Sentencia Civil Nº 137/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 27/2013 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00137/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION 27 /2013

Proc. Origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 739 /2011

Órgano Procedencia:JDO.1A.INSTANCIA N.3 de TORREJON DE ARDOZ

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: Jacinta , Paulino

PROCURADOR:ELENA MUÑOZ GONZALEZ, ELENA MUÑOZ GONZALEZ

APELADO: Jose Daniel , Sonsoles

PROCURADOR:MARIA INMACULADA DIAZ-GUARDAMINO DIEFFEBRUNO, MARIA INMACULADA DIAZ-GUARDAMINO DIEFFEBRUNO

En MADRID, a veintisiete de marzo de dos mil trece.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandantes D. Paulino y Dª Jacinta representados por la Procuradora Sra. Muñoz González y de otra, como apelados demandados D. Jose Daniel y Dª Sonsoles representados por la Procuradora Sra. Díaz-Guardamino Dieffebruno, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, en fecha 2 de octubre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Se desestima la demanda interpuesta por la procuradora doña Yolanda de Lope Amor en nombre y representación de don Paulino y doña Jacinta frente a don Jose Daniel y doña Sonsoles , absolviendo a los demandados de todos los pedimentos esgrimidos en su contra en la demanda. Con condena en costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de marzo de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que contra la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda se interpone el presente recurso de apelación. En los presentes autos y por la parte actora D. Paulino y Dª Jacinta , se interpuso demanda en reclamación de cantidad contra los demandados por importe de 6000 €. La base de dicha demanda estriba en la suscripción de un contrato de arras entre los hoy demandantes y la inmobiliaria Aragón Proyectos Inmobiliarios, que tenía pactada la gestión de venta de la vivienda propiedad de los demandados. En concreto los actores suscribieron con la agencia de mediación inmobiliaria un documento de señal a cuenta del precio relativo a la vivienda sita en Torrejón de Ardoz, CALLE000 número NUM000 NUM001 NUM001 . Como consecuencia de que, según los razonamientos de la parte actora, la referida vivienda costaba según el contrato de señal de un patio 90 m² que finalmente no existía o no estaba registrado a nombre de los demandantes, se instó la devolución duplicada de las arras o señal. La sentencia de instancia desestimó la acción ejercitada sobre la base de que la referida señal no había sido concertada con los propietarios de la vivienda sino con la agencia propiedad inmobiliaria, no costando que la propiedad de la vivienda debiera haber hecho saber a ésta las circunstancias de no estar registrada toda la superficie que se ofertaba en el boletín informativo de la agencia. Contra dicha sentencia se interpone el presente recurso apelación.

SEGUNDO.- La tesis de la parte apelante corre por la vía de considerar que se produce un incumplimiento por parte de los demandados como vendedores finales de la vivienda, en cuanto habían ofertado la propiedad no sólo a la inmobiliaria con la que se firmó el contrato de arras sino con otras diversas inmobiliarias por lo que entiende que existía un auténtico contrato de mandato y que por lo tanto los vendedores no eran extraños a la oferta que se había hecho por parte de la agencia.

Como es bien sabido, la especial naturaleza del recurso de apelación permite al Tribunal conocer «íntegramente de la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los inferiores sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda ( STS 4 febrero 1993 ) por lo que es factible que en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico-procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver sobre si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa, en esta dirección la STS 19 febrero 1991 dice que «la apelación comporta la voluntad del apelante de someter al Tribunal Superior las cuestiones planteadas sin más límites que los inherentes a la prohibición de la 'reformatio in peius'. La apelación es pues, una instancia en la que el Tribunal tiene que conocer de nuevo todas las cuestiones...», en el mismo sentido la STS 19 noviembre 1991 precisa que «el motivo desconoce en su planteamiento la naturaleza del recurso en el que, como recurso ordinario que es, el órgano de segundo grado adquiere plena competencia, con idénticos poder y amplitud de conocimiento para resolver todas las pretensiones de las partes, sin más límites que el impuesto por el principio prohibitivo de la 'reformatio in peius'. En el presente caso, la tesis de la sentencia corre por la vía de considerar que no estaba acreditado que los demandados hubiesen hecho sobre la agencia de la propiedad inmobiliaria todas las circunstancias que la misma acertaba en sus anuncios publicitarios, realizándolos en la forma más adecuada a las necesidades de su negocio pero sin que existiera una negociación entre los hoy litigantes sino que los vendedores entregaron la documentación a la agencia que se encargó de publicitar los anuncios y de tomar contacto con los hoy demandantes.

No desconoce esta Sala la naturaleza del contrato de mediación o corretaje que no se asimila pura y simplemente a un mandato, y así, quien ha reconocido entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1986 que en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente sólo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.

La de 5 de noviembre de 2.004, citando la de 30 de abril de 1.998, señala que 'en esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SSTS de 26 de marzo 1991 , 10 de marzo , 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 marzo de 1994 y 17 julio 1995 ). Y que El mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( art. 1713 párrafo segundo del C c . «para enajenar se necesita mandato expreso»), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que es pregestora, consistente en hacer posible una contratación, por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 19 Oct. 1993, R.J. Ar. 7744 ; 21 May. 1992, R.J. Ar. 4272 ; 26 Mar. 1992, R.J. Ar. 2332 ; 10 Mar. 1992 , R.J. Ar. 2167). Y el pacto en virtud del cual el comitente autoriza al mediador o corredor a recibir de la tercera persona que encuentre como posible contratante una parte del precio en concepto de arras o señal, no confiere, en absoluto, al mediador un poder expreso para vender ( Sentencias de la Sala 11 del T.S. 202/1994 de 7 Mar. 1994, R.J. Ar. 2198 ; 19 Oct. 1993 , R.J. Ar. 7744). Y que si bien el API interviene con una función eminentemente pro gestora y como simple mediador, ahora bien, si el Api como mero mediador no se puede sustraer a la obligación que el art. 1720 impone a todo mandatario, precepto aplicable dadas las analogías existentes entre el contrato atípico de mediación del Api y el mandato, y por el cual ha de abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se deba al mandante. En este sentido ciertamente el artículo 1713 del código civil exige para transigir enajenar hipotecar mandato expreso no siendo lo mismo conferir un mandato expreso que hace un simple encargo de venta. Ahora bien como expone entre otras la sentencia de la audiencia provincial de Asturias de 27 noviembre 2000 , la emisión del mandato puede ser expresado táctica, y teniendo cuenta que el mandato expreso se refiere más bien especial con partir de con las dos formas que permite el artículo 1710 pueda darse la circunstancia de que exista una cierta relación de mandato en la actuación del agente inmobiliario, como por otra parte es reconocido por buena parte de la jurisprudencia establece de aplicación ha dicho contrato de corretaje, en cuanto atípico que es, las propias normas que haya apartado las partes y en su defecto las del mandato.

En el presente caso, es un hecho cierto que el contrato de arras o señal, aunque más propiamente debería decirse contrato de compraventa con entrega de arras o señal, celebrado el 22 de septiembre de 2009 aparece suscrito por la agencia propiedad inmobiliaria con contemplatio domini, haciendo referencia a los propietarios de la vivienda que le queda encargada su venta. Es igualmente cierto, o al menos no se ha probado lo contrario, que la cantidad recibida en concepto de arras o señal fue entregada a la propiedad de la vivienda quien en todo momento se ha beneficiado de la actuación del agente de la propiedad inmobiliaria. En estas condiciones si se ha producido una frustración de la venta no puede decirse que sea responsabilidad exclusiva de la parte vendedora, y mucho menos que no existe ninguna relación entre los hoy litigantes por la intermediación que se ha hecho del agente de la propiedad inmobiliaria, pues no es menos cierto que éste ha ofertado la vivienda en nombre de la persona que realizó el encargo y parece del todo lógico que la publicidad que se hace de la vivienda lo sea en base a las comunicaciones o las informaciones que le ha hecho la propiedad. Por ello no puede compartirse la conclusión a la que llega la sentencia de instancia y el recurso debe ser estimado aunque sólo en parte como se dirá posteriormente.

TERCERO.- Que como se ha dicho, si bien es cierto que por la estimación del recurso no procede la devolución de los 6.000 € como arras duplicadas. Las arras, según constante doctrina jurisprudencial, constituyen una figura jurídica caracterizada primordialmente por su enorme versatilidad, tanta que resulta verdaderamente difícil poder ofrecer una noción en la que encuentren acomodo todos los tipos posibles de las mismas. Puede decirse que las arras son una cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno a otro, en un contrato o precontrato de cualquier especie (compraventa, arrendamiento, permuta, etc.). La función que cumplen las arras o señal será la que los contratantes hayan querido atribuirles en cada caso.

Las clases más frecuentes son: las llamadas «arras confirmatorias», que marcan el momento de perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias «puras» y «penales». Las primeras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras. En el presente caso se hace claramente necesario configurar las arras como puramente confirmatorio es y no como arras confirmatorio espinales pues así viene especificado en el contrato de los estratos estipulan dicha cantidad como arras o señal y a cuenta del precio, y aún cuando en la cláusula quinta del documento de señal se habla de las consecuencias del incumplimiento no es menos cierto que el incumplimiento saluda a lo aquí convenido y dentro lo que convenido no se hacía referencia a error la existencia registral del referido patio por lo que dado el carácter restrictivo de la interpretación que debe darse a las arras procede la devolución de los 3000 € que se entregaron como señal.

CUARTO.- Que visto el contenido de la presente no es procedente hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

ESTIMANDO como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Muñoz González en nombre y representación de D. Paulino y Dª Jacinta contra Sentencia de fecha 2 de octubre de 2013 dictada por el Juzgado de Primera instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz , en autos de Juicio Ordinario nº 739/11, debemos dar lugar parcialmente al mismo, y en consecuencia, con revocación parcial de la meritada resolución debemos condenar y condenamos a los demandados al pago de la cantidad de 3.000 € más el interés legal de dicha suma, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el artº. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el artº. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.