , de cinco años, con cita de la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 12 de enero de 2007 (RJ 2007, 327) dictada con vocación de crear jurisprudencia y resolver la discordancia existente hasta ese momento entre las Audiencias Provinciales en cuanto a la naturaleza del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que declara específicamente que el pago del impuesto de referencia 'constituye una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder el arrendatario mientras el contrato esté vigente, y cuyo carácter periódico, comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación también periódica de pago de la renta'. Así pues, tras este pronunciamiento queda definitivamente conceptuado el IBI, como un pago equiparado en sus efectos a la renta y de carácter periódico y anual.

Este criterio conecta, además, con el instituto de la prescripción, que encuentra su fundamento en la seguridad jurídica, que debe informar especialmente las relaciones con los consumidores, sin permitir más dilaciones que las estrictamente necesarias. Y en este sentido, ha sido considerado incluso por el legislador, que modifica recientemente el instituto de la prescripción reduciendo la general de las acciones personales al plazo de cinco años, si bien no aplicable en la actualidad a esta reclamación por razones temporales.

Por ello, ha de ser estimada esta alegación del recurso, reduciendo la cuantía reclamada a la de los últimos cinco años, previos a la reclamación, condenando a los demandados a abonar la cantidad de 1.609,53 euros de principal.

CUARTO.-Otros motivos de impugnación de la sentencia: error en la valoración de la prueba.

Las alegaciones sobre otros defectos formales del contrato y la existencia de cláusulas abusivas no impiden que la demanda de reclamación de cantidad pueda prosperar, compartiendo en este apartado los razonamientos expuestos en la sentencia recurrida, a los que se añaden las siguientes consideraciones.

Partiendo del concepto y evolución del régimen de multipropiedad, así como de la Ley 42/1998 de 15 de noviembre de Aprovechamiento por Turnos (en adelante LAT), podemos definir la multipropiedad como la copropiedad que implica el aprovechamiento en un periodo de tiempo determinado que debe compatibilizarse con los restantes propietarios. En virtud de lo pactado al constituir la comunidad cada comunero podrá servirse de la cosa común en la forma y tiempo estipulada, de forma exclusiva y excluyente. La Unión Europea reguló el régimen en la Directiva de 26 de octubre de 1996 que fue traspuesta a derecho interno por la ya citada LAT en el año 1998. La comunidad de la que trae causa esta litis se habría constituido con anterioridad a la entrada en vigor de la LAT que pretende regular una forma de propiedad que, siendo atípica y carente de regulación, era frecuente en la realidad. Es por ello que la LAT prevé la adaptación de las comunidades existentes antes de la entrada en vigor, con pleno respeto a los derechos adquiridos. La Disposición Transitoria Segunda de la LAT dice: 'Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley'.

Ello supone el reconocimiento por la ley de regímenes preexistentes, así como el respeto a los derechos adquiridos en virtud de los mismos, aun cuando resultaren contrarios a lo establecido en la propia ley. Por otra parte cabe destacar que la ley no exige que los regímenes preexistentes se hubieren constituido en una forma determinada, sino que reconoce la validez de todos aquellos que consten en cualquier forma admitida en derecho. Por ello, no tiene razón la parte recurrente cuando afirma que el contrato adolece de defectos formales porque no consta en documento público.

Concretando los requisitos que necesariamente deben concurrir para considerar válidamente constituida la comunidad de aprovechamiento por turnos en un momento en que la figura, cuya existencia era admitida por la doctrina, carecía de regulación, aunque era frecuente la constitución de comunidades de aprovechamiento por turnos al amparo de la libertad negocial consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , resulta que no es consustancial al nacimiento del régimen de multipropiedad la existencia de escritura pública que lo constituya, ni desde luego la inscripción en el Registro de la Propiedad que, de haberse producido tendría carácter meramente declarativa y no constitutiva, como es regla general en nuestro sistema registral. De todo ello cabe concluir que era suficiente para afirmar la existencia del régimen de multipropiedad y la adquisición del derecho de propiedad en dicho régimen con la concurrencia de un título, justa causa traditionis válida y eficaz y la entrega del bien objeto de derecho por parte del transmitente al adquirente. En el presente supuesto concurren todos y cada uno de los requisitos necesarios para tener por válidamente constituida la comunidad de aprovechamiento por turnos o la multipropiedad sobre el apartamento de los litigantes.

Finalmente, debe descartarse también la oposición al pago de cuotas que se fundamenta en la tramitación del derecho de reventa de la semana de vacaciones correspondiente y en la no utilización del derecho, pues tales alegaciones no desvirtúan la obligación del pago de cuotas de mantenimiento a la que se comprometieron los demandados.

QUINTO.-Costas.

Dada la estimación parcial del recurso formulado, no se hace expresa imposición de las Costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se Estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Horacio y DOÑA Modesta , contra la sentencia de fecha 11 de febrero de 2016 , dictada en los autos de Juicio Verbal Nº. 413/2015, seguidos en el Jugado de Primera Instancia Nº. 2 de esta ciudad, que se revoca en parte. En su lugar, estimando la excepción de prescripción de la acción de reclamación de parte de las cuotas de mantenimiento, SE CONDENA a los demandados Horacio y Modesta a abonar a la entidad demandante la cantidad de 1.609,53 euros de principal, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Todo ello, sin hacer especial condena en materia de costas procesales de Primera Instancia y sin imponer las de esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para interponer el recurso de apelación.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

Así por esta sentencia, juzgando en apelación, se pronuncia, manda y firma.