Sentencia CIVIL Nº 120/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 651/2017 de 23 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0088243
Recurso de Apelación 651/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 904/2014
APELANTE Y DEMANDANTE-RECONVENIDO: FERRIS HILLS S.L.
PROCURADOR Dña. ANA RAYON CASTILLA
APELADO Y DEMANDADO-RECONVINIENTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000
NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D. FELIX DEL VALLE VIGON
SENTENCIA Nº 120/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR.PRESIDENTE :
D.FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a veintitrés de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Vigesimoquinta (CIVIL) de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, integrada por su
presidente, FRANCISCO MOYA HURTADO, y por los magistrados JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ y
ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO, HA VISTO, en grado de apelación y en segunda instancia, el proceso
declarativo, derivado de oposición a petición inicial de proceso monitorio y sustanciado por razón de la cuantía
por los trámites del juicio ordinario, procedente del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y nueve de
los de Madrid, en el que fue registrado bajo el número 904/2014 (Rollo de Sala número 651/2017), que versa
sobre reclamación de cantidad, y en el que son parte: como APELANTE y DEMANDANTE-RECONVENIDA,
la entidad mercantil «FERRIS HILLS, SL», defendida por la letrada doña Leire Beltrán Camino y representada,
ante los tribunales de primera y de segunda instancia, por la procuradora doña Ana Rayón Castilla; y
como APELADA y DEMANDADA-RECONVINIENTE, la «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO

NÚMERO NUM000 DE LA DIRECCION000 DE MADRID», defendida por el letrado don Jesús María
Redondo Lavin y representada, ante los órganos judiciales de primer grado y de alzada, por el procurador don
Félix del Valle Vigón. Y actuando como ponente el magistrado ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO, por quien,
previa la preceptiva y oportuna deliberación y votación, se expresa el parecer y la decisión de la Sala, procede
formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo:

Antecedentes

SE ACEPTAN los de la sentencia de primera instancia y,
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Treinta y nueve de Madrid dictó, en fecha diez de abril de dos mil diecisiete , en el proceso declarativo, derivado de oposición a petición inicial de proceso monitorio, tramitado como juicio ordinario con el número 904/2014, SENTENCIA DEFINITIVA que contiene el siguiente FALLO: «... DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ana Rayón Castilla, en nombre y representación de la entidad FERRIS HILLS, S.L. (antes WEARMOUTH INVESTMENTS, S.L.), así como ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA RECONVENCIÓN formulada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, que intervino en los autos representada por el Procurador D. Félix del Valle Vigón, y, en consecuencia, CONDENAR A LA ACTORA RECONVENIDA a que abone a la demandada reconviniente la cantidad de CUATRO MIL VEINTIDÓS CON VEINTISIETE EUROS (4 022,27 euros), con sus intereses legales desde la interpelación judicial; absolviendo a la demandada reconviniente de los pedimentos frente a ella deducidos.

Procede declarar las costas de oficio en razón de las serias dudas de hecho que el caso presentaba ...».



SEGUNDO.- La representación procesal de la entidad demandante-reconvenida, «FERRIS HILLS, SL» -sucesora procesal de la entidad «WEARMOUTH INVESTMENTS, SL»-, interpuso, en tiempo y forma legal, y previa consignación como depósito de la suma legalmente establecida de cincuenta euros, recurso de apelación, para ante esta Audiencia Provincial, contra la anterior sentencia, mediante escrito en el que solicita que, por la Sala correspondiente del tribunal de alzada, se dicte sentencia por la que se revoque la resolución recurrida y en su lugar se acojan los pronunciamientos reflejados en el escrito de recurso, con estimación íntegra de la demanda presentada por la recurrente y desestimación íntegra de la demanda reconvencional presentada por la parte contrario, con expresa condena en costas a la contraparte.



TERCERO.- La representación procesal de la demandada-reconviniente, «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO NÚMERO NUM000 DE LA DIRECCION000 DE MADRID», dentro del término legal conferido al efecto, formuló oposición al precedente recurso de apelación, interpuesto de adverso, por medio de escrito en el que solicita que, por la Sala del tribunal de segundo grado, se dicte sentencia desestimando el recurso.



CUARTO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, correspondió su conocimiento por turno de reparto a esta Sección, en la que se formó el correspondiente Rollo de Sala, y, una vez transcurrido el término legal de emplazamiento conferido a las partes, y comparecidas éstas ante este tribunal, se dispuso, por su Presidente, señalar, para el examen, deliberación, votación, decisión y fallo del meritado recurso, la audiencia del día veintiuno de marzo de dos mil dieciocho, en que tuvieron lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- El examen de las actuaciones -efectuado por la Sala en cumplimiento de la función revisora que le es propia- pone claramente de manifiesto que la resolución de las pretensiones que integran el objeto del proceso al que la presente alzada se contrae -respectivamente formuladas en la demanda inicial y en la demanda reconvencional- viene enmarcada por los siguientes antecedentes o presupuestos fácticos: 1.- La adquisición, por la entidad actora, de la vivienda sita en la plante 5.ª del edificio de la Comunidad de Propietarios demandada en fecha 29 de marzo de 2006.

2.- La existencia de una deuda, por parte del anterior propietario -vendedor- frente a la Comunidad de Propietarios del edificio, correspondiente a las cuotas mensuales de contribución a los gastos comunes comprendidas entre el 1 de enero de 2005 y el 29 de marzo de 2006, por un importe total de 10 906,98 euros.

3.- El pago efectuado por la entidad actora, en fecha 26 de junio de 2007, por imperativo de la afección real legalmente impuesta sobre la vivienda de su propiedad, por dicho importe de 10 906,98 euros.

4.- La imputación -parcial- de dicho pago, efectuada por el Administrador de la Comunidad demandada, al abono de las cuotas de contribución a los gastos comunes correspondientes al periodo comprendido entre diciembre de 2009 y mayo de 2010, por importe de 2862,73 euros; y al abono de otros gastos comunes que correspondían a la actora como propietaria de la vivienda de la planta 5.ª del edificio, por importe de 1159,54 euros.



SEGUNDO.- Partiendo de tales presupuestos o antecedentes fácticos, para la resolución de las cuestiones litigiosas, han de tenerse presentes los siguientes presupuestos legales y normativos: 1.- La obligación -personal- de cada uno de los propietarios de los elementos privativos del régimen de propiedad horizontal de abonar, conforme a lo prevenido por los artículos 6 ; 9.1.e ); 9.1 f ); 17.9 ; 17.11 ; 18.4 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , las cuotas o derramas -ordinarias o extraordinarias- fijadas por la Comunidad, a través del pertinente acuerdo válidamente adoptado por la Junta de Propietarios, concretando la obligación legal que les corresponde de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que resulten exigibles durante todo el periodo en que ostentaran la propiedad del correspondiente elemento privativo.

2.- La afección real -de garantía-, legalmente establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , que sujeta el correspondiente elemento privativo al pago de la cuotas imputables o correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a la anualidad inmediatamente anterior - ampliada a las tres anualidades inmediatamente anteriores por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el 28 de junio de 2013-. Esa afección real, de garantía, que constituye, en definitiva, un gravamen impuesto sobre el inmueble, vincula, al producirse la transmisión del elemento privativo, al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior y que, por ello mismo, no es su deuda personal.

3.- El derecho de subrogación que asiste al garante -obligado accesorio- que efectúa el pago de la obligación principal garantizada, frente al deudor principal. Derecho de subrogación que deriva, en los supuestos de garantías personales -aquellas que aseguran el cumplimiento de la obligación principal mediante el patrimonio de un tercero que asume personalmente frente al acreedor la obligación accesoria de garantía-, de lo expresamente establecido por el artículo 1839 del Código Civil ; y, en los supuestos de garantías reales - aquellas que aseguran la obligación principal confiriendo al acreedor un poder jurídico sobre una cosa concreta y determinada que queda afecta al cumplimiento de la obligación principal-, de lo establecido por el artículo 1210.3.º del Código Civil , como cabe inferir de la doctrina jurisprudencial recogida en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2009 .

4.- La existencia, entre un deudor y un acreedor, de varias deudas, vencidas y exigibles, de la misma especie y con carácter homogéneo, plantea la cuestión de determinar la obligación a la que se ha de aplicar la realización de un pago que objetivamente lo puede ser a cualquiera de ellas. Tal cuestión es la que la doctrina tradicional y el Código Civil conocen con el nombre de IMPUTACIÓN DE PAGOS. La imputación es una declaración de voluntad unilateral, de carácter recepticio, dirigida al acreedor -que no tiene auténtico carácter negocial-, por la que el deudor designa o señala, al tiempo de realizar el pago, la obligación a la que el mismo se aplica, produciendo su cumplimiento o extinción. A ella se refiere el artículo 1172 del Código Civil .

La imputación de pagos, como facultad del deudor, exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1.º.- La existencia de varias deudas a cargo de un solo deudor. Deudas que pueden provenir de relaciones obligatorias autónomas e independientes, o de una misma relación obligatoria.

2.º.- Las deudas deben ser de la misma especie.

3.º.- Las deudas deben ser exigibles por un solo acreedor.

4.º.- Las deudas han de estar vencidas.

No obstante, esta facultad del deudor tiene algunas limitaciones, pues si la deuda produce interés, no puede estimarse hecho el pago por cuenta del capital hasta que no hayan sido satisfechos los intereses ( artículo 1173 del Código Civil ). Por otro lado si el deudor acepta del acreedor un recibo en el que se imputa al pago a una concreta deuda, posteriormente no puede reclamar contra su imputación, salvo que haya causa que invalide el contrato ( artículo 1272 del Código Civil ).

Si el deudor no ha hecho uso de tal facultad, se realizará una determinación legal de imputación de pagos, en virtud de la cual se atenderá a la onerosidad, imputándose el pago a la más onerosa y si todas ellas fueran de la misma naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas de manera proporcional -a prorrata- ( artículo 1174 del Código Civil ).

5.- La compensación constituye un modo de extinción de las obligaciones ( artículo 1156 del Código Civil ) que tiene lugar cuando dos personas -físicas o jurídicas- resultan, por derecho propio, recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra ( artículo 1195 del Código Civil ). Se pueden distinguir tres clases de compensación: A./.- COMPENSACIÓN LEGAL, que es la regulada en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil y opera IPSO IURE, por disposición de la ley, sin que sea necesaria una declaración de voluntad de las partes intervinientes, cuando concurran los requisitos previstos en el artículo 1196 del mismo cuerpo legal . Esto es: 1.º.- La existencia de dos obligaciones de carácter principal, en las que el acreedor de una sea, a su vez, deudor de su deudor; es decir, la existencia de dos créditos cuyos titulares son simultáneamente acreedores y deudores.

2.º.- Que las prestaciones en que las dos obligaciones consistan, sean iguales, idénticas u homogéneas.

3.º.- Que las dos deudas estén vencidas, es decir que se haya cumplido ya el plazo para su cumplimiento, lo que presupone, la llegada del término o la purificación de la condición.

4.º.- Que ambas deudas sean líquidas, es decir haya certeza sobre la existencia y cuantía de la deuda.

5.º.- Que ambas deudas sean exigibles, es decir que ambas puedan ser coactivamente exigidas.

6.º.- Que sobre ninguna de las obligaciones haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

B./.- COMPENSACIÓN JUDICIAL, es la decretada por el juez, por efecto de la sentencia, en aquellos supuestos en que los créditos, A PRIORI, no reúnen todos los requisitos legalmente exigidos para que se produzca la compensación legal -singularmente la liquidez-, pero que, a tenor de lo actuado en el proceso, ambas deudas u obligaciones han quedado convertidas en líquidas y exigibles.

C./.- COMPENSACIÓN VOLUNTARIA, que es la que tiene lugar cuando las partes acuerdan libremente, de modo convencional -por contrato-dicho pago recíproco y que se regula por los pactos que libremente hubieran convenido.



TERCERO.- Con base en la normativa legal precedentemente relacionada ha de afirmarse: 1.º.- Que el pago de la suma de 10 906,98 euros, efectuado por la entidad actora en fecha 26 de junio de 2007, no implicaba, propiamente, un supuesto de pago por tercero -autorizado por el artículo 1158 del Código Civil - sino el cumplimiento de la obligación accesoria de garantía establecida para el aseguramiento del pago de la obligación principal garantizada.

2.º.- Que, consecuentemente, el reseñado pago efectuado por la entidad actora no tenía más objeto y finalidad que la extinción de la obligación garantizada por la afección real de la vivienda adquirida por la mencionada entidad demandante, y, por tanto, no podía destinarse al pago de ninguna otra obligación.

3.º.- Que, lógicamente, dicho pago producía -y sólo podía producir- la extinción de la obligación - personal- que correspondía al anterior propietario de la vivienda adquirida por la actora, don Bernardino , respecto de las cuotas correspondientes a las mensualidades comprendidas entre el 1 de enero de 2005 y el 29 de marzo de 2006. De este modo, la imputación efectuada en los procesos de ejecución mantenidos por la Comunidad de Propietarios con don Bernardino -aducidos en el recurso- resulta plenamente ajustada a Derecho y no origina, en absoluto, una indebida extensión a terceros de los efectos de la fuerza de cosa juzgada material. No debiendo olvidarse, en este punto, que la extinción de la obligación del Sr. Bernardino , de abonar las cuotas correspondientes a las mensualidades comprendidas entre el 1 de enero de 2005 y el 29 de marzo de 2006 se produjo por la realización extraprocesal de la obligación accesoria de garantía que aseguraba el cumplimiento de dicha obligación principal.

4.º.- Que al no corresponder el repetido pago a ninguna deuda personal propia -y principal- de la entidad actora frente a la Comunidad de Propietarios demandada resultaba totalmente improcedente la imputación del pago a cualquier otra deuda distinta de la derivada del impago de las cuotas comprendidas entre el 1 de enero de 2005 y el 29 de marzo de 2006, que eran las garantizadas por la afección real legalmente establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal .

5.º.- Que el pago efectuado por la actora determinaba su subrogación en el crédito ostentado anteriormente por la Comunidad de Propietarios demandada frente a don Bernardino , por lo que sólo a este deudor principal podía exigirle el reembolso de lo pagado, sin perjuicio de la cantidad que ya había sido retenida con tal finalidad -3776,25 euros-, por la entidad actora, en la escritura de 29 de marzo de 2006, de adquisición del inmueble (folios 26 a 36).

6.º.- Que, como consecuencia de todo ello, es evidente que ninguna deuda podía surgir a favor de la entidad actora frente a la Comunidad de Propietarios demandada.

7.º.- Que al no ostentar la Comunidad de Propietarios demandada la condición de deudora frente a la entidad actora, no resultaba procedente ninguna forma de compensación.



CUARTO.- Partiendo de las precedentes afirmaciones deviene incuestionable, por un lado, la inexistencia de obligación alguna de la Comunidad de Propietarios demandada frente a la entidad actora, y, por otro lado, la existencia de la obligación que corresponde a la entidad actora de abonar a la mencionada Comunidad de Propietarios demandada la suma de 2862,73 euros -correspondiente a las cuotas comunitarias comprendidas entre diciembre de 2009 y mayo de 2010- y la suma de 1159,54 euros -correspondiente a otros gastos comunes a cargo de la propia entidad actora-, en total 4022,27 euros.

Conclusión que no se desvirtúa en el absoluto por el contenido de las certificaciones expedidas por el administrador de la Comunidad demandada a las que hace referencia la recurrente en su escrito de recurso -sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiere podido incurrir el propio administrador- por cuanto, por un lado, el administrador de la Comunidad no puede efectuar imputaciones de pago en contravención de la normativa legal aplicable, y, por otro lado, porque el administrador, habida cuenta de lo establecido por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , carece de capacidad y de facultades para representar a la Comunidad y de realizar, por sí solo, declaraciones de voluntad susceptibles de obligar a la Comunidad de Propietarios. Sólo podría ostentar tal facultad si le hubiere sido expresamente conferida por acuerdo válidamente adoptado por la Junta de Propietarios ( artículos 20.f ) y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

Acuerdo que, en el supuesto enjuiciado, no resulta justificado en absoluto. Consecuentemente, ningún valor puede atribuirse al pretendido pacto de compensación -por otra parte, de imposible existencia, como se ha dejado apuntado- aducido por la recurrente en su escrito de interposición de recurso.

Finalmente debe recordarse que la oposición del deudor demandado a la petición inicial de proceso monitorio ( artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) no tiene otra virtualidad que la de reconducir el proceso a los trámites del juicio declarativo contradictorio y plenario correspondiente. Reconducción que impone al peticionario la obligación de interponer en el plazo de un mes, computado desde el traslado del escrito de oposición, la correspondiente demanda, que el deudor demandado podrá contestar, ulteriormente, sin encontrarse condicionado, en modo alguno, por el contenido de su inicial oposición.



QUINTO.- Por todo lo precedentemente expuesto, procede, con total desestimación del recurso de apelación interpuesto, la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con expresa condena de la entidad recurrente al pago de las costas originadas en esta alzada, de conformidad con lo prevenido por el artículo 398.1, en relación con el 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



SEXTO.- La desestimación del recurso determina, asimismo, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Nueve de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la condena de la recurrente a la pérdida del depósito en su día constituido para su interposición, al que se dará el destino legalmente establecido.

Fallo

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español, LA SECCIÓN VIGESIMOQUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, HA DECIDIDO: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil «FERRIS HILLS, SL», contra la SENTENCIA dictada, en fecha diez de abril de dos mil diecisiete, por el Juzgado de Primera Instancia número Treinta y nueve de los de Madrid , en el proceso declarativo, derivado de oposición a petición inicial de proceso monitorio, sustanciado por los trámites del juicio ordinario ante dicho órgano judicial bajo el número de registro 904/2014 (Rollo de Sala número 651/2017), y en su virtud,
PRIMERO.- Confirmar, en su totalidad, los pronunciamientos efectuados por la meritada sentencia apelada, consignados y sancionados en su Fallo o Parte Dispositiva.



SEGUNDO.- Condenar a la expresada entidad apelante, «FERRIS HILLS, SL», al pago de las costas originadas en esta alzada.



TERCERO.- Condenar, asimismo, a la mencionada recurrente, «FERRIS HILLS, SL», a la pérdida del depósito en su día constituido para la interposición del recurso, al que se dará el destino legalmente establecido.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la misma no es susceptible de recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra ella puedan interponerse, si concurriere alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los extraordinarios de casación o por infracción procesal, para ente la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación, y ante este mismo tribunal que la dictó, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir, de CINCUENTA EUROS, previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina número 6114, sita en la calle Ferraz número 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0651-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Firme esta resolución, devuélvanse las actuaciones originales de primera instancia al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, tomándose las oportunas notas en los libros de registro de esta Sección.

Así, por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronuncia y manda la Sala y firman los magistrados, FRANCISCO MOYA HURTADO (presidente), JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ, ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO y, que la han constituido.- PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe