Sentencia Civil Nº 148/2016, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1218/2015 de 18 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE:

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

MAGISTRADOS:

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

D. FERNANDO CABALLERO GARCÍA

APELACIÓN CIVIL

Juzgado : 1ª Instancia nº1 de Montilla

Procedimiento Ordinario nº 261/13

ROLLO Nº 1218/15

SENTENCIA Nº 148/16

En la ciudad de Córdoba a 18 de marzo de dos mil dieciseis.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de Dª Purificacion , representada por el Procurador Sr. Hidalgo Trapero y asistida del Letrado Sr. Aguado Cabello contra CONSTRUCCIONES ZERREITUG, S.L., representada por el procurador Sr. Moreno Gómez y asistida del Letrado Sr. Jordano Salinas, siendo en esta alzada parte apelante Dª Purificacion y pendientes en esta Sala en virtud de la apelación interpuesta , siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia ProvincialD. FERNANDO CABALLERO GARCÍA.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Montilla con fecha 31/07/15 , cuya parte dispositiva es como sigue: 'Desestimola demanda interpuestas por la representación procesal de Dña. Purificacion , contra la entidad Construcciones Zerreitug, S.L., absolviendo a ésta de las pretensiones deducidas en su contra.

Estimolademandareconvencional interpuesta por la representación procesal de Construcciones Zerreitug, S.L., contra Dña. Purificacion , y, en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa privado concertado por las partes el 11 de diciembre de 2007, por desistimiento del comprador, reteniendo elvendedor la cantidad de 240.404,84 €, que fue entregada en concepto de arras, y devolviendo al comprador la suma de 721.214,52 €, entregadas a cuenta del precio. Debiendo, además, la parte actora-reconvenida pagar a la demandada- reconviniente los intereses de dicha suma, en la forma dispuesta en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora principal y demandada en reconvención.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado. Habiéndose celebrado deliberación el día 17 de marzo de dos mil dieciseis.

TERCERO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada

PRIMERO.- En el presente procedimiento ha recaído sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Montilla de 31 de julio de 2015 en el procedimiento ordinario 261/13. Frente a dicha sentencia el procurador Sr. Hidalgo Trapero en representación de Dª. Purificacion ha interpuesto recurso de apelación en el que alega: i) que la sentencia infringe lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que la interpreta y aplica indebidamente lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil ; ii) que la sentencia vulnera la doctrina jurisprudencial de los actos propios y iii) imposibilidad de ejercitar, de haberse convenido la posibilidad de desistirse del contrato de compraventa de 17 de diciembre de 2007.

SEGUNDO.- En el presente procedimiento, las partes celebraron un contrato privado de compraventa el 11 de diciembre de 2007 (folios 15 a 17) sobre la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de la Rambla, contemplándose respecto al precio que a la firma del contrato privado se había recibido la suma de 240.404,84 euros como arras y parte del precio; que se abonarían tres pagos parciales por importe (cada uno de ellos) de 240.404,84 euros el 22 de enero de 2008, 22 de abril de 2008 y 22 de julio de 2008; que antes del 22 de octubre de 2008 se entregarían la suma de 240.404,64 euros coincidiendo con la formalización de la escritura pública así como un pagaré avalado por entidad bancaria por importe de 601.012 euros y el 31 de diciembre de 2010 se abonaría la suma de 601.102 euros.

Como consecuencia del impago de cuantía pactada para el 22 de octubre de 2008 y del último pago del 31 de diciembre de 2010, la parte actora (vendedora) reclama la condena de la suma convenida adeudada que asciende a 841.846,64 euros. Frente a ello la parte demandada (compradora) interesa la desestimación de la demanda ya que desistió del contrato como resulta del requerimiento notarial remitido el 21 de junio de 2011 (folios 18 as 23) y formuló demanda reconvencional en la que interesaba la resolución contrato por el referido desistimiento del comprador, debiendo retener la parte vendedora la suma de 240.404,84 euros que fue entregada en concepto de arras y la devolución de la suma de 721.214,52 euros entregada a cuenta del precio o subsidiariamente se declare la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento por el comprador ante circunstancias sobrevenidas con idénticos efectos patrimoniales.

La sentencia apelada desestimó la demanda principal y estimó la demanda reconvencional.

TERCERO.- Como cuestión previa, la parte apelada manifiesta que en el recurso se pretende una revisión de la interpretación realizada por el Juzgador de Instancia sin que se invoque inexactitud o manifiesto error en la apreciación, por lo que procedería, sin más, la desestimación del recurso.

Sobre esta cuestión debemos señalar que respecto a la valoración de las pruebas, la jurisprudencia señala que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer pero que puede y debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera. En este sentido, el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009 nos dice:

'Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum 'quantum' apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

En el caso que nos ocupa, como tendremos ocasión de examinar, la sentencia de instancia ha incurrido en una errónea valoración de las cuestiones fácticas con infracción de la normativa jurisprudencial sobre la materia por lo que procede el examen del recurso de apelación.

CUARTO.- En el primer motivo de apelación se alega que la sentencia infringe lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que la interpreta y aplica indebidamente lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil .

Tal y como se ha indicado, la pretensión de la demanda primitiva consiste en la reclamación del importe del precio convenido en el contrato que no ha sido abonado, que asciende a la suma de 841.846,64 euros. En la sentencia se considera como cuestión principal la determinación de la naturaleza de las arras previstas en el contrato para llegar a la conclusión que nos en contramos ante unas arras de desistimiento o penitenciales.

En el contrato, se contempla en el primer punto de la estipulación cuarta que lleva como encabezamiento 'Forma de pago', lo siguiente:

'En este acto el vendedor recibe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL CUATROCIENTOS CUATRO EUROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (240.404,84 euros), como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil , a su entera satisfacción, sirviendo la firma del presente contrato como la más eficaz carta de pago'

El artículo 1454 del Código Civil establece:

'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

En la sentencia apelada se llega a la conclusión, antes expuesta, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 y la referencia expresa al artículo 1454 Cc contenida en la estipulación cuarta. Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse en resoluciones anteriores sobre la controvertida cuestión de la naturaleza de las arras. Así en la sentencia de 19 de septiembre de 2014 de esta Audiencia indicábamos:

'En cuanto a las arras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 hace una completa recensión del estado de la cuestión, diciendo: 'La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 (RC núm. 1485/2006 ), 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/200420 de febrero de 1996 , RC núm. 2597/1992 )'. Es decir, conforme a la jurisprudencia, la interpretación del artículo 1.454 del Código Civil debe ser restrictiva, debiendo constar con toda claridad la voluntad de las partes de estipular las arras como penales o -en su caso- penitenciales, haciendo constar expresamente esta función de los anticipos entregados, ya que de lo contrario, como dice la Sentencia del mismo Alto Tribunal de 31 de diciembre de 1998 , 'cualquier otra entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado'.

En el caso que nos ocupa, no existe esta voluntad expresa de la naturaleza penitencial de las arras en cuanto que se incluye dentro del apartado que lleva como rubrica 'Forma de pago'. Es más, se indica que la suma se entrega como 'arrasy parte del precio', lo que corrobora aún más la naturaleza confirmatoria de tales arras. Por otro lado, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 no resulta aplicable al caso que nos ocupa en cuanto que, el supuesto de hecho contemplado en aquella sentencia, trata de un contrato en el que la cláusula controvertida tenía el siguiente contenido:

'para el caso de desistimiento o incumplimiento de las obligaciones del contrato se estará a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil '.

Es decir, la referencia expresa al artículo 1454 Cc venía determinada por la estipulación de una previsión para el supuesto de desistimiento o incumplimiento contractual, sin que en el presente procedimiento se hubiera prevista (al menos no consta) la voluntad de las partes de contemplar una previsión del desistimiento o de la naturaleza penal para el caso de incumplimiento. Por lo tanto y a tenor de lo señalado, no existe previsión para el desistimiento del contrato y las arras tienen una naturaleza confirmatoria.

QUINTO.- Tenemos como cuestión incontrovertida que el 22 de octubre de 2008 no se abonó el pago parcial de 240.404,64 euros ni se entregó el pagaré avalado por entidad bancaria por importe de 601.012 euros coincidiendo con la formalización de la escritura, ni que tampoco que se haya abonado el 31 de diciembre de 2010 la suma de 601.102 euros previsto como último pago del precio. Con posterioridad a estas fechas, la entidad COSTRUCCIONES ZERREITUG S.L. dirige un requerimiento notarial a la vendedora el 21 de junio de 2011 (folios 18 a 23) en el que manifiesta su intención de desistirse del contrato. Por lo tanto, la parte compradora pretendía desistir del contrato cuando existía un incumplimiento previo por su parte, no siendo atendible dicha pretensión (en este sentido ATS 24 de junio de 2015 ). Todo ello cuando la propia compradora, después del pretendido requerimiento de desistimiento, continuó realizando una serie de actos para el cumplimento del contrato como resulta de la documental obrante en autos, consistente en:

- La solicitud (denegada) de tres préstamos en el mes de marzo de 2012 a CAJASUR (folios 135), en el mes de marzo de 2012 a LA CAIXA (folio 136) y en el mes de junio de 2012 a UNICAJA (folio 137).

- La solicitud de modificación de la normativa urbanística dirigida al Ayuntamiento de La Rambla el 28 de noviembre de 2011 (folios 366 a 371) respecto a la parcela en cuestión.

Por tanto, todas estas circunstancias nos lleva a considerar que existió un incumplimiento contractual por parte de la entidad compradora en cuanto que no abonó el precio pactado en la fecha de 22 de octubre de 2008 y 31 de diciembre de 2010, por lo que la parte actora está legitimada para reclamar el cumplimiento del contrato de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil , sin que sea admisible la pretendida resolución del contrato por desistimiento de la parte compradora el 21 de junio de 2011. Es decir, que a tenor de lo expuesto, procede la estimación de la demanda principal y la condena a la parte actora a que abona la suma de 841.846,64 euros.

SEXTO.- La última cuestión controvertida se refiere a la pretensión resolutoria formulada en la demanda reconvencional. Ya hemos indicado en el fundamento jurídico anterior que no puede estimarse la resolución por desistimiento en cuanto que la parte compradora había incumplido el contrato con anterioridad y continuó realizando actos para el cumplimiento contractual con posterioridad a la remisión del requerimiento de desistimiento. No obstante, con carácter subsidiario planteaba la pretensión de resolución contractual por imposibilidad sobrevenida.

La entidad compradora alega que durante el año 2008 empiezan a mostrarse los efectos de la crisis económica y las entidades de créditos comienzan a restringir los préstamos por lo que no pudo atender los pagos concertados. Ahora bien, de la documental aportada resulta que las denegaciones de los préstamos se producen en marzo de 2012 y junio de 2012 (folios 135 a 137), es decir cuatro años después de la fecha acordada, indicándose además en el certificado de CAJASUR (folio135) que la solicitud se realizó en el mes de marzo de 2012. Por lo tanto, no ha existido imposibilidad sobrevenida ya que no consta acreditado la concurrencia de estas referidas circunstancias en el momento que debía haberse efectuado el pago, octubre de 2008 y diciembre de 2010.

Por otro lado también se hace referencia que en el mes de noviembre de 2012, se denegó la solicitud de concertación de plazas por parte de la Consejería de Igualdad y Bienestar Social de la Junta de Andalucía, siendo la concertación uno de los requisitos exigidos por las entidades financieras para hacer viable le el proyecto. Sin embargo, no consta acreditada esta circunstancia relativa a la denegación ya que no se ha aportado ninguna resolución administrativa en este sentido.

Por lo tanto, y a tenor de lo expuesto, tampoco consta probada la concurrencia de circunstancias sobrevenidas que pudieran ser determinantes de la resolución del contrato, por lo que procede la desestimación de la demanda reconvencional.

En conclusión, procede estimar el recurso de apelación y con ella la estimación de la demanda principal en virtud de la cual se condena a la entidad CONSTRUCCIONES ZERREITUG S.L. a que abone a la actora la suma de 841.846,64 euros y la desestimación de la demanda reconvencional.

SEPTIMO.- En cuanto a los intereses, dado que no ha existido pronunciamiento impugnatorio, habrá que estar a lo dispuesto en la sentencia apelada.

OCTAVO.- Respecto a las costas de la primera instancia, al haber sido íntegramente estimadas las pretensiones de la parte actora, procede imponer las costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo que se refiere a las costas de la demanda reconvencional, al haber sido íntegramente desestimada procede imponer las mismas a la parte reconviniente.

Por lo que se refiere a las costas del recurso de apelación, al haber sido estimado el mismo, no procede hacer especial pronunciamiento según determinan los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Hidalgo Trapero en representación de Dª. Purificacion contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Montilla del 31 de julio de 2015 en el procedimiento ordinario 261/13, debemos revocar la misma en el sentido de condenar a CONSTRUCCIONES ZERREITUG S.L. a que abone a la actora la suma de 841.846,64 euros más los intereses legales fijados en la sentencia y desestimamos la demanda reconvencional formulada por CONSTRUCCDIONES ZERREITUG S.L. con imposición a la parte demandada de las costas causadas respecto a la demanda principal y a la parte reconviniente respecto de las costas causadas en la demanda reconvencional. Sin imposición de costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que el régimen de recursos será el resultante del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.