Sentencia CIVIL Nº 141/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1013/2019 de 25 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866200

FAX: 934867114

EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188121488

Recurso de apelación 1013/2019 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 427/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012101319

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0662000012101319

Parte recurrente/Solicitante: NERETXAUS SL

Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro

Abogado/a: MARIA AMPARO RODRIGUEZ DE MEDINA CUIÑAS

Parte recurrida: OPTIMUM III VALUE-ADDED RESIDENTIAL SOCIMI SA

Procurador/a: Eulalia Rigol Trullols

Abogado/a: Carlota Paytuvi I Forga

SENTENCIA Nº 141/2022

SRES. MAGISTRADOS:

DÑA. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. RAMÓN VIDAL CAROU

D. ALFONSO CODÓN ALAMEDA

En Barcelona, a 25 de marzo de 2022.

La Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, número 427/2018 - E2, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 30 de Barcelona, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante NERETXAUS SL, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Mª Francesca Bordell Sarro, y de otra, como demandada-apelada, OPTIMUM III VALUE-ADDED RESIDENTIAL SOCIMI SA, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Eulalia Rigol Trullols, sobre reclamación de cantidad.

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. Alfonso Codón Alameda, que expresa el parecer unánime de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Sra. Bordell Sarró, en representación de la entidad 'Neretxaus, S.L.', presentó demanda contra la entidad 'Optimum III Value-Added Residential Socimi, S.A.'

Por Decreto de 12 de julio de 2018 se admitió a trámite la demanda y se emplazó a la demandada para contestarla en el plazo legal.

La Procuradora Sra. Rigol Trullols, en representación de la entidad 'Optimum III Value-Added Residential Socimi, S.A.', presentó escrito de contestación a la demanda, en el sentido de oponerse a la misma.

La Audiencia Previa se celebró en fecha 7 de febrero de 2019 sin acuerdo entre los interesados. Se realizaron las alegaciones complementarias que se entendieron oportunas y se hicieron manifestaciones sobre los documentos presentados de contrario. Se fijaron los hechos controvertidos, y se abrió el trámite de proposición y admisión de prueba.

El juicio tuvo lugar el 7 de octubre de 2019, practicándose las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa, en concreto documental, interrogatorio de parte y testifical. Tras el trámite de informe y conclusiones, quedaron los autos pendientes de resolución.

Por el Juzgado de Primera Instancia número 30 de Barcelona, en fecha 18 de octubre de 2019, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Bordell Sarró, en representación de la entidad 'NERETXAUS, S.L.', ABSUELVO a la entidad 'OPTIMUM III VALUE-ADDED RESIDENTIAL SOCIMI, S.A.' de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte actora'.

tada finca, deje Ruiz Amat contrdisposicieno a dichos demandados a proceder al desalojo de la citada finca, deje Ruiz Amat contr

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, se procedió a la correspondiente deliberación, votación y fallo el día 24 de febrero de 2022.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Sentencia apelada. Argumentos de las partes.

La parte actora,NERETXAUS, S.L., sociedad dedicada a la intervención inmobiliaria, presentó demanda de juicio ordinario contra OPTIMUM III VALUE-ADDED RESIDENTIAL SOCIMI SA, un fondo especializado en el mercado residencial, centrado en adquirir carteras de activos inmobiliarios en Barcelona y Madrid.

Según el relato fáctico de la actora, en los meses de abril y mayo de 2017 presentó a OPTIMUM III VALUE-ADDED RESIDENTIAL SOCIMI SA una cartera de activos concursales, titularidad de la entidad 'Martinsa Fadesa, S.A, en liquidación', sociedad que había sido declarada en concurso de acreedores por Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña de 24 de julio de 2008, en los autos de Concurso Voluntario Ordinario nº 408/2008. Mediante Auto de 6 de marzo de 2015 se había acordado la apertura de la fase de liquidación y los activos presentados consistían en la promoción de obra nueva compuesta por viviendas y anejos (plazas de aparcamiento y trasteros), en Hospitalet de Llobregat, PLAZA000 nº NUM000- NUM001, NUM002- NUM003 y NUM004- NUM005, según numeración actual (torres nº NUM006, NUM003 y NUM007, según numeración de la administración concursal). La promoción constaba de 3 edificios, con una altura de más de 18 plantas, y 2 sótanos dedicados a plazas de aparcamiento y trasteros. Cada torre estaba compuesta de 97 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios, 2 oficinas, 97 plazas de garaje y 30 trasteros. Cada finca estaba gravada con hipoteca a favor de 'Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb)'.

Alega que sólo eran objeto de venta los activos que figuraban en el anexo del dossier facilitado por la actora a la demandada. La demandada se mostró interesada en la operación, y aceptó y encargó a la demandante que realizara cuantas gestiones, negociaciones, trámites, etc., fuesen necesarios para la adquisición de los activos. Que en fecha 22 de junio de 2017 las partes suscribieron un documento de prestación de servicios de gestión e intermediación inmobiliaria, y su reconocimiento de honorarios, pactándose a favor de la actora la cantidad de 700.000 euros, más IVA, que se abonarían tras la escritura de compraventa y contra la presentación de la correspondiente factura. Así, si la operación se llevaba a buen término, la demandante percibiría los honorarios pactados. No se establecieron condiciones o límites de actuación para la actora. No se previó reducción de honorarios si no se adquirían todos los activos presentados. Se destaca que el contrato fue redactado por la parte demandada. Se exponen las actuaciones realizadas por 'Neretxaus' que contribuyeron a que se concluyera el negocio.

Que en abril-mayo de 2017, se hizo la presentación e información sobre la cartera de activos inmobiliarios; en atención al encargo recibido, el colaborador de la demandante en Madrid, D. Julio, contactó, conversó y negoció con el administrador concursal, D. Lucio, la posibilidad de una venta directa de las fincas. A primeros de junio se mantenían conversaciones con el administrador concursal, al objeto de presentar carta de confidencialidad para formalizar una oferta vinculante de compra a nombre del cliente. En fecha 13 de junio de 2017 se suscribió la carta de confidencialidad. Se presentaron dos ofertas vinculantes en fechas 22 de junio y 25 de julio de 2017. La actora se encargó de la presentación y seguimiento de dichas ofertas ante el administrador concursal. La oferta de 22 de junio de 2017 era de 20.300.000 euros, más 1.000.000 euros para gastos adicionales; la oferta de 25 de julio de 2017 era de 21.010.000 euros, más 1.000.000 euros para gastos adicionales. La administración concursal presentó estas ofertas a la 'Sareb', para su conformidad. En fecha 21 de junio de 2017 se realizó una visita a las viviendas, parking y trasteros, organizada por la actora. En el seguimiento de las ofertas presentadas, el administrador concursal trasladó en fecha 6 de julio de 2017 una petición de aclaración formulada por la 'Sareb', a la que se dio respuesta.

En fecha 11 de julio de 2017 hubo correos sobre peticiones de seguimiento de las ofertas, preguntando si había alguna novedad. Hubo nueva consulta al respecto el 17 de julio de 2017. A primeros de septiembre de 2017, se acordó que se procedería a la venta de los bienes mediante subasta notarial electrónica. 'Sareb' no había aceptado las ofertas vinculantes presentadas. La actora informó de ello a la demandada, explicándole los pasos a seguir para participar en la subasta, y facilitando pliego de las condiciones de licitación. La subasta tuvo como fecha de inicio el 14 de septiembre de 2017, y como conclusión la de 4 de octubre de 2017. Cada activo fue objeto de una única subasta. Los lotes se subastaron de forma independiente. Que en fecha 21 de septiembre de 2017, sólo 9 días después de preguntar a la actora 'si había fecha para subasta', la demandada remitió vía correo electrónico a 'Neretxaus' una carta en la que comunicaba la finalización y extinción unilateral de la relación comercial.

Niega que al hacer el encargo se hubiesen limitado los servicios de intermediación a un acuerdo con la administración concursal para la venta directa de los inmuebles y que en el contrato no se hacía mención alguna en tal sentido.

Por todo ello la actora alega que cumplió la actividad a cuyo desarrollo se había comprometido, la demandada no ha cumplido su obligación de abonar honorarios, y el resultado de la actividad mediadora ha tenido como fruto el buen fin de la operación. La actuación encomendada a 'Neretxaus' se extendía a cualquier actividad tendente a la adquisición de los bienes, sin ningún límite temporal.

Que en fecha 29 de noviembre de 2017 se perfeccionó la compraventa de los inmuebles cuya gestión había sido encomendada. De los 90 activos inmobiliarios presentados, 'Optimum III' se adjudicó, por cesión de remate, 52 viviendas, 7 plazas de aparcamiento y 1 trastero. 'Sareb' cedió el remate a favor de la demandada.

Por todo ello solicitó que se condenase a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 847.000 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios por servicios de gestión e intermediación en la compra de los activos concursales presentados, sitos en Hospitalet de Llobregat, PLAZA000, nº NUM000- NUM001, NUM002- NUM003 y NUM004- NUM005.

La parte demandadaadmite la existencia del contrato de 22 de junio de 2017 y pone de relieve que se trataba de un contrato que no incluía exclusividad. Se había firmado por la disposición que la demandante había mostrado para realizar esta gestión mediante una intermediación con el administrador concursal de la demandada. Que la titularidad de los bienes, y la disponibilidad de los mismos en el mercado, fruto de la liquidación de la concursada, era algo público y notorio. La información relativa a los inmuebles y a las condiciones para la venta directa era pública, ya que se había publicado vía web.

Que no es cierto que la actora hiciese una 'presentación de activos concursales'. Era público y notorio para todas las empresas del sector que esas torres de la PLAZA000 de Hospitalet de Llobregat pertenecían a 'Martinsa Fadesa', y que esa entidad estaba en concurso, y en fase de liquidación. Por ello, la 'intermediación' que se ofrecía por la demandada consistía en la posibilidad de hacer gestiones con la administración concursal. La idea era obtener los inmuebles mediante venta directa, adquiriéndolos en bloque. Admite que en fecha 13 de junio de 2017 se firmó el compromiso de confidencialidad, y que en fecha 21 de junio de 2017 se hizo una visita a los inmuebles.

Que la demandante facilitó el dossier con la información de los inmuebles, y, a continuación, el 22 de junio de 2017, se firmó el contrato de mediación. Ese mismo día de firma del contrato se lanzó la primera oferta de compra, por 20.300.000 euros. Como no se obtuvo un rechazo expreso, y a instancia de la actora, se hizo una nueva oferta, elevando la cantidad propuesta como precio a 21.010.000 euros. Según se pudo saber, la 'Sareb' no mostró conformidad con estas ofertas, y por eso no pudo adquirir los inmuebles. Que nunca recibió comunicación formal de rechazo de sus ofertas. No obstante, ante la noticia de que se convocaría subasta notarial, algo también público y notorio en el sector, la parte demandada formuló consulta a la actora sobre cuál había sido el destino de las ofertas y cuál sería la fecha de inicio de la subasta.

Ante el fracaso de las gestiones realizadas, en fecha 21 de septiembre de 2017 se formalizó la voluntad de dar por extinguido el contrato. Se destaca que a partir del día 19 de septiembre de 2017 ya no se desplegó ninguna actuación de intermediación por la actora. Que no participó en la subasta. Que la comunicación de resolución contractual no mereció ninguna respuesta de la parte actora, lo que supone una aceptación tácita de la misma.

Que 'Neretxaus' no hizo ninguna manifestación hasta que tuvo conocimiento de la adquisición de algunos activos por esta parte. La demandante ha actuado con mala fe y en contra de sus propios actos. La demandada no cesó en su intención de adquirir los activos, aunque no estaba interesada en intervenir en una subasta. Contactó con la empresa 'SpainLife', también especializada en la intermediación inmobiliaria. En fecha 21 de septiembre de 2017, y a través de esta empresa, se hizo una nueva oferta de compra, que 'Sareb' rechazó. A propuesta de 'SpainLife', la demandada hizo una oferta a 'Sareb' en fecha 5 de octubre de 2017 para adquirir mediante cesión de remate los inmuebles que ésta se hubiese adjudicado en la subasta. Ante la posición favorable de 'Sareb', se trasladó nueva oferta en fecha 18 de octubre de 2017, por los 53 activos adjudicados, por la cantidad de 14.373.920,68 euros. Se hizo visita de esas viviendas concretas el día 31 de octubre de 2017. Como consecuencia de esas nuevas negociaciones, en fecha 29 de noviembre de 2017, 'Sareb' y la demandada celebraron una cesión de remate de la subasta notarial. Que la demandante no tiene derecho a percibir la comisión que reclama, debido a que su actividad no ha sido eficaz ni determinante para la adquisición de los inmuebles. Se destaca el carácter no exclusivo del contrato de mediación, por lo que la demandada podía adquirir los activos haciéndose valer de otro mediador. Se afirma que ha existido mala fe por parte de 'Neretxaus'.

Por el órgano de primera instancia se dictósentenciaíntegramente desestimatoria de las pretensiones del actor, fundada resumidamente en que no se ha probado que la entidad demandante desplegase esta actuación determinante y decisiva para la adquisición que finalmente se produjo, y que la carga de la prueba recaía sobre ella ( art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC).

La parte apelanteinterpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia en el que impugna, aparte del fallo, los pronunciamientos:

* Fundamento de Derecho Tercero: Relativo al análisis de la prueba en relación al Documento de reconocimiento de honorarios de fecha 22.06.2017 y al encargo realizado a NERETXAUS S.L

* Fundamento de Derecho Cuarto: Relativo al análisis de la prueba en relación a los trabajos de gestión e intermediación llevados a cabo por la actora-ahora apelante. Y omisión de la valoración de pruebas.

* Fundamento de Derecho Quinto; relativo a las costas

Por considerarlos no ajustados a derecho, al incurrir, en error patente y notorio; irracional y arbitrariedad en la valoración de la prueba practicada. Concretamente entiende que hay vulneración del artículo 24 en relación con el artículo 120 CE y vulneración del artículo 218 LEC; infracción del artículo 1255 CC en relación con los artículos 1261 (validez y eficacia) 1281 (interpretación) CC y demás concordantes; infracción de la doctrina jurisprudencial, por aplicación indebida de los mismos.

Interesa que se estime el recurso de apelación interpuesto y revoque la Sentencia de instancia apelada y en su consecuencia se estime íntegramente la demanda formulada contra 'OPTIMUM III VALUE. ADDED RESIDENTIAL SOCIMI S.A'. condenando a la demandada a pagar la suma reclamada ascendente a 847.000 Euros (IVA INCLUIDO) más intereses, con expresa condena en costas a la contraria.

La parte apeladase opuso solicitando que se desestime íntegramente el recurso de apelación planteado con expresa imposición de costas del recurso a la parte apelante.

SEGUNDO.- Plena revisión jurisdiccional de la sentencia apelada

Planteado el debate en esta alzada en los términos que se expresan en el fundamento jurídico anterior, debe recordarse que el recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero Jurisprudencia citada: ' En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862Legislación citada y 863 LECLegislación citada ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 ).'

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.

TERCERO.- Del contrato de intermediación y de los honorarios pactados. Actividad desplegada por la actora.

Siguiendo el orden de las cuestiones tratadas en el recurso de apelación, se ataca en primer lugar el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia elativo al análisis de la prueba en relación al Documento de reconocimiento de honorarios de fecha 22.06.2017 y al encargo realizado a NERETXAUS S.L, por considerar que la valoración probatoria realizada por el Juez de Primera Instancia es irracional e incurre en error.

Hemos de partir de que en el acto de la Audiencia Previa se fijaron, resumidamente, como hechos controvertidos los siguientes:

Si se llevó a cabo la intermediación

Si la demandante cumplió el cometido derivado del contrato.

Si hubo o no una presentación de la cartera de créditos

Si hubo éxito con la intermediación

Si hubo una resolución de contrato, y si fue admitida por la demandada

Si la venta final se llevó a cabo gracias a la intermediación de una tercera empresa o fue por las gestiones de la demandante

Si la actuación de la demandante ha sido eficaz y determinante

Si era pública y notoria la oferta de venta de los inmuebles

No se discutió la existencia del contrato de intermediación, ni tampoco que no fuera un contrato en exclusiva. Tampoco se fijó como controvertido que a partir del 21 de septiembre hubiera ninguna actividad por parte de NERETXAUS.

En este punto, la sentencia razona que ha quedado probado que existió un contrato de mediación entre las partes, y que la demandante llevó a cabo actos tendentes a la ejecución del encargo realizado, a fin de que pudiese perfeccionarse la compraventa de inmuebles a favor de la demandada, pero que la actividad desplegada fuese suficiente como para garantizar la perfección del negocio de adquisición de inmuebles, y la ejecución de esos trabajos no daría derecho, por sí sola, a que naciese un derecho a la percepción de honorarios, ni siquiera de manera parcial respecto de lo inicialmente convenido por las partes.

Se alega en el recurso la parte demandada-ahora apelada, no ha acreditado que el contrato de mediación lo fuera sólo para intermediar con la Administración concursal la adquisición de los 90 activos, y que, por lo tanto, hay que estar al contenido de dicho contrato conforme con la práctica ordenada de los negocios y relaciones jurídicas en el ámbito de que se trata. ( Artículo 217.1 y 3 LEC).

Revisada la prueba practicada, coincidimos plenamente con lo razonado por el Juez de primera instancia. La sentencia considera acreditado que el encargo realizado a 'Neretxaus' estaba dirigido a obtener todo un conjunto global de viviendas con sus anejos, como un bloque, mediante la adquisición directa, sin que se previese por las partes la posibilidad de compra parcial de inmuebles, ni siquiera la perfección de diferentes negocios jurídicos independientes. Llega a dicha conclusión tras el examen de las testificales y documental, que hemos reexaminado en esta alzada.

El documento nº 5 aportado con el escrito de demanda indica lo siguiente:

' Fabio con DNI NUM008 en representación de la -sociedad OPTIMUM III VALUE ADDED RESIDENTIAL SOCIMI. SA (OVA) domiciliada en Paseo de Gracia 77, 5' planta de Barcelona con CIF A-66795063 acuerda queen caso que OVA formalice la compraventade los activos descritos en el anexo que se adjuntade PLAZA000 torres NUM000- NUM001. NUM002- NUM003 y NUM004- NUM005 de l'Hospitalet de Llobregat en su numeración actual, (torres NUM006, NUM003 y NUM007 según la información facilitada por el administrador concursal), materializándose en la firma de una escritura pública de compraventa:

1. OVA abonará a la sociedad NERETXAUS, con CIF B-64859796 con domicilio en la Rambla Cataluña 72 de Barcelona en concepto de intermediación en la operación por sus servicios, la suma de 700.000 €. Dichos honorarios serán incrementados con el IVA que legalmente corresponda

2. Los honorarios descritos se devengarán y abonarán por OVA a NERETXAUS tras la escritura de compraventa de los activosy contra la presentación de la factura correspondiente'.

Cabe recordar que el artículo 1283 CC, relativo a las normas de interpretación de los contratos, plenamente aplicable en este caso para determinar el alcance de dicho contrato de honorarios, dispone que 'Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.'

Es evidente que no se previó la posibilidad de compra parcial; ni que la adquisición se pudiera llevar a cabo por otro negocio jurídico distinto a la compraventa directa. De hecho, se pactó que los honorarios solo se devengarían si la intermediación de Neretxaus permitía adquirir por compraventa directa los 90 Inmuebles listados, sin prever un supuesto distinto, sin referirse a otras alternativas de adquisición, ni tampoco a que la adquisición se produjese mediante una pluralidad de transmisiones, tantas como bienes inmuebles formaban parte del conjunto de activos.

Los honorarios a favor de la demandante se pactaron como una cantidad única (700.000 euros, más IVA), que comprendía la adquisición global de los activos (según el tenor literal del contrato ' los activos descritos en el anexo que se adjunta de PLAZA000 torres NUM000- NUM001. NUM002- NUM003 y NUM004- NUM005 de l'Hospitalet de Llobregat en su numeración actual, (torres NUM006, NUM003 y NUM007 según la información facilitada por el administrador concursal)', sin fijación de un importe o porcentaje por cada inmueble que finalmente pudiese ser adquirido, ni tampoco un porcentaje respecto del precio final que arrojase la operación. No se contempló en el documento suscrito por las partes, en definitiva, la posibilidad de que sólo se pudiese adquirir una parte de los activos puestos a la venta, ni tampoco que esa posibilidad de adjudicación por subasta también era un modo de producirse la transmisión final a favor de la demandada.

Yerra la parte apelante en su interpretación del contrato, que en ningún caso puede entenderse que incorpore las voluntades a las que hace referencia, y precisamente se apoya en la generalidad de los términos del contrato para reclamar el resultado que pretende, cuando, como se ha indicado, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar ( artículo 1.283 CC). Lo que no resulta coherente es que la actora, ahora apelante, culpe a la demandada de la redacción del documento de honorarios, puesto que es la actora quién pretende que se entiendan comprendidos dentro del mismo otros supuestos de hecho que no están claros, y más aún cuando se reclama una suma considerable como la de la presente Litis. Tampoco aporta ninguna prueba de que, efectivamente, ese documento comprenda dichos casos de acuerdo con los usos del sector.

Las declaraciones practicadas en el acto del juicio corroboran esta interpretación del contrato, indicando que a la demandada realmente le interesaba comprar por venta directa los 90 Inmuebles porque constituían una cartera de activos.

Así, Erasmo, representante de SpainLife Management, propuesto por ambas partes, en los minutos 55:00 a 58:00, explicó que, por experiencia en operaciones anteriores, a la demandada no le interesaba participar en una subasta porque corre el riesgo de quedarse con solo unos pocos pisos.

La Sra. Angustia, legal representante de la parte actora, expuso que cuando recibió la carta de resolución del Contrato dio por hecho que la demandada no quería participar en la subasta (minuto 31:20 del video nº 2).

En efecto, a la demandada no le interesaba participar en la subasta y por eso no lo hizo. El testigo, Sr. Luciano admitió que ellos, en esta intermediación, estaban ' para la venta directa' (minuto 7:42 del video nº 3), y el Sr. Julio afirmó en tres ocasiones que ellos estaban para intermediar en la venta directa (minutos 36, 40:35 y 42:25 del video nº 3).

Por su parte, los Sres. Victoriano (legal representante de OVA) y Fabio (administrador en la fecha de los hechos) explicaron que el negocio de OVA es, precisamente, la compra de paquetes de pisos o edificios y no la compra de algún piso. Concretamente el Sr. Fabio, administrador en el momento de los hechos, aclaraba que ' el nostre negoci és només comprar o edificis o paquets de pisos, no ens dediquem a comprar pisos. Per tant, a nosaltres ens interessava arribar a un acord amb l'administrador concursal'.

Ello es coherente con las acciones desplegadas por la demandada, pues consta que no acudió a la subasta, sino que, una vez Sareb se hubo adjudicado 53 de los 90 Inmuebles, es cuando SpainLife le hizo una oferta para adquirirlos todos, en bloque. El burofax de resolución remitido (Documento núm. 20 de la demanda) específicamente indicaba: 'Hacemos referencia al convenio por los servicios de intermediación para conseguir un acuerdo con la administración concursal de MARTINSA FADESA, S.A. en relación a los inmuebles sitos en L'Hospitalet de Llobregat, PLAZA000 núms. NUM000- NUM001, NUM002- NUM003 y NUM004- NUM005'.

El contenido del mensaje es importante, puesto que para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1282 CC).

De seguir la tesis de la parte apelante, con el mero hecho de adquirir uno o unos pocos inmuebles, se devengaría igualmente el mismo importe de 700.000 € de honorarios que para la adquisición de 90 inmuebles.

En relación con la impugnación del fundamento de Derecho Cuarto relativo al análisis de la prueba en relación a los trabajos de gestión e intermediación llevados a cabo por la actora, el apelante insiste en que sus actuaciones fueron determinantes y decisivas para que la demandada adquiriera los activos, alegando que la valoración probatoria realizada es irracional, de acuerdo con la naturaleza del contrato de mediación.

En relación con el contrato de corretaje o mediación, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que: ' en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediariohubiera contribuido eficazmentea que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ). Además se afirma que 'la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente'.

El contrato de mediación inmobiliaria, según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992), de modo que el intermediario, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio y los consecuentes honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de diciembre de 1986 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991).

El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( sentencias del TS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993 , 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994).

No es un hecho controvertido que no se pactó la operación en exclusiva con la parte actora, y queda claro que la demandada no llegó a participar en la subasta, siendo que la actividad de la demandante fue la intervención sólo para la venta directa con el Administrador concursal.

La actora alega que su actividad consistió en la presentación de los activos concursales, reuniones con la demandada, contacto directo con la empresa concursada para obtener información adicional, y contacto directo con el Administrador concursal. No se niega que se llevasen a cabo dichas acciones, pero resulta evidente que ninguna de ellas fue eficaz y determinante para la adquisición de los activos tras la cesión de remate por la demandada.

No se acredita que la demandada tuviera conocimiento por primera vez de la existencia de la cartera de activos a través de la actora, puesto que la cartera de activos concursales, titularidad de la entidad 'Martinsa Fadesa, S.A, se encontraba en fase liquidación, sociedad que había sido declarada en concurso de acreedores por Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña de 24 de julio de 2008, en los autos de Concurso Voluntario Ordinario nº 408/2008, resolución que fue insertada en los correspondientes boletines oficiales. Además, por Auto de 6 de marzo de 2015 se había acordado la apertura de la fase de liquidación, firmándose la nota de honorarios en junio de 2017. Por lo tanto, era pública la situación de la empresa y de liquidación de sus activos, pero es que además, la demandante reconoce que la demandada es una sociedad especializada en el mercado residencial de Madrid y Barcelona.

Así también se puso de relieve a consecuencia de las declaraciones los Sres. Victoriano y Fabio (minutos 15:15 y 47:23 del video nº 2), y por la legal representante de Neretxaus, Sra. Angustia, que dijo que ' Si, però Martinsa Fadesa ha estat en concurs, la quiebra mes important que hi ha hagut a tota España, vull dir que tothom la coneix. I tothom tenia, no un immoble, en tenia 500 immobles. I encara li queden.', a lo que se le pregunta por la defensa de la demandada que si estaría de acuerdo que es público para el sector que los inmuebles de Martinsa Fadesa estaban a la venta, a lo que contestó'evidentment. Tots els immobles de Martinsa Fadesa estan a la venda, el que passa és que porten un procediment i unes dates i uns surten d'una manera i uns altres d'una altra.'(minuto 26:58, video nº 2).

De las reuniones alegadas por la demandante no se pone de relieve en ningún momento cuáles fueron los datos relevantes y desconocidos facilitados por la actora a la demandada, que motivaran su decisión de adquirirlos.

Respecto al dossier presentado por la actora, no fue confeccionado por la demandante, sino por la propia sociedad concursada 'Martinsa-Fadesa', como indican los documentos nº 3 y 4 de la demanda, lo que se aprecia claramente a la vista del nombre y logo de dicha sociedad en el membrete, siendo que además consta que este dossier también fue entregado por el SAREB a SpainLife cuando se dirigió a la misma para la adquisición de los activos que se adjudicara en subasta.

Como hemos dicho, no es controvertido que el contrato entre ambas partes litigantes lo fue en régimen de no exclusividad, lo que no impedía que la demandada contratara los servicios de distintos intermediarios para conseguir los activos que le interesaban. Y las ofertas realizadas por la parte demandante a SAREB fueron rechazadas, lo que motivó que la demandada resolviera el contrato celebrado entre ambas y buscara otra empresa. Que Neretxaus proporcionara o no información acerca de la subasta es irrelevante porque la demandada no participó en ella. Por otro lado, no es controvertido que Neretxaus no realizó ninguna actividad de intermediación a partir del 19 de septiembre de 2017.

El acuerdo se alcanzó gracias a la intermediación eficaz de la entidad SpainLife, que obtuvo toda la información y documentación directamente de Sareb, y sugirió a la demandada la operación a celebrar (cesión de remate), el precio a ofertar y se encargó de su conclusión, sin que hubiera ninguna intervención, eficaz o no, desde el 19 de septiembre de 2017, por parte de la actora.

Queda acreditado que la actora se ofreció a intermediar por medio de su colaborador el Sr. Julio, porque éste tenía contacto directo con el Administrador Concursal de Martinsa Fadesa. Así lo explicó el Sr. Victoriano, lo que permite inferir que lo importante era el contacto de la actora con el administrador concursal de la sociedad cuyos activos se querían adquirir.

Por otro lado, la acertada valoración probatoria realizada sobre esa actuación no ha sido desvirtuada en el recurso de apelación, siendo que la especial aportación que la demandante ofertó a la demandada fue la existencia de ese contacto directo con el administrador concursal que podría ofrecer información privilegiada y un asesoramiento más ajustado respecto de los pasos que convenía dar a la hora de negociar la adquisición de los bienes inmuebles mediante compra directa, pero lo cierto es que durante la declaración testifical del Sr. Julio, se desprendió otra cosa, y es que se limitó a la transmisión del mensaje entre la actora y el administrador concursal (en el minuto 39 del vídeo nº 3 afirma que ' yo lo que fui es un mero transmisor de la información que iban pidiendo con el administrador concursal'), sin que, como bien destaca la resolución apelada, en ningún momento intentase intervenir en la gestión, ni involucrarse en el buen fin de la operación, ni desarrollase asesoramiento alguno. No desplegó actuación profesional activa alguna. Así lo afirmaba el Sr. Julio en el acto del juicio al indicar que doña Angustia como está en venta directa, le llamó, que a ver si podía ver al administrador concursal, le da el nombre y manifiesta que le conoce porque algunas veces ha trabajado con él en concursos diferentes de acreedores.

No consta que se obtuviera ningún resultado de ese contacto del Sr. Julio con el Administrador Concursal, puesto que las ofertas planteadas por la actora fueron rechazadas. Y en ningún momento la parte actora intermedió con el SAREB, y así se reconoce en el acto del juicio por la representante legal de la actora, y por el antiguo administrador. Sr. Victoriano.

La apelante alega que la sentencia no ha tenido en cuenta los documentos 17, 19, 20, 81 y 82 de la demanda, si bien los mismos no arrojan un resultado probatorio que contradiga la convicción alcanzada por el Juez 'a quo', y ello puesto que es errónea de partida la posición del apelante de que debe prevalecer la literalidad y generalidad del contrato sobre la intención real de los contratantes.

Con carácter general, respecto de las directrices y criterios de interpretación de los contratos, el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo implica que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la búsqueda de la voluntad realmente querida por las partes contratantes.

Esto supone, conforme a la interpretación sistemática como presupuesto lógico-jurídico del proceso interpretativo ( artículo 1285 del Código Civil), que cuando los términos del contrato no son claros y dejan dudas sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación no se detenga en el criterio gramatical y tenga que recurrir a los diferentes medios interpretativos a su alcance, entre otros, a los que constituyen la denominada interpretación integradora del contrato, artículos 1282 y 1283 del Código Civil (en este sentido, entre otras, sentencias del Tribunal Supremo núms. 27/2015, de 29 de enero y 274/2016, de 25 de abril).

Despejadas las dudas sobre el alcance del contrato, sólo cabe reseñar que no hay actividad eficaz para la perfección de la compraventa encomendada, siendo que se negoció la venta de una parte de las viviendas, una vez finalizada la subasta, mediante una cesión de remate. La adquisición final no recayó sobre el conjunto total de activos que se pretendía adquirir al inicio, cuando se pactó la hoja de honorarios con la demandante, por un único precio, y en ningún caso se previó el escenario final que se produjo, que consistió en la adquisición, en lugar de las 90 viviendas que conformaban el conjunto total de los activos, sólo 53 viviendas.

Y para la adquisición de estas 53 viviendas tampoco fue útil la actividad de Neretxaus, puesto que fue la entidad SpainLife quien contactó con la demandada (minuto 17:20 del video nº 2 y minuto 56:53 del video nº 3), sin que esta enviase información alguna relativa a los Inmuebles a SpainLife (minuto 58:35) y SpainLife obtuvo directamente de Sareb toda la información y documentación que le sirvió para intermediar con éxito entre ésta y la demandada, incluido el anexo con las viviendas que facilitaba la entidad concursada.

CUARTO.- De las costas en primera instancia

El apelante alega que existen dudas de hecho y de derecho en relación con la cuestión objeto del presente procedimiento. Básicamente, una de las cuestiones nucleares era la interpretación del documento nº 5 de honorarios pactado entre la actora y la demandada, y a juicio de esta Sala era suficientemente claro y difícilmente podía haber margen para entender incardinado en el mismo lo que pretendía la actora. Es por ello que la prueba documental aportada por la demandada no genera la existencia de dudas de hecho que alega el apelante.

La SAP Las Palmas, sección 3ª, de 29 de diciembre de 2016 señala al respecto lo siguiente:

'Los requisitos para la apreciación de 'serias dudas de hecho o de derecho ' que excluyen la expresa imposición de costas a pesar de producirse el vencimiento previsto en el artículo 394, son dos, según se viene contemplando en las resoluciones dictadas por las Audiencias Provinciales (SSAP de Valencia, Sec. 8ª, de 27 de marzo de 2.007; de León, Sec. 1ª, de 5 de junio de 2.009; de Madrid, Sec. 8ª, de 30 de abril de 2012 EDJ 2012/211472; de Pontevedra, Sec. 1ª, de 22 de noviembre de 2012 EDJ 2012/315490; de Salamanca, Sec. 1ª, de 22 de abril de 2013 EDJ 2013/78785, entre otras), a saber:

1º) Que tales dudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión deducida, o aun no habiendo dudas sobre los hechos , los efectos jurídicos de los mismos se presenten dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones, o bien en el supuesto de las de derecho , porque exista jurisprudencia contradictoria en casos similares. 2º) Ha de concurrir la 'seriedad' de la duda , esto es, la importancia de los hechos sobre los que recae la incertidumbre en orden a decidir la razonabilidad de la pretensión, de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirán la condena en costas en caso de su desestimación, porque la regla de vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico.'

En atención a los anteriores parámetros, consideramos que no procede aplicar en este caso el criterio excepcional de la no imposición de costas procesales a la parte actora, cuyas pretensiones han sido desestimadas, en lugar de aplicar el criterio general del vencimiento objetivo del art.394.1 LEC ('En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones'). No cabe aludir a la eventual duda de hecho, máxime cuando en primera instancia se dio una respuesta motivada, congruente, y extensa sobre la cuestión planteada.

Y tampoco cabe aludir a eventuales dudas de derecho, puesto que el art.394.1 LEC dispone expresamente que ' Para apreciar, a efectos de condena en costas , que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares', jurisprudencia que no aparece como dudosa, en este caso.

Por todo ello, debemos desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la resolución apelada.

QUINTO.- De las costas de la segunda instancia

Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de NERETXAUS SL contra la sentencia dictada el 18 de octubre de 2019 en el juicio ordinario número 427/2018 -E2, por el Juzgado de Primera Instancia número 30 de Barcelona ; por lo que se acuerdan los siguientes pronunciamientos:

1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Condenar a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse ante este Tribunal aquellos recursos extraordinarios de casación o infracción procesal para su ulterior resolución por el Tribunal Supremo o en su caso el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.