Sentencia Civil Nº 133/2016, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 311/2015 de 29 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00133/2016
S E N T E N C I A Nº 133
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE: ARABELA GARCIA ESPINA
SOBRE: RECLAMACION DE CANTIDAD
LUGAR: BURGOS
FECHA: VEINTINUEVE DE MARZO DE DOS MIL DIECISEIS
En el Rollo de Apelación nº 311 de 2015, dimanante de Juicio nº 278/2014 , del Juzgado de Primera
Instancia de Salas de los Infantes, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha
15 de Junio de dos mil quince , siendo parte, demandante apelante DOÑA Salvadora , representada ante este
Tribunal por la Procuradora Doña Ana Marta Ruiz Navazo y defendida por el Letrado Don José Ignacio Ruiz
Navazo; y como parte demandada apelada DON Miguel y DOÑA Violeta , representados ante este Tribunal
por el Procurador Don Fernando Fierro López y defendidos por el Letrado Francisco González Blanco.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' DESESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por la representación procesal de DOÑA Salvadora contra don Miguel y doña Violeta , y en consecuencia se absuelve a los demandados de las pretensiones formulada en su contra. Con expresa imposición de costas procesales a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Salvadora , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO - En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 10 de Diciembre de 2015.

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Salvadora formuló demanda de juicio ordinario frente a Don Miguel y Doña Violeta reclamando el pago de 26.680,02 €, importe de facturas por reparación de instalaciones y servicios del Hostal arrendado y por la adquisición de equipamiento para el mantenimiento de la industria arrendada.

La Sentencia de Primera Instancia desestima la demanda por considerar que no ha quedado acreditado el incumplimiento por el arrendador de la obligación prevista en el art. 1554 nº 2 del Código Civil , por entender que si bien algunas reparaciones eran necesarias, no consta acreditado fueran comunicadas ni reclamada la necesidad de reparación al arrendador; y respecto de otras considera se trata de mejoras, respecto de las que no se ha ejercitado la acción del art. 1573 del Código Civil Formula recurso de apelación la parte actora, solicitando se revoque la Sentencia recurrida y se estime la demanda.



SEGUNDO.- La parte actora, en su recurso de apelación, insiste en su pretensión de condena de los arrendadores al pago de las reparaciones/ reposiciones que realizó la actora arrendataria, que fundamenta la obligación del arrendador prevista en el art. 1554 del Código Civil de acometer las obras y reparaciones o reposiciones necesarias atendiendo al uso pactado, y en la específica obligación impuesto en la cláusula Sexta del Contrato de arrendamiento en la que dice ' se refuerza la idea u obligación del arrendador de proceder a la reparación (saneamiento se dice en el contrato) por cualquier vicio o defecto oculto que tenga lugar durante la vigencia del contrato.' La parte actora apelante deja claro en su recurso el sentido que ha de darse a la cláusula Sexta, cuyo contenido la propia apelante afirma ' no es muy afortunado en su redacción' , y lo hace diciendo que ' no tiene otro sentido que establecer la obligación de reparación por defectos ocultos durante cualquier momento de la vigencia del contrato, el término no sujeto a plazo parece claro que se refiere a que le arrendador debe responder frente a la parte arrendataria de cualquier defecto que se presente durante la vigencia del contrato'.

Conforme sostiene la parte recurrente en virtud de la cláusula Sexta del propio contrato y en virtud de lo dispuesto en el art. 1554 del Código Civil el arrendador viene obligado a realizar las reparaciones o reposiciones necesarias para poder destinar la cosa al uso arrendado.

El artículo 1554 nº 2 del Código Civil dispone: ' El arrendador está obligado: 2º.-A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada'.

El alcance de la obligación señalada en el art. 1554 nº 2 del Código Civil es el de hacer las reparaciones necesarias, indispensables, para conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que se destinó, durante el arrendamiento.

Ahora bien, las obras de reparación no puede efectuarlas el arrendatario.

El artículo 1559 del Código Civil obliga al arrendatario a notificar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de hacer las reparaciones a que se refiere el artículo 1554 nº 2, (así SSTS del 20 de Junio de 1952 , 7 de Junio de 1988 y 22 de Junio de 2000 y 14 de Junio de 2001 ).

Conforme se estipula en el art. 1156 del Código Civil , en caso de incumplimiento por el arrendador de las obligaciones previstas en el art. 1554, entre otras la obligación por el arrendador de realizar las obras necesarias e imprescindibles para mantener el uso de la cosa arrendada, el arrendatario 'podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios o solo esto último, dejando el contrato subsistente'.

En el caso de autos, la parte arrendataria, partiendo del incumplimiento por la parte arrendadora de su obligación de realizar las reparaciones y/o reposiciones de determinados elementos de la industria de hostelería, una vez resuelto el contrato de arrendamiento a instancia del arrendador por el impago de rentas por la arrendataria, y por el concepto indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por el arrendador de la obligación de reparación prevista en el artículo 1554 nº 2 del Código Civil , reclama el coste de las reparaciones.

Teniendo en cuenta que la obligación del arrendador de reparación de la cosa arrendada para que puede servir a su destino, ( art. 1554 nº 2 del Código Civil ) es consecuencia del previo cumplimiento por el arrendatario de su obligación de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones, y teniendo en cuenta que la obligación del arrendador es la de reparar la cosa, no la de abonar las reparaciones que decida el arrendatario, careciendo el arrendatario del derecho a realizar el mismo las reparaciones de la cosa; solo en el caso de que reclamada oportunamente al arrendador el cumplimiento de esa obligación de reparar y en la hipótesis de que se hubiera negado el arrendador siendo la reparación urgente, cabría plantearse apreciar responsabilidad del arrendador. Solo en el supuesto de que el arrendador hubiera hecho caso omiso de la petición de reparaciones necesarias, cabría entender repercutible al arrendador el coste de reparación o en su caso sustitución realizadas por el arrendatario, cuando razones de urgencia justifiquen la realización de las mismas.



TERCERO.- En el caso de autos, la Sentencia recurrida considera que la sustitución de la cocina efectuada por la arrendataria en Noviembre de 2011 estaba justificada por tratarse de un elemento indispensable para que el Hostal- Restaurante pudiera seguir funcionando, así como que la cocina del establecimiento, a tenor de la declaración del legal representante de la mercantil Castilla Diez, que había reparado en varias ocasiones la cocina y que instaló la nueva comprada por la actora, estaba obsoleta, dada su antigüedad (extremo no negado por el arrendador), y que no podía ser reparada.

La Sentencia recurrida también considera acreditada la necesidad de las reparaciones del armario frigorífico, elemento igualmente imprescindibles para el funcionamiento de la industria arrendada, a tenor de las facturas y declaración del legal representante de Castilla Diez, que se hicieron las reparaciones imprescindibles, y cuando ya no se pudo reparar hubo que comprar otro.

La Sentencia recurrida igualmente considera necesario el cambio de colchones, por cuanto la testigo D. Cecilia , empleada que trabajo en el Hotel hasta Junio de 2010, declaró que los clientes se quejaban de los mismos.

La Sentencia de Primera Instancia, aunque considera reparaciones necesarias y urgentes las referidas a la cocina, armario frigorífico y cambio de colchones, rechaza la condena de los demandados al abono de su importe por considerar que no ha probado que la arrendataria comunicara al propietario la necesidad de las reposiciones ni que éste se negara a realizarlas.

La parte actora apelante impugna esta conclusión de la Sentencia recurrida, pues si bien reconoce que no se hizo al arrendador reclamación escrita, afirma se le reclamó verbalmente en muchas ocasiones, y a tal efecto señala que la actora Dª. Salvadora en el acto del juicio declaró que no solo advirtió de los fallos de la cocina, sino que le reclamó las facturas de reparación y le enseñó el informe de Castilla Diez, insistiendo en que era necesario el cambio de la misma. En relación al armario frigorífico se señala en el recurso que comunicó al dueño lo que el técnico le va indicando, que no tiene reparación y que hay que sustituirlo, e igualmente que comunicó la necesidad del cambio de colchones porque los clientes se quejaban; que el arrendador D.

Miguel frecuentaba el Hostal con bastante asiduidad y que charlaba con la actora Dª. Salvadora , al menos hasta que ésta dejó de pagar la renta; y que parece evidente que la arrendataria le comentó las deficiencias de los elementos del Hostal.

Es cierto que la actora declaró que había comunicado al actor los fallos de la cocina y frigorífico, y la necesidad de su sustitución, pero igualmente es cierto que el arrendador D. Miguel negó, con igual rotundidad que la actora, que nada se le comunicó en relación a la cocina, frigorífico y colchones, afirmando que lo único que se le comunica son los fallos del lavavajillas y que compró uno nuevo, y un problema de humedades que arregló.

Si bien, en un principio, parece lógico pensar, como afirma la arrendataria, que si comunicó al arrendador los fallos del lavavajillas y humedades, también comunicaría los fallos de la cocina y armario frigorífico y colchones.

Igual de lógico resultaría, ante la hipótesis de una falta de respuesta positiva, que la arrendataria dejara constancia de tal reclamación así como de su voluntad de proceder a compensar con las rentas futuras el precio de sustitución de esos elementos que afirma hizo la recurrente, máxime teniendo en cuenta que, como la actora afirma, desde que se le comunica por los técnicos la necesidad de sustituir la cocina, porque ya no cabe hacer más arreglos, transcurren muchos meses hasta que se adquiere la nueva cocina ( de Agosto de 2011 a Noviembre de 2011).

También transcurrió un periodo suficiente para poder dejar constancia de las reclamaciones al arrendador en relación al armario frigorífico y colchones.

Así consta una primera reparación el 21 de Junio de 2011, y el nuevo frigorífico no se adquiere hasta el 28 de Julio de 2011.

Los colchones se van adquiriendo por la actora de forma escalonada. Así, 12 en Marzo de 2011 (folio 67) y 2 en Julio de 2011.

Teniendo en cuenta, por un lado, que la obligación del arrendador no es asumir el coste de la reparación o reposición que el arrendatario haga en la cosa arrendada, sino la de realizar las reparaciones necesarias e indispensables que precise la cosa arrendada ( art. 1554 nº 2 CC ), previo cumplimiento por el arrendatario de su obligación de comunicar al arrendador la necesidad de las reparaciones ( art. 1559 CC ); y por otro que la parte arrendataria dispuso de tiempo más que suficiente para realizar no solo reclamaciones verbales, sino escritas ante la hipótesis de una falta de respuesta positiva del arrendador, antes de proceder a realizar las adquisiciones unilateralmente decididas por ella, no habiéndose aportado la más mínima prueba de la existencia de las reclamaciones orales afirmadas por ella y negadas por la parte arrendadora, no puede considerarse exista incumplimiento por el arrendador de la obligación prevista en el nº 2 del art. 1554 del Código Civil , que obligue al arrendador a asumir el coste de los desembolsos decididos unilateralmente por la arrendataria.



CUARTO.- Respecto de la ropa de cama la parte actora reconoce en su recurso que las sabanas y otras ropas de cama no era absolutamente imprescindible el cambio, por lo que su sustitución, así como la de menaje y vajilla, que la actora comenzó a adquirir escasamente a los tres meses del comienzo del contrato, teniendo en cuenta que su estado y condiciones eran apreciables a simple vista y ningún reparo consta se puso al firmar el contrato, donde se hizo constar Clausula Sexta, párrafo segundo: ...'la parte Arrendataria manifiesta haber comprobado y constatado el estado actual de la totalidad de los bienes arrendados, siendo éstos de su conformidad y aptos para el fin que se pretende' , y en el Exponen Segundo se recoge : 'Como Anexo 1 este Contrato, se refleja Relación- Inventario de todos estos utensilios, mobiliario y enseres en su actual situación y conservación' , figurando el Anexo a los folios 33 a 35; se ha de considerar que estos eran elementos eran aptos para el ejercicio de la industria arrendada.

La sustitución unilateral decidida por la actora, no puede sino calificarse de mejora útil y voluntaria, a las que resultaría de aplicación lo dispuesto en el art. 1573 del Código Civil que, dada la remisión que se hace en el precepto al derecho que se concede al usufructuario, supone que el arrendatario carece de derecho a indemnización, aunque puede retirar las mejoras que hubiere introducido si fuera posible hacerlo sin detrimento de los bienes (así SSTS de 29 de Diciembre de 1986 y 13 de Diciembre de 1993 ).



QUINTO.- Reparación de Electricidad.

Se reclama en la demanda el importe de la factura de 15 de Marzo de 2011 emitida por Calixto por importe de 1.253,63 € por el concepto 'Factura de instalación eléctrica en restaurante' obrante al folio 64.

En el acto del juicio D. Calixto , que realizó los trabajos de electricidad declaró que la actora le llamó porque se saltaban los automáticos, considerando el técnico que el sistema no estaba mal, que no era ni inadecuado ni defectuoso, sino que se conectaban en la misma línea más aparatos de los que se podía soportar, y que los trabajos por él efectuados eran una mejora.

Ni se ha acreditado se comunicara al arrendador la necesidad de intervención de un electricista, ni puede considerarse una reparación necesaria ni urgente, ni como una mejora.



SEXTO.- Alega la parte recurrente tanto en relación con la cocina, el frigorífico y las camas que, por razones de equidad y justicia, debería procederse a la estimación de la demanda porque, en caso contrario, se estaría produciendo un evidente enriquecimiento injusto en favor de los demandados. Afirma que se ha producido un enriquecimiento patrimonial en los demandados consecuente con un empobrecimiento de la actora que ha abonado el coste de la cocina, del armario frigorífico y de las camas, que están en el local arrendado en beneficio de la parte arrendadora demandada, que se está beneficiando del necesario cambio efectuado.

A tenor de la prueba obrante en las actuaciones (informes de Castilla Diez) se ha de considerar obedecía a razones de necesidad la sustitución de la cocina FAGOR (de más de 40 años, obsoleta, que no cumplía las normas de seguridad vigentes para la que ya no existían piezas de recambio, que permitieran reparar las deficiencias que presentaba), la cámara frigorífica COMERSA, con muchos años de funcionamiento, en mal estado con el circuito de frio obsoleto, que después de algunas reparaciones y sustituciones de piezas (ventilador del equipo de comprensión) definitivamente falló, así como los colchones, tal y como la Sentencia recurrida apreció.

Sin embargo no constando acreditado que el propietario se negara a la sustitución de dichos elementos de la industria arrendada, al no constar probado le fuera comunicado por el arrendatario ni las averías ni la necesidad de la sustitución ( art. 1559 CC ), los gastos reclamados no son indemnizables (en este sentido la STS de 19 de Junio de 2003 ).

Sin embargo la arrendataria podrá retirar las mejoras, tanto respecto de las sustituciones realizadas por razón de necesidad, como respecto de las útiles, de estricta mejora, no por razón de necesidad, (las restantes reclamadas), siempre que fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes, tal y como la parte arrendadora le reconoce al contestar el recurso de apelación, derecho que tiene su fundamento en el art. 1373 del Código Civil , evitador del enriquecimiento injusto.

SEPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la parte actora Doña Salvadora contra la Sentencia de fecha 15 de Junio de 2015 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Salas de los Infantes , imponiendo las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Se declara perdido el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCIA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.