Sentencia Civil Nº 136/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 820/2006 de 17 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 820/06

JUICIO ORDINARIO Nº 1660/05

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MATARÓ

S E N T E N C I A N ú m. 136/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1660/05, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró, a instancia de Doña María Inés y Don Aurelio , representados por la Procurador Doña Montserrat Pallas García y asistida por la Letrado Doña Beatriz Niño Alfonso, contra Doña Montserrat , Don Narciso , Don Jesus Miguel y Doña Eva , representados por el Procurador Don Lluc Calvo Soler y asistidos por el Letrado Don Josep Ma Saurai Viñas; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de septiembre de 2006, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por don Aurelio y doña María Inés , representados por el Procurador doña Dolors Javier González, contra don Jesus Miguel , doña Eva , don Narciso y doña Montserrat , representados por el Procurador doña Pilar Martínez Rivero, debo condenar y condeno a los demandados don Jesus Miguel y doña Eva y don Narciso y doña Montserrat a reconocer el derecho de adquisición preferente de los actores sobre la vivienda objeto del presente procedimiento y, por tanto, a cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arras, declarándose la validez del mismo, y efectuándose a favor de los actores la correspondiente escritura de compraventa de la vivienda en cuestión. Y en consecuencia, debo declarar y declaro la nulidad de la compraventa efectuada por los Sres. Jesus Miguel a favor de su hijo don Narciso y doña Montserrat sobre el mismo inmueble, así como de la escritura pública e inscripción registral y, consecuentemente, de las inscripciones registrales posteriores. Todo ello, con expresa imposición a los demandados de las costas causadas en el procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia considera que el contrato de compraventa privado suscrito en abril de 2002 por los actores y los codemandados, Sres. Jesus Miguel , contempla unas arras confirmatorias, lo cual impedía que los vendedores pudieran ejercitar la facultad de desistimiento del mismo, y, habiendo procedido a vender la finca a los codemandados Sres. Jesus Miguel Montserrat , entiende que ha quedado acreditada la mala fe de los adquirentes, de forma que, a pesar de que éstos inscribieron su título en el Registro de la Propiedad, no gozan de la protección registral, y declara la nulidad de este último contrato y de la correspondiente inscripción, siendo válido y eficaz el suscrito por los actores, por lo que, estima la demanda en su petición principal con imposición de costas a los demandados.

Estos últimos se alzan frente a la sentencia dictada y reiteran, en síntesis, que el pacto de arras contenido en el contrato se refiere a arras penitenciales y no a arras confirmatorias, aunque el contenido de dicho pacto no se ajusta a los efectos previsto en el Código Civil; en segundo lugar, afirman la inexistencia de mala fe, sin que pueda deducirse la misma respecto de ninguna de las personas que intervinieron en la segunda compraventa, pues se limitaron a interpretar una cláusula entendiendo que podían actuar como lo hicieron. Por todo lo cual, solicitan la desestimación de la demanda, declarando la existencia de arras penitenciales y la inexistencia de mala fe.

La parte contraria se opone a las alegaciones efectuadas en el recurso y solicitan la confirmación de la sentencia impugnada, con imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- La parte apelante reproduce en esta alzada la cuestión debatida en la primera instancia, es decir, por una parte, el alcance del pacto cuarto del contrato suscrito, en cuanto a la posibilidad de desistimiento unilateral del mismo, y, en su caso, de las consecuencias que se derivarían para la otra parte, y, por otra, la existencia de mala fe por parte de los hijos de los vendedores a la hora de adquirir la vivienda litigiosa.

Recoge ya la sentencia recurrida la doctrina jurisprudencial mayoritaria sobre el concepto de arras, dándose por reproducida para evitar innecesarias repeticiones. Únicamente señalar que la STS de 24 de octubre de 2002 expone que "ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. B) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. C) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1254 , siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio, que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ...; pudiendo también ser posible, y así lo presume el artículo 1152, que la función que desempeña la cláusula penal sea liquidatoria, también llamada sustitutiva o compensatoria, sustituyendo a los daños y perjuicios que ocasiones la falta, caso en que el acreedor no necesita probar la existencia de esos daños, y tampoco su cuantía, facilitando el resarcimiento de daños y perjuicios.."

En el supuesto que nos ocupa, el pacto cuarto del contrato, aportado como documento nº 1 de la demanda, contempla tanto el hecho de que la parte compradora no formalice la escritura pública de compraventa en la fecha que es establezca, previéndose que en tal caso perderá la cantidad entregada en concepto de arras y se entenderá que renuncia a la compra de la finca, como el hecho de que sea la vendedora quien no comparezca a fin de formalizar la escritura, sin justa causa acreditada, lo cual se entenderá como desistimiento por incumplimiento de contrato y renuncia voluntaria a la venta de la finca, debiendo la parte vendedora devolver únicamente las cantidades entregadas a cuenta.

Por ello, no puede compartirse la calificación de la cantidad entregada a cuenta del precio por la parte compradora simplemente como arras confirmatorias, según se efectúa en la sentencia impugnada, ya que, el señalado pacto prevé de forma expresa la renuncia del comprador y el desistimiento del vendedor.

Así, del tenor de dicho pacto se desprende que permite a ambas partes apartarse del contrato. Respecto del comprador dice que si "incumpliese" se entenderá que "renuncia" y establece una consecuencia, que es la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Asimismo, en cuanto al incumplimiento de la vendedora, le permite desistir y "renunciar" a la venta, fijando también la consecuencia, que no es otra que la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Por ello, no puede compartirse la calificación que se efectúa en la sentencia impugnada de la cantidad entregada a cuenta del precio por la parte compradora, simplemente como arras confirmatorias.

Es cierto que esta última consecuencia es desequilibrada respecto de la prevista para la renuncia de los compradores, pero es más cierto que el artículo 1454 del Código Civil no se trata de una norma imperativa y permite el juego de la autonomía de la voluntad, y no forzosamente las partes han de pactar la devolución doblada, sino que no hay inconveniente en que se pudiera pactar devolver el triple, o, como en nuestro caso, nada, es decir, que las arras son dispositivas y las partes pueden regularlas como prefieran.

Lo anterior, que no queda desvirtuado por la declaración testifical de la Sra. Alejandra , administradora de la inmobiliaria donde se redactó el contrato, dada la claridad del pacto, lleva a la conclusión de que la pretensión principal ejercitada en la demanda no puede prosperar, y procede acoger la petición efectuada subsidiariamente, si bien sólo en parte, dado que el pacto cuarto del contrato suscrito determina de forma concreta las consecuencias del desistimiento por los vendedores, por lo que, éstos deben abonar a los actores el importe de 6.000 euros, que es la cantidad que en total entregaron a cuenta del precio, con independencia de que el segundo pago de 3.000 euros efectuado por los compradores quedara en poder de la empresa "Jordán i Solsona Associats, S.L.", pues el contrato establece con claridad que el precio concertado será satisfecho abonando los compradores en el acto 3.000 euros, antes del día 4 de mayo de 2002, 3.000 euros, y el resto a la firma de la escritura pública, habiendo efectuado los compradores los dos pagos a cuenta, siendo precisamente las cantidades entregadas a cuenta las que se obliga a devolver la parte vendedora en el caso de desistimiento unilateral.

TERCERO.- En consecuencia, el recurso debe prosperar y procede condenar a Don Jesus Miguel y Doña Eva a que abonen a los actores la cantidad de 6.000 euros entregada en su día a cuenta del total precio pactado para la compraventa, más los intereses legales de la cantidad de 3.000 euros desde el 20 de mayo de 2004, al haber consignado los vendedores la cantidad de 3.000 euros que fue rechazada por los compradores, y de la cantidad de 6.000 euros desde la presentación de la demanda hasta su completo pago, sin efectuar especial imposición de costas.

Sentado lo anterior, es innecesario entrar en la cuestión relativa a la buena o mala fe del hijo y la nuera de los vendedores al adquirir ellos la vivienda litigiosa conociendo la existencia del anterior contrato de arras suscrito con los actores, pues, al no estimarse la pretensión principal de la demanda, procede su absolución.

Ahora bien, las dudas de hecho y de derecho que concurren en este supuesto respecto del pacto cuarto del contrato, y las distintas interpretaciones doctrinales sobre las arras, justifican que no se efectúe especial imposición de las costas respecto de los codemandados absueltos.

Asimismo, la estimación parcial del recurso conlleva que tampoco se haga imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Montserrat , D. Narciso , D. Jesus Miguel y Dª Eva , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Mataró en los autos de Juicio Ordinario nº 1660/05 de fecha 1 de septiembre de 2006, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la petición subsidiaria ejercitada en la demanda, absolvemos a los demandados Don Narciso y Doña Montserrat de las peticiones formuladas contra ellos, y condenamos a los codemandados Don Jesus Miguel y Doña Eva a que abonen a los actores la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales en la forma antes señalada, es decir respecto de 3.000 euros desde el día 20 de mayo de 2004, y de 6.000 euros desde la interpelación judicial. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.