Sentencia Civil Nº 117/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 816/2011 de 05 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 816/11

Procedente del procedimiento ordinario nº 10/08

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic

S E N T E N C I A Nº 117

Barcelona, a cinco de marzo de dos mil trece.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Don José Luís BARRERA COGOLLOS, Don Antonio RECIO CÓRDOVA y Don Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 816/11, interpuesto contra la sentencia dictada el día 29 de septiembre de 2008 en el procedimiento nº 10/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic en el que es recurrente Doña Natalia , apelado Don Lucas e incomparecida Doña María Virtudes y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Estimo la demanda de Lucas enfront d' Natalia i, d'acord amb això, la condemno a pagar a Lucas 6.000€ més el seus interessos legals des del 12 de juny de 2007.

Desestimo la demanda de Lucas enfront de María Virtudes , a qui s'absol.

Condemno Natalia al pagament de les costes, si bé les costes de María Virtudes les ha d'abonar Lucas .

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Antonio RECIO CÓRDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora reclama en su escrito inicial la devolución del importe de las arras entregadas a los demandados en el contrato titulado de 'CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES' que tenía por objeto un piso sito en la CALLE000 nº NUM002 de Centelles; precisando en su demanda que la operación quedaba condicionada a la concesión de un crédito hipotecario al comprador, y como quiera que finalmente el mismo fue denegado, es por lo que interesa la condena de la vendedora a devolverle la suma entregada que asciende a 6.000 euros.

La sentencia de instancia accede a tal pretensión con la siguiente argumentación: 'Així doncs, d'acord amb el pacte quart del contracte, atès que s'ha denegat la concessió del crèdit hipotecari, se li han de retornar a l'actora les arres lliurades'.

Frente a tal resolución se alza la vendedora demandada por considerar que debe imputarse al comprador el incumplimiento del contrato ' por el hecho de:

- No haber formalizado la escritura pública de venta antes de la fecha de vencimiento fijada a tal efecto, cual era en 30/09/06.

- No haber comunicado de forma fehaciente a mi mandante, la imposibilidad de firmar la escritura pública por las causas que fuera.

- Por no haber solicitado prórroga alguna a mi patrocinada, por medio fehaciente alguno.

- Por no haber agotado todas las vías para la concesión del crédito hipotecario.

Por todo ello y, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 1454 del Código Civil , es por lo que el CONTRATO DE ARRAS QUEDÓ RESCINDIDO, y por ende, por lo que el actor Sr. Lucas debe perder la cantidad de (6.000.-€) entregada en concepto de arras'.

La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la recurrente.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si procede la devolución de las arras, como postula la actora, o más bien ésta debe soportar la perdida de las mismas al haber desistido del contrato de compraventa sin justificación, como sostiene la demandada-recurrente.

Conviene comenzar por recordar las precisiones que efectúa 'ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Se ha de insistir en que el Tribunal Supremo viene señalando que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

TERCERO.- Aplicando tal doctrina al caso de autos es de observar que en el contrato suscrito por los ahora litigantes en fecha 1 de agosto de 2006 titulado CONTRATO DE ARRAS PENINTENCIALES (doc.nº2 de la demanda) se hace constar de forma expresa que 'si el comprador o el vendedor no comparecieren para la formalización de la escritura pública de compraventa, previa notificación, podrá rescindir el contrato, allanándose aquél a perder las arras, o a éste a devolverlas por duplicado', recogiendo de esta forma la previsión contenida en el art.1454 CC .

Así las cosas, compartimos el criterio de la instancia, no discutido en esta alzada por ninguna de las partes, de que nos encontramos ante unas arras penitenciales, lo que reconduce la cuestión a analizar la condición pactada en el contrato que presenta la siguiente redacción: 'Esta operación queda supeditada a la concesión del crédito hipotecario. En caso de agotarse todas las vías para la concesión del mismo, quedará rescindía toda relación contractual devolviéndose a la Compradora todos los importes recibidos a cuenta para la compra de los inmuebles objeto de este contrato, por parte de la Vendedora'.

Sentado lo anterior, es de observar que la actora acompañó junto a su escrito inicial certificado de Caixa d'Estalvis Laietana en el que se reconoce la denegación del préstamo hipotecario solicitado por el comprador, luego no parece que puede existir duda alguna acerca de la obligación de la vendedora de devolver el importe entregado en la medida en que la consumación de la compraventa estaba condicionada a la obtención de dicho préstamo.

Sostiene la recurrente que, en realidad, la condición pactada no atendía tanto a la denegación del préstamo cuanto a que el comprador agotara todas las vías para la obtención del mismo, y lo cierto es que se limitó a interesar tal crédito hipotecario tan sólo a una entidad bancaria; sin embargo tal argumento defensivo no puede admitirse dado que en el acto del juicio prestó declaración Dª María Virtudes , intermediaria de la operación contratada por la vendedora, reconociendo de forma clara los siguientes extremos:

(i) Que si bien la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura era el 30 de septiembre de 2006, no se pudo firmar ante la enfermedad de la madre del ahora demandante, también compradora, informando de ello a la vendedora en la confianza de que finalmente la operación pudiera salir adelante si se recuperara de la enfermedad; accediendo la vendedora a prorrogar la fecha de otorgamiento de la escritura.

(ii) Que la concesión del crédito hipotecario precisaba que la madre del ahora demandante figurara también como prestataria dado que ninguna entidad bancaria concedería el mismo sólo al Sr. Lucas , y fue por este motivo que se hizo constar a la Sra. Lucas también como compradora, si bien finalmente no pudo obtenerse el crédito debido a su enfermedad y posterior fallecimiento.

En estas circunstancias difícilmente podríamos entender que el comprador ha incumplido su obligación de agotar todas las vías para la concesión del préstamo, sino que más bien cabe entender que no pudo obtener el mismo y, conforme a lo pactado, tiene derecho a la devolución del importe entregado.

CUARTO.- En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la vendedora demandada; procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones ( arts.394.1 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Natalia contra la sentencia de 29 de septiembre de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº5 de Vic , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.