Sentencia CIVIL Nº 136/2020, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 904/2018 de 14 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil

Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005

TEL.: 977920103

FAX: 977920113

EMAIL:aps3.tarragona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 4316342120168033663

Recurso de apelación 904/2018 -D

Materia: Juicio ordinario por cuantía

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Vendrell (UPAD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 682/2016

Parte recurrente/Solicitante: Camilo

Procurador/a: JOSEP FARRE LERIN

Abogado/a: JAVIER GUTIERREZ MARTIN

Parte recurrida: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000, NUM000

Procurador/a: Mª ASSUMPCIO POLO AIBAR

Abogado/a: Cesar Castañon Garcia-Alix

SENTENCIA Nº 136/2020

ILMOS. SRES.

Presidente

D. Joan Perarnau Moya

Magistrados

D. Luis Rivera Artieda (PONENTE)

D. Manuel Galán Sánchez

En Tarragona, a 14 de mayo de 2020.

Vistos ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial los autos de apelación 904/2018, en que consta el recurso interpuesto por representación de DON Camilo, como demandante-apelante, representado por el Procurador Don José Farré Lerín y defendido por el Letrado Don Javier Gutiérrez Martín, contra la sentencia dictada en fecha 8 de enero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Vendrell, en juicio ordinario 682/2016, al que se opuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM001 DE BONASTRE, representada por la procuradora Doña Assumpció Polo Aibar y defendida por el Letrado D. César Castañón García-Alix.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' Que estimando en parte la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Camilo frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM001 de Bonastre, debo condenar y condeno a esta última al pago a la actora de 3.310 más los intereses de esa suma desde la fecha de la interpelación judicial, sin imposición de costas a ninguna de las partes'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación de Don Camilo, se opuso al mismo la Comunidad de Propietarios apelada.

Se ha señalado deliberación, votación y fallo para el día 14 de mayo de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- Tras deducir reclamación en juicio monitorio y oponerse la parte demandada, interpuso Don Camilo demanda de juicio ordinario en reclamación de la suma de 9.441,17 euros, intereses y costas. Reseña que esta suma es la cantidad que se le adeuda como administrador de la Comunidad, una vez cerrada y liquidada la anualidad correspondiente al año 2013, en concepto de honorarios de la administración y gastos comunitarios abonados personalmente por el demandante, amén de gastos de luz comunitaria y distintas devoluciones de recibos llevadas a cabo por la Comunidad demandada. Si bien en Junta Extraordinaria de 1 de junio de 2014 no se reconoció la deuda que reclamaba el administrador, posteriormente esta deuda ha sido reconocida tanto por quien asumía la representación de la Comunidad, como por el Letrado que asumía su defensa. Se menciona al efecto la petición del citado Letrado de que se fraccione la deuda en 400 euros, o un email de 28 de octubre de 2014, remitido por la Sra. Ruth, en que se reconoce el débito, tras reuniones y conversaciones al respecto. La demanda también combatía la falta de legitimación activa que se alegaba en la oposición de monitorio, en la medida que el Sr. Camilo simplemente giraba con el nombre comercial de FINCAS GIL SIMÓ y la falta de legitimación pasiva, pues mediaba un simple error en la indicación del número del edificio de la Comunidad, que no era DIRECCION000 NUM000, sino NUM001. También se negaba administración negligente que se imputaba por la parte demandada.

Al contestar la parte demandada insistió en la falta de legitimación activa y pasiva. Se manifestó que la Comunidad decidió en el año 2013 la sustitución del actor por negligente cumplimiento de su servicio. La reclamación deducida por el actor, en que se comprenden honorarios de la administración, un supuesto adelanto de gastos comunes y gastos de luz, no viene acompañada de facturas de los servicios o suministros, limitándose a aportar un listado de partidas, con indefensión a la parte demandada que no puede comprobarlas y con resúmenes que no cuadran. Las liquidaciones son más que dudosas al presentar dos o tres diferentes. Hay derramas que vecinos afirman pagadas y no aparecen en las liquidaciones. No se han aportado liquidaciones de ingresos, junto a liquidaciones de gastos. En asamblea de 12 de enero de 2014 ya se concluyó por la Comunidad que las cuentas no eran claras y dispuso la necesidad de cotejar las cuentas con los extractos bancarios. En Junta General Ordinaria de 16 de marzo de 2014 se acuerda no aprobar las cuentas de 2013, ni la liquidación del ejercicio que apuntaba a un saldo de 8.646,85 euros, poniendo de manifiesto que se había requerido en reiteradas ocasiones al administrador la presentación de un documento individualizado con indicación de la deuda por cada propietario y cómo se repartían los honorarios entre los propietarios. En Junta de 1 de junio de 2014 no se aprobaron las cuentas presentadas y se acordó requerir justificación de la pretendida deuda, poniendo ya de manifiesto por la Presidenta de la Comunidad al demandante las irregularidades de su gestión que incluían la falta de justificación y entrega de apuntes contables y extractos bancarios.

La sentencia dictada tras exponer que el contrato celebrado entre el administrador y la Comunidad es un arrendamiento de servicios que no supone la obtención de determinado resultado y, al margen de la responsabilidad contractual que fuera exigible y tras mencionar las obligaciones de las partes, analiza la documental presentada. Respecto a la testifical concluye que, si bien no se ha negado la existencia de un crédito a favor del demandante, siempre se le ha requerido para que justificase las partidas que suponen esa liquidación. No considera que comporte un reconocimiento de deuda, ni el correo electrónico de 28 de octubre de 2014, ni la aprobación de cuentas de 2013. Se insiste es que es la parte actora quien asume la carga de acreditar la legitimidad de las deudas que reclama y no se considera acreditado que fue el demandante el que asumió el pago de un saldo deudor de la Comunidad. No acredita el reclamante haber asumido pagos y gastos que dice haber realizado. Si bien, en base a lo acordado en Junta de 6 de abril de 2013 se desprende que se adeudaban a la administración de fincas 3.310 euros de provisiones de fondos de los primeros dos trimestres de 2013, importe a que se condena a la Comunidad demandada, más intereses desde la interposición de la demanda.

La parte actora recurre en apelación la sentencia manifestando error en la valoración de la prueba en base a la documental acompañada. Se indica que la deuda que mantiene la Comunidad demandada con el administrador se arrastra y se mantiene desde el año 2012, cuyas cuentas están aprobadas en Junta Ordinaria de 6 de abril de 2013, junto a las provisiones de los dos primeros trimestres de 2013, acuerdos que no han sido impugnados en el plazo de tres meses. No cabe contradecir los propios actos en una reunión posterior. La deuda está reconocida en un documento firmado conjuntamente el 20 de octubre de 2014 anexado al acta celebrada el 19 de octubre de 2014, documento que parte de la liquidación aprobada del año 2012. También se considera error en la valoración de la prueba el no considerar reconocida la deuda tras la aprobación de las cuentas de 2013, cumpliéndose las tres condiciones que se había fijado la propia Comunidad para que se admitiese la deuda, a saber: que se aprobasen dichas cuentas de 2013, que elaborase un documento con la deuda individualizada de cada propietario y que se firmase un documento entre el Sr. Camilo y la Comunidad, que es el aportado de 20 de octubre de 2014. También se alude a los correos intercambiados entre Letrados, en que el Letrado de la Comunidad demandada manifiesta que están dispuestos a realizar pagos fraccionados. Finalmente, se alude a la prueba de presunciones en el sentido de que no consta en las actas que algún acreedor haya reclamado pagos pendientes a la Comunidad, de lo que se presume que era el administrador el que iba adelantando pagos y por tanto la Comunidad es deudora.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoración probatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoración probatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoración de toda la prueba practicada por la valoración que realiza cada parte recurrente por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses. La valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto, la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente, precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

TERCERO.- Debe destacarse que, reclamado un débito por el administrador de 9.441,17 euros, incumbe a la parte actora la prueba de la existencia y cuantía de la deuda, como hechos constitutivos de su pretensión ex art. 217.2 de la LEC, teniendo en cuenta que, habiendo asumido el demandante la administración de la Comunidad entre agosto de 2010 y diciembre de 2013 y reclamando, según la demanda, el saldo a su favor que resulta de la liquidación del año 2013, debe tener conocimiento y obrarán a su disposición todos los datos y elementos que configuren el débito que reclama. Partiendo de los 3.310 euros de principal que reconoció como debidos la sentencia de instancia, débito que ha consentido la parte demandada, incumbe determinar si la prueba ha sido valorada correctamente por la Juez a quo y si resulta acreditado que se deben al demandante otros 6.131,17 euros, como pretende.

Y la parte actora sostiene, básicamente, que la negación del débito es incompatible con los propios actos de la Comunidad, acuerdos reflejados en el Libro de Actas de los que resulta, a su parecer, un reconocimiento del débito que reclama. Así destaca principalmente al recurrir que la deuda se arrastra desde el ejercicio 2012 y que el 6 de abril de 2013 se aprobaron las cuentas del ejercicio 2012, sin que haya existido impugnación posterior y también se aprobaron las provisiones de fondos de los dos primeros trimestres del año 2013 y luego se aprobaron las cuentas de 2013. Como se aprobaron las cuentas de los ejercicios 2012 y 2013, la negación del débito es contraria a estos actos propios de la Comunidad. También se sostiene que la negativa a asumir la deuda es incompatible con un documento de reconocimiento del débito fechado el 20 de octubre de 2014 que se anexó al Libro de Actas.

La doctrina que se expone la STS de 9 de mayo de 2000 expresa el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999 ) no será de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tengan carácter ambiguo o inconcreto ( sentencias de 23 julio 1997 y 9 julio 1999 ), o carezcan de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.

No cabe considerar, como hizo la Juez a quo, que exista un reconocimiento expreso y oponible por parte de la Comunidad de una deuda que sea superior a la suma que ya reconoció la sentencia. Ya para comenzar debe decirse que incumbe a un administrador de fincas presentar cuentas claras de cada ejercicio y estar en plenas condiciones de justificar cuando sea preciso, no solo la relación de los gastos, sino también de los ingresos. Es débil amparo de sus pretensiones fundar la reclamación en pretendidos reconocimientos implícitos de deuda a su favor por acuerdos comunitarios de aprobación de cuentas que el mismo demandante confeccionaba y presentaba, cuando en los sucesivos acuerdos que constan en el Libro de Actas no figuran ni tan siquiera especificadas y desglosadas tales cuentas, como seguidamente veremos. Si efectivamente su reclamación se funda, no solo en los honorarios que le son debidos, sino en que ha atendido gastos y cargos de la Comunidad con su peculio personal, que se han abonado gastos de luz y que se han producido cargos por devolución de recibos, evidentemente es una justificación más que exigible, no solo que presente facturas o documentación relativa a estos débitos de la Comunidad, sino que, sobre todo, justifique haber hecho pagos por cuenta de la misma. Como reconoció el propio Sr. Camilo y se reseña también por la testigo Doña Ruth, se utilizó una cuenta vinculada a la administración de fincas del actor para atender la gestión comunitaria, siendo sin embargo que había una cuenta propia de la Comunidad que no se utilizaba, lo que ya en sí mismo constituye una actuación, sin justificación acreditada, que no es especialmente compatible con una ordenada y transparente administración y que puede generar confusión, pues lo adecuado es que se utilice una cuenta de la Comunidad para los ingresos y gastos de la misma y no se confundan sus fondos con los que tenga el administrador de su titularidad (incluso de otras Comunidades si es que utiliza el mismo sistema). En acta de 22 de agosto de 2010 se hace referencia a la autorización para disponer de la cuenta corriente de la Comunidad en Caixa Terrassa, sin que conste que se prevea la utilización de una cuenta personal del administrador. En todo caso, para acreditar que efectivamente el administrador ha hecho frente a gastos de la Comunidad le bastaría haber aportado un extracto bancario completo de la cuenta donde se efectuaron las operaciones de la Comunidad, con reseña desglosada de los pagos efectuados a cargo de esa cuenta y de los ingresos por cuotas y derramas. También deberían aportarse las facturas o recibos que se dicen abonados por el demandante. Nada de ello se ha aportado por quien tenía la indudable carga de verificarlo y se comparte desde luego el razonamiento de la sentencia de instancia en el sentido de que no consta acreditada la asunción de gastos que se dice realizada.

Y respecto a que la deuda reclamada se arrastraba del 2012 y aprobando las cuentas del 2012 y aprobándose, según sostiene la parte actora, las cuentas del 2013, se reconoce el débito, incumbe analizar detenidamente los acuerdos de la Comunidad desde el inicio de la gestión del actor para concluir si de ello se deprende, como pretende el recurrente, un reconocimiento de deuda y hay un error en la valoración probatoria al no concluirlo. Desde luego no cabe caer en la confusión, que se trasluce a lo largo de la reclamación, entre el débito que mantenía la promotora PROMOCIONES RESIDENCIALES CASTELLMAR, S.L, con la Comunidad, al no hacer frente a sus obligaciones de pago, con un débito de la Comunidad frente a su administrador. Y siendo además que constan sucesivas actas en las que se hace referencia a la reclamación judicial del débito contra la promotora. Se desconoce el resultado de esa reclamación a que se alude en las actas.

Ya en la primera acta de Junta tras la constitución de la Comunidad, el 18 de julio de 2009, se da cuenta del débito de la promotora por 9 viviendas y 6 trasteros que entonces constaban de su titularidad. El débito aumentó según se constata en Junta de 13 de febrero de 2010 y se acuerda su reclamación judicial. Debe destacarse que en dicha acta consta en el primer punto del orden del día que el anterior administrador puso de manifiesto la mala situación de la Comunidad debido a la deuda elevada que mantenía PROMOCIONES CASTELL MAR, S.L y ello había provocado la derrama excepcional que se había girado a los propietarios para poder hacer abono a los pagos urgentes e ineludibles.

En acta de 22 de agosto de 2010 se nombra como nuevo administrador de la Comunidad al demandante y se hace referencia a la aprobación de la liquidación del anterior administrador, cerrada a fecha 28 de julio de 2010, que no se especifica.

El acta de 20 de febrero de 2011 hace referencia a la aprobación de las cuentas del año 2010, que no constan especificadas en el acuerdo, ni unidas al Libro de Actas. A pesar de que el Sr. Camilo pretendió en juicio sostener que ya en ese acta se reconoce un débito a su favor (tan solo seis meses en la gestión), en modo alguno es lo que se desprende de la literalidad del acta. Así en los folios 8 vuelto y 9 del Libro de Actas lo que se describe es el débito acumulado de PROMOCIONES RESIDENCIALES CASTELLMAR, S.L, por siete viviendas y cuatro trasteros que, además de la deuda que ya está reclamada, alcanza la suma de 3.881,11 euros y se acuerda facultar al Presidente o al administrador para otorgar poderes y reclamar judicialmente la deuda. En el desglose se incluye una deuda ya liquidada en 2010 más la provisión de fondos del primer trimestre de 2011 por cada finca. Se dice: ' El deute que hi ha a dia dŽavui, amb el nou administrador, es el següent, a banda del deute que ja esta reclamat'.No se desprende de la utilización de las comas que se haga referencia a que la deuda sea con el nuevo administrador, sino que la deuda corresponde a la promotora en el mandato del nuevo administrador, lo que desde luego no es lo mismo. No tiene ningún sentido que se manifieste reconocer un débito con el administrador, cuando la deuda la tiene un propietario con la Comunidad y cuando acto seguido se autoriza a su reclamación judicial.

El acta de 30 de julio de 2011 reseña que el administrador informa de la deuda que tiene la Comunidad es de 8.655,34 euros, precisando que la mayoría es deuda de la empresa promotora. Se hace referencia a que el abogado informa que la demanda interpuesta para la reclamación sigue su proceso y se añade que, respecto a las derramas que se giraron en su día por el anterior administrador para suplir la falta de pago de la promotora, se volverán a calcular, ya que en su día no se calcularon bien. No se precisa qué importe se exigió o recaudó, pero lo que es evidente es que se constata la realización de pagos de los propietarios para suplir la falta de contribución de la promotora, se desconoce en qué exacta magnitud. En este acta se corrobora la improcedencia de la pretensión de que sea exigible directamente por el Sr. Camilo, como finalmente pretende, la deuda que PROMOCIONES CASTELL MAR, S.L tenía con la Comunidad. Evidentemente, esta deuda no se generó solo en el mandato del Sr. Camilo, sino que tiene su origen en ejercicios anteriores y además se evidencia que los propietarios contribuyeron a suplir la falta de contribución de la promotora con derramas. Por otra parte, que el administrador informe de manera genérica, imprecisa y no desglosada que la Comunidad tiene una deuda de 8.655,34 euros, no significa que informe claramente que la deuda sea con el propio administrador y, sobre todo, no significa que la Comunidad muestre su conformidad con el pretendido débito a favor del actor.

En acta de 12 de mayo de 2012 hay una aprobación de las cuentas del 2011, que se indican conocidas por los propietarios por las liquidaciones que se les han enviado, aunque no constan los saldos de las cuentas, ni incorporadas éstas al Libro de Actas. Se hace referencia a un juicio ya señalado contra la promotora, manifestando su representante que es su intención pagar la deuda.

En acta de 6 de abril de 2013 efectivamente se aprueban las cuentas del 2012 que, sin embargo, no se reflejan en el acta de la reunión, ni siquiera en los saldos finales, ni se anexan al Libro, sino que se hace remisión a las liquidaciones remitidas a los propietarios. No consta que la aprobación de las cuentas de 2012 suponga la asunción por las Comunidad de un débito concreto y determinado con el administrador. Así, respecto a ese ejercicio, aunque sí hay constancia varias veces a lo largo de las actuaciones de la relación de gastos que importaron la suma de 11.405,76 euros incluidos honorarios del administrador (folios 81 vuelto a 82 vuelto de los autos), no se reflejan claramente en la documental obrante en autos los ingresos de ese ejercicio, con lo que no puede concluirse que haya sido el administrador quien haya asumido en exclusiva y con su peculio personal todo o parte determinada de ese gasto. En el acta de 6 de abril de 2013 se hace también referencia a una liquidación del débito de los propietarios, mencionando que la deuda de la promotora ya asciende a 21.925,96 euros, aprobando derramas para cubrir parte del saldo deficitario que tiene la Comunidad y que soporta el administrador. Con esta aislada expresión del redactor del acta, ambigua y genérica, sin mención a la cuantía exacta del déficit que se asume 'en parte' por el administrador, no cabe considerar acreditado que fuera el Sr. Camilo quien cubriera la falta de contribución que ha venido manteniendo a lo largo de los años la promotora, no solo porque este débito tiene en parte su origen en una época en que el Sr. Camilo no asumía la administración, sino porque además consta contribución extraordinaria de los propietarios para cubrir esos gastos ya acordada con la anterior administración.

Comunicado el cese del administrador con efectos de 31 de diciembre de 2013 y asumida la nueva administración por la Sra. Ruth, en la reunión mantenida el 12 de enero de 2014 ya se señala que las cuentas presentadas por el anterior administrador no son claras, indicando que se va a proceder a la comprobación con el extracto bancario y documentación. Se hace referencia a que el seguro de la Comunidad no se ha pagado, indicándose por los propietarios que han pagado recibos que iban a proceder a su devolución.

En la asamblea de 16 de marzo de 2014 se hace constar que el Sr. Camilo reclama como saldo del ejercicio de 2013 a su favor 8.646,85 euros (794,32 euros menos de los finalmente reclamados). Se vuelve a indicar por la Comunidad que en ese documento no quedan claras las cuentas y se ha había requerido al Sr. Camilo mayor información. Se dispone también no aprobar las cuentas del ejercicio 2013. Además de la mención anterior a que no se había pagado el seguro de la Comunidad, se hace referencia a que consta un débito con la empresa de ascensores de 2.441,09 euros, pese a que el Presidente de la Comunidad comenta que en octubre de 2013 ascendía a 1.500 euros. También se menciona la realización de pagos durante el 2013, sin que se haya especificado por qué concepto. Se indica que el anterior administrador deberá dar cuenta de la deuda por cuotas pendiente de 2013 y se hace nueva mención a las derramas pagadas para cubrir el débito de la promotora que serán devueltas cuando se solucione la situación económica de la Comunidad.

En la reunión de 1 de junio de 2014 se ponen de manifiesto una serie de errores en las cuentas (hasta siete) y se decide no aprobar las cuentas de 2013. En lo relativo al punto del orden del día relativo al reconocimiento de la deuda contraída con el administrador Camilo, se reseña: ' Al no estar las cuentas debidamente justificadas, no podemos reconocer esta deuda'.Todos los propietarios están de acuerdo en no pagar la deuda si las cuentas no están claras. Se acuerda que un abogado lleve la negociación con el Sr. Camilo ante la falta de entendimiento. Se reconoce el débito con la empresa de ascensores de 2.441,09 euros, lo que evidencia que el demandante estuvo lejos de asumir con sus propios fondos todas las deudas de la Comunidad, (en la asamblea anterior se dejó constancia de que no se pagaba tampoco el seguro de la Comunidad y en el acta de 1 de junio de 2014 se hace constar por la nueva administradora que la Comunidad ha estado sin seguro por mala gestión del anterior administrador). En el punto 5 del orden del día se reseña: 'La deuda con Fincas Gil Simó queda pendiente de aprobar las cuentas de 2013 y de la negociación entre abogados'.

En acta de 19 de octubre de 2014 consta que, tras las correspondientes respuestas a los errores que se habían detectado, se acuerda aprobar los gastos de 2013. Evidentemente la aprobación solo de los gastos de 2013, no supone la aprobación de todas las cuentas de ese ejercicio, lo que es muy diferente, ni el reconocimiento de un débito alguno a favor del administrador. Se reseña que, según la liquidación que presenta el propio Sr. Camilo en fecha 18 de septiembre de 2014, se le debe la suma de 9.786,02 euros. Se trata de la pretensión unilateral del actor no aprobada en Junta. El examen de esta liquidación permite comprobar que los gastos de 2013 ascendieron a 8.492,70 euros, las provisiones de fondos a 6.645 euros y las derramas a 2.831,84 euros. Por tanto como resultado neto solo de ese ejercicio se cubrieron los gastos de la Comunidad con un exceso a favor de la misma de 984,14 euros. Sin embargo, el administrador pretende en esa liquidación haber asumido un débito de la Comunidad procedente de ejercicios anteriores de 10.770,16 euros (11.152,91 euros menos 382,75 euros pagados). Desde luego tal liquidación no está debidamente justificada en autos. Esto es, no consta acreditado que, como consecuencia de la falta de abono principalmente de la promotora, el administrador hubiera dejado de cobrar honorarios y asumido gastos de la Comunidad en la suma de 10.770,16 euros. Como hemos dicho más arriba, que la promotora tenga un débito con la Comunidad que se comenzó a generar antes de que el Sr. Camilo comenzase su gestión, no significa que ese saldo negativo haya sido asumido personalmente por el Sr. Camilo con sus propios fondos, siendo además que se ha sustraído al conocimiento judicial un documento tan trascendente como el extracto bancario completo donde deben figurar los ingresos efectivos y gastos devengados y pagados de la Comunidad. No puede conjeturarse que, como no constan reclamaciones de acreedores, ha sido el administrador quien ha asumido los gastos con sus propios fondos. Tampoco puede sostenerse que, porque haya una relación de gastos finalmente aprobada, estos se hayan efectivamente desembolsado con fondos del demandante. Y es que, además, no debe olvidarse que la Sra. Ruth, nueva administradora de la Comunidad, reseña que durante su mandato también hizo frente a gastos devengados en el ejercicio anterior y había facturas que no se habían pagado, al margen de que no se pagaba el seguro de la Comunidad y había un débito acumulado con la empresa de ascensores.

En el propio punto 3 del acta de la Junta de 19 de octubre de 2014 y en lo relativo al reconocimiento de la deuda contraída con el administrador, (que se denomine así el punto del orden del día no significa nada más que la referencia del asunto a tratar), se reseña que la Comunidad contrató los servicios de un abogado para negociar un documento de pago, documento que a la fecha de la reunión no había sido todavía entregado, estando a la espera que el abogado del Sr. Camilo lo entregase al abogado de la Comunidad y se añadía: ' Este documento debe ser aprobado por Junta'.Este extremo es capital, pues, como remarca con insistencia la testigo Sra. Ruth, la liquidación definitiva con el reconocimiento de un débito a favor del Sr. Camilo requería la aprobación de la Junta de Propietarios y esta aprobación no llegó a producirse. No le consta, en definitiva, a la testigo que llegase a cerrarse un acuerdo definitivo sobre una deuda con el Sr. Camilo.

Por tanto, es incierto que en la Junta de 19 de octubre de 2014 se aprobara la liquidación total del ejercicio 2013 que se compone, además de por los gastos, por el saldo procedente de ejercicios anteriores y por los ingresos del ejercicio. Solo consta la aprobación de los gastos de 2013, no de las cuentas y esta salvedad es, sin duda, importante.

Cierto es que, fechado al día siguiente 20 de octubre de 2014 consta un documento firmado por el Sr. Camilo y por el Presidente de la Comunidad incorporado al Libro de Actas. Pero ello no implica en modo alguno consentimiento de la Comunidad en la liquidación, máxime cuando, como consta en acta de la Junta de 19 de octubre de 2014, el documento de reconocimiento de deuda debía tener la aprobación de la Junta de Propietarios. Es de ver que, con una referencia inicial a un débito de la promotora de 22.699,35 euros (sigue sin acreditarse que fuera el administrador quien asumiera parte de ese débito y en qué exacta cuantía) y con la indicación de un saldo a favor del Presidente también firmante del documento de 1.183,16 euros, se parte de la suma que ya se había liquidado unilateralmente por el Sr. Camilo de 9.786,02 euros y que se incorporó al folio 20 vuelto del Libro de Actas, para restar 344,85 euros de una factura de Serrallería Soler que, al parecer, pagó el Presidente Sr. Leovigildo. Así resultan los 9.441,17 euros reclamados. Que llegase a redactarse un documento y este fuera en principio firmado por el Presidente de la Comunidad no significa que se reconozca deuda alguna, pues requería la aprobación del órgano soberano de la Comunidad.

En el mismo sentido, en el email remitido por la Sra. Ruth el 28 de octubre de 2014 se indica que en la asamblea de 19 de octubre de 2014 se aprobaron ' les despeses de lŽany 2013 de la nostra comunitat' (no las cuentas del 2013) y se refiere a que hay que firmar un documento adjunto y que el Presidente también firmará (documento 7 de la demanda). Caso de ser el anexado al Libro de Actas, cabe reseñar que la eficacia de la aceptación de la liquidación definitiva con un saldo a favor del administrador requería en todo caso de la aprobación de la Junta, como remarca la propia autora del email y se dice expresamente en acta de 19 de octubre de 2014. Ni la administradora de la Comunidad, ni de su Presidente, tenían facultades para liquidar definitivamente la deuda.

Y no puede mantenerse que hay contradicción con los propios actos en negar la deuda cuando lo que se dijo en Junta de 1 de junio de 2014 es que las cuentas no estaban claras, que todos los propietarios están de acuerdo en no pagar al Sr. Camilo mientras no estuviesen claras y que la deuda con Fincas Simó quedaba pendiente de aprobar las cuentas del 2013 y de la negociación de abogados. En Junta de 19 de octubre de 2014 se recoge la liquidación propuesta por el Sr. Camilo, que no aceptada, y se remite el reconocimiento de débito en concreto a la conclusión de un acuerdo por escrito que debe ser aprobado por la Junta. No se aprobaron las cuentas de 2013 en su conjunto, incluido el saldo acreedor a favor del administrador, sino solo los gastos y aunque llegó a concluirse y firmarse un documento, que por cierto sigue sin clarificar en modo alguno el supuesto crédito del Sr. Camilo, no llegó a aprobarse el reconocimiento de deuda en Junta.

Y evidencia palmaria de la falta de conformidad con la liquidación presentada por el Sr. Camilo es lo indicado en Junta de 8 de febrero de 2015 al folio 409 de los autos. Reseñó la administradora que desde el mes de noviembre no tiene noticias de las negociaciones con el Sr. Camilo. El Presidente indica haber encargado a una empresa externa la revisión de los ejercicios cerrados por el Sr. Camilo y de la revisión de las cuentas se extrae que desde 2010 existen irregularidades en los saldos, las cuentas no son claras, no se aportan extractos bancarios reales, hay diferencias sin justificar del cierre de un ejercicio a la apertura del siguiente. El Sr. Camilo no justifica sus honorarios, no hay liquidaciones anuales, ni presupuestos, ni previsiones de ningún tipo.

Las conversaciones mantenidas entre los Letrados de las partes que se adjuntaron a las actuaciones datan de enero de 2016, un año y tres meses después de la asamblea de octubre de 2014. Ninguna eficacia tienen en el supuesto reconocimiento de la deuda. Además de que el Letrado no asume la representación de la Comunidad, no parece especialmente informado de la posición más actualizada de la parte demandada a tenor de lo expuesto en una Junta anterior de 8 de febrero de 2015. De hecho, sin concretarse en absoluto en los emails el débito, se indica por el Letrado Sr. Sarret, en un correo de 18 de enero 2016, que ' mi representada estabadispuesta a iniciar los pagos'.Esa actitud se refiere a un tiempo pasado, que no se concreta. En todo caso no compareció a juicio el autor del mensaje para aclararlo. Finalmente reseña el Letrado el 25 de enero de 2016 que ha hablado con el representante de la Comunidad y requiere el desglose de la deuda y añadía: ' De momento no los veo muy receptivos'.Deducir de este intercambio de mensajes reconocimiento alguno de deuda concreta y determinada no es admisible.

Del examen de la documental que precede y del nuevo visionado de la vista del juicio y al margen del reconocimiento en la sentencia de instancia de la suma de 3.310 euros, que evidentemente no se discute al haber alcanzado firmeza, no puede considerarse que la parte recurrente haya acreditado que se le adeudan por la Comunidad otros 6.131,17 euros que reclama, ni que haya existido error en la valoración de la prueba, no siendo la negativa a pagar esa deuda incompatible con actos propios de la Comunidad, ni resultando reconocimiento alguno de tal débito que no haya sido apreciado erróneamente por la Juzgadora a quo. El recurso debe ser íntegramente desestimado.

CUARTO.- La íntegra desestimación del recurso de apelación comporta la imposición de costas de la alzada a la parte recurrente, de acuerdo con el art. 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA DECIDE DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE el recurso de apelación deducido por la representación de DON Camilo contra la sentencia dictada el 8 de enero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell en autos de juicio ordinario 682/2016 y, en su consecuencia, verificamos los siguientes pronunciamientos:

1) DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE la sentencia impugnada.

2) CONDENAMOS a la parte recurrente a las costas de la alzada.

3) Se decreta la pérdida del depósito constituido y dese al mismo su destino legal.

Modo de impugnación: recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos. El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días.

Conforme a la Disposición Adicional Segunda, apartado 1, del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19: 'Se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo'.

Firme esta resolución, devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma, a los efectos pertinentes.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistradosintegrantes de este Tribunal.