Sentencia CIVIL Nº 146/2017, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 97/2017 de 09 de Mayo de 2017

Encabezamiento

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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000097/2017
NIG: 3802241120160000222
Resolución:Sentencia 000146/2017
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000100/2016-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Icod de los Vinos
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado BUILDINGCENTER SAU Maria Quirina Mendez Hernandez Ana Jesus Garcia Perez
Apelante Victor Manuel Natalia Morales Alvarez Alicia Saenz Ramos
SENTENCIA
Iltmos. /as Sres. /as
SALA Presidente
D./Dª. PABLO JOSÉ MOSCOSO TORRES
Magistrados
D./Dª. EMILIO FERNANDO SUÁREZ DÍAZ
D./Dª. PILAR ARAGÓN RAMÍREZ (Ponente)
En Santa Cruz de Tenerife, a 9 de mayo de 2.017.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA núm.
DOS DE ICOD DE LOS VINOS, en los autos núm. 100/16, seguidos por los trámites del juicio Verbal, sobre
desahucio y promovidos, como demandante, por la entidad BUILDINGCENTER, S.A., representad en primera
instancia por la Procuradora doña Ana García Pérez y dirigida por la Letrado doña Quirina Méndez Hernández,
contra DON Victor Manuel , representado por la Procuradora doña Alicia Saenz Ramos y dirigido por la
Letrado doña Natalia Morales Álvarez, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia
siendo Ponente la Magistrado doña PILAR ARAGÓN RAMÍREZ , con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados la Sra. Juez doña María Elena Rodríguez Vadillo, dictó sentencia el veintinueve de noviembre de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo estimar y ESTIMO la acción de desahucio ejercitada en la demanda de Juicio Verbal presentada por Buildingcenter S.A.U, representada por la Procuradora Doña Ana Jesús García Pérez, contra Don Victor Manuel , representado por la Procuradora Doña Alicia Sáenz Ramos, no habiendo lugar a tener por enervada la acción de desahucio, debiendo procederse al lanzamiento, y condenando a Don Victor Manuel a abonar a Buildingcenter S.A.U.

la cantidad de 3.364,40 euros correspondientes a la renta de los meses de junio de 2014 a febrero de 2016, con el interés legal correspondiente.

Se imponen a la parte demandada las costas causadas. ».



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día veintiséis de abril del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- la sentencia apelada estimó íntegramente la demanda, rechazando las dos causas de oposición esgrimidas por la parte demandada: falta de legitimación activa de la actora e inexistencia de la deuda reclamada, al haber abandonado la vivienda alquilada 'desde las fechas que se le reclaman'.

En esta instancia la demandada ya no plantea la excepción de falta de legitimación activa, pero insiste en el hecho de no adeudar cantidad alguna, entendiendo que la juzgadora de primera instancia no ha valorado correctamente las pruebas practicadas, haciendo especial hincapié en la testifical de la entones compañera del arrendatario (según la cual abandonaron la vivienda en julio de 2.014) y en la documental consistente en un contrato de arrendamiento suscrito por el mismo demandada en octubre de ese año.



SEGUNDO.- En realidad, si se lee con atención la sentencia, al margen de que la juez a quo considere que no se ha acreditado que el demandado abandonara la repetida vivienda precisamente en julio de 2.014, basa la condena pecuniaria en el hecho de que el mismo, pese a tener la facultad de desistir unilateralmente del contrato ( art. 11 L.A.U . y el propio contrato de arrendamiento), 'no prueba de ningún modo que hubiera comunicado al arrendador su voluntad de desistir o no renovar el contrato, por lo que entendemos que el mismo seguía vigente'. En igual sentido la parte actora, al oponerse al recurso, insiste en la responsabilidad pecuniaria de la demandada por no haber hecho entrega 'de modo fehaciente' de la vivienda, alegando jurisprudencia relativa a las consecuencias de la desocupación o abandono de la finca arrendada sin entrega de llaves.

Alega la recurrente que la actora obra de mala fe aprovechándose de su desconocimiento de como se debía llevar a cabo la resolución del contrato por su parte, y le reprocha que, pese a que en su momento se tomó la molestia de notificarle el cambio de titularidad de la finca y por tanto de arrendador, no le hiciera un requerimiento extrajudicial de pago de las rentas que estimaba debidas, ocasión que él hubiera provechado para poner de manifiesto la situación real.

A estos argumentos hay que hacer dos objeciones: en el contrato suscrito por el demandado se recoge expresamente, en cuanto a su duración, que la misma será de un año, prorrogable 'obligatoriamente por otros cuatro plazos sucesivos de un año cada uno, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Así pues no puede el demandado alegar ignorancia y buena fe en cuanto a como debía obrar para dar por terminado el contrato. De otra parte, la comunicación del cambio de arrendador se llevó a cabo en el mes de febrero de 2.104, momento en que no se adeudaba nada (se solicitan las rentas impagadas desde el mes de junio siguiente hasta febrero de 2.016)

TERCERO.- Dicho esto y retomando la sentencia y las consideraciones que en ella se hacen para fundar la condena al pago de lo reclamado, lo cierto es que no estaríamos ante rentas, al haberse finalizado el contrato por voluntad unilateral del arrendatario no comunicada al arrendador, finalización que vamos a datar en septiembre (incluido) de 2.014, pues el seis de octubre siguiente alquiló otra vivienda, siendo razonable que, como se expone en el recurso, no mantuviera dos viviendas en alquiler, y más en municipios distintos.

En estos casos la doctrina viene entendiendo que lo que se puede reclamar al arrendatario, tomando como base las rentas impagadas, es una indemnización por lucro cesante, al haberse visto el arrendador privado del uso de la finca, de la que el arrendatario no ha hecho correctamente entrega, y por tanto sin posibilidad de proceder, en su caso, a un nuevo alquiler.

Sobre este particular es muy ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2.012 , que establece que los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del Código Civil. Declara el alto tribunal que la economía actual impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas. El lucro cesante debe probarse.

Y concretamente en relación con el lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas de a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido se indica como pauta de carácter orientador que puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el que se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario.

En el Fundamento cuarto de la sentencia citada se dice lo que sigue: 'Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.

A)Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas.

Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principiores 'ipsa loquitur' [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento'.

Sigue diciendo la citada sentencia lo siguiente: 'La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. (.) La indemnización , a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento (.). Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. (.)'

CUARTO.- Siguiendo este criterio, resulta que el desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario se produjo cuando aún era previsible que el contrato durara tres años y medio más, por lo que la indemnización correspondiente sería la equivalente a tres meses y medio de rentas (560 euros) cantidad a la que hay que sumar la de 640,48 como correspondiente a las rentas dejadas de abonar antes de producirse el abandono, las de julio a septiembre (incluido) de 2.014.

Ha de tenerse en cuenta, además, que la demandante es una sociedad mercantil dedicada profesionalmente a temas inmobiliarios (es la filial inmobiliaria de Caixabank) y que su cartera inmobiliaria (o al menos el alquiler que nos ocupa) venía siendo gestionada por la sociedad Servihabitat, profesional del tema; por ello resulta extraño que, quedando la vivienda vacante en octubre de 2.014, y no abonándose rentas desde el anterior mes de julio, no sea hasta abril de 2.016 cuando se interpone la demanda; no puede por menos que apreciarse una negligencia importante en la gestión del contrato, con la consecuencia de que, si la finca no ha sido alquilada o aprovechada de otro modo en todo es tiempo, la falta de beneficio económico (lucro cesante) para la actora no puede imputarse exclusivamente a la conducta del arrendatario.



QUINTO.-Lo dicho lleva a la estimación parcial del recurso, con la consecuencia de no deber hacerse declaración alguna sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2º L.E.C .)

Fallo

estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación de D. Victor Manuel contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia n.º 2 de Icod de los Vinos en el juicio de desahucio y reclamación de rentas seguido al n.º 100/16, se rectifica dicha resolución en el sentido de declarar que la cantidad adeudada por el demandado a la entidad actora es la de 1.200,48 euros, manteniéndose los restantes pronunciamientos y sin hacer declaración sobre las costas de esta instancia.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.