Sentencia Civil Nº 141/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 512/2012 de 17 de Marzo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Doña Emma Galcerán Solsona

Magistrados:

Doña María Elena Corral Losada

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 17 de marzo de 2.014.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 512/12, interpuesto por INVERSIONES MALLEO, SL representada por el procurador doña Palmira Abengoechea Vistuer y defendida por el letrado don Rafael Barbero Sierra contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LAS PALMAS de fecha 6 de marzo de 2.012 en el Juicio Ordinario 1.330/11.

Comparece como parte apelada la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, representada y defendida por el Letrado del Servicio Jurídico.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 141-147)

El fallo de la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LAS PALMAS de fecha 6 de marzo de 2.012 en el Juicio Ordinario 1.330/11 dice: 'Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Doña Palmira Abengochea Vistuer en nombre y representación de Inversiones Malleo , S.L. frente a Comunidad Autónoma de Canarias debo absolver a ésta de los pedimentos contra misma formulados, con expresa condena en costas procesales a aquélla'.

SEGUNDO. Recurso de apelación (f. 153-173)

INVERSIONES MALLEO, SL interpuso recurso de apelación el 9 de abril de 2.012, en el que interesa revoque la resolución recurrida, estimando íntegramente la demanda, con expresa condena en las costas de la primera instancia a la parte contraria.

TERCERO. Oposición al recurso (f. 188-198)

COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS se opuso al recurso de contrario en escrito presentado el 11 de mayo de 2.012.

CUARTO. Vista, votación y fallo.

No habiéndose solicitado prueba, se señaló para estudio, votación y fallo el día 17 de marzo de 2.014. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación.

INVERSIONES MALLEO, SL, como arrendador, y la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, como arrendataria, firmaron el contrato de arrendamiento de 20 de abril de 2.005 (f. 33-38), sobre varias plantas y plazas de garaje en el edificio situado en la Calle Agustín Millares Carló, de Las Palmas.

Su duración inicial era de cinco años, prorrogable. El 20 de octubre de 2.009 la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS comunicó su intención de prorrogarlo por otro año (f. 39).

Por resolución de fecha 16 de diciembre de 2.010, la Dirección General de Patrimonio y Contratación acordó rescindir ese contrato, con efectos a 31 de diciembre de 2.010 (f. 44-46). Al amparo de la facultad de desistimiento prevista en la Cláusula Segunda, último párrafo, que consideraban aplicable.

INVERSIONES MALLEO, SL mostró en todo momento su disconformidad, interponiendo recurso de alzada y reclamación previa administrativa (f. 48-55).

Interpuso demanda civil para que (a) se declare contraria a derecho la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y (b) se condene a la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS al abono de las rentas del contrato hasta la extinción de la prórroga, por importe de 143.840,85 euros.

La sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LAS PALMAS de fecha 6 de marzo de 2.012 en el Juicio Ordinario 1.330/11, desestima la demanda.

Formula recurso de apelación INVERSIONES MALLEO, SL para que se estime íntegramente la demanda. Se fundamenta, en síntesis, en

Infracción de las normas sobre interpretación contractual, porque entiende que la facultad de desistimiento solo era aplicable al período inicial de arrendamiento de cinco años, y no a las prórrogas.

Infracción de la doctrina de los actos propios, porque la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS comunicó el 20 de octubre de 2.009 su voluntad de prorrogar el contrato hasta abril de 2.011 y sin embargo luego lo rescindió.

No concurrencia de la causa prevista en el contrato para justificar el desistimiento unilateral.

La parte demandada tiene la obligación de pagar las rentas reclamadas, por su desistimiento contrario a derecho.

COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS se opone al recurso, solicitando la confirmación la resolución.

La cuestión sometida a la consideración de la Sala es eminentemente jurídica y ha sido correctamente resuelta por la sentencia apelada, cuya completa motivación confirmamos, desestimando el recurso.

SEGUNDO. Desistimiento del arriendo.

La cláusula que interesa para la resolución del pleito dice lo siguiente:

SEGUNDA.- DURACIÓN DEL CONTRATO. El arrendamiento se pacta con una duración de 5 años contados a partir del día 20 de abril de 2005, debiendo terminar el día 20 de abril de 2010. Llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará, a voluntad del arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por periodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de otros cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo. En cualquier caso, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su deseo de prorrogar el contrato, al menos seis meses antes de la fecha de su vencimiento, 20 de abril de 2010, para tener derecho a la referida prórroga.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

No obstante lo expuesto en el párrafo primero, el arrendatario, habida cuenta el interés público que rige esta contratación, podrá desistir del contrato de arrendamiento antes de la llegada de su vencimiento, previa comunicación al arrendador con un mes de antelación, cuando, a tenor de lo establecido en el artículo 32.2 de la Ley territorial 8/1987, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias, el inmueble deje de ser necesario para el fin al que se destina, sin dar lugar a indemnización alguna por el plazo que quede por cumplir (f. 34-35).

Siendo un arrendamiento para uso distinto de vivienda, tiene plena vigencia el principio de autonomía de la voluntad, que permite a los contratantes introducir las cláusulas que estimen oportunas. Y les vinculan con fuerza de ley, porque 'el principio de lex contractus y el citado de pacta sunt servanda, principios que han sido aplicados reiteradamente por la jurisprudencia . que se ponen en relación con el principio de autonomía de las partes, que proclama el artículo 1255 del Código civil . que dice que tal principio fundamenta el sistema contractual español', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de Noviembre del 2013, Recurso: 1339/2011 (citando anteriores).

El desistimiento unilateral está expresamente previsto en el contrato, aunque existen dos interpretaciones diferentes.

Entiende el arrendador apelante que la posibilidad de desistimiento unilateral solo se aplica al período inicial de cinco años de vigencia del contrato, pero no a las prórrogas anuales.

Mientras que la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS y la Sentencia consideran que no existe cláusula oscura, y que la posibilidad de desistimiento debe aplicarse igualmente a las prórrogas.

Interpretación esta última que comparte la Sala. En primer lugar porque es la que resulta de su tenor literal, donde no se establece límite o cortapisa alguna al desistimiento en caso de que el contrato esté en situación de prórroga. Por el contrario, durante ellas 'siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido'.

Además resultaría aplicable el

Art. 1281. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

En este caso, al tenor literal se une la intención de los contratantes. Un observador imparcial puede deducir del contenido del contrato que la posibilidad de la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS desistir cuando 'el inmueble deje de ser necesario para el fin al que se destina, sin dar lugar a indemnización alguna por el plazo que quede por cumplir' era fundamental para el arrendatario. Y la incluyó en el contrato, con el consentimiento de la propiedad, que lo firmó. La consecuencia es que 'la causa no puede ser confundida con el fin individual (mero interés o motivo) que anima a cada contratante en su proceder, y en consecuencia, para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 12 de Junio del 2008, Recurso: 1449/2001 (citando anteriores).

La interpretación sistemática también permite llegar a la misma conclusión, pues el párrafo relativo al desistimiento está al final de la cláusula segunda, por lo que se entiende aplicable a todo lo dispuesto en los párrafos anteriores. Y la mención 'antes de la llegada de su vencimiento' es compatible con el vencimiento inicial o con el de cualquiera de las posteriores prórrogas anuales.

La interpretación realizada por la sentencia es correcta y debe ser confirmada. La posibilidad de desistimiento está pactada y aceptada por ambas partes, con fuerza de ley entre ellas.

TERCERO. Actos propios.

'Esta Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo ., además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza . lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 3 de Diciembre del 2013, Recurso: 2406/2011 .

Sostiene el apelante que la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS instó una primera prórroga anual, y luego desistió, actuando contra sus propios actos.

Las consideraciones anteriores obligan a desestimar también este motivo. Partiendo de la base de que la facultad de desistimiento estaba prevista en el contrato, tanto para el período inicial como las prórrogas, no hay un acto propio vinculante, puesto que cuando insta la prórroga no ha renunciado a esa facultad. Ni abuso de derecho, si el contratante se limita a ejercitar las facultades pactadas. Por otro lado, el contrato se prorroga desde abril de 2.010 hasta abril de 2.011, y se desiste con efectos a 31 de diciembre de 2.010. Por lo que hay un plazo prudencial de desenvolvimiento del contrato prorrogado antes del desistimiento.

CUARTO. Naturaleza del recurso de apelación y cuestiones nuevas. Causa del desistimiento.

'La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '(l)a apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23-10-2012, nº 616/2012, rec. 762/2009 .

El planteamiento del recurso nos obliga a recordar el carácter revisor de la apelación, que consiste en un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto. Que las partes no pueden cambiar.

'A) El principio pendente appellatione, nihil innovetur (nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación) -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC - prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso . De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 9-3-2012, nº 803/2011, rec. 136/2009 (citando anteriores).

Por ese motivo el actor tiene que señalar en su demanda todos los hechos y causas de pedir que fundamenten su pretensión. Y el demandado, en su contestación, oponer todas las excepciones de forma y fondo que quiera hacer valer.

Dado que ese planteamiento inicial les vincula, y 'la doctrina jurisprudencial pertinente a este caso ha de completarse con la que, también en materia de congruencia, declara que las partes deben asumir las consecuencias de sus respectivos planteamientos, sin descargarlas sobre la parte contraria ni sobre el juez cuando estos se atengan precisamente a esos planteamientos.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 18 de junio de 2012, Recurso: 169/2009 .

Alega el apelante la no concurrencia de la causa prevista en el contrato para justificar el desistimiento unilateral, que era que 'el inmueble deje de ser necesario para el fin al que se destina'.

Es cierto que la sentencia contiene un razonamiento al respecto. Pero esa cuestión no es suscitada en el escrito de demanda. 'Esta Sala ha declarado reiteradamente que el recurso se da contra el 'fallo' y los argumentos de la resolución recurrida que constituyan «ratio decidendi », no pudiendo fundarse en la impugnación de argumentos «dialécticos», « obiter », «de refuerzo», o «a mayor abundamiento', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 18 de Octubre del 2011 Recurso: 1429/2008 .

Aunque lo alegara la parte en el procedimiento administrativo, las razones de pedir deben constar en la demanda y el recurso de apelación no se da contra los argumentos de la sentencia que sean a mayor abundamiento.

Añadimos, además, que consideramos acreditada la falta de necesidad. La crisis financiera de los entes públicos es un hecho notorio, especialmente en esas fechas. La necesidad de ahorrar costes se extiende a las rentas. La propia apelante admite que alquiló posteriormente algunos pisos del edificio a una empresa pública (f. 58-63, nuevo contrato de arrendamiento), por una renta menor, y que las dependencias antiguas se mudaron a otro lugar. Es evidente que existe una causa justificada para desistir del contrato, que es el ahorro de costes derivado de trasladarse a otro lugar donde no se abone alquiler, o sea más bajo. Obligación que vino impuesta por la situación de las finanzas públicas.

Este motivo de recurso debe rechazarse. Y, de forma consecuente con lo anterior, la pretensión de reclamar rentas posteriores, dado que el desistimiento fue conforme a lo pactado.

QUINTO. Costas.

Artículo 398. Costas en apelación, recurso extraordinario por infracción procesal y casación. 1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394. 2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y de pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por INVERSIONES MALLEO, SL contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LAS PALMAS de fecha 6 de marzo de 2.012 en el Juicio Ordinario 1.330/11.

Condenar al apelante al pago de las costas del recurso.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.