Sentencia CIVIL Nº 135/2021, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 642/2020 de 19 de Mayo de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN SEXTA

ALICANTE

NIG: 03063-42-1-2019-0000098

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000642/2020- JM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000060/2019

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE DENIA

Apelantes: Palmira, Jesús Luis,

CENTIVER 2014, S.L., PLANIFICACION SIGLO XXI, S.L., PROMOCIONES EDUCASAS 2000, S.L. y TALLER EDUPLAN,

S.L.

Procuradores: ESTEBAN GINER MOLTO y MARIA DEL MAR SALA BALLESTER

Letrados: CARLOS JAVIER SALAS GARCIA y DAVID CALLEJA GARCIA

Apelados:ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES

JAVIER OLIVER GARCIA, S.L.

Procurador: JUSTO JOSE CABRERA ROVIRA

Letrada: ROSA MONSERRAT GAUCHI

Rollo de apelación nº 000642/2020.-

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE DENIA.

Procedimiento Juicio Ordinario - 000060/2019.

S E N T E N C I A Nº 000135/2021

Iltmos. Srs.

Presidente: D. José María Rives Seva.

Magistrado: Dª. María Dolores López Garre.

Magistrado: Dª. Encarnación Caturla Juan.

En ALICANTE, a diecinueve de mayo de dos mil veintiuno

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 000642/2020, los autos de Juicio Ordinario - 000060/2019, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE DENIA, en virtud de recurso de apelación entablado por la parte demandada, Palmira y Jesús Luis, de CETINVER 2.014 S.L., PLANIFICACION SIGLO XXI, S.L., PROMOCIONES EDUCASAS 2000, S.L., representados por el Procurador de los tribunales, D. ESTEBAN GINER MOLTO y asistidos por el Letrado D. CARLOS JAVIER SALAS GARCIA y por la mercantil demandada apelante TALLER EDUPLAN, S.L., representada por la Procuradora de los tribunales, Dª. ESTEBAN MARIA DEL MAR SALA BALLESTER, y asistida dicha mercantil por el Letrado D. DAVID CALLEJA GARCIA, que han intervenido en esta alzada en su condición de recurrentes; y siendo parte apelada, los demandantes ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER OLIVER GARCIA, S.L., representados por el Procurador de los tribunales, D. JUSTO JOSE CABRERA ROVIRA, y defendidos por la Letrada Dª. ROSA MONSERRAT GAUCHI.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE DENIA y en los autos de Juicio Ordinario - 000060/2019 en fecha 8 de junio de 2020 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO.- 1º.- Estimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Justo José Cabrera Rovira, en nombre y representación de ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER OLIVER GARCIA, S.L, contra Dª Palmira, D. Jesús Luis, CENTIVER 2014, S.L., PLANIFICACION SIGLO XXI, S.L., y PROMOCIONES EDUCASAS 2000, S.L.y TALLER EDUPLAN, S.L., y, en consecuencia, declaro la resolución del contrato de fecha 21 de septiembre de 2017 suscrito entre las partes, y condeno solidariamente a la parte demandada a pagar a ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER OLIVER GARCIA, S.L, la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL CIEN EUROS (133.100 euros), mas los intereses en los términos fijados en el fundamento jurídico séptimo de esta resolución. Se imponen las costas procesales a la parte demandada.

2.- Desestimo la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mar Sala Ballester, en nombre y representación de TALLER EDUPLAN S.L., contra ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER OLIVER GARCIA, S.L., absolviendo a la misma de todos los pedimentos deducidos contra ella. Se imponen las costas procesales a la demandante reconvencional'.

Segundo.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por las representaciones de Palmira, Jesús Luis, de CETINVER 2.014 S.L., PLANIFICACION SIGLO XXI, S.L., PROMOCIONES EDUCASAS 2000, S.L.; y TALLER EDUPLAN, S.L., siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la representación procesal de ORANGE VILLAS, S.L. y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER OLIVER GARCIA, S.L., por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 000642/2020.

Tercero.-En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 13 de mayo de 2021, y habiendo sido Ponente la Iltma. Sra. ENCARNACIÓN CATURLA JUAN.

Fundamentos

Primero.-Frente a la sentencia de instancia que estima la acción resolutoria del contrato de compraventa y del contrato de ejecución de obra en el incurso, planteado por la parte demandante compradora y condena a los demandados a estar y pasar por tal declaración, y a los vendedores a devolver dobladas las arras, desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil contratista; se alzan en apelación por un lado la parte vendedora y por otro la referida contratista. Recursos a los que se opone la parte actora, interesando en definitiva la confirmación de la sentencia dictada.

Segundo.-Recurso de apelación de la parte vendedora, se interesa con carácter principal se declare la inexistencia de incumplimiento alguno por su parte y la improcedencia de la resolución del contrato de fecha 21 de septiembre de 2017 y de la reclamación del doble del importe de las arras entregadas por la parte actora, absolviendo a los demandados de las pretensiones deducidas de contrario; y subsidiariamente se estime parcialmente el recurso y se les condene únicamente a la devolución del importe de las arras penitenciales que fueron entregadas en su día por la parte compradora en aplicación de lo dispuesto en la estipulación 7.2 del contrato.

Funda la parte apelante su pretensión principalen la inexistencia de incumplimiento alguno por su parte de las obligaciones pactadas en el contrato, alegando que la sentencia dictada no es ajustada a derecho, se encuentra insuficientemente fundada y motivada, siendo dictada con evidente error en la apreciación de la prueba practicada.

Por lo que respecta a la falta de motivación de la sentencia que se recurre, no comparte la Sala en absoluto las referidas consideraciones. Ha reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la motivación de las sentencias, exigencia formal impuesta tanto por la normativa citada de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como por el artículo 120.3 de la Constitución Española, conlleva el deber de expresar las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, a fin conocer el conocer el fundamento jurídico de la decisión y de permitir el control y revisión jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos procedentes, pero ello no autoriza exigir una referencia exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide. ( STC de 24 de octubre de 1991 y de 2 junio de 1998, entre otras muchas; y STS de 12 de junio de 1998, 9 de diciembre de 2005, 5 de octubre de 2006, 19 de diciembre de 2008 y 2 de octubre de 2009, entre otras). Y en el presente caso, la sentencia apelada analiza de una manera amplia los hechos sometidos a discusión y la decisión adoptada viene suficientemente razonada y apoyada en unos criterios jurídicos claramente expuestos, lo que permite conocer cuál es la 'ratio decidendi' que ha determinado aquella, con independencia de que pueda o no discreparse de la misma tanto en lo relativo a su razonamiento jurídico como a la valoración de la prueba que en la misma se efectúa; que en definitiva es lo que constituye realmente el objeto de recurso.

En cuanto al alegado error en la valoración de la prueba al respecto de los incumplimientos que se le imputan, analizada nuevamente la prueba practicada, al entender de la Sala si bien alguno de estos incumplimientos realmente no son tales, no se puede decir lo mismo de todos ellos, lo que determina que sea necesario especificar cada uno de ellos.

La Estipulación Segunda del contrato de compraventa y ejecución de obra suscrito por los litigantes con fecha 21 de septiembre de 2017, es la relativa a las Condiciones de la entrega del objeto del contrato de compraventa. Entre estas condiciones la parte demandante alegaba el incumplimiento de los apartados a), c) y d) de la misma, en diversos aspectos, que la sentencia de instancia también considera incumplidos.

1º Por lo que respecta al referido incumplimiento del apartado a), en el mismo se dispone que'La finca se entregará libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes y al corriente en el pago de impuestos y todo tipo de gastos.'

Entiende la sentencia de instancia que efectivamente se ha incumplido, por cuanto que la finca se encuentra gravada con dos servidumbres de paso, como resulta de la descripción registral de la misma y no ha acreditado la parte demandada haber eliminado tal gravamen, por lo que entiende que no se cumple dicha condición.

La Sala no comparte las conclusiones que al respecto alcanza la juzgadora de instancia, por cuanto que, si se analiza el Exponendo primero del referido contrato, se aprecia que consta claramente que en la descripción de la finca la misma aparece gravada con las dos citadas servidumbres de paso, lo que igualmente resulta de los planos adjuntos como anexo a dicho contrato; y en la Estipulación primera se hace constar expresamente que ' la parte compradora compra y adquiere .... Libre de cargas y gravámenes, así como de inquilinos y ocupantes, si bien con las servidumbres descritas en el Expositivo I anterior'. Por lo que la parte compradora desde la suscripción del contrato en cuestión conocía las citadas servidumbres y las asumió como tales. Así resulta también de la declaración testifical de la Sra. Catalina, asesora de los compradores en dicha compra, al señalar que los vendedores no estaban obligados a extinguir dichas servidumbres de paso, al contrario, se reconocían y permanecían.

Por lo que el alegado incumplimiento al respecto de las referidas servidumbres de paso no existió. Cuestión distinta es lo que luego se dirá al respecto de la evacuación de las aguas pluviales.

2º Por lo que respecta al referido incumplimiento del apartado c), en el mismo se dispone que ' Antes de la firma de la Escritura de compraventa la parte vendedora deberá solicitar y obtenerdel Ayuntamiento de Teulada, a su costa, la correspondiente licencia de parcelacióna fin de que la Finca pueda ser dividida en dos parcelas independientes con una superficie de 1.412,35 metros cuadrados cada una de ellas, según consta en el plano que se acompaña al presente comodocumento nº 2.'

Por el Excmo. Ayuntamiento de Teulada, se dictó Resolución de fecha 6 de marzo de 2018, por la que en su Resuelvo 1º acuerda conceder la licencia de parcelación/segregación; sin embargo, en su resuelvo 2º hace constar que ' la licencia se otorga salvo el derecho de propiedad u sin perjuicio del de terceros ...en los extremos del transcrito informe técnico de fecha 1-3-18 y con las siguientes condiciones:

-Debe quedar actualizada a la fecha la descripción y linderos de las fincas resultantes según lo anterior para la debida constancia en el registro de la propiedad: constan en el proyecto técnico los datos de identificación catastral de las fincas colindantes, datos que actualizados, deben ser reflejados en la formalización de la escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. Deben ser actualizados todos los propietarios colindantes, de acuerdo con la información del catastro.

-Aprobada e inscrita la parcelación/segregación en el Registro de la Propiedad, debe aportarse ésta al servicio catastral para su actualización, remitiendo asimismo copia al Ayuntamiento convenientemente sellada por el Registro, con la identificación de las nuevas propiedades, para su constancia en el expediente.'

Es cierto que, en principio, se podría pensar a la vista del referido documento que la licencia de parcelación y segregación estaba concedida y por tanto cumplida la obligación asumida en el contrato; pues del mismo no resulta que los demandados vendedores asumiesen la obligación de escriturar en el Registro la referida parcelación-segregación, por lo que la segunda de las condiciones no afectaría a las obligaciones derivadas del contrato de compraventa. Sin embargo, a la vista del resuelvo segundo, se evidencia que dicho otorgamiento de la licencia se encuentra claramente condicionado a la actualización de los linderos y colindantes a los efectos de que se pudiese inscribir en el Registro dicha segregación; resultando taxativa la condición ' Deben ser actualizados'.

Consideramos que tal condición/obligación recaía directamente sobre el solicitante de la licencia a los efectos de que la misma tuviese plena efectividad tanto frente a la Entidad autorizante como frente a los compradores; y no constando se hubiese cumplido por la parte demandada dicha condición, no se puede considerar cumplida la referida estipulación 2º c) del contrato de compraventa.

3º Por lo que respecta al referido incumplimiento del apartado d), en el mismo se dispone que ' También antes de la firma de la Escritura de Compraventa deberán estar ejecutadas, terminadas y recibidaspor el Ayuntamiento de Teulada las obras de urbanización del frente de fachada de la Finca, con el propósito de dotarla de los servicios de suministro expresamente previstos en el proyecto de urbanización de la CALLE000 nº NUM000, a saber: agua, luz, (con inclusión del soterramiento del cableque actualmente atraviesa la parcela), y telefonía. En lo sucesivo las 'Obras de Urbanización). Dicho proyectofue presentado ante elAyuntamiento de Teulada en fecha 8 de julio de 2011, con el número 6.347 del Registro General de Entrada, estando el mismo todavía vigente. El expresado proyecto tiene por finalidad dotar de la condición de solar a las dos parcelasresultantes de la parcelación indicada en el apartado c) anterior.'

Tampoco comparte la Sala las conclusiones que alcanza la parte apelante al respecto del alegado cumplimiento de tal estipulación, pues no hay que olvidar que como resulta de la misma, así como de la estipulación cuarta del contrato de compraventa, dichas obras de urbanización deberán ser ejecutadas con arreglo al proyecto presentado en el Ayuntamiento; y es evidente por haber sido reconocido que las obras de evacuación de las aguas pluviales no se ejecutaron conforme al citado proyecto. Es cierto que ello fue debido a motivos impuestos por los técnicos de la Entidad Local, pero como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, a la vista del contenido del contrato y sobre todo atendiendo a las consecuencias que sobre las parcelas resultantes iba a tener esa modificación del proyecto, tanto los vendedores como la contratista debieron ponerlo en conocimiento de la parte vendedora y recabar su autorización, lo que no ha quedado acreditado que hiciesen. Resulta de la declaración testifical de la Sra. Catalina, que tuvieron conocimiento del cambio en cuanto a la evacuación de las aguas pluviales al serles remitida la documentación para procede a la escritura de compraventa, poniendo de relieve sin ningún genero de duda en su declaración, que en ningún momento estuvieron de acuerdo con dicha cuestión, ni siquiera eran conscientes de que se había construido un pozo de filtración en la parcela, de lo que tuvieron conocimiento el día en que se iba a escriturar.

Pero es más, consta acreditado que a la fecha fijada para la escrituración de la compraventa (8 de junio de 2018), si bien ya se había obtenido autorización de la Confederación Hidrográfica del Júcar para que la evacuación referida recayese en su parcela (Resolución de 28 de marzo de 2018), en ese momento dicha autorización estaba condicionada a la constitución de una servidumbre de 5 metros de anchura a lo largo del margen para uso público (condición tercera), especificándose en la undécima que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones comportaría la inmediata revocación de la autorización. Lo que hubiese supuesto la constitución de una nueva servidumbre respecto de la finca, sin la conformidad del comprador y con incumplimiento de lo dispuesto en el apartado a) de la estipulación segunda.

El que la Confederación Hidrográfica del Júcar, haya puesto de relieve con posterioridad (19 de julio de 2018) que en este caso en cuestión a la finca no le afectaría la citada servidumbre, constituye un hecho posterior al momento en que se tuvo que consumar el contrato de compraventa a instancia de los vendedores alegando el íntegro cumplimiento de sus obligaciones, y en aquel momento no aparecía cumplida la obligación pactada como hemos dicho; sin que las manifestaciones verbales que hubiese podido hacer al respecto de dicha cuestión la parte vendedora, podían llevar al comprador a la seguridad de que la finca que iba a adquirir no estuviese gravada con la citada servidumbre.

Tampoco se puede tener por cumplido a la fecha señalada para la escrituración, al respecto de las obras de urbanización, el requisito de que en el ámbito de actuación no existan líneas aéreas, puesto que como resulta del informe pericial aportado a instancias de la parte compradora, elaborado por D. Porfirio y ratificado en el acto de juicio, en las visitas por él realizadas a la finca, el cableado aéreo de telefonía aún existía y no se había procedido a su soterramiento por los tubos que se encontraban preparados en la calzada; sin que al tiempo de otorgamiento de la escritura la parte vendedora justificase el motivo de dicho incumplimiento; siendo la certificación de telefónica (12 de noviembre de 2018) de fecha muy posterior a los hechos, desconociéndose cuando los vecinos interesaron también el soterramiento, a los efectos de eximir a la parte vendedora del referido requisito.

Y por último en cuanto al derribo de las construcciones existentes en las parcelas, la Resolución nº 559 de fecha 6 de marzo de 2018 del Ayuntamiento, recoge el informe del técnico municipal, en el que se indica que a los efectos del cumplimiento de la legalidad urbanística, el solicitante de la licencia deberá justificar b) 'que el edificio principal preexistente ha sido totalmente demolido, y que en su caso, los edificios auxiliares preexistentes (piscina y garaje) no queden fuera de ordenación, con la nueva división de propiedad, o proceder también a su demolición'. Posteriormente se tiene por subsanado dicho requisito a la vista del Anexo III del proyecto presentado en el que figura la licencia de derribo y el acta de demolición de la vivienda, piscina y garaje que existían; lo cierto es que como resulta del informe pericial acompañado a la demanda como doc. nº 9, ratificado por su autor D. Porfirio y se aprecian de las fotografías obrantes al mismo, aún existen elementos constructivos pendientes de demoler (parte del vaso de la piscina, parte de la terraza perimetral, algunas zonas pavimentadas y una caseta de gas o instalaciones), y concretamente queda por demoler un cuerpo exento de garaje que no cumple la distancia a lindes, lo que lo sitúa fuera de ordenación, no cumpliendo con los requisitos exigidos por el Ayuntamiento en la licencia de parcelación. Siendo la escritura de declaración del derribo, como pone de relieve la juzgadora de instancia una mera acta de manifestaciones de D. Simón, actuando en nombre y representación de los vendedores.

Es cierto que por el Excmo. Ayuntamiento se levantó con fecha 18 de mayo de 2018 Acta de Recepción de las obras de urbanización de la finca, sin embargo en la misma se contiene el informe del Ingeniero técnico emitido el día anterior, en el que observa una serie de defectos a subsanar antes de la devolución del aval, entre ellas y las más importantes a los efectos del pretendido cumplimiento del proyecto de urbanización objeto del contrato e indisolublemente vinculado con la compraventa, no constar el cumplimiento de las condiciones establecidas por la resolución de autorización para las obras de vertido de las aguas pluviales emitido por la Confederación Hidrográfica del Júcar o el soterramiento de la línea telefónica. Aval que a fecha 17 de diciembre de 2019 todavía no había sido devuelto, al no constar cumplida la condición exigida el informe del Ingeniero Técnico Municipal de fecha 13 de junio de 2019 y en el acta de recepción consistente en cumplimiento de las condiciones de la Autorización del vertido de aguas pluviales, no constando que se haya registrado el Acta Notarial de Manifestaciones otorgada por el nuevo propietario de la finca.

Por tanto, el hecho de que se hubiese emitido por el Ayuntamiento acta de recepción de obras determinaba que efectivamente las ejecutadas habían sido recepcionadas, pero no suponía que las mismas hubiesen terminado o finalizado como resulta de su propio contenido de lo actuado. Por lo que tampoco podemos tener por cumplido dicho condicionamiento a la fecha fijada para la escrituración. Como puso de relieve el perito Sr. Porfirio, el aval se devuelve cuando se cumplen todos los requisitos y está todo correctamente ejecutado.

No hay que olvidar que la estipulación Quinta del contrato recoge en su punto primero que ' En el momento en que se hayan cumplido todas las condiciones especificadas en los apartados b), c) y d) de la Estipulación segunda anterior, se procederá al otorgamiento de la correspondiente Escritura de Compraventa de la Finca ante cualquiera de los notarios de Teulada, en las condiciones referidas en el apartado a) de la referida Estipulación. A tal efecto, la Parte Vendedora deberá notificar a la Parte Compradora, con una antelación de, al menos, diez días naturales, la fecha y hora y nombre y domicilio de la notaría designada para la firma de la escritura.'

Y como se ha dicho, al tiempo fijado por la Parte Vendedora para el otorgamiento de la escritura de compraventa (8 de junio de 2018), no estaban cumplidos los condicionamientos de los apartados c) y d) en relación con el apartado a) de los mismos.

En segundo lugar, alega el apelante error en la valoración de la prueba respecto de la nula intención de la parte actora de adquirir la finca objeto del contrato de compraventa. Entendemos que tampoco este motivo de recurso puede merecer favorable acogida, el propio contrato prevé la posibilidad de cesión (Estipulación quinta. 3º), por lo que el hecho de que la compradora, hubiese considerado la posibilidad de ceder a un tercero, días antes de la firma de la escritura, lo que fue debidamente comunicado a los vendedores, que prestaron su consentimiento a dicha posibilidad, no justifica el incumplimiento anteriormente referido. Ni constituye incumplimiento imputable a la compradora que, en la fecha de la escrituración, no acudiese a la Notaria provista de los medios de pago pertinentes, en la medida en que como se ha dicho se había acordado en principio la cesión con subrogación en el contrato y el tercero portaba los correspondientes cheques, como resulta de la testifical de la Sra. Catalina y del Sr. Jesús María (representante en dicho acto del nuevo comprador). Siendo lo que motivó que el tercero se retirase de la compra, precisamente las condiciones a las que estaba sometida dicha compra y la existencia de dudas técnicas en cuanto a su cumplimiento con repercusión económica, así lo declaró el Sr. Jesús María, que indicó que no se materializó pese haber mucho interés porque no se había ejecutado la licencia de segregación con la repercusión que eso conllevaba y porque había una servidumbre futura de evacuación de aguas pluviales a constituir y que Simón dijo que tenía que efectuar una consulta a la Confederación y que en ese momento no estaba clara dicha cuestión. Lo que determinó que ese mismo día se acudiese al perito Sr. Porfirio, con despacho justo encima de la Notaria, quien a la vista de la documentación aportada entendió que no estaban cumplidos todos los condicionamientos. Todo ello provocó que el tercero se retirase de la compra y que los compradores otorgasen ese mismo día acta de manifestaciones en la Notaria, señalando que no se habían podido firmar la escritura puesto que las condiciones del contrato privado no se habían cumplido.

Sin que el hecho de que previamente no hubiesen comunicado a la vendedora tales incumplimientos, desvirtúe la existencia de los mismos, algunos de ellos constatados el mismo día en cuanto a su alcance. Así como también carece de virtualidad a los efectos pretendidos el hecho de que se hubiese ofrecido la posibilidad por parte de la vendedora al tercero de segregar tres parcelas, pues no fue esta la razón de que no llegase a bien fin la compra, como resulta de la declaración del testigo Sr. Jesús María; declaración no desvirtuada por la declaración del testigo Sr. Alvaro (del mismo despacho profesional que los letrados de la parte demandada), ni del Sr. Artemio, al manifestar éste que ello lo sabe por referencia. Ni tampoco el hecho de que posteriormente (julio de 2018) se vendiese la finca a un tercero sin que este nada objetase, pues se desconoce si la referida compra estuvo sujeta a alguna condición.

Pese a lo expuesto, alega la parte apelante que dado el contenido del burofax remitido por la Sra. Catalina con fecha 12 de junio en el que daba por resulto el contrato y reclamaba la devolución del importe entregado en concepto de arras, ello constituye un desistimiento del contrato por parte de la compradora. Sin embargo, atendida la declaración de la Sra. Catalina no era el desistimiento la finalidad de dicho burofax, sino alcanzar un acuerdo a fin de evitar la vía judicial; siendo la negativa de la parte vendedora, pese a los incumplimientos existentes, lo que motivó las comunicaciones posteriores y la presente demanda. Por lo que tampoco este motivo de recurso puede ser acogido.

Se alega por la parte apelante por último la vulneración del criterio del Tribunal Supremo en cuanto a la incompatibilidad entre los arts. 1124 y 1454 del CC, entendiendo que no resulta de aplicación al presente caso el art. 1124 del CC. Y la vulneración del criterio del TS respecto de los requisitos necesarios para ejercitar la acción de resolución por incumplimiento, con indemnización de daños y perjuicios, por cuanto entiende que ni existe incumplimiento ni en el caso de existir este pueda ser calificado de grave, además de no acreditarse el daño y perjuicio sufrido.

Es cierto que la sentencia de instancia hace referencia al citado art. 1124 del CC, sin embargo, funda la estimación de la demanda en el contenido de laestipulación séptima del contrato, al concretar que ésta 'contiene la condición resolutoria y la cláusula penal, que se insertó en el referido contrato en virtud de la autonomía de la voluntad que informa el derecho de la contratación, conforme al artículo 1255 del CC, con una doble función punitiva y liquidatoria, según autoriza el artículo 1152, para garantizar el cumplimiento de la obligación principal.'Y ello en consonancia con lo dispuesto en el art. 1.445 del Código Civil.

Por lo que tampoco estos motivos de recurso pueden ser estimados.

Por lo que respecta a la pretensión de carácter subsidiario, consistente en que se les condene únicamente a la devolución del importe de las arras penitenciales que fueron entregadas en su día por la parte compradora en aplicación de lo dispuesto en la estipulación 7.2 del contrato, alegación también planteada al contestar a la demanda.

Dispone la citada estipulación que 'Las arras pactadas no se aplicarán si el incumplimiento de la Parte Vendedora o de la Parte contratista se debe a problemas urbanísticos, infracciones o afección por ampliación de viales. En este caso y siempre que sea posible, el Vendedor y el Contratista están obligados a corregir y subsanar dichas cargas antes de la compraventa. En caso de imposibilidad en dicha subsanación, el Comprador podrá elegir continuar con la compraventa de la propiedad aceptándola tal y como está o cancelar la misma, con la obligación del devolver el Vendedor la cantidad total recibida hasta la fecha'.

Al entender de la Sala, no resulta de aplicación la referida estipulación, en la medida en que los incumplimientos señalados si eran susceptibles de haber sido subsanados, lo que no hizo la parte Vendedora que se limitó a proceder a la venta del inmueble a un tercero (19 de julio de 2018), pese a estar pactado en el contrato la prórroga para el cumplimiento del mismo, al menos hasta finales de agosto de 2018.

La desestimación del recurso de apelación planteado determina la imposición de las costas de la alzada a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC.

Tercero.-Recurso de apelación de la mercantil contratista Taller Eduplan S.L., se interesa: 1º se declare la inexistencia de incumplimiento alguno por su parte y la improcedencia de la resolución del contrato de fecha 21 de septiembre de 2017, absolviéndola de las pretensiones deducidas de contrario. 2º se estime íntegramente la reconvención planteada, se exija a la contraparte el cumplimiento del contrato privado de ejecución de obra y de proyecto de parcelación y la obligación de pago de del precio contenido en su estipulación 4.3 (75.315 €), mas los intereses moratorios y procesales devengados. 2º Subsidiariamente declare que el incumplimiento es leve o de entidad no suficiente para justificar la resolución del contrato, condenando a la contraparte al cumplimiento del contrato, con reducción del precio pactado. Recurso que funda en el error en que incurre el juzgador de instancia en la valoración de la prueba practicada.

Por lo que respecta a la inexistencia de los incumplimientos y vulneración de la jurisprudencia al respecto del art. 1124 del CC, se reproducen en el recurso los mismos argumentos y alegaciones vertidas por la parte vendedora en el recurso planteado por la misma y analizado previamente; por tanto, por razones de economía procesal, nos remitimos a lo ya manifestado en el anterior fundamento jurídico, por lo que este motivo de recurso no puede merecer favorable acogida.

En cuanto a la alegada vulneración de los arts. 1089, 1091, 1124, 1254, 1255, 1258 y 1278 del CC así como del criterio del TS al respecto de la 'exceptio non rite adimpleti contractus'. Al entender de la Sala tampoco este motivo de recurso puede merecer favorable acogida, en la medida en que el incumplimiento de las condiciones pactadas tanto en el encargo del proyecto de parcelación, como en el encargo del proyecto de urbanización tuvieron por efecto frustrar el contrato de compraventa al que estaba indisolublemente unido, como se ha tenido ocasión de señalar en el fundamento jurídico anterior; por lo que dichos incumplimientos en ningún caso suponen un contrato defectuosamente cumplido 'exceptio non rite adimpleti contractus', sino un contrato incumplido 'exceptio non adimpleti contractus', al hacer impropia la prestación para su destino en el momento del requerimiento para escriturar. Además de que no se hizo en ningún momento entrega a la contraparte de lo ejecutado, que quedó en beneficio del nuevo comprador.

Por lo que procede desestimar el recurso planteado.

Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398.1 de la LEC.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS:Que DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte vendedora (Dña. Palmira, D. Jesús Luis, Cetinver 2014 S.L., Planificación Siglo XXI S.L. y Promociones Educasas 2000 S.L.) y DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte contratista Taller Eduplan S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Denia, de fecha 8 de junio de 2020, DEBEMOS CONFIRMARdicha resolución, imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a cada una de las partes apelantes, en cuanto a sus respectivos recursos.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000.

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 0264, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.